김경태 의원 발언

성원이 되었으므로 제109회 고양시의회(임시회) 제2차 도시건설위원회를 개의하겠습니다. 바쁘신 가운데 오늘 회의에 참석해 주신 동료위원 여러분께 감사의 인사를 드립니다. 어제 4건의 의견청취의 건을 처리한데 이어 오늘은 2건의 의견청취의 건을 처리하도록 하겠습니다.

도시건설국장 박재규입니다. 바쁘신 가운데도 원당 주공 1·2단지 주택재건축정비구역 지정 및 정비계획요청에 대한 의견청취에 참석하여 주신 최경식 도시건설위원회 위원장님 그리고 여러 위원님들께 감사의 말씀을 드립니다. 안건에 대한 제안설명을 드리겠습니다. 당초 1호 안건과 2호 안건은 연접된 주거단지입니다. 그래서 제가 일괄해서 제안설명을 드리고자 합니다. (설명내용은 제안설명자료로 갈음함)

수고하셨습니다. 그러면 전문위원으로부터 검토보고를 듣도록 하겠습니다.

전문위원 이동희입니다. 덕양구 주교동 645-1번지, 성사동 713번지 주택재건축정비구역 지정 및 정비계획요청안 의견청취의 건에 대해서 검토보고를 드리겠습니다. 본 의견청취의 건은 2005년 9월 20일 고양시장으로부터 제출되어 의장으로부터 2005년 9월 20일자로 우리 위원회에 회부되었습니다. 제안이유와 주요골자는 자료로 갈음하고 11쪽의 검토의견을 보고드리겠습니다. 본 의견청취의 건은 덕양구 주교동 645-1번지, 성사동 713번지 일원 73,739㎡(22,306평)에 소재한 주공 1단지 공동주택에 대한 재건축을 위하여 「도시 및 주거환경 정비법」제4조 및 동법시행령 제10조에 근거 주택재건축사업 정비계획 수립 및 정비구역을 지정하고자 하는 사항으로, 당해 아파트는 최초 준공검사일인 1986년도 5월 26일로부터 약19년이 경과된 노후 공동주택으로서 기존 공동주택 5층 30개 동 1,050세대, 용적률 79.8%의 단지규모를 정비구역 지정 및 용도지역 상향(현행 제2종 일반주거지역 제3종 일반주거지역)을 통하여 18~27층 20개 동 1,637세대, 용적률 295.07%로(임대주택 포함) 재건축하고자 하는 사항입니다. 참고로 임대주택은 법정 용적률, 연면적 산정에서 제외대상으로 임대주택이외 분양주택 기준으로 한 건축규모는 최고 23층 이하 20개 동 1,404세대, 용적률 253.37%입니다. 위와 같은 주공 1단지 재건축 계획으로 인한 실제 인구의 증가는 총 587세대 1,761인이 증가하게 되고, 당초 1,050세대의 건물규모는 평형별로 13평형 352세대, 15평형 238세대, 17평형 256세대, 20평형 204세대이나 현 정비계획안의 건물규모는 25평형 328세대, 33평형 657세대, 43~53평형 652세대로 중·대형 평형 위주로 계획하고 있으며 건축연면적 증가율은 당초 대비 약 3배를 초과하고 있습니다. 본 의견청취 건에 대한 검토 의견을 말씀드리면, 정밀 안전진단 결과에 따라 노후 불량 주택으로 판정되었다면 거주민의 안전과 쾌적한 주거환경을 확보하기 위한 재건축 계획은 타당한 것으로 판단됩니다. 다만 재건축 계획안에 대하여 검토가 필요한 사항을 말씀드린다면, 첫째, 재건축계획의 과밀화가 주변지역에 부담을 줄 수 있을 것으로 보입니다. 당초 대비 용적률 증가가 약 3.5배(임대포함)에 달하며 평형규모 또한 대부분 33평형 이상의 중대형 평형 위주로 계획함으로서 인구 및 통행량의 급증이 예상되는 바, 이에 따른 도로·학교 등 공공기반시설, 아동 및 노인복지시설 등 주민편의시설 부족이 예상됩니다. 둘째, 주변지역을 감안한 토지이용계획이 수립되어야 할 것입니다. 토지이용계획이 단지 내 뿐만 아니라 주변지역까지 충분히 감안한 계획으로 수립되어야 합니다. 특히 관련실·과 의견에서도 여러 번 개진된 사항이지만 교통흐름 및 진출입의 원활을 기하기 위한 여유차선 확보에 관한 사항과 부족한 초등학교 등 학교시설에 대한 대책, 어린이공원·도로변녹지공간 확보 등 토지이용계획의 적정성에 대한 검토가 필요한 것으로 보이며, 셋째, 개발이익의 사회환원에 관한 검토가 필요한 것으로 사료됩니다. 2만 2천 평의 부지를 개발하면서 공공시설(도로·공원) 면적이 약4.4%에 불과할 정도로 계획한 것은 단지규모나 고밀도 재건축 계획에 비추어 매우 적은 기반시설 부담으로 판단됩니다. 기타 자세한 사항은 본 안건을 제출한 집행부의 설명과 함께 제출된 자료를 면밀히 검토하시어 합리적인 방향을 제시할 수 있는 의견이 채택되어야 할 것으로 판단됩니다. 이상으로 검토보고를 마치겠습니다.

