김구하 의원 발언

지금부터 동대문구주택재개발사업추진현황보고청취건에 대해서 설명드리겠습니다. (계속보고...) (보고중지) 참고사항으로 어떠한 근거에 의해서 용적율을 제한하느냐 하는 법적 근거를 설명드리겠습니다. 지금 현재 여기에다가 기록은 안했습니다만 재개발은 재개발법에 의해서 재개발법 제4조제3항제2호하고 또 시조례도 제7조에 재개발 결정 사항의 세부기준하고 건축시설에 대한 것이 있습니다. 그래서 재개발법에 의뢰를 해서 최대 용적율을 시조례로 해서 제7조제1항6호에 『최대 300%를 초과할 수 없다』라고 재개발법은 규정이 되어 있습니다. 『구역별,부지별 용적율은 당해 용도지역 지구에 적용하도록 하되 주택부분은 주택건설 촉진법 규정에 의한 부대복리 시설을 포함해서 최대 300%를 초과할 수 없다.』라고 용적율을 법적으로 정했습니다. 그러면 재건축은 어떻게 되느냐, 재건축은 건설촉진법에 의해서 규정된 것이 아니라 건축법에 의해서 일반 지역에 용적율 400%를 준하게 되어 있습니다. 그래서 건축법 제48조하고 동거시행령 제79조에 용적율이 있습니다. 그 용적율은 일반 주거지역 즉, 동대문구 같은 지역은 400%까지 할 수 있다 라고 되어 있습니다. 그러면 사업장별로 용적율이 결정되는 요인은 어디서 하느냐 하면, 요인은 사업승인이 들어오면 서울시에 경관심의위를 거치게 되어 있습니다. 경관심의를 할 수 있는 법적 근거는 건축법 제4조하고 동거시행령 제5조에 의해서 건축위원회를 구성해서 거기에서 심의하도록 되어 있다고 서울시 조례 제4조에 있습니다. 그래서 서울시 조례 제4조에서부터 제13조까지 경관심의위에서 할 수 있는 법적 근거가 나와 있습니다. 그래서 경관심의에 의해서 96년도, 97년도 초까지는심의위언회에서 층수나 또는 용적율에 대한 것을 규정하여서 저희 구 자치단체로 내려보내 주었는데, 지금 얘기를 들어보니까 민원이 많이 들어가서 용적율과 층수 제한을 직접하지 않고 지침이 있습니다. 집합건물 즉, 아파트를 짓는 과정에서 경관심의 그 지침에 의해서 차폐율이라는 것을 정해 가지고 환경친화라는 발상에 의해서 그에 대한 규정이 지침으로 내려와 있습니다. 차폐율에 의해서 용적율하고 층수를 지방자치 단체에 위임을 해 버렸어요. 그러면 그 차폐율을 계산하면 지금 위원님께서 말씀하신 대로 법에서는 용적율을 최대 300%를 넘길 수 없게 되어 있습니다. 법률적인 것이 되어 가지고 설명을 드려도 위원님께서 이해하실지 모르겠습니다만 제가 직접 설명을 한 번 드리겠습니다. (도면설명) 이 용적율이 되는 부분은, 여기를 한 번 봐주십시요. 땅이 이렇게 되어 있다면 토지가 이런 형태로 되어 있는데 토지형태에 따라서 용적율이 변하게 되어 있습니다. 그래서 차폐율이라는 것은 이 토지에서 횡적으로 제일 긴 부분이 이 부분이나 이 부분이 되겠습니다. 이렇게 되지요. 긴 부분이 그런데 이런 형태로 아파트를 지으면 이 선에서 횡적으로 봤을 때 정면으로 보이는 이 부분이 있습니다. 이렇게 되는 이 앞 부분하고 이 길이를 다 합치면 이것이 10이면 이것은 15, 이것 10 그러면 길이가 전부 35가 되지 않습니까. 토지의 제일 긴 연장 부분에 건물을 지을 수 있는 앞면의 길이를 더하면 35m이지 않습니까? 그러면 차폐율이라는 것은 이 길이가 100m라고 그러면 이 길이와 접하는 면이 35m라고 하면 차폐율이라는 것은 뭐냐 하면 이것이 위로 올라가지 않습니까? 아파트를 짓게 되면 위로 올라가지요. 그러면 이것이 10층이다 그러면 3m씩하면 30m가 될 것입니다. 그러면 이 아래 면적은 35m 그러면 두 개를 곱하면 1,050㎡가 됩니다. 그것을 100으로 이 연장길이로 나누면 10.5m가 되는데 일반지역은 40m로 규정을 해 버렸어요. 그래서 차폐율이라는 것은 대략 지금 설명드린대로, 만약에 토지가 이렇게 있어서 이 길이가 제일 길 적에 아파트를 이렇게 지으면 이 아파트 길이만큼 이거와 아파트 높이하고 하면 전면 면적이 나오지요. 입면면적이요. 이 입면면적을 이 길이로 나누었을 때 40이 넘지 못하게 해놓았어요. 그래서 그것을 맞추다 보면 용적율이 300이하로 떨어지게 되어 있습니다. 그래서 토지형태에 따라서 용적율이 각 사업장별로 다르게 되겠습니다. 주택개발의 용적율 관계는 그렇게 설명을 마치고 그 다음에 있는 민원관계에 대한 설명을 드리겠습니다. (계속보고...) (보고중지)

법으로 제제를 못해요?

그것을 법으로 제재하는 방법이 강제철거하는 방법인데, 강제철거를 하면 경찰의 도움을 받아 가지고 해야 하는데 경찰에서는 그렇게 손을 안써요. (계속보고...) (보고중지)

간단간단하게 설명하세요. 그런 것이 문제가 아니니까.

