박시동 의원 5분자유발언

건설교통위원회 박시동 의원입니다. 존경하는 김필례 의장님 그리고 동료의원 여러분! 본 의원에게 시정질문을 할 수 있도록 기회를 주신 점에 대하여 진심으로 감사드립니다.

아울러 시정에 바쁘신 중에도 성실한 답변을 위해 참석하여 주신 최성 시장님을 비롯한 관계공무원 여러분과 오늘 시정질문을 방청하기 위해 의회를 방문해 주신 시민 여러분과 언론인 여러분께도 깊은 감사의 말씀을 드립니다. 저는 일산동구 백석동 1237번지 소재 33,581평의 개발에 관한 사안, 소위 요진부지 개발에 관하여 질문하겠습니다. 위 부지는 당초 출판물유통센터 용도로 계획되어 1998년 12월 요진에게 평당 195만 원에 매각되었습니다.

부지 매각 이후 파주시에 출판단지가 들어서면서 출판유통단지로서의 경쟁력에 문제가 생겨 용도변경을 통한 새로운 개발모델을 검토하게 되었고, 2006년 6월 경기도 도시계획위원회의 결정 및 지시에 따라 우리 시는 4억 여 원을 들여 부지의 활용방안에 관한 연구용역을 실시하게 됩니다. 연구용역보고서는 해당 부지에 지식기반산업을 유치하고 일부는 주상복합아파트를 건축할 수 있도록 용도를 변경하되 그로 인해 개발업자의 막대한 시세차익과 특혜시비의 논란이 있을 수 있어 부지의 49%를 고양시에 기부채납하는 공공성 이행방안을 강구하는 것이 바람직하다는 결론을 내립니다. 이에 우리 시는 위와 같은 공공성 이행방안에 기초하여 2010년 2월 지구단위계획을 변경하게 되고, 2010년 5월 요진은 주택건설사업계획 승인 신청서를 제출하였습니다.

그러나 전임 시장 퇴임 직전 고양시와 요진은 당초 계획과 달리 부지의 기부채납 비율을 32.7%로 대폭 낮추고 대신 업무시설 1개동을 추가로 기부채납하는 것으로 공공성 이행방안을 수정하는 것에 합의하게 됩니다. 이러한 공공성 이행방안의 후퇴에 대하여 요진과 담당공무원은 삼일회계법인이 작성한 경제성 분석보고서를 근거로 제시하며 기부채납 49% 방안을 추진할 경우 요진의 사업수익이 0.61%에 불과하고 변경된 32.7%+α 방안을 추진하여도 요진은 겨우 5.1%의 사업수익만 볼 뿐이라고 주장합니다. 이에 본 의원은 요진과 공무원 주장의 문제점을 증명하고자 하며 차제에 본 개발사업이 안고 있는 다양한 문제점을 밝히고자 합니다.

본 사업의 첫 번째 문제점은 사업목적의 훼손과 변질입니다. 최초 도시계획에서 본 부지는 유통업무설비시설로서 일자리 창출과 세수증대를 위한 공간으로 고양시의 자족력 확보를 위한 핵심지역이었습니다. 손쉬운 아파트 개발의 유혹에도 불구하고 본 부지가 10여 년 넘도록 미개발로 남은 것은 고양시의 자족력 확보라는 포기할 수 없는 절대적 가치를 지키기 위해서였다고 본 의원은 생각합니다.

그러나 현재는 주상복합아파트 분양이 사업의 핵심으로 자리 잡았고, 산업시설 유치계획 내지는 자족력 확보를 위한 구체적 방안 등에 관한 보고나 논의는 자취를 감춘 지 오래입니다. 한편 자족력 확보를 위해 개발자의 책임 하에 이뤄져야 할 업무시설에 관한 운영 및 분양사업, 기업유치 사업은 기부채납을 통해 건물 1개동을 고양시가 소유하게 됨으로써 해당 산업시설의 미분양 등 사업부담을 고스란히 고양시가 떠안게 되는 측면도 존재하는 것이 현실입니다. 개발업자는 토지 대신 건물을 기부채납함으로써 기부채납 대상 부지도 줄이고, 해당 시설의 분양 및 운영부담도 줄일 수 있게 되는 이중의 혜택을 가져가게 되었다고 판단됩니다.