수고하셨습니다. 질의를 하겠습니다. 질의에 앞서서 지금 여기가 19년 된 아파트인데 안전진단결과가 몇 급으로 판정이 난 것입니까?

E급을 받은 사항입니다.

우리가 안전진단에서 몇 급 이상 되어야 재건축 요건이 됩니까?

현재 D급까지는 유지 보수를 해서 사용이 가능한 상태이고, E급 이상부터는 재개발, 재건축이 필요한 기준이 있습니다.

그러니까 이것이 재건축을 할 수 있는 요건은 갖추었다고 볼 수 있네요?

그렇습니다.

지금 성사동 지역은 옛날부터 상당히 낙후되어 곳인데 특히 원당전철역이 있는데도 불구하고 역세권이 활성화가 안 된 대표적인 지역 중의 한 곳인데, 여기 정비에 대해서 위원님들 좋은 의견을 주시기 바랍니다. 질의하실 위원님 질의하십시오. 예, 박복남 위원님.

박복남 위원입니다. 여기가 처음에는 2종 일반주거지역이었지요?

그렇습니다. 현재 2종 일반주거지역입니다.

그런데 3종 일반주거지역으로 변경을 해서 재건축을 한다는 것이지요?

그렇습니다.

알겠습니다. 이상입니다.

지금 위원님들께서 참고하셔야 될 사항이 성사동 713번지 일원, 그 다음에 주교동 645-1번지 일원, 그러니까 사업지구가 2개가 되는 것이지요?

그렇습니다. 1·2단지입니다. 저희가 배부해 드린 자료 2페이지를 보시면 1·2단지 위성사진이 있습니다. 거기에 40m 도로 기준으로 해서,

그러면 이것이 도로를 사이에 두고 주교동과 성사동으로 나누어지게 되는 것입니까? 그러면 덕양대로를 사이로 해서 좌측이 주교동 645-1번지로 봐야 되고,

지금 1단지 내에 주교동, 성사동이 같이 포함되어 있습니다.

그러면 두 개가 똑같이 안전진단은 E급 판정을 받은 부분이다?

예. 단지별로 받았습니다.

이것이 2003년도에 주택조합사업 설립인가가 되었지요?

그렇습니다.

작년 2월에 지구단위계획 주민제안서가 접수되었고, 다음에 회송이 되었는데, 지금 주민제안서가 벌써 1년이 넘었는데 회송된 것은 왜 그렇습니까? 이 내용을 참고하면 되는 것입니까? '기반시설이 부족하고 용적률 하향조정'이라는 이유로 해서 회송이 되었는데……

말씀드리겠습니다. 저희가 드린 자료 1페이지 보면 추진경위가 있습니다. 시작은 2001년 5월에 추진위원회를 발족을 해서 2003년 6월 30일 조합설립인가가 완료되었고, 그 다음에 이것이 그 당시에는 「도시 및 주거환경 정비법」이 시행이 안 되었기 때문에 「국토의 이용에 관한 법률」에 의해서 지구단위계획을 도시계획과에서 별도로 수립을 해서 종 변경을 해야 했습니다. 그런데 금년부터 법이 개정돼서 「도시 및 주거환경 정비법」에 의해서 정비 계획을 수립할 경우에 지구단위계획을 언급해 주면 의제 처리되는 사안입니다. 그래서 이번에 도시계획과에서 추진하던 것을 철회를 하고 5월 18일 저희한테 다시 「도시 및 주거환경 정비법」으로 추진하는 것으로 사업 계획을 바꿔서 제출한 사항입니다.

이해를 돕기 위해서 다시 말씀드리겠는데 지금 도시 및 주거환경 정비법으로 우리가 적용을 해서 지구단위계획 수립하면 의제처리할 수도 있다, 이렇게 이해하면 됩니까?

예. 그러니까 종 변경을 못하도록 됐었는데 금년부터 법이 개정돼서 도시계획과의 지구단위계획에서 종 변경을 하고, 그 다음에 1, 2년 추진하다가 다시 신청해서 하면 중복되는 기간이 절차가 복잡하니까 법을 개정해서 단일화시켰습니다. 그러니까 「도시 및 주거환경 정비법」으로 갈 경우에 지구단위계획에 의한 종 변경까지 같이 갈 수 있다, 이렇게 법이 완화된 것을 이용해서 이번 기회에 변경해서 추진하는 사항입니다.

지금 이 내용 중에서 기반시설 미 확보에 대한 것은 왜 이런 것이 나온 것입니까?