네. (계속보고...) (보고중지)

돈을 원하는 거예요. 4억을 달래요. 철거때 손해를 본 것하고 죽은 사람에 대한 보상하고 해서 4억을 요구하는데, 그 4억을 줄 사람이 어디있겠습니까?

기왕 그렇게 나왔으니까 한 가지 물어봅시다. 거기에 갖고 보호할 수 없는...

철거를 막을 장사는 아무도 없어요. 경찰도 없고, 가면 맞아 죽어요.

아, 참 이해가 안가네.

이해가 안가는 것이 아니라 한 번 가보십시오.

무허가 철거인데 경찰의 지원을 받아가지고 하면 되지 왜 못해요.

이어서 보고를 드리겠습니다. (계속보고...) 이상 보고를 마치겠습니다. (보고사항은 끝에 실음)

우선 방금 보고한 내용중에서 한 가지 의문점이 있어서 얘기하는데, 지금 청량리지역에 임시수용소 장소를 마련할 때 그때 허가한 사항입니까? 아까 얼핏 듣기에는 모르는 사이에 그것을 지었다고 하는데.

청량4구역 임시수용시설이요?

네.

예, 말씀드리겠습니다.

간단간단하게 말씀해 주세요

임시 수용소는 당초에는 비밀로 붙였었어요.

허가사항이냐 아니냐..

허가사항이 아니였습니다. 두 번째 지은 것에 대해서 허가사항이냐 하는 문제를 지적하는데 두 번째 지었을 적에도 저희 구청장으로서는 허가해 줄 수가 없는 사항입니다. 왜냐하면 재개발법에...

그것이 몇 개월이나 갔습니까? 수용하는 동안에 몇 개월이나 갔습니까, 몇 년이 갔을 것 아니예요?

몇 년 갔지요.

왜 방치했습니까? 서민들이 조그마한 방 한칸만 요만치 지어도 당장 와서 때려 부수는데...

논리적으로는 이철위원님이 말씀하시는 것은 맞습니다. 왜 방치했느냐, 방치해서는 안되는 것은 맞습니다.

지금 결과적으로 처음에 방치했기 때문에 그런 문제가 생긴 것 아닙니까?

어디요?

그 지역.

청량4구역에 지은거요?

네.

그것은 사업장내에 자기가 조합인하고 시공회사가 사업을 원활하게 하기 위해서 가설물을 짓는 것은 법적으로 제재할...

아니, 가설물이라도 그것이 건축에 따른 가설물이면, 건축을 위한 가설물이면 용인될 수 있으나 거기에 주거할 수 있는 불법건물을 지었다고 하면 그것은 분명히 불법인데 왜 용인을 했냐 이런 얘기예요.

논리적으로, 법적으로 따지면 그것은 글쎄요 제가 보기에는 사업을 어떤 게 중요한 건가를 따져봐야지요. 그러니까 같은 범주내에서 서민들이 들어가서 살 수 있는 아파트를 짓게 하는 것이 중요한 것이니까, 세입자가 반대하는 것을 무마하기 위해서 큰 아파트를 짓기 위해서 작은 것을 희생하면서 까지 단지내에 조성해 준 게 나쁜거냐, 그것을 안했을 때 이 아파트를 못 지었을 때 어떤 것이 비중이 크냐...

결과적으로 그것을 당초에 지었던 것이 폐단원인이 되어서 지금 말썽이 되는 거예요.

아니지요. 이게 조직적인 행동을 했기 때문에 문제가 된거지요. 제가 그 당시에는 없었습니다.

예, 물론 그런데...

예, 없었는데요. 문제는 이게 얼마만큼 조직적인 행동을 했는가 하면 김영삼 정권이 처음 들어왔을 때 청와대에 소복을 입고 가서 대모할 정도로 문제가 심각하고 여기에서 사람도 죽고 화재뿐만 아니라 제가 듣기는 우리 구청의 철거반하고 여러 사람들이철거를 막다가 다친 것으로 알고 있어요. 그런데 이것이 전국적인 조직망에 의해서 계속 항거를 하기 때문에 도저히 인위적으로 못했다...

집을 지어준 것하고 항거하고는 조금 다르지요. 자기네들이 임시...

당초에는 자기네들이 지었는데 지금 단지내에 자기네들이 지은 터에 아파트가 올라가야 되는데 자리를 안비켜준다 이거지요. 안비켜주는데 어떻게 하겠습니까? 다른데로 옮겨줘야 될 것 아닙니까?

좋습니다. 그것은 그대로 하구요. 또 한가지는 재건축하고 재개발하고 적용법이 어떻게 다르다고요?

예, 재개발은 재개발법에 의해서 재개발을 하고, 그 다음에 재건축은 주택건설 촉진법에 의해서...

예, 좋습니다. 그러면 용적률은 금년에 400%에서 300%로 재개발 시조례는 밝혀졌지요?

예, 그렇습니다.

그러면 촉진법은 지금 용적률이 법적으로 몇 % 까지 적용하게 되어 있습니까?

촉진법이 아니라 촉진법에는 재건축은 건축법 규정을 따릅니다.

그러니까 몇 % 따지느냐...

400% 미만...

400% 미만, 여기 자료에 보면 ‘97년도 몇 건 이렇게 나온 것이 한 건은 300% 미만이고 재건축은 5건인데, 328% 이 정도 나왔지요? 그래서 우리가 얼른 보기에는 “ ’97년도에도 300%이상 나오는구나”하는 착각을 일으키기 쉬워서 내가 질문한 것입니다. 또 한 가지 기왕 발언권을 얻었으니까 하겠습니다. 과장님께서 업무를 추진하는 동안 상위법 또는 상위관청의 정책변화에 따른 공동주택 재건축 및 재개발 추진에 애로사항은 무엇이며, 또 재개발 및 재건축을 적극 추진하기 위한 상위관청에 거론하고자 하는 안이 혹시 있으시면 무엇인지도 말씀해 주시기 바랍니다. 그리고 두 개의 관리처분 인하시 조합원의 재산권 인정기준은 무엇이며, 어떤 방법으로 시행하고 있는가? 지금 현행방법의 모순점 유무를 말씀해 주십시오. 셋째 재건축 및 재개발 허가시 의무규율이, 평형별 의무규율이 있지요?