정리하면 현재 사업추진방식은 오직 초고층 주상복합아파트 분양에만 중점을 둔 것이며, 고양시는 사업시행자로서 업자가 부담해야 할 최소한의 부담인 산업시설 분양조차 면해 주고 그것을 스스로 떠안음으로써 자족기능 확보라는 본 사업의 본질적 목적을 심각하게 훼손하고 있습니다. 두 번째, 막대한 특혜 의혹입니다. 1998년 요진은 본 부지를 평당 195만 원에 매입합니다.

이 금액에 지난 11년간의 물가상승률을 적용한 현재 가치는 약 270만 원으로 추정됩니다. 즉, 평당 270만 원에 매입한 토지가 시가 얼마의 가치가 있는지를 계산해 보면 전임 시장 시절에 용도변경으로 인한 요진의 시세차익 규모가 대략적으로 파악이 가능합니다. 본 부지의 적정가격, 이른바 fair market value를 파악하는 방법은 인근지 비교평가 방식, 분양가를 통한 역산 방식 등 이론적으로 여러 가지가 있을 수 있습니다.

본 의원이 부지의 적정가격을 직접 계산한 결과 보수적으로는 6,000억 원 정도, 공격적 입장에서는 경우에 따라 최대 1조 가까이도 가능한 것으로 나타났습니다. 이러한 가격에 원가인 907억(33,851평 × 평당 구입가 270만 원)을 제하면 아무리 적게 잡아도 최소한 약 5,000억 정도를 시세차익으로 볼 수 있습니다. 그러나 요진은 용도변경 이전에 자기들이 실시했던 감정평가 결과 땅값은 평당 992만 원이고, 시세차익은 384억에 불과하다는 억지 주장을 여전히 하고 있는 상황입니다.

이러한 요진의 천문학적 시세차익은 다름 아닌 전임 시장 시절의 용도변경에 기인한 특혜이며, 이에 따라 적절한 규모의 기부채납, 즉 공공성 이행방안이 반드시 요구되는 명백한 이유인 것입니다. 세 번째, 오류투성이 삼일회계법인 보고서를 근거로 한 공공성 이행방안의 후퇴문제입니다. 이미 말씀드렸듯이 담당공무원과 요진은 삼일회계법인의 보고서를 근거로 당초 부지의 49% 기부채납 약속을 용도폐기하고, 32.7%(건물 1동 별도)로 기부채납 비율을 낮추려 하고 있습니다.

이에 본 의원은 삼일회계법인이 작성하였다는 그 보고서를 직접 입수하여 분석을 해 보았습니다. 본 의원이 자신 있게 말씀드릴 수 있는 것은 해당 보고서는 분석의 전제가 되는 수익모델 변경, 중요한 계산근거의 누락, 토지비용의 오류, 각종 비용의 이중계산 및 과대계상, 부정확한 수치 사용 등이 다수 발견된 오류투성이 보고서였다는 것입니다. 본 의원에게 요진의 주장과 삼일의 보고서는 천문학적 사업이익을 숨긴 상태에서 기부채납 비율을 낮추려는 술수로밖에는 보이지 않습니다.

정리하자면 업자가 제시한 오류투성이의 보고서 한 장만을 믿고 그 보고서가 정말 제대로 된 보고서인지 믿을만한 보고서인지는 따져보지도 않은 상태에서 우리 시는 약 천억 규모의 기부채납 부지를 포기했을 수도 있다는 것입니다. 네 번째, 업무시설 1개동 공사비에 관한 문제입니다. 요진이 본 부지에 자신들의 건물로 짓고 있는 업무시설은 평당 400만 원의 공사비를 책정하고 있으나 고양시에 기부채납할 건물은 평당 600만 원, 총 1,200억 원에 짓겠다고 예정하고 있습니다.