당초 주민제안서가 2004년 7월 30일 회송된 사유는 이것이 도시계획과에서 추진했던 사항으로 도시기반시설이 부족하다는 내용이었습니다. 당초는 가장 큰 문제가 학교문제였습니다. 그래서 별도의 학교가 신설되지 않을 경우에 단지 내에 각각 약3천여 평씩 초등학교 부지를 교육청에 제공해서 학교를 짓도록 할 계획이었는데 그렇게 되면 사업성이 결여돼서 사업을 추진할 수 없었습니다. 그래서 교육청과 경기도교육청과 협의 과정에서 2페이지 위성사진를 보시면 현재 거의 완료된 것이 지현고교가 있고, 신화수중학교가 있고, 그 위의 주홍초교가 도시계획시설로 하기로 결정이 된 사항입니다. 그래서 이 부분을 수용하는 것으로, 가장 큰 문제가 초등학교 문제였습니다. 이것이 지금 결정이 됐기 때문에 교육청에서도 통학로만 확보해 주면 여기서 충분히 수용할 수 있기 때문에 가능하다고 결론이 난 사항입니다. 그리고 공원 관계는 1·2단지 각각 1,500㎡씩 어린이공원을 설치하는 것으로 충족을 시켰습니다. 도로는 주요간선도로변으로 해서 약3m씩 sepback해서 확폭을 해서 고양시에 기부채납하는 것으로 할 예정입니다. 그래서 당초에 회송됐던 사유는 현재 상태에서는 충족이 된 사항입니다.

당초에 지구단위계획 제안이 돼서 이것이 다시 회송이 됐는데 그 이유는 도시기반시설이 부족했었다, 그 중에 대표적인 것이 학교인데 지금 자료 2쪽에 보니까 지현고등학교, 신화수중학교, 주홍초등학교라고 되어 있네요. 초·중·고등학교 다 들어오는 것으로 되어 있네요?

예. 그렇습니다. 지금 중·고등학교는 거의 완료된 상태입니다. 그리고 계획 결정된 것이 이 아파트가 입주할 시점에 주홍초교가 신설될 계획입니다.

개발제한구역 관리계획승인이 난 상태입니까?

예. 도시정비과에서 확정이 된 사안입니다. 그래서 지금 고양교육청에서 하는 얘기는 충분히 수용할 수는 있지만 이쪽에 지금 철도가 있습니다. 원능역 교외선이 있습니다. 이쪽에 있는 학생들이 철도를 건너서 통학할 수 없으니까 여기에 육교라든가 지하도라든가 어떤 방법으로 통학로를 부담하는 것이 좋겠다 해서 이것은 반영하는 것으로 계획하고 있습니다.

도로문제는 기존간선도로 해서 3m씩 후회해서 하고, 또 기부채납하는 것으로 되어 있네요?

예. sepback해서 확폭 후 고양시에 기부채납하는 것으로 진행 중입니다.

지금 이것을 왜 말씀드리냐 하면 당초에 작년 2월에 주민제안서가 지구단위계획으로 접수가 되었는데 이것이 회송된 이유가 기반시설에 대한 부족분 때문인데 지금 보니까 충분히 확보가 되었다는 말씀인 것 같은데, 위원님들께서 말씀하실 사항에 대해서는 용적률 관련된 것일 것 같습니다. 질의하실 위원님 질의해 주십시오. 예, 김경태 위원님.

재건축이라는 것이 사실 사업성이 있어야 가능한 일이기 때문에 사업성을 배제할 수는 없는데 김경태 위원님도 그런 여러 가지 주민들 입장에서 말씀해 주셨는데 제가 보기에는 이것 만약 이 상태로 도시계획위원회로 간다면 절대 통과 못합니다. 이런 식으로 3배 이상 업 시켜서 한다면 도시계획심의위원회에서 불가능합니다. 특히 고양시에서 그렇고, 더구나 그쪽 원당·주교·성사 일대는 도시정비구역으로 지정하려고 지금 계획 중이잖아요?

예. 진행 중입니다.

그런데 여기가 2종 주거지역, 1종 주거지역으로 되어 있는데 이것을 용도지역에 대한 상향조정 요구 나오면 앞으로 어떻게 책임질 것입니까? 이런 식으로 고밀도로 해 놓고. 그리고 또 하나는 내년 1월 1일에 경관 제한하는 것처럼 법이 상당히 강화되는데 그 정도로 경관 제한에 대한 것이 상당히 앞으로 강화되는 추세인데 이렇게 23층까지 높여 놓고, 내가 보기에는 올리기는커녕 이대로 가는 것조차도 상당히 무리가 따를 것 같습니다. 그래서 저희가 이 부분에 대해서는 좀더 면밀하게 검토를 해 보는 것이 좋을 것 같고, 또 하나는 이것이 법적 절차상 도시계획심의위원회를 거치지 않습니까?

고양시 도시계획심의위원회는 자문을 받게 되어 있습니다. 의회는 의견청취하는 것이고요.

자문 아직 안 받았지요?

예. 의견청취를 받은 다음에 바로 이어서 이 달 30일로 예상하고 있습니다.

아마 제가 보기에는 이 상태로 가면 시 도시계획위원회에서도 상당히 논란이 될 것 같습니다. 이것이 용도 지역 변경에 대해서는 행신동도 전례가 있었고 우리 시 내에서도 있었는데 이렇게 크게 상당히 3배 정도 초과하는 경우의 사례는 없었거든요. 과장님은 이 부분에 대해서 어떻게 생각하십니까?