네.

의무규율이 민영아파트 건축물의 경우와 순수한 우리 조합원들의 재개발 재건축의 경우와 차등구별이 있습니까, 똑같습니까? 그리고 또 네 번째 미입주 임대 아파트가 있지요. 소규모 국민주택?

네.

그것이 동대문구 지역에 미입주 잔여지분이 지금 현재 몇 세대나 있습니까? 그것을 말씀해 주시고, 내가 상당숫자가 잔여분으로 미입주된 상태, 포화상태로 있는 것으로 알고 있는데 막대한 재정을 거기에다가 사장시켜 놓고 있고, 지금 구민들 성향은 너무나 작고 환경도 좋지 않은 아파트에는 안들어 갈려고 그래요. 그런데 자꾸 작은 것만, 옛날 어려운 때를 기준으로 해서 작은 것만 자꾸 권고하다 보니까 조합측에서 사업성이 없어져요. 왜그러냐 하면 시에서 사줄 때에 같은 가격으로 사주면 모르는데 싼 가격으로 살려고 그런단 말이요. 그렇기 때문에 사업추진하는 사람, 조합에서는 사업성이 자꾸 저하되어서 재개발에 막대한 지장이 있는데도 이렇게 포화상태에 있는 장기임대주택을, 소규모 임대주택을 계소 밀고 나가야 할 것이냐 그 프로테지를, 이런 문제가 가장 중요한 문제예요, 정책 입안자들, 지금 시행하고 있는 분들이. 또 한가지 다섯 번째는 제가 들은 정보에 의하면 500세대 미만은 모든 허가가 구청장으로 이관된다고 하는데 이 설이 과연 맞는 설이고, 또 그것 때문에 대책회의에도 몇 번 참여하신 것으로 아는데 이 계획이 언제 쯤이면 구청장권한으로 이관될 것인가, 그 계획을 추정해서 말씀해 주십시오. 이상입니다.

예, 있습니다.

질문드리겠습니다. 아까 주택재개발 사업추진 현황에 대해서 설명을 하시면서 재개발 시행인가 및 재건축 사업승인이 나가야만이 용적률, 건폐율이 나온다고 말씀하셨거든요.

네.

그렇다면 지금 현재 재개발 및 재건축 주거현황 개선 민영 이것을 시행인가나 사업승인을 해주실 때의 그 관계법, 제약사유에 대한 근거법을 소책자로 만들어 가지고 우리 건설위원들에게 배포해 주시면 좋겠고, 그리고 덧붙여서 차폐율에 의해 지방자치 단체에 위임했다 라고 말씀을 했는데, 아까 도표로 그려서 설명한 부분이 이해가 안가니까 그 부분도 상세하게 작성을 해가지고 위원님들에게 배부해 주셨으면 감사하겠습니다.

네.

이상입니다.

재개발과 재건축의 차이점, 이 차이점을 다시 한 번 상세하게 설명해 주시면 좋겠습니다. 이상입니다.

인가 준비중에 있는 건에 대해서 질문을 하겠는데, 답십리 10지구와 3-2지구에 현재까지의 추진과정을 듣고 싶습니다. 이상입니다.

‘97년도 주요업무 계획서상에 불량주택 재개발 추진현황의 총 사업수가 33개 지역인데 오늘 보고사항에 주택재개발 사업추진 현황에는 31건으로 되어 있는데, 2건은 현 완료됐다는 것인지를 말씀해 주시고, 재건축 현황을 보면 당초에는 주택조합 재건축 사업이 10개 지구인데 지금 현재는 11개 지구로 늘어났습니다. 거기에 대한 변동사항을 말씀해 주시고 덧붙여서 말씀을 드리는데, 이문1구역 중랑천 변에 지금 현재 전망대가 건립되어 가지고 보초근무를 서다시피 하고 있는데 이것도 또한 제2의 전농동처럼 사고가 안난다고는 믿을 수가 없습니다. 이것도 현 발생되기 전에 사진을 찍어가지고 구청에다가 이관했을 적에 경찰이나 타기관에다가 동원력을 구해 가지고 시발할 때부터 이것을 막아주셔야지. 지금 그 대책은 또 어떻게 할 것인지 상세하게 답변해 주시기 바랍니다. 이상입니다.

