백금산 의원 발언

용두제5주택재개발정비구역지정 및 용도지역변경 입안에 관하여 구의회 시민건설위원회 위원님을 모시고 제안설명을 드리겠습니다. 배포해 드린 자료 1페이지를 봐 주십시오. 우선 첫 번째, 제안사유입니다. 사업대상지인 용두동 253번지 일대는 대부분이 준공된 지 20년 이상 경과되어 건축물이 노후화되고 내부공간이 협소하며 토지이용, 도시미관, 건축물 등의 효용성이 현저하게 낙후되어 주민 생활불편이 가중되고 있습니다. 이에 따른 계획적인 토지이용계획의 실현과 도시환경을 개선하고자 주민생활의 편익증진 및 주거생활의 질적 향상을 도모하고, 그래서 주택재개발정비구역지정 및 도시관리계획 변경 입안에 따른 구의원의 의견을 청취하고자 합니다. 우선 현황판을 통해서 사업지구에 관한 개략적인 설명을 드리겠습니다. (도면설명) 사업명은 용두 제5구역 주택재개발정비사업입니다. 위치는 용두동 253번지 일대이고, 밑에 위치도를 봐주시면 남쪽으로는 청계천이 흐르고 좌측으로는 성북천이 흐릅니다. 숭인여중 인근에 위치가 되겠습니다. 총 면적은 우선, 지역·지구를 보고 드리겠습니다. 2종 일반주거지역 7층 이하, 그 다음에 2종 일반주거지역 12층 이하, 3종 일반주거지역이 혼재된 일반 미관지구입니다. 총 면적은 37,408.95㎡로 돼 있습니다. 법적인 정비 요건의 적합여부에 대해서 보고 드리면, 법적으로는 10,000㎡ 이상이 법적 기준인데 여기는 37,408.95㎡이기 때문에 적합합니다. 그 다음에 구체적인 요인으로 보면 네 가지 중에 두 가지 이상만 적합하면 인가조건은 맞게끔 돼 있습니다. 그런데 호수밀도가 ㏊당 60호 이상이 돼야 되는데 저희는 평균 81.53호로 돼 가지고 적합 판단이 되겠습니다. 그 다음에 노후도가, 노후불량률이 60% 이상인데 여기에 88.85%로 적합하게 돼 있습니다. 그 다음에 과소필지 등이 50% 이상인데 총 72.37%로 적합하게 되어 있는 겁니다. 접도율은 30% 이하인데 44.59%입니다. 두 번째로 추진경위를 간략하게 설명드리겠습니다. 2004년도 6월 25일 서울특별시주거환경정비기본계획이 수립되었고, 이에 따라서 2005년도 12월 16일 주택재개발조합설립추진위원회를 승인했습니다. 그 다음에 2006년도 6월 28일 정비구역입안신청에 따른 관계기관 부서 업무협의를 했습니다. 그 다음에 2006년도 9월 1일부터 9월 14일까지 주민공람을 거치고 그 다음에 공람된 의견이나 관련부서 의견을 가지고 2006년 9월 25일날 공람의견 심사위원회를 개최해서 심사를 해가지고, 나중에 보시면 알겠지만 의견에 대해서 9건 전체를 사업계획에 반영하는 걸로 채택을 했습니다. 다음 장, 3페이지 입니다. 주요골자를 설명드리겠습니다. '가'번 도시관리계획 용도지역의 변경결정 내용입니다. 변경 결정조서를 보시면 아까 잠깐 설명을 드렸지만 2종일반주거지역 7층 이하가 17,752.85㎡, 차지하는 비율은 47.46%입니다. 다음에 2종일반주거지역 12층 이하가 6,560.49㎡, 차지하는 비율은 17.54%입니다. 3종일반주거지역이 13,095.61㎡ 35%를 차지하고 있고, 이거를 총 2010년도 서울특별시도시환경정비기본계획상 용적률 190% 이하, 층수계획 12층 이하의 정합성을 유지하고 주변지역의 현황 및 개발상황을 고려해서 용도지역을 전체 2종 12층 이하로 통일하는데 목적이 있습니다. 잠깐 뒤에 첨부된 10페이지를 봐주시면 되겠고요, 여기 현황판을 잠깐 설명을 드리겠습니다. (도면설명) 지금 기존에 이 쪽이 2종 7층 이하가 이 쪽이 되겠고요, 이 쪽이 12층 이하 2종으로 돼 있고 여기 3종으로 돼 있습니다. 이걸 갖다가 한꺼번에 몰아서 총 2종 12층 이하 이렇게 사업계획을 변경하는 그런 내용이 되겠습니다. 다음 토지이용계획에 대해서 보고 드리겠습니다. 전체 토지는 아까 말씀드린 37,408.95㎡로 이 중에서 도로가 1,700.18㎡, 그 다음에 어린이공원이 3,085.29㎡, 그 다음에 주택용지가 31,764.48㎡, 종교용지가 859㎡, 11페이지를 좀 봐 주시면 되겠습니다. 여기 보드판에 보면 이게 총 주택용지입니다. 이게 주택용지이고, 이게 어린이공원, 공원용지로 녹색으로 표시돼 있습니다. 그 다음에 보라색으로 표시된 게 종교시설이 들어갈 위치로 돼 있습니다. 그 다음 장 설명드리겠습니다. 