저희도 법에서 조례로 위임을 했기 때문에 3종일 경우 280%까지 기준이 있다고 하지만 280%까지 최대로 다 할 경우에 상당히 주거환경이 안 좋은 상태입니다. 저희도 현실적으로 고민을 하고 있는 것이 「도시 및 주거환경 정비법」에 의해서 저희가 용역을 주고 있고, 또 내년에 불가피하게 7월 1일부터 시행을 해야 되겠지만 지금 비근한 사례를 하나 들면 성사동에 미도아파트가 있습니다. 지난 수해 때 붕괴된 사고였는데 근 18년 됐으니까 20년 사항이 됩니다. 그래서 저희 생각엔 조심스럽게 어차피 보수보강 해야 새 아파트는 될 수 없으니까 재건축 쪽으로 추진하는 것이 어떻겠느냐 하고 저희가 절충을 하고 협의를 해 보니까 현재 거기 문제가 지금 2종입니다. 2종으로 사업성 검토를 해 보니까 실제 2종 가지고는 사업성이 없기 때문에 주민 스스로 모든 것을 부담해야 되고 일반 건설회사에서 협의 자체가 안 된다고 합니다. 그래서 위원님 말씀대로 저희도 용적률을 낮게 하면 쾌적하고 공간확보가 많이 되는데 저희가 지금 고민스러운 것은 현실적인 문제입니다. 그러면 용적률을 이 수준으로 안 했을 경우는 결국 사업을 하지 못하고 현 상태로 유지될 수밖에 없는 상황, 이것이 재건축·재개발에 한정된 사항입니다, 일반 택지개발지구는 해당이 안 되고요.

저도 물론 기본적으로 사업성을 전제로 하는 것은 당연한 것인데 그 사업성 검토 속에 이 용적률이 최소한으로 나온 것이냐 하는 것입니다.

제가 도시계획쪽은 비전문가니까 저희가 자료를 참고했을 때 식사택지개발지구의 용적률이 일전에 결정이 됐는데 약70% 이상이 240% 수준으로, 그것은 기존에 있는 건물을 가지고 재건축·재개발이라기보다는 하나의 새로운 신규 택지개발사업으로 보셔야 할 사안이거든요. 있는 건물을 모두 정리하는 것입니다. 240%로 용적률이 결정됐다고 한다면 이 부분에 대해서 245%는 이 정도는 유지를 해 주어야 그 사람들도 자기 부담을 줄이고 사업이 가능할 것으로, 이것은 비전문가지만 제 생각입니다. 이 모든 것은 아마 도시계획부서 쪽에서 전문가들이 결정해 주어야 할 사항입니다. 위원님께서 하신 말씀에 대해서는 저희도 공감을 하고 동의는 하고 있습니다.

알겠습니다. 정리를 하면, 이 계획 자체도 상당히 고밀도이고 공원이나 공공시설 면적도 보면 4.4% 정도면 이렇게 고밀도로 해서 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있는 사항인가도 의문이고, 하여튼 이 문제에 대해서는 충분히 검토를 해야 될 것 같습니다. 한 가지만 더 질의하겠습니다. 1단지 계획서 6페이지 보면 714 경남빌딩인가요? 여기는 왜 제척이 됐습니까?

여기는 단지 안의 상가가 아니고 처음부터 별도로 허가된 것입니다. 이 사람들이 사업할 때 동의를 해 주면 같이 포함돼서 할 수도 있는데, 노란 부분 말씀이지요?

예. 어린이공원 옆에.

예. 거기가 유치원 부지로 처음부터 별도의 부지로 분양이 돼서 개인이 소유한 단지 내 유치원 부지가 아니기 때문에 제척을 시킨 사항 같습니다.

그러면 여기도 빌딩 대신 유치원을 지으면 될 것 아닙니까?

이것은 현 상태에서 제척을 하기 때문에 이 사람 개인의 사업계획에 의해서 재건축이 되든지 그대로 존치되든지 할 사항입니다.

지금은 빌딩이잖아요?

유치원 빌딩.

지금 건축배치도에는 기존 유치원 부지 해서 유치원처럼 그려져 있는데 여기 보면 제척이 되어 있어서 물론 개인의 의지에 따라서 이럴 수 있는데 신축공사 과정에 재건축 지역과 융화돼서 기존유치원으로 전환할 것인지, 어쨌든 지금 유치원으로 하는 게 아니고 상가빌딩으로 되어 있는 것 아닙니까?

지금 현재 유치원으로 사용하고 있는 것입니다.

건물 자체가요?

예. 용지 자체가 유치원입니다.

예, 알겠습니다.

의사진행발언 있습니다.

예, 강태희 위원님.

그런 말씀은 가급적 정회 시간에 말씀을 해 주셔야지 김경태 위원님이 그런 말씀을 하시면 위원님들이 그런 생각을 가지고 있더라도 만약 동의를 하면 제3자가 보기에는 위원이 부탁하니까 통과시켜 준 것 아니냐 하는 생각도 들 수 있습니다. 그러니까 그런 것은 앞으로도 정회시간에 논의해 주셨으면 좋겠습니다. 이상입니다.