5페이지의 5번을 보면 여기에 있는 면적이나 용적율보다 더 큰 데가 많아요. 그런데 어떻게 해서 여기는 용적율을 361.22%로 이렇게 많이 받았는지, 다른데 보다도 대지면적이 작어. 또 다른 데는 이 면적보다 대지면적이 커. 그런데 왜 여기는 361.22%를 받았는지 그것을 설명해 주시고, 그리고나서 주택개발과에다가 충고를 하고 싶은데 개발도 좋고, 도시를 깨끗이 해나가는 정리사업도 좋지만 혼합행정을 하는지, 혼동행정을 하는지 도대체가 주택개발과에서 혼동스러운 홍보를 하는 것으로 알고 있어요. 개발을 촉진시키는 것도 좋지만, 주민들한테 너무나 과한 홍보를 하지 않느냐, 재개발, 재건축이 되지 않는 지역에도 재개발을 해야된다는 그런 안은 아니지만 할 수 있다라는 말을 해놓으니까 주민들이 너무나도 기대를 하고 있다는 사실입니다. 한 예를 들어서 말을 하자면 휘경동 49번지, 바로 내가 사는 그 지역인데 거기도 언젠가는 하기는 해야 됩니다. 광성아파트 바로 앞인데, 그런데 지금 현재로써는 어려워요. 왜 어렵냐 하면 그 자리를 재건축을 한다고 하면 그 뒤에 있는 단독주택들이 가만히 있지 않아요, 시끄러워요. 그러면 아까 동료위원인 이철위원님께서도 이야기를 하셨는데 일시적인 일회용 식으로 해 가지고 청량리 4구역과 같은 그런 발상이 일어나지 않아야 됩니다. 그러면 그쪽에 있는 사람들이 광성아파트를 짓고 그 다음 주택에서 재개발을 한다고 했을 때 밀접한 관계 등 모든 문제들을 따져 봤을 때 그 사람들이 가만히 있지를 않는다고. 그런데 그 자리가 또 5동, 4동, 3동이 들어설 수 있는 자리같으면 모르는데 기껏 해 봤자 2동, 1동 밖에 못들어서요. 그런데도 주택개발과에서는 할 수 있다고 도면까지 해서 주고 관계 위원 입장만 곤란하게 만들고, 그런 일을 해야 되겠소. 재개발과라는 데가 지역발전을 위해서 중요하고 힘든 일을 하는 줄은 알고 있는데 규정에 맞고 정도에 맞고 주민들이 어느 정도 이해를 할 수 있는 범위내에서 해야 되지 않느냐 이 두 가지에 대한 설명해 주세요. 그리고 또 한 가지 아까 강태희위원님께서도 이야기 하셨는데, 이문3동에 있는 철탑5층인가 몇 층인가를 요전에 지어놓고 그 위에 뚝방에 포장을 쳐놓고 살림살이들이 다 있는데 전농3동을 비교해 봤을 때 거기라고 그런 예가 없으리라고 생각합니까? 짓자마자 바로 철거해야 될 문제 아닙니까? 이상입니다.

추가질문입니다.

지난 번 우리 상임위 설명시 주택개발과장께서 “2003년까지 지금 추진되고 있는 아파트 공동주택이 완료될 시에는 우리 동대문구청 재정자립도가 100% 달성이 될겁니다 ”라는 말씀을 하셨습니다. 그 당시 시간도 너무 많이 갔고 해서 산출기준 근거를 못물어보고 그 다음에 내가 과장님한테 개별적으로 전화를 해서 그 계산방법이라든가 그 산출기준을 한 번 서면으로 보내 달라고 했더니 보내주겠다고 약속을 했는데 아직 안왔습니다. 그러니까 그것도 차제에 다시 한 번 부탁드리고 싶구요. 또 우리 국장님한테 좀 부탁하나 하겠습니다. 아까 사석에서 우리 과장님한테 물어보니까 아직 그 현황이 나와 있지 않은 것 같은데, 기준은 어떤 식으로 설정하셔도 좋습니다. 편리한대로 기준을 설정해서 형별이라든가, 지금 동대문구 안에 주택현황 시준설정을 하셔가지고 몇 평은, 대개 몇% 몇 세대 이 주택현황을 어떤 유형별 차등 프로테지를 내서 그 현황을 우리 건설위원회에 하나 보내 주셨으면 감사하겠습니다. 꼭 개발과만이 아니고 주택과라든가, 건축과라든가 해서 합동작업을 해서라도 그 유형별 또 성향별 이라든가 어떤 기준점은 편리한대로 설정을 하십시오. 그래서 우리 국장님이 한 부 마련해서, 주택개발을 하고 주택정책에 쓸려면 현황이 어떻게 되어 있는가를 알아야 무슨 정책이 나오고 앞으로 미래의 계획이 나오지, 현황도 몰라 가지고는 안되지 않겠나 하는 생각에서 그리고 우리도 그것을 참조하기 위해서 국장님한테 부탁을 드립니다. 국장님, 가능하겠습니까?

예, 다 되어 있어요.

있어요? 그러면 이 다음에 한 번 보내주십시오.

네.

감사합니다.

예, 질문있습니다.

거의 다 질문이 됐습니다만 똑같은 지역에 어떤 지역에는 300%가 훨씬 넘고 우리 이문동 같은데는 300%미만인데 그것을 자세히 설명해 주식, 재건축 재개발에서 평균이 재건축이 훨씬 많이 나오는군요.

400%, 300%.

그것을 자세히 설명해 주십시오. 그리고 준공은 났는데 재개발 미착공 된 것, 사업승인은 나갔는데 왜 착공이 안됐나 이것을 다시 설명해 주십시오.

어디 지역을 얘기하시는 겁니까?

전체 지구에 나와 있네. 재개발이 16건인데 7건은 미착공이다, 왜 착공이 안되고 있는가? 재건축 이것도 4개 지구가 미착공이네요. 사업승인은 나갔는데...

한 5분간 쉬지요?

바로 답변할 수 있어요?

아니, 조금 쉬었다 했으면 좋겠습니다.

