정판오의원
안녕하십니까? 행신1·3동 지역구 건설교통위원회 정판오 의원입니다. 고양시의 도시계획은 시민을 위한 정책으로 집행되고 있는가? 주제입니다. 도시계획은 복합적이고 종합적인 도시기능의 전체를 고려해야 하는 특수성을 감안하여 두 가지 문제에 국한하여 정책 제언과 함께 시정질문을 하고자 합니다. 먼저 원도심지역의 주거환경 정비사업에 대하여 제언하겠습니다. 고양시 원도심지역(화전, 삼송, 행신, 능곡, 원당, 구일산, 고양동)은 고양군에서 시작한 35년 이상 된 노후 건물이 밀집된 지역입니다. 이 지역은 현재 재정비촉진지구, 도시정비사업지구로 지정되어 조합에서 주택사업이 진행되는 것도 있고 재정비촉진지구 해제를 요청하거나 해제된 곳도 있으며, 5개 지역(화전, 능곡, 삼송, 원당, 일산) 일부분에 도시재생사업이 진행되고 있고, 그 외 지역은 활성화지역으로 구분되어 진행되고 있습니다. 이 중 재정비촉진지구 사업과 도시정비사업은 순탄치는 않지만 착공하여 시행 중인 곳도 있으며 사업을 해제 신청하거나 해제한 곳도 있습니다. 5개 원도심 일부지역 내 도시재생사업은 국토부에서 지역별 사업목적과 내용을 심사하여 승인에 준한 지역 공동체 만들기와 목적 사업만 시행하고 있고, 자세한 사업내용을 모르는 해당 지역 주민들은 실질적인 집수리비용을 지원받을 수 있을까 기대했지만 사업내용이 지원은 없어 실질 이득을 체감하지 못한 주민들의 관심도는 갈수록 낮아져 도시재생사업도 참여도가 낮아지고 있습니다. 원도심 주민들의 의견을 청취해 보면 재정비촉진지구 뉴타운 주택조합에 동의하여 대규모 개발을 찬성하자니 분담금이 부담되어 쫓겨나기 십상이라 찬성하기 싫고, 도시재생사업을 찬성하면 가구당 시급한 집수리 비용 지원이 절실한데 아무런 대책이 없어 기대감이 없다고 합니다. 이전 이명박 정부의 대규모 뉴타운 재정비촉진사업은 실패한 정책으로 나타나고 있습니다. 대규모 공동주택 사업으로 다수 조합원들의 의견과 이해충돌로 사업채택이 장기화되어 매몰비용의 과다발생, 유명 건설사들의 담합성 높은 시공비, 투기수요까지 가세하여 사업이 실행되더라도 조합원 분담금이 늘어나 서민층 조합 소유자들은 재입주를 못하고 쫓겨나는 사회적 문제를 낳았으며 종국에는 가진 자들을 위한 정책으로 변질되었습니다. 이러한 문제점을 보완하기 위해 문재인 정부는 서민층 거주자를 내쫒는 대규모 뉴타운 개발을 지양하고 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」을 반영하여 지역민들의 정주율을 높이기 위해 도시재생사업과 동시에 소규모 주택 정비사업 활성화를 위한 주거정책을 병행하고 있습니다. 고양시도 2018년 8월 「고양시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례」가 제정되어 고양시 원도심지역인(화전, 삼송, 원당, 능곡, 구일산) 뉴타운 지역에서 해제된 지역과 도시재생지역으로 선정된 5개 지역 외 지역을 활성화 지역으로 구분하여 실행되고 있습니다. 외지인 투자자가 아닌 원도심지역에 거주하는 다수 주민들의 의견은 신도시나 택지개발지구 아파트 같이 쾌적한 주거문화는 아니더라도 과도한 조합원 분담금 부과가 아니라면 소규모주택정비사업에 찬성하고 개발을 원하지 않는 곳은 도시재생사업에 관심을 두고 있는 것이 확인되고 있습니다. 소규모주택정비사업(자율주택, 가로주택정비사업, 소규모정비사업 등)을 희망하는 지역주민들이 한 특례법과 고양시 소규모주택 정비에 관한 조례를 적용하여 하려고 했을 때 현 고양시 도시관리계획 안에서 용이하게 할 수 있는가 여부를 검토해 보면 현실은 녹록치 않습니다. 