예, 박윤희 위원님 질의해 주십시오.

원당 주공아파트 재건축은 원당 일대 연립주택들 주거재정비라든지 이런 것과 생각을 같이 해야 되는데 지금 현재 도시 및 주거환경정비계획 용역 과정에서 원당 일대가 어떻게 고려가 되고 있는지 말씀해 주십시오.

저희 계획은 원당 주공도 용역으로 같이 진행을 해서 일괄적으로 계획이 되면 좋은데 이것이 먼저 사업이 진행되고 그 때까지 못 기다려서 먼저 진행이 되는 것이고, 주민이 제안해서 그대로 받아들여서 하는 것이고, 또 법도 그럴 경우에는 하도록 되어 있습니다. 그래서 이것을 포함해서 저희가 원당, 주교, 성사지구를 같이 묶어서 전체적인 계획을 단계별로 용역이 진행 중에 있습니다. 이 부분이 구체적인 것은 완료가 안 된 상태니까 10월 말이나 11월 초에 주민공람을 해서 의견을 수립할 계획입니다.

그럴 경우에 다른 데는 2종이잖아요, 여기는 3종이고?

예.

그러면 형평성의 문제, 그리고 다른 데가 2종으로 해서 전체적으로 개발이 진행된다고 가정을 한다면 교통에 대한 것 지금 현재 재건축 들어온 주공만 고려가 될 게 아니라 원당 일대가 전부 고려가 되어야 되지 않겠습니까?

그렇습니다. 지금 현재 들어온 것은 이것만 계획을 하고 있는데 「도시 및 주거환경 정비법」에서 도시기본계획에 있는 인구 배분 계획이라든가 교통 등 전체적인 것을 지금 고양시에서 같이 추진하고 있는 인구기본계획이 용역 진행 중에 있습니다. 그 부분과 같이 연계해서, 또 이것이 우연일지 모르지만 용역회사가 같은 회사이다보니까 같이 연계해서 그 부분이 포함돼서 진행 중에 있습니다.

그런데 그렇게 개발이 되는 것이 가능합니까?

예. 그래서 저희도 어차피 이것이 「도시 및 주거환경 정비법」에 의해서 정비계획을 수립하더라도 고양시 기본계획에 부합되게 맞춰 나가기 때문에 그 안에서 이루어지고 있는 실정입니다.

그러면 여기는 3종 주고 다른 데는 2종으로 할 계획인가요?

저희도 어느 특정지역은 2종으로 주민들한테 설명회를 하면 대란이 일어날 것으로 예측을 하고 있지만 사실상 2종으로 하게 되면 그 지역은 사업을 하지 말라는 얘기와 거의 법적으로 일치하는 것입니다. 그대로 살아라 하는 문제가 생기기 때문에 저희도 경기도와 타시·군 사례를 찾고 있습니다. 다른 시·군도 비슷하기 때문에 지금 현재로서는 도청도 그렇고 저희가 8개 시·군이 해당됩니다. 경기도 같은 경우 인구 50만 이상인 시에서만 기본계획을 수립하게 되었는데 이 법이 처음 시행을 하다 보니까 해결할 수 없는 난제들이 계속 있습니다. 그것은 계속 실무진과 타시·군과 협의를 하고 있습니다.

그리고 여기 교통행정과 의견을 보면 교통수요가 미반영되었기 때문에 다시 분석하여 제시해 달라고 했는데 여기 답변을 보면 이것이 정비구역으로 지정되고 나서 교통영향평가를 받아서 제출하겠다고 되어 있습니다. 그런데 사전에 1,700명이나 증가하고 그러면 미리 교통에 대한 예측을 해서 반영이 되어야 되는 것 아닙니까? 그냥 3m 안으로 들여놓는 것만으로 이것이 해결이 되는 게 아니지 않습니까?

절차는 그런데 저희가 도시 및 주거환경정비법에서 담아가는 부분은 원래는 전체적인 것을 「도시 및 주거환경 정비법」에 의해서 기본계획을 수립한다면 어떤 단지별이나 사업주체별로 하는 것이 아니라 전체적인 교통영향평가라든지 교통영향 분석을 저희 스스로 시에서 발주해서 그것을 반영해서 계획을 수립해야 되는데 용역회사에 교통영향평가라든가 교통분석하는 인력이 확보되어 있습니다. 그래서 이 부분도 교통행정부서에서 의견 온 것을 가지고 이것이 수용이 가능한가 하는 것을 용역회사에 자문을 받았습니다. 그랬더니 이 상태로 간다면 가능하다고 해서 진행되는 사항입니다.

이 상태로라면 가능하다고 의견이 나왔다고요?

예. 그래서 전체적인 것은 도시기본계획이라든가 저희 용역 진행 중에 부합된다고 해서 지금 진행 중이고, 실질적인 것은 정비구역이 지정될 경우에 그때 세부적으로 1, 2단지로서 포함해서 주변여건까지 이 사업조합 측에서 교통영향평가를 정식으로 의뢰를 해서 심의를 받아서 결정할 사항입니다.