이철위원님께서 질문하신 데 대해서 답변 드리겠습니다. 먼저 재개발, 재건축을 하면서의 애로사항과 또 시에나 정책적인 안이 있는가에 대해서 말씀을 하셨는데, 최근에 애로사항은 세입자 문제 처리문제와 두 번째는 이철위원님께서 말씀하시는 대로 지역별 용적률 관계 이 두가지가 크게 대두되었습니다. 그래서 세입자 문제는 앞으로 서울시의 방침도 그렇고 저희가 회의 때마다 요구하는 것은 세입자를 사전 입주시키는 겁니다. 그러니까 순환 재개발 이라고 해서 다른 데 아파트를 지어놓고 지역에 있는 주민을 모두 그쪽으로 이주시키고 난 다음에 사업에 들어가는 방법을 채택하는 데 저희 지구에서는 김동옥위원님이 계시는 답십리 3-2구역이 되겠습니다. 이것은 지금 순환 재개발로 사업신청이 들어와 있습니다. 그것은 서울시 도시개발공사에서 사업을 하게 되겠습니다. 사업신청이 그저께 저희한테 접수됐습니다. 그 다음에 용적률 관계는 지역마다 저희도 그런 생각을 합니다. 생활정도에 따라서 그 지역에 용적률을 좀 높이는 게 좋지 않으냐 그런 생각도 갖는 지금 저희가 생각하는 것하고 5년, 10년후에 생활여건에 따라서 달라지는 것은 학문적으로 연구하시는 교수팀이나 여러분들이 건축에 조예 깊으신 분들이 하는데 지금현재 상황은 “환경친화”라는 그러한 모토가 있습니다. 그래서 환경을 굉장히 중요시하고 그 다음에 주변환경 뿐 아니라 건축의 모양이라든가 그것을 높이는 것만 또는 넓히는 것만 주로 하는 것이 아니라 녹지공간을 확보하는 것이 주 역할을 하고 있습니다. 그래서 그러한 문제로 심의때 브레이크가 걸리는데 그러한 게 애로사항입니다. 두 번째, 관리처분 행정시 방법의 모순점에 대해서 말씀하셨는데 관리처분 방법에 모순점이라는 것은 저희가 깊게 연구한 것은 없습니다. 이 문제는 저희 직원과 토론을 하고, 그 문제에 대해서 어떠한 문제점이 나온 것에 대해서는 서면으로 답변드리겠습니다.

아니, 지금 현재 기준을 어디다 두느냐 이런 얘기에요. 지금 현재 그 평가기준을 어디에 두느냐?

그러면 그 절차를 말씀드리겠습니다. 이 관리처분을 하기 위해서는 어떠한 문제가 되느냐 하면, 제일 먼저 지구내 모든 재산의 평가를, 종전 평가라고 그러는데 재산평가를 합니다. 토지뿐만 아니라 건물관계, 부대시설, 관계해서 총 평가를 사업시행이 되고 그 다음에 일단 관리처분을 해서 종전 평가를 먼저하고 그 다음에 관리처분시에는 재평가를 하게 되어 있습니다. 재산평가를 재평가하는데 앞으로 아파트가 이렇게 들어섰을 때의 그 토지 형태로써의 가치가 얼마인가를 그 시점을 기준으로 평가해서 그 차등을 비례율이라고 합니다. 자기 재산이 당초 종전평가 100원이었었는데 앞으로 아파트가 들어섰을 때의 토지평가, 재산평가가 얼마가 된다 그래서 110이 나오면 100원 갖고 있던 사람이 10원은 이익이 되는 것 이런 식으로해서 평가를 하고 있습니다. 그런데 평가를 할 땐 저희 구청에서 하는 게 아니라 대한토지평가감정원이라는 데가 있습니다. 반드시 감정원이 끼게 되어 있습니다. 사설 평가위원회인 회사가 하나 끼고 해서 두 군데에서 내린 중간치 가격을 매기고 있습니다.

그 방법은 알 필요 없고, 그 기준을 어디다 두느냐 했는데, 그러면 토지건물만 합니까? 기준이 토지건물만 하느냐...

그렇지요.

심지어는 나무까지도 하고 있다는 설까지 있는데...

나무는 안하고 있습니다.

안해요?

네.

단순히 토지건물에 한해서만 한다.

네.

예, 알겠습니다. 그리고 혹시 연구해서 모순점이 나오면 말씀해 주시고, 시정하는 것에 협력 좀 해주세요.

네 번째, 임대아파트에 잔여분이 많이 생기고 있습니다. 이철위원님이 걱정하시는 것 모양으로 이게 문제되고 있습니다. 그래서 서울시에서도 여러 가지 방법으로 해결책을 내놓고 있는데 저희구에 지금 현재 잔여분은 청량리4구역이 8월 31일 입주됩니다. 지금 현재 가사용 승인해서 임대아파트는 한달 전에 건축이 들어가 있습니다. 그런데 거기에 현재까지 남아 있는게 한 50세대 정도 분이 남았어요. 그래 가지고 50세대분에 대해서 전농4구역의 세입자...

아니, 전체만 얘기하세요. 동대문 전체 어떤 특정지구는 말고, 내가 알기로는 한 4,000세대가 지금 잔여분으로 남아 있다고...

아니지요, 그것은 아직 그렇게는 안됩니다.

아니, 지금 자세히 더 알아 보세요.

왜냐하면 지금 입주단계가 들어가 있는 데가 두 군데 밖에 안되니까 그렇게는 안됩니다.

예.

다섯 번째, 500세대 미만에...

세 번째부터 하세요. 평형별...

예, 죄송합니다. 세 번째, 재개발 재건축 평형별 경우 차등 여부인데, 이것은 지침에 의했는데 지금 자료를 가지고 온 게 없어서 이것은 서면으로 드리겠습니다.

지금 23, 30, 50으로 되어 있지요?

예, 재개발에 대해서... ( 도시정비국장 박희수 좌석에서 - 예, 그렇지요) 예, 그렇습니다.

그런데 민영인 경우에는, 이번 시조례가 그렇게 재정돼 가지고 그렇게 되어 있는데 민영인 경우는 제가 잘못 알았는가 모르겠습니다마는 3, 40, 30...

그 표를...

이렇게 되어 있는 것으로 알고 있는데 왜 민영아파트와 주민들 자체적으로 해결해야 하는, 어려운 사람들이 짓는데 사업승인을 어렵게 만들어 줘야할 의무가 있느냐 이런 얘기에요. 이유가 뭐냐 이거에요. 내가 잘못 알아서 그런지 몰라도 차등이 없다면...