고양시 소규모주택정비사업 대상조건은 일단의 토지 사방이 둘러싸인 폭 8m 이상 도로를 접하고, 일단의 토지면적이 1만 제곱미터 이하이어야 하고, 주택 노후도 조건 충족하며, 2종 일반주거지역 이상이 성립되어야 하는데 고양시 원도심 다수의 지역은 1종 일반주거지역 5층 이하로 지정되어 있어 소규모주택정비사업은 현실적으로 불가합니다. 그 이유는 고양시가 2003년 일반주거지역 세분화 지정 시 종별 입지 특성 기준을 무시하고 일방적이고 획일적으로 일반주거지역을 세분화하였기 때문입니다. 그 당시 고양시 원도심지역은 모두 평지이며 경의선 역세권 인접지역으로 20~30년 된 노후 주택이 다수였고 정부의 1998년 일산1기 신도시 입주로 원도심과 구도심의 지역 불균형이 예상되었는데도 불구하고 구일산과 원당지역을 제외한 나머지 지역의 많은 면적을 1종 일반주거지역으로 지정하는 우를 범하였습니다. 이러한 이유로 일반주거지역 세분화가 현실에서 문제가 되고 있습니다. 지난 25년 동안 1기 일산신도시와 택지개발지구 미니 신도시(삼송, 행신, 식사동, 킨텍스, 향동동)가 순차적으로 개발되어 지역 간 주거환경의 불균형이 예상되고 현상이 나타나는데도 지난 17년간 무계획으로 방치하고 단 한 번도 도시관리계획을 변경하지 않다가 전 이명박 정부의 정책으로 뉴타운 사업을 위해 일부지역에 재정비촉진지구 지정만 하고 오늘에 이른 것입니다. 이로 인하여 주민이 소규모정비주택사업을 신청하려면 1억 5천에서 2억 원을 부담하여 지구단위계획을 수립 신청하여야 하고 시간이 소요된 만큼 조합경비가 늘어남에 따라 사업성 악화를 가중시키고 있습니다. 현 고양시에서 소규모주택정비사업을 시행하기 어려운 점을 특정지역 행신3동을 표본으로 하여 설명하겠습니다. 화면을 띄워 주십시오. (영상자료를 보며) 무슨 이유인지 17년간 5층 미만으로 잡고 있습니다. 빨간 부분이 유일하게 4차 상태로 묶여있기 때문에 그 부분만 현재 2종 지역이고 나머지는 전 지역이 1종 지역이라고 보시면 되겠습니다. 고양시 규제의 문제점은 일단의 토지 제1종 일반주거지역(5층 이하)으로 종 상향 없이 소규모 정비사업으로 신축하면 사업성이 없어 비례율 산정은 불가합니다. 고양시 조례에 도시개발사업 사업면적이 5,000제곱미터 이상은 사전 협상제도를 통하여 기반시설 부담금 부담에 대한 사전 협의를 해야 합니다. 주민이 가로주택 정비사업을 하려면, 현재 제1종 주거지역에서 종 상향(1종에서 2종 또는 1종에서 3종) 신청을 하려면 시행하고자 하는 주민이 지구단위계획을 수립하여야 하며 이를 위해서 2억 정도 부담해야 됩니다. 고양시가 지난 40년이 지나도록 기반시설 차집관로가 설치되지 않았다면 소규모 정비조합원들이 부담해야 됩니다. 8m 도로 부분의 인도 등의 설치를 주장하고 있습니다. 지적도를 보겠습니다. (영상자료를 보며) 지금 형광색으로 칠해진 것은 고양시 도로로 명기되어 있습니다. 그러나 현장을 가보면 전부 도로는 이미 뚫려있는데, 현황으로 사용하고 있는데 도로가 끊어져 있습니다. 이것은 사유지입니다. 이 상태에서는 도시 가로주택정비사업을 할 수가 없습니다. 행신1동, 3동 원도심지역 주민은 35년 전 일반주거지역으로 건폐율 60%, 용적률 300%, 대지 소형빌라, 단독주택에 살면서 재산세, 지방세를 내고 살았는데 정부의 시책으로 2003년 일반주거지역 세분화를 하였고, 주민 의사와 상관없이 공무원들이 ‘종별 입지 특성 기준’을 위반하면서 임의적으로 지정해 놓고 도시가 하루가 다르게 변하여도 17년간 아무런 도시관리계획 변경을 하지 않고 있다가 지금은 17년 전의 결정인 제1종 일반지역을 준수하라며 5층 이상의 공동주택 허가는 불허하였는데 그것은 무슨 근거인지 해당주민들에게 이제 답을 해야 합니다. (영상자료를 보며) 화면을 보시면 파란색은 1종 주거지역입니다. 