그러면 여기가 8만 평하고 2단지가 7만 평 해서 15만 평인데 30만 평 이상이면 부담 비율이 있지 않습니까? 일정 정도 도로를 부담한다든지 하는 내용이 있는데 이 경우에는 부담내용이 있습니까? 각각 이렇게 2개 단지로 되어 있는데 이것을 하나로 볼 수 있는 것인지 아니면 2개 단지 별도로 진행을 하는 것인지? 어떤 법적인 요건에서.

지금 박윤희 위원님 말씀이 평방미터 말씀이지요?

예. 이것이 면적으로는 평으로는 해당이 될지 모르지만 평방미터는 해당이 안 되기 때문에 지금 해당이 안 되는 것으로, 30만 평이 안 되는 것으로,

안 되는데 2개 합치면 15만 평이란 말이죠. 15만 평일 때 뭔가 부담을 하는 것이 있냐는 말입니다. 만약 이것이 지정이 되고 나서 교통문제에 있어서 도로가 더 필요하다고 하면 시에서 부담해야 되는 것이잖아요?

지금 사업자부담원칙에 의해서 이런 사업이 진행될 경우에 만약에 위원님 말씀하신 것이 구체적으로 어느 정도 이 도로폭 가지고는 주변 교통소통이 안 된다고 했을 때는 경기도에서 옵션을 걸어 놓습니다. 이것은 어느 정도 더 확보를 해서 관리주체를 누구로 해서 하라고,

주변은 3m 들여놓고 확보를 하겠지만 이것으로 인해서 다른 도로를 더 뚫어야 할 때는 사업자 측에서 부담하는 게 없으면 시에서 부담을 해야 되잖아요?

그럴 경우도 발생을 하는데 지금 이 상태에서는 도시기본계획이라든가 「도시 및 주거환경 정비법」이 진행 중인 것은 그렇게까지는 아니라고 판단이 돼서 지금 진행 중인 것입니다.

여기가 13평, 15평 규모인데 이 사람들이 몇 평으로 입주할 수 있는 것입니까?

지금 여기 자료 1단지 7페이지 보시면 현황 세대수가 평형별로 나와 있습니다.

그리고 여기 녹지율은 나와 있지 않은데 그것은 어떻게 됩니까?

단지 내 녹지율을 말씀하시는 것입니까?

예.

현재 사항이 정비구역 지정에 대한 것이기 때문에 대략적인 것이 나오고 정비구역이 지정되면 실제적인 배치계획이나 사업시행인가나 사업승인이 될 때 녹지비율이 구체적으로 명시가 되는 것입니다. 현재는 구역지정만 목적으로 하기 때문에 개략적인 용적률이나 높이, 층수, 도로의 폭 이런 부분을 지정하는 것입니다.

그러면 정비계획지정이라는 것이 용적률만 준다는 말씀이세요?

정비구역을 지정하는 것은 큰 골격이 주요입니다. 층수라든가 위치, 용적률, 높이 등이 정해지고, 그 다음에 정비구역이 지정되면 그 범위 안에서 실제적인 건축계획으로 사업시행인가라든가 일반법으로 치면 분양을 하는 것이 이 법에서는 관리처분계획으로서 그 때 자기가 몇 평에 살고 있는데 얼마를 부담해서 40평으로 가겠다, 30평으로 가겠다, 이런 절차가 되는 것입니다.

저희가 사업성 대비해서 용적률을 판단할 수 있는 기준이 없는 것 같습니다. 이것이 3종 280%가 최대한이다, 이것만 가지고는 재건축 할 때 어느 정도의 사업성을 주고 용적률을 정할 것인지가 적정한 규모가 정해져야 되지 않을까 그렇게 생각이 됩니다. 그러니까 제 생각에는 층수를 예를 들어서 20 몇 층까지 되더라도 동간 거리를 충분히 확보한다든지 녹지를 확보한다든지 이런 방향으로 해서 쾌적한 주거환경이 되어야 된다고 보는데 무조건 용적률만 정해졌을 때는 그런 내용들이 담겨져 있지 않고 사업성 대비해서 적정한 용적률인지가 충분히 판단할 수 있는 근거가 없는 것 같습니다. 이상입니다.

지금 이것이 우리가 도시 및 주거환경정비법으로 하게 되면 용적률에 대한 변경이 생길 수 있습니까? 도시 및 주거환경정비법에서 제시하는 용적률은 얼마입니까?

도시 및 주거환경정비법에서 용적률을 별도로 규정하고 있는 것은 아니고 자치단체별로 조례에서 정하는 대로 따라가도록 되어 있습니다. 그래서 저희가 지금 그 기준은 설정되어 있지만 만약 1단지가 240%로 도에 올라갈 경우 도의 도시계획위원회에서 그대로 원안을 통과시킬지 아니면 하향조정을 할지 거기에서 조정하는 것이 확정된 한계의 용적률입니다.