아, 민영과 재개발을 차등하는 이유가 뭐냐?

예, 오히려 불이익을 당하는 사람에게 혹을 하나 더 붙여 주는 결과가 되고, 재벌들이 짓는 민영아파트는 평형을...

거기에 대해서는 깊게 생각을 안했는데, 제 사견입니다마는 재개발하고 민영은 순수이익을 위한 회사에서 하는 것 아닙니까. 그렇다고 재개발이라는 큰 모토 『Motto:표어, 좌우명』는 뭐냐하면 주거환경을 개선한다는 것, 그러니까 열악한 지역에 사는 주민들의 주거환경을 개선한다는 그러한 모토 때문에 그렇게 된 것 같습니다.

당초에는 그것이, 그 규정을 만들때는...

왜냐하면 더 생각을 해 보십시오.

책임을 지게 하기 위해서 그렇게 했지만 지금은 조금 입장이 달라지고 있지 않아요. 서울시 정책도 반대방향으로 시행하고 있으니까 만일 차등 규정이 있다면 건의해서 똑같이 30, 40, 30%로 할 수 있도록 하면 우리 가난한 주민들이 하꼬방 신세를 빨리 면할 수 있을 것 같아서 말씀드리는 것이니까 신경을 써 주십시오.

예, 알겠습니다 다섯 번째, 이관관계인데, 지금 현재 300세대까지는 구청에서 사업승인을 하고 있습니다. 그리고 500세대 문제는 아직 저희가 통보받은 게 없습니다.

아니, 그러니까 만에...

위원님! 의사진행발언을 하겠습니다. 지금 아홉분의 위원님들이 질문을 해서 과장 한 분이 답변을 하는데 과장 한 분이 답변을 죽 하면 위원들은 들으면서 자기 질문에 대한 답변사항을 메모해 놨다가 다시 보충질문을 하는 식으로 해야지 일문일답 식으로 하게 되면 1시간이나 2시간이 걸릴 거에요.

예, 알겠습니다. 이철위원님이 추가 재정자립도 100% 달성, 이 문제는 자료로 보고드리겠습니다. 그 다음에 이상조위원님께서 말씀하신 소책자와 차폐율 관계에 대한 자료를 작성해서 건설위원회에 보고드리겠습니다. 박창익위원님께서 말씀하신 재개발 재건축에 대한 차이점은 이상조위원님께서 말씀하신 책자를 만들면서 그 문제에 대해서 같이 함께 보고드리겠습니다. 그 다음에 김동옥위원님이 답십리1구역의 현재까지 과정은 답십리1구역 10지구는 건축심의에 지금 올라가 있습니다. 그래서 잘 진행이 되고 있고, 전농 3-2 지구는 사업승인을 하기 위해서 3, 4일인가 저희한테 서류가 접수됐습니다. 그 다음에 강태희위원님께서 말씀하신 재개발 재건축 사업장이 33개에서 31개로 애당초 보고한 것 하고 틀리느냐 했는데, 그 문제는 2개가 준공이 됐으니까 그 사업에서 저희가 뺐습니다. 그래서 31개로 지금 현재 보고사항에 되어 있습니다. 그 다음에 두 번째로 강태희위원님이 말씀하신 이문1구역 중랑천변 세입자 망루문제에 대해서 어떻게 대책을 세웠느냐고 말씀하셨는데, 그 문제도 깊게 생각했습니다. 그래서 망루문제에 대한 것은 현재 철거영장이 발부된 상태에서 집행만 안하고 있는 사항입니다. 왜 안했느냐 하는 것은 망루를 새로 지을 적에 전농동과 청량리 지구에 세입자 문제가 생겨 가지고 지금 망루를 이문1구역, 망루를 진 사람들은 주거연합이라는 개인 단체입니다. 그래서 이것은 구에서 윗분들과 심도있게 상의를 했습니다. 그래서 철거를 구청에서 시작할 거냐 안할거냐 하는 문제를 상의했는데, 문제는 3개 단체가 같이 힘을 합치면 문제가 더 커지기 때문에 일단 전농 지역과 청량리 지역의 세입자 문제가 해결된 다음에 일제적으로 철거하는 것으로 행정방침을 세웠습니다. 그 다음은 이규성위원님이 말씀하신 광성아파트에 361.22%의 용적률을 말씀하셨는데, 이 광성아파트 361.22%가 왜 됐느냐 하는 것은, 제가 사업을 해보니까 광성아파트 앞에 25m 큰 대형도로가 있습니다. 큰 도로가 있어 가지고 아마 이러한 문제점으로 해서 용적률이 높아지지 않았나 하는 생각을 합니다.

잠깐만요, 광성아파트 앞에 25m 도로가 지금 나 있는 것이 아니고, 그것은 앞으로 개설될 도로가 지금 작업이 진행중에 있습니다. 그리고 광성아파트는 지상에서 봤을 때 정삼각형이에요. 정삼각형인데 앞으로 현재 6m나 있는 옆으로 10m인데, 의심이라기 보담도 다른 지역 보다 건폐율이 작아요. 또 다른 데는 광성아파트 보다 건폐율이 큰데도 프로수는 이만치 못받았단 말이에요. 그러면 광성아파트는 어떻게 해서 361.22%를 받았느냐...

다른데 보다 2, 30% 더 높았는데, 그것은 어떻게 해서 그렇게 됐는지 하는 전적인 내용은 제가 자세히 모르겠습니다마는...

주택개발과장이 허가를 해줬는데 그것을 모르면 어떻게 해요.

아니지요, 용적률 심의는 심의위원회에서 결정된 건데...

아니...

제가 객관적으로 볼 적에는 도로형태가 사방이 다 도로로 되어 있지요. 그런 형태로써 토지이용률이 좋아서 그렇게 된 것으로 알고 있습니다.