5층 미만만 지을 수 있습니다. 지금 대다수의 빌라로 형성되어 있고, 그다음에 옅은 색으로 되어 있는 황색이 2종입니다. 그리고 그 택지로 황색 큰 부분은 서정마을 택지개발지역입니다. 좌측에 황색 짙은 색은 23단지 햇빛마을, 20단지 쭉 있는 대규모 단지입니다. 고양시 도시관리계획과 인·허가권에 대한 지역별 형평성 문제의 사례입니다. 풍동지역 지목이 전(田)인 토지에 주민이 제안한 도시개발주택사업 신청의 도면을 보면 좌측은 숲속마을 아파트 단지 최고층 23층, 우측은 동문 굿모닝힐 1, 2단지 최고층 22층, 양쪽 샌드위치에 끼어 있는 풍동지구 지목이 전(田)인 지역에 최고층 35층 허가, 풍동2지구 40층 허가, 풍동지역 전, 답 토지의 소유주들에게는 3종 일반주거지역으로 종 상향하여 층수 제한 없이 사업성을 보장해 주는 도시계획 변경, 킨텍스 지역 40층 이상, 덕은지구 30층 이상, 신규 택지공급지역은 층수 제한이 없는데 구도심은 왜 층수 제한을 하는 것인지, 이 지역의 상관관계는 무엇인지 이제 답해야 합니다. 최근 서울시는 대규모 재건축 재개발을 탈피하고 구도심지역을 주거성능 개선지역으로 규정하기 위해 구도심지역은 1종 주거지역에서 2종 주거지역으로 종 상향하고 가로주택정비사업을 활성화하기 위해 각각의 인센티브 제도를 활용하여 10% 이내의 용적률을 상향시키고 법정 주차는 세대 당 0.8대에서 0.5대로 완화하여 시행하고 있으며, 2019년 12월 추가적으로 준공업지역에서도 가로주택정비사업이 가능하게 하고 1만 제곱미터 이하에서 2만 제곱미터 이하로 상향하고 관리처분계획 비용까지 보조하는 확대 지원책을 발표하였습니다. 기사를 올려주십시오. 서울시의 적극적 행정은 소규모주택정비사업 증가를 보면 알 수 있습니다. 2016년에는 16개의 조합이었습니다. 2017년 47개소, 2018년 64개소, 2019년 111개소로 조합이 설립된 현황입니다. 최근 부천시는 뉴타운 해제지역에 대한 사후 관리 및 후속대책의 일환으로 일반주거지역의 용적률 상향 및 제1종 일반주거지역 12개 지역에 대하여 제2종 일반주거지역으로 종 상향을 추진하고 있습니다. 도시관리계획 입안 및 주민 공람공고와 조례 입법안 입법예고를 거쳐 2020년 10월까지 도시관리계획 결정 및 지형도면 고시예정을 발표하였습니다. 기사를 참조하시면 되겠습니다. 고양시 도시관리계획이 지난 17년간 행신1동 지역의 1/2, 행신3동 가라뫼 지역의 약 2/3 면적을 5층 이하, 1종 일반주거지역으로 규제한 것은 이해하기 어려운 정책입니다. 고도제한이 필요한 지구도 아니며 항공비행 제한지역도 아닙니다. 1종에서 2종으로 상향되면 지가 상승으로 투기가 우려된다고 판단할 이유도 없습니다. 이 지역의 지가는 현재 1종, 2종 구분 없이 동일한 가격으로 형성되어 있습니다. 고양시는 원도심지역의 주거환경문제를 외면하고 있습니다. 소형 빌라 공동주택들은 지붕에서 누수가 되어도 장기수선 충당금이 없어 보수를 못하는 안타까운 현실입니다. 서민들의 주거환경을 위한다면 그들의 입장에서 정책을 지원하는 도시계획이어야 하는데 누구를 위한 도시관리계획인지에 대해 답해야 하며, 합리적인 이유가 없다면 도시관리계획 변경은 즉시 수립되어야 합니다. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」은 원도심지역의 주거환경을 개선하기 위하여 제정된 법이라 하여도 무리가 없습니다. 분담금이 과중한 대규모 정비사업으로 서민층이 집에서 내몰리는 현실을 감안해 정부가 문제점을 보완하여 주민의 재정착을 위해 특례법으로 제정하였습니다. 