모든 용적률은 당초의 사업자나 조합에서 제안하더라도 제안대로 100% 통과되는 경우가 한 번도 없었지 않습니까?

예. 그렇습니다.

지금 여기 보면 250%대로 볼 수 있는데 지금 2종에서 허용하는 것이 240%지요?

예. 한계가 240%입니다.

240%인데 지금 용적률에 대한 부분은 어차피 거의 비슷하게 맞춰질 거라고 보입니다. 왜냐 하면 저희가 의견청취하고, 또 도시계획위원회에서 전문가들의 의견이 있고, 또 도에서도 있고, 또 건축심의도 받아야 될 것 아닙니까?

그렇습니다.

그 과정에서 충분히 용적률에 대한 부분은 정리가 될 소지가 있다고 보여지니까 위원님들 그 문제는 참고를 해 주시기 바랍니다. 지금 어차피 여기가 경기도에서 2종 주거지역으로 확정되어 있는데 2종이면 240%거든요. 지금 여기 사업시행자가 제안하는 것은 249%, 254%인데 여기에서 5%, 10%정도는 항상 증감이 있는데 보통 올라가지는 않고 다운되는 것으로 봐서 용적률 문제는 그렇다고 봐집니다. 나머지 문제에 대해서 의견 주실 분 주시기 바랍니다. 예, 이건익 위원님.

이건익 위원입니다. 오늘 의견청취가 정비구역 지정을 받는 자리입니다. 그래서 전반적인 건축에 대해서는 지금 상세하게 나올 수가 없는 내용이고 또 질의해서도 안 되는 것으로 알고 있습니다. 그래서 본 위원은 우선 질의 내용을 간단하게 하겠습니다. 이것이 정확히 건축한 지 몇 년 된 것입니까?

19년 정도 됐습니다.

법적으로 몇 년 이상 되어야 재건축을 하는 것입니까?

일반적으로 노후화를 봐서 약20여 년 정도를 기본원칙으로 하고 있고, 또 정밀안전진단이나 노후도를 측정해서 현재 유지 보수해서 쓰는 비용보다는 재건축하는 비용이 비슷하거나 유리하다 싶으면 그런 예외규정이 있습니다.

예외규정에 20년이 되지 않아도 정밀안전진단을 받아서 위험이 있을 경우에는 재건축을 할 수 있다?

예. 위험요인이 있거나 현재 유지보수 비용보다 재건축하는 것이 경제적으로 유리하겠다는 판단이 있으면, 원칙은 20년인데 그런 예외규정도 있습니다.

그 당시 이것이 주공사업체인데 주공에서 20년도 안 돼서 정밀안전진단을 해서 그런 판정을 받았다면 사실은 문제가 있는 것입니다. 골조도 E급을 받은 것입니까? 전체적인 것이 전부 E급입니까?

부분적으로 측정을 해서 전체적인 것을 낼 때 종합판정이 E급입니다.

그러면 여기에서 지적하고 싶은 것은 지금 13평, 15평, 17평, 20평 서민아파트를 건축하는 것으로서 재건축을 하게 되면 25평, 33평, 44평, 55평 대형아파트로 짓게 됩니다. 그러면 서민이 생계해서 이 아파트에서 살 수 있는 방법이냐는 것입니다. 그러면 서민을 위한 재건축이냐, 사업주체를 위한 재건축이냐? 재건축하는 평수가 적으면 이해가 되는데 전부 44평, 55평, 33평이라는 문제가 나왔을 때는 서민을 위한 재건축이냐 사업주체를 위한 재건축이냐는 것입니다. 그런 것은 이해가 안 됩니다. 그리고 아까 박윤희 위원님께서 질의해 주신 내용 중에서 13평 아파트를 기준해서 34평으로 가려면 얼마를 부담해야 되느냐 하고 질의했는데 정확한 답변이 우리한테는 들리지 않았습니다. 그랬을 때 현재 서민들이 이러한 중대형아파트로 이주했을 때 들어가는 비용, 또 과연 이러한 아파트에 살면서 계속해서 살 수 있느냐 하는 얘기입니다. 이것도 사실상 감안해야 될 문제거든요. 왜냐 하면 이것은 중대형아파트로 서민아파트가 아니거든요. 43평, 55평은 중대형아파트예요.

이 부분이 지금 일정한 기준의 비율입니다. 그래서 서민들이 자기가 현재 살고 있는 아파트보다 몇 평을 늘려가려면 주민들이 평형을 계획해야 되는 사항입니다. 그런데 이 분들이 생각하는 것은 상당부분이 일반분양이 있을 수 있습니다. 기존의 세대수보다 지금 약 1천여 세대가 초과되는 부분인데 그 부분은 적은 평형세대수는 자신들의 능력에 따라서 부담을 해서 자기가 사용할 것이고, 좀 큰 평형은 일반분양을 해서 처분을 해서 거기에서 남는 이익을 가지고 공사비를 충당하는 원리로, 그래서 불가피하게 부분적으로 큰 평형은 실제 돈이 있는 사람은 그 평형을 부담하면 갈 수 있고 능력이 없는 사람은 적은 평형으로 갈 것이고, 대부분 분양은 큰 평형이 잘 되고 이익이 많이 남으니까 그것을 가지고 작은 평형의 공사비를 충당하는 원리로 하다 보니까 이런 결과가 나온 사항입니다.