본 의원은 이것이 공사비를 부풀리기 해서 기부채납 절대금액을 늘린 것처럼 보이게 하려는 눈속임에 불과하다고 판단합니다. 본 부지에 업무시설을 평당 600만 원씩 투입해 최고급 시설로 지을 필요가 전혀 없으며, 400만 원대 이하로 공사비를 유도하고 차액을 현금 또는 부지로 추가 수용함이 바람직함에도 불구하고 예산편성지침 등을 근거로 평당 600만 원에 납품 받아도 아무 문제가 없다는 공무원의 태도는 도저히 이해할 수가 없습니다. 한편 삼일회계법인 보고서에는 업무시설 공사비가 400만 원으로 계산되어 있습니다.

그 수치는 요진으로부터 받아서 사용했다고 보고서에 분명히 적혀 있습니다. 이는 요진이 실제로 600만 원을 들여서 최고급 시설을 지을 의지가 전혀 없다는 반증입니다. 이런 상황에서 600만 원대 건물이 지어지도록 추후 관리 감독하겠다는 공무원의 말은 대책이 되지 않으며 실제로 600만 원대 건물이 되는지는 사실상 공사가 마무리 되는 때까지 체크가 곤란하여 중간에 관리감독한다는 것은 현실성이 없기 때문에 그나마 현재로서는 믿을 수가 없습니다.

다섯 번째, 공공성 이행방안의 허술함입니다. 지금까지 말씀드린 문제점에 대해 백 번, 천 번 양보해서 만일 요진과 공무원이 추진하고 있는 부지 32.7%와 업무시설 1동의 기부채납 방안에 대해 최종합의가 된다고 가정을 하더라도 현재는 그나마도 그 이행을 강제할 수단이 거의 없다는 것이 본 의원의 생각입니다. 집행부가 작성한 회의자료를 보면, '부도 등 최악의 상황이 발생되지 않는다면, 기부채납은 완료될 것'이라고 기술하고 있습니다.

이는 '채무자가 돈을 갚기만 한다면 채권회수가 될 것'과 같은 순환논리식의 궤변을 공식 회의자료에 기술하고 있는 것입니다. 최악의 상황을 가정하고 대비하는 것이 리스크 관리의 기본 중에 기본임에도 불구하고 공무원의 이런 인식 하에서는 제대로 된 권리보존 방법을 찾을 리 만무할 것입니다. 집행부가 추진하고 있는 각종 방안을 분석해 보면 기부채납을 받아서 완전히 소유권을 확보해야 할 고양시가 관련 재산을 전혀 소유하지도 못하고, 적절히 담보화하지도 못한 상태로 방치하는 상황에서 요진의 부도 등 각종 리스크(대상리스크, 기간리스크)에는 무방비로 노출될 가능성이 매우 큰 상황입니다.

그리고 고양시가 제대로 부지를 확보하지 못한 사이에 요진에게는 고양시에 기부채납할 부지를 마치 자신들의 부지인 것처럼 각종 금융담보로 최대한 활용할 수 있는 기회를 허용해 주고 있는 상황입니다. 이 부분은 매우 전문적인 법적 영역이고 세부적인 부분이기 때문에 이 자리에서 자세히 논하지는 않겠지만 결론적으로 하느냐의 방안은 수많은 문제를 갖고 있는 실효성이 없거나 매우 적은 방법에 지나지 않습니다. 여섯 번째, 환경 문제와 대규모 민원에 대한 우려입니다.

본 사업부지 인근에는 열병합발전소와 쓰레기 소각장이 위치하고 있습니다. 언론보도와 시민단체의 주장에 따르면 소각장의 안전성에 문제점이 발견되고 있습니다. 더구나 경기도청이 도의회에 제출한 최근 자료를 보면 소각장 설계에 일부 결함 가능성을 공식적으로 명백히 인정하고 있는 상황입니다.

현장에서 본 의원이 확인한 바 소각장에서는 현재 백연이 뿜어져 나오고 있고 인근에는 처리 못한 쓰레기들이 산더미처럼 쌓여가고 있습니다. 이런 상황에서 분양이 이뤄질 경우 수분양자들과 입주자들로부터 대규모 민원이 예상되고 있으나 이에 대한 대책은 거의 없는 실정입니다. 일곱 번째, 자립형 사립고등학교 유치문제입니다.