특례법은 소규모주택정비사업(가로주택정비사업, 자율주택정비사업, 소규모주택정비사업)의 절차를 간소화하고 조합비를 줄이고, 건축비 총액의 50% 융자, 이자 연 1.2%, 사업성 검토 비용을 지원하는 정책을 펴고 있습니다. 고양시는 법의 취지를 살려 지원책을 늘리고 고양도시공사는 소규모주택정비사업의 시행사가 되어 적극적으로 사업에 임해야 하며 도심주거환경사업과 병행하며 임대아파트 사업에 정진해야 합니다. 질문하겠습니다. 첫째, 뉴타운 해제지역을 선도적이고 계획적인 도시관리계획을 구축하기 위해 도시 재생전략 계획을 재정비하여 도시재생활성화사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업, 주택리모델링, 소규모 재건축사업 등 다양한 주택정비기법을 활용한 시범 사업지 선정 등 “2035 고양시 주거환경정비 기본계획”을 수립하여 “2035 고양시 도시기본계획”과 부합시켜 체계적이며 주민과 소통하는 단계별 사업추진이 필요한데 이에 대하여 세부적으로 답하여 주십시오. 둘째, 기타 난개발 방지를 위한 소규모주택정비사업 대상 지역 등을 조사하여 1종 주거지역에서 2종 주거지역으로 종 상향하는 도시관리계획 수립 여부에 대하여 답하여 주십시오. 다음은 개발제한구역 집단취락지구 및 해제지역 단계별 계획적 개발을 유도하는 도시관리계획에 대하여 지난 제231회 고양시의회(임시회) 5분 자유발언에서 타 시에서 시행하여 성공한 환지방식의 도시개발사업에 대하여 2건의 사례를 들어 발언하여 답변을 받았지만 답변의 내용이 반영되지 않고 아무런 진척이 없어 질문을 추가로 드립니다. 첫째, 개발제한구역 집단취락지구 및 해제지역 고양시 GB해제취락 59개(소·중·대규모 취락)에 계획적 단계별 개발 유도를 위해 선제적 도시계획 수립을 해야 하는데 그 이유는 해제취락이 정형화되지 못하고, 기반시설도 열악한 빌라들만 우후죽순으로 생겨나 난개발이 성행할 것으로 예상되기 때문입니다. 계획적 공공사업 및 필요 시 주민제안사업을 유도하여 체계적으로 관리가 필요한데 이에 대하여 답하여 주십시오. 둘째, 2035 도시기본계획 수립 시 고양시 GB해제총량 재조정, 인구반영, 추가 GB해제총량을 반영하여 해제취락을 단계별로 개발계획 수립하고 제1종 일반주거지역에서 제2종 일반주거지역 등 용도 종 상향까지 장기 계획적으로 개발계획 수립하여야 합니다. 이미 타 지자체에서 실시하여 주민의 만족도 평가가 우수한데 고양도시공사를 시행자로 하여 개발사업을 참여할 의사가 있는지 답하여 주십시오. 셋째, 3기 신도시와 인근 개발제한구역 집단취락지구 및 해제지역을 연계한 대중교통 체계, 도로 연계성, 미니 신도시급 주택공급정책을 포함한 도시계획 수립에 대하여 진행되고 있는 사항에 대하여 답변하여 주십시오. 넷째, 도시관리계획 수립을 방치하면 3기 신도시에 둘러싸인 중·대규모 개발제한구역 집단취락지구 및 GB해제취락지역은 현재 창고 등 단독주택 밀집지역에서 기반시설이 없는 무질서한 빌라촌으로 변할 것입니다. 이에 대해 개발사업 참여에 대해서 도시공사가 참여할 의사가 있는지 답해 주십시오. 본 의원은 고양시의 도시계획 심의위원입니다. 항상 무거운 책임감을 느끼며 임하고 있습니다. 도시계획 문제점과 방향성을 가볍게 보고 판단한 것은 아니며, 타 지지체의 도시계획 사례 및 관련법을 반복 검토하여 후면에 관련법을 첨부하였습니다. 참고하여 주시기 바랍니다. 고양시 미래를 위해 선명성 있는 도시계획정책과 공정하고 형평성 있는 도시계획정책이 흔들리지 않고 일관되게 실행되어야 한다는 생각을 함께하신 분들이 많아졌으면 합니다. 경청해 주셔서 감사합니다.