그러니까 재건축 비용이 많다보니까 대형아파트를 일반 분양해서 충당한다는 뜻 아니겠습니까?

예. 자기부담을 좀 줄이는 것입니다.

그것은 이해가 되는데, 사실상 13평, 15평, 17평을 재건축하면서 이 사람들이 들어갈 수 있는 것이 43평, 55평은 아니거든요. 25평, 33평인데, 건축 부담을 줄이기 위해서 이런 평수를 늘린 것인데 이런 내용은 사업주 자체에서 나온 내용겠지요.

그렇습니다.

그러나 이런 데이터로 봐서는 이해가 안 갈 수 있거든요. 건축에 대한 정확한 내용을 모르는 사람들은 이해가 안 갑니다, 저희 같은 경우는 알 수는 있지만. 그런 것이 부담스럽다는 말씀을 드리고, 재건축 계획을 하면서 사실상 알고 보면 그 주변에 대한 마찰이 많거든요. 그러다 보면 집행부에서 엄청난 신경을 많이 써야 되는데 신경을 덜 쓰고 할 수 있도록 사업계획을 잘 검토해서 철저하게 진행을 해 주시기 바랍니다. 이상입니다.

예, 잘 알겠습니다.

수고하셨습니다. 또 질의하실 위원님 계십니까? 예. 정리를 해야 될 것 같습니다. 지금 여기 학교가 3개가 설치되는데 원능역 끝 부분에 통합육교 설치가 있습니다. 그런데 원당초등학교 앞 좌측과 그 육교 설치하고자 하는 지역하고는 상당히 먼 것으로 알고 있습니다. 그래서 여기 아이들이 고등학교, 중학교, 초등학교로 되어 있는데 이쪽으로 온다면 아이들이 원당초등학교 앞 부분에서 기존의 육교까지 이동을 안 할 겁니다. 그러니까 무단횡단으로 사고위험도 있기 때문에 여기도 할 수 있다면 별도의 육교라든가 이쪽에 접근할 수 있는 것을 구상해야 되지 않나 하는 것입니다. 그리고 지현고등학교가 조성 중이라고 했는데 건물배치가 어떻게 되는지 모르겠습니다마는 여기 상황을 보면 건물이 다 들어서는데 결국 이것에 대한 일조권이 나중에 문제가 될 것입니다. 대표적으로 지금 행신1동의 SK VIEW 아파트가 8차선 도로인데 겨울에는 4시만 되면 건너의 2단지 아파트가 반이 그늘이 집니다. 그렇게 멀리 떨어져 있어서 당초에 건축심의할 때 문제가 안 될 줄 알았는데 그렇게 되는데 지금 거기도 보면 어차피 거의 북향쪽으로 되어 있는데 이것도 겨울이면 4시 경부터 그늘이 질 겁니다. 그러니까 거기에 대한 계획이 있어야 되지 않나 생각합니다. 또 질의하실 위원님 안 계십니까? 그러면 의견조정을 위해서 정회를 하겠습니다. 정회를 선포합니다.

덕양구 성사동 715번지 주택재건축정비구역 지정 및 정비계획요청안 의견청취의 건에 대해서 검토보고를 드리겠습니다. 본 의견청취안은 2005년 9월 20일 고양시장으로부터 제출되어 의장으로부터 2005년 9월 20일자로 우리 위원회에 회부되었습니다. 제안이유와 주요골자, 검토의견은 1항의 보고드린 사항과 유사하기 때문에 자료로 갈음하고 설명을 마치도록 하겠습니다.

수고하셨습니다. 그러면 질의를 하도록 하겠습니다. 질의하실 위원님께서는 제2항에 대해서 질의하여 주시기 바랍니다. 질의하실 위원이 안 계시므로 질의를 종결하겠습니다. 그러면 일괄의결을 하도록 하겠습니다. 의사일정 제1항 및 제2항의 의견청취의 건에 대해서는 원당 일대의 주거환경 정비 및 형평성 계획을 고려해서 주공1·2단지의 용적률을 결정할 것을 주문하고, 인구 증가에 따른 교통수요에 대한 분석안을 제시할 것을 주문하였으며, 주공2단지의 경우 성사근린공원과 거리를 더 두는 것이 바람직한 것을 의견을 냈습니다. 그리고 원당초등학교 앞의 육교 설치를 검토하는 것과 지현고등학교 앞의 일조권을 검토할 것을 의견으로 채택하고자 하는데 이의가 없으십니까? 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다. 이상으로 오늘의 안건심사를 마치도록 하겠습니다. 의장에게 보고할 심사보고서 작성은 위원 여러분께서 양해해 주시면 간사와 전문위원에게 일임하고자 하는데 이의가 없으십니까? 이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다. 오늘 안건을 심사하시느라고 수고하신 동료위원님들과 관계공무원 여러분 노고에 감사를 드립니다. 산회를 선포합니다.