거기가 사방이 아니고 정삼각형 이라고 얘기했어요. 지금 중랑천 밑으로 해서 제방 밑으로는 지금 도로가 나 있지는 않습니다. 지금 장안교에 중랑교까지 1,500m 도로를 개설할려고 하고 있고, 그런데 정삼각형인데 어떻게 해서 다른 데 보다 좋아졌느냐 이런 말이에요.

지금 말씀하신대로 도로가 난다는 그러한 계획과 설명이 사업승인 당시 심의할 적에 다 들어갔거든요. 그리고 삼면이, 토지이용도가 다른 단지보다는 도로로 다 접해 있기 때문에 용적률이 높은 것으로 제가...

어느 쪽에 도로로..

다른 단지는 도로가 입구만 있지 그렇게 접하지는 않는데...

내가 사는 동진주택 쪽에서는 지금 현재 6m인데 그것은 주민들이 자동차를 끌고 들어가게 하는 간선도로고, 거기가 뒷골목이에요. 그리고 그곳을 만약에 구청에서 차가 다닐 수 있는 도로라고 생각을 한다고 보면, 진작 10년 전에 이미 둑방 밑으로 해서 도로를 뚫어 주셔야 되는 겁니다. 그런데 뚫어주지 못한 것은 뭐냐하면 광성아파트 지점을 작업을 할 적에 뒤에 북동진 땅에 다 복개를 했어요. 그런데 복개한 땅은 같이 넣어줘 가지고 그 용적률을 만든 것 같은데 복개한 데다가 어떻게 폐지도 안하고 그렇게 한단 말이예요.

어디요, 저기 5페이지를 보시면 이문동 재건축 주택조합이라는 게 있습니다. 이게 삼익아파트인데 한천로 25m 도로변에 있는 아파트입니다. 이것도 용적률이 394%입니다.

예, 최고 많이 잡혔어요.

예, 그리고 휘경동 광성아파트는 361.2%이고, 그래서 지금 광성아파트의 조건이 지금 여기가 25m 도로가 아파트 바로 앞으로 뚫리고 그 다음에 삼면이 도로로 접해 있기 때문에 다른 대지보다는 용적률이 높은 것으로...

조건상 대지가 좋다는 얘기지요.

왜냐하면 높이 올라갈 수 있는 건축법, 그 다음에 일조권, 아니 일조권 문제에서 도로에는 사선제한이 있거든요.

가만 있어봐요. 그렇다고 보면 전농중학교 정문에서 경찰 연병장 쪽으로 보면 복개가 되어 있습니다. 복개가 암거가 되어 있어요. 복개가 되어있어 가지고 장안4동 천일식당 앞에다가 맞댔습니다. 그러고나서 광성아파트 5층을 기준으로 했을 때 복개를 해가지고 천일식당하고 맞댔는데 중간에 동진주택이 있는 마을 100m 만 복개가 안됐어, 그러면 여기다가 광성아파트가 지금 26층인가 올라가는 것으로 내가 알고 있는데, 26층으로 올라가고 뒤를 복개하지 않는다고 봤을 때 위에서 내려오는 물은 어떻게 처리할 겁니까?

그 문제는 사업승인 때 다 검토가 되었습니다. 복합...

아니, 그러니까 그 물을 어디로 돌릴 건가를 얘기 한 번 해봐요.

아니, 지금 이것은 제가 이위원님께 별도로 사무실이나 어디서 설명을 드리겠습니다. 그 사업관계는 지금 여기서...

아니, 그렇게 해서는 안되는 거에요. 위에서 중랑천 배수펌프장 복개하는 자리에서 물을 흘러나와 가지고 경찰 연병장 마당으로 해서 복개가 되어 있습니다. 그러면 거기서 나오는 물이 나갈 자리가 있어야지 아파트를 허가 내주지, 어디로 나가요.

그 문제는 하수과하고 사업승인 전에 협의가 다 된 사항입니다. 그래서 어떻게 어떻게 했다는 것을 제가 보고드리겠습니다.

그래서 하는 얘기가 통합행정이냐 혼동행정이냐 하는 얘기가 나오는데, 그러면 안을 세워만 놓고 있다가 장마철에 비가 많이 왔다면 그 동네는 물난리가 나 버렸을텐데 그런 대책도 안해 놓고서...

그런 건 다 계획이 되어 있지요.

복합도 안해 놓고 물이 그대로 있는데, 뭐가 되어 있어요. 어디가 되어 있어요, 내가 그 동네 살고 있는데.

지금 광성아파트는 철거주이지 공사가 들어가 있는 게 아니지요.

그 옆 동네에서 광성아파트 옆으로 물이 흐르게 되어 있는데 그 대비책도 안해놓고 위에서 내려오는 물은 어떻게 할 것이며, 금년에 다행히 장마가 안졌으니까 괜찮지 장마가 졌다면 그 동네 2개 동은 물난리가 나가지고 바다가 돼 버려요.

아니, 광성아파트가...

잠깐, 그러고나서 그 앞에 어떻게 해가지고 화성건설, 주택개발과에서 주민들한테 도면으로 해서 만들어 준 것 같은데 거기가 아파트 재건축이 될 것 같아요?

주번째 질문이신 49번지 연립관계가 문제되는데 이위원님 입장이 곤란하시다고 하는데, 사무실에도 한 번 오셨고 했는데 지금 광성아파트가 삼각형으로 되어 있습니다. 이 옆으로 바로 연립이 죽 있지요. 이 연립이 아파트 단지가 돼서 아파트를 시공하고 철거하게 되면 주변 주민들의 민원이 굉장히 많습니다. 그래서 민원을 해결하는 차원에서 연립에서 민원을, 앞으로 광성아파트를 지으면서 현대에서 시공회사가 시달릴 생각을 하니까 굉장히 난감하지요, 계속 민원이 있으니까. 그런데 연립에서 자기네들도 재건축을 원하는 것 같습니다. 그래서 그 문제에 대해서 제가 몰랐었는데 이위원님이 우리 과에다가 요구하신 건가요, 그 재건축 가능성 여부...