현재까지 자사고에 관해 교육당국과 협의된 바 없고 이후에도 협의 전망이 난망한 상황이며, 본 의원이 확인한 바로 일부 사립학교재단에 자사고 의사를 타진해 모두 거절당하는 등 학교설립 승인 또는 자율형 사립고 지정에 관해 어떤 절차도 개시된 바가 없습니다. 그럼에도 불구하고 공무원과 요진 측에서는 마치 자사고가 확정적으로 들어올 것처럼 지역 여론을 호도하고 있습니다. 또한 연구용역 보고서에는 과밀학급 해소를 위해 중학교와 고등학교가 각각 1개씩 설립되어야 한다고 명백히 기술하고 있으나 현재는 어찌된 일인지 고등학교 하나로 축소된 상황입니다.

위의 내용을 정리해 보겠습니다. 저렴하게 매입한 토지가 전임 시장 재임 중에 용도변경되어 막대한 시세차익이라는 특혜를 입은 요진은 각종 보고서와 수치를 조작하면서 사업수익이 매우 적은 것처럼 주장하고 있으며, 요진의 속임수를 간파하고 적절한 공공성 이행방안을 마련해야 할 공무원은 어찌된 일인지 요진의 입장이 옳다는 말만 되풀이하고 있습니다. 이런 과정에서 당초 용도변경 시 추진되던 부지 49% 기부채납 약속은 슬그머니 폐기되고, 현재는 부지 32.7%와 건물 1동으로 축소되고 있습니다.

더구나 교육문제와 각종 환경문제 등이 우려되며 당초 사업목적인 자족기능 확보에 관한 대책은 실종되고 있습니다. 그나마 요진이 제시한 공공성 이행방안은 그 효력을 강제하기 위한 법적 안전장치조차 전혀 없습니다. 한마디로 사업의 처음부터 끝까지 완전한 것이 거의 없는 실정입니다.

이에 본 의원은 최성 시장님께 다음과 같이 질문합니다. 첫째, 부지의 용도변경으로 요진이 최소 수천억 원 이상의 시세차익을 얻었고, 이러한 요진의 시세차익에 대해 적절한 기부채납을 통해 공공성을 확보해야 하는 것의 당위성을 인정하시는지요? 둘째, 기부채납 비율을 완화한 결정적 근거로 들고 있는 삼일회계법인의 분석보고서에 대해 공무원으로부터 자체 분석한 내용이나 검토의견을 보고 받은 적이 있는지요?

혹여 있다면 그 보고 내용은 무엇이었는지요? 셋째, 고양시 예산 4억 원을 투입한 용역보고서를 용도폐기시키고, 업자가 일방적으로 제시한 특정 보고서만을 신뢰하고, 그것에만 근거해 사업을 진행시킨 것은 매우 부적절한 업무처리였다고 보는데, 동의하시는지요? 넷째, 기부채납 비율을 완화한 결정적 근거인 삼일보고서의 오류가 확인되었고, 부지 32%+건물의 기부채납과 관련한 문제, 공공성 이행방안 문제 등이 존재하기 때문에 이 모든 문제의 원활한 해결을 위해 무리한 허가를 추진하지 말고 신중한 재검토와 근본적이고 실효성 있는 대책 마련이 선행되어야 한다고 생각하는데, 이에 동의하시는지요?

다섯째, 소각장 환경문제는 전부 전임 시장 재임기간에 생긴 문제지만 그 자체만으로도 시장님 임기 내내 시정의 발목을 잡을 것이고 본 사업과 연결된다면 그 문제가 더욱 심각해질 것으로 예상되는데, 현재 검토되는 대안은 실효성 있는 대안이 되지 못한다고 판단합니다. 특단의 해결방안이 있으신지요? 본 의원은 막무가내로 개발에 반대하고자 하는 것이 아닙니다.

다만, 개발업자는 투명한 절차를 통해 합리적 범위 내에서 이익을 얻고 공공성도 확보되며 입주민을 위한 환경 대책도 충분히 강구되는 모범적인 개발이 필요하다는 입장입니다. 현재 대두되고 있는 모든 문제는 분명히 말씀드려 전임 시장에게서 발생한 것입니다. 새롭게 취임하신 현 시장님으로서는 정치적 법적 부담 없는 깨끗한 초임시장으로서 처음으로 돌아가 본 사업이 성공할 수 있는 근본적인 대책을 세워주시길 부탁드립니다.

감사합니다.