됐어요, 그것은 나하고 개인적으로 얘기해요. 다음 진행하세요.

그 다음에 선병주위원님께서 말씀하신 사항에 대해서 설명드리겠습니다. 재개발하고 재건축의 차이점이나 진행관계는 당초 이상조위원님께서 말씀하신대로 책자로 해서 위원님께 배부해 드리겠고, 그 다음에 준공은 됐는데 왜 착공이 안됐느냐 하는 문제인데, 그것에 대해서는 간략하게 설명드리겠습니다. 공사를 대형으로 하게 되면 재개발이나 재건축은 항상 공지에다 집을 짓는 게 아닙니다. 집이 있으면 집을 철거하고 지어야 되기 때문에 주거하는 집을 철거한다는 게 굉장히 문제가 많습니다. 그래서 미착공이라는 것은 지금 현재 철거를 진행중이거나 그렇지 않으면 철거가 거의 다됐는데 토지 수용관계로 반대하는 사람에 의해서 못하거나, 그 다음에 시공회사의 문제점 때문에 착공하지 못한 이런 유형으로 여러 가지가 있습니다. 그래서 직접 선병주위원님께서 어느 사업장이 어떻다 하는 것을 꼬집어 주신다면 거기에 대한 설명을 바로 드리겠습니다.

거기까지는 파악이 안돼 있고요. 재개발, 재건축, 주거환경개선이라는 것은 또 뭡니까, 3개를 쭉 나열해 놨는데?

이 주거환경개선이라는 것은 한시법에 의해서 특별법으로 2000년까지 시효가 되어 있습니다. 무슨 얘기냐 하면, 아까 박맹수위원님께서 말씀하신대로 건축법에 건축을 할 수 있는 초지면적이 있습니다. 최소면적. 그 보다 더 작은 데가 밀집되어 있는 데가 있습니다. 즉, 예를 들면 구로동 공단 옆이나 또는 우리 동대문 같은 데를 보면 옛날에 시장 골목으로 해서 5평, 3평씩 해서 집을 짓는...

아니, 세 군데가 나와 있으니까 동대문 지구에 어디 어디 세 군데...

제기동에 지금 두 군데가 있습니다. 그 다음에, 아니 세 군데입니다.

전농2동에도 한 군데 있어요.

청량리1동에 한 군데...

이것은 재건축이라는 용어는 안됩니까?

네.

아니, 위원장은 가만 계시라고, 전문가인 과장님한테 얘기한 것이니까.

주거환경개선이라는 것은 생활이 아주 열악한 데가 있지 않습니까. 토지가 적다라든지, 그 지역에 자기 토지가 아닌데 깔고 앉아 있는 곳, 즉 국공유지나 시유지 그러면 그것을 무상으로 받습니다. 국공유지를 받아서 그 국 공유지를 주민들한테 판매하는데 주민들한테 판매하면서 그 돈을 갖고 무엇을 하느냐 하면 상하수도를 묻고 그 다음에 도로를 내주고, 일단 열악한 지역에는 도로가 없거나 도로가 꾸불 꾸불하든지 하면 직선으로 도로를 낸다든지, 넓힌다든지 할 때 그 돈을 투자하게 되어 있습니다. 그래 가지고 주민들한테는 이익이 되고, 그 다음에 건축법에 제한없이, 그러니까 건폐율에 제한없이 바로 자기 면적에 바로 그냥 집을 지을 수 있게 그러한 법적인 특혜를 주고 있습니다.

됐습니다.

이상입니다.

한 가지만 묻겠습니다. 한시법에 의해서 주거환경개선 지역이 지금 우리 지역에 몇 군데 있는 모양인데 이게 건축법에 의해서 집을 지을 수 없으니까 그런 혜택을 준 것 아닙니까, 한시법을 개정해서.

예, 그렇습니다.

그런데 요즘에는 주거공동개발을, 지금 현재 이런 부분에 주차문제도 있고 여러 가지 지역 여건상 권장하고 있는데 거기는 한시법이 적용이 안됩니까?

면적이 큰 것, 일정 규모이상은 주차시설을 해야되고, 일정 규모이하 일 적에는 주차시설을 안해도 되지요.

제가 지금 질문드리는 뜻은 무엇이냐면 30평, 50평, 40평 이렇게 있단 말입니다. 그러면 그것은 건축법에 해당이 된단 말입니다. 그러나 주차문제 때문에 지금 걸린단 말이에요. 집을 30평에다 지을 수 있잖아요. 그러면 주차문제 때문에 공동개발하는 경우가 있단 말이에요, 이웃끼리. 지금 그런 경우가 있는데 이럴 때 한시법이 적용된다면 건폐율을 조금 높게 잡아줄 수 있 지 않느냐 이거예요.

주거환경개선지구를 할려면 지금 현재 법에는 약 2,000평 이상 몰려있는데 있지 않습니 까. 그 이상 돼야지만...

2,000㎡에요, 2,000평이에요?

2,000㎡니까 600평 이상...

맞구만 2,000㎡.

그 이상이 모여 있는데, 지금 우리 지역에 어디가 많으냐면 용두동 주변에 지금 그런 게 몇 군데 들어올려고 작업하는 중에 있습니다.

2,000㎡ 이상입니까?

예, 이상입니다.

몇 세대는 관계 없이요?

예, 세대는 관계 없습니다. 그것이 아마 완화가 될는지도 모르겠습니다. 그런 문제가 있습 니다. 면적을 완화...