4페이지입니다. 도시계획시설 및 정비기반시설 설치에 관한 계획을 보고 드리겠습니다. 결정조서 내용을 보시면, 따라서 뒤에 12페이지를 봐 주십시오. 거기에 그림이 있습니다. 12페이지에 도시계획시설 및 정비기반시설 변경 및 결정도가 있는데 변경 전에 보시면 저희가 현재 8개의 도시계획 도로가 단지 내에 있습니다. 그 중에서 7개를 폐지하고 그 다음에 1번, 2번, 그러니까 밑에 변경 후에 보면 '소1, 소2 ' 이렇게 써 있는 그 도로는 현재 노폭이, 소1로 써 있는 노폭은 현재 8m 도로인데 2m를 구역 안으로 확보해서 10m 도로를 만들겠다는 그런 사항이고, 그 다음에 맨 하단에 보면 소3 써있는 것은 현재 기존 도시계획도로입니다. 이건 8m로 구획되어 있는 걸 갖다가 구역 내로 4m를 확보해서 12m 도로를 확보하고자 하는 내용입니다. 다음에 하단에 보시면 도시계획시설 공원의 변경 결정조서가 있습니다. 따라서 지금 현재 용두2동 사업지구 내에 총 3,085.29㎡의 어린이공원을 신설하는 내용입니다. 다음장 5페이지 입니다. 단지 내 사업지구 내에 설치되는 공동이용시설 설치계획을 보고 드리겠습니다. 관리소, 그 다음에 경로당, 어린이놀이터, 보육시설, 문고 등 해가지고 총 이렇게 시설이 설치될 예정입니다. 다음은 '마'번에 건축물의 정비 개량 및 건축시설 계획 중에서 기존 건축물의 정비 개량계획을 보고 드리겠습니다. 현재의 택지를, 아까 설명드린 여기 노란 부분을 얘기하는 겁니다. 여기에는 현재 247동의 건물이 서 있습니다. 택지2 해가지고 여기 보라색 부분의 종교부지에 총 20동의 건물이 서 있고, 그 다음에 여기 초록색 부분 택지3, 어린이놀이터 들어가는 부분에 20동의 건물이 서 있습니다. 현재 도로 확정되는 이 부분에 걸리는 게 18동이 서 있습니다. 그리고 305동에 대해서 전체적으로 철거 후에 다시 아파트를 짓는 그런 계획입니다. 6페이지를 봐 주십시오. 지금 현재 기존으로 택지로 되어 있는 획지1은 31,764.48㎡인데 여기에서 주된 용도는 공동주택입니다. 건폐율이 60% 이하이고, 용적률은 226.23%, 평균 층수는 16층 이하로 되어 있습니다. 아까 말씀드렸지만 "왜, 아까는 2종 일반지구가 12층 이하 얘기하던데 12층이 무슨 얘기이고, 190%인데 현재 226%가 뭐냐?" 하는데 현재 저희가 서울시 조례나 보면 나중에 사업이 완료돼 가지고 도로든지 어린이공원 같은 거는 저희한테 기부채납하게 돼 있습니다. 기부채납하는 그런 면적을 따져가지고 인센티브를 줘가지고 계산한 게 지금 나와 있는 거고, 가운데에 있는 용적률 계산하는 방법은 참고로 해주시기 바랍니다. 주택규모 및 규모별 건설비율을 잠깐 설명드리면 현재 전용면적 85㎡ 이하를 전체 세대수의 80% 이상을 짓게끔 돼 있고, 그 다음에 전용면적 40㎡ 이하 임대주택을 세대수의 30% 이상, 또는 전체 세대의 5% 이상을 짓게끔 돼 있습니다. 그런데 여기 용두5구역의 건립계획을 보면 전용면적 40㎡ 이하가, 17평형 임대를 총 115세대를 짓게끔 구획이 돼 있습니다. 그래가지고 전체 17.45%의 비율을 가져가겠고, 그 다음에 전용면적 40㎡ 초과 85㎡ 이하는 25평이 98세대, 34평이 350세대여서 총 85.43%를 짓게끔 그렇게 돼 있습니다. 그 다음에 전용면적 85㎡ 초과는 46평이 62세대, 56평이 34세대를 짓게끔, 그렇게 해서 총 659세대를 짓게끔 현재 건축계획이 돼 있습니다. 그 다음에 '바'번에 임대주택에 관한 사항입니다. 아까 말씀드렸지만 전체 한 동을 지어가지고 115세대를 입주 시킴으로써 총 건립세대 수의 17% 이상이 적용됨으로써 저희가 관계 규정에 적합한 걸로 판단됩니다. 다음에 다음 장에 있는 공람이나 각 과의 의견을 했을 때 보완하는 의견서 요지에 따라서 저희가 용두 5구역에서 조치된 계획을 별지를 집어 넣었습니다. 이로써 제안설명을 마치겠습니다. 감사합니다.

용두제5구역주택재개발정비구역지정에관한의견제시의건에 대한 검토의견을 보고 드리겠습니다. 보고 드릴 내용은 위원님께 배부하여 드린 검토보고서 7페이지 7번 사항이 되겠습니다. 본 의견청취의 건인 용두동 253번지 일대는 대부분의 건축물이 준공된 지 20년 이상 경과되어 노후화되고, 내부공간이 협소하며 토지이용, 도시미관, 건축물 등의 효용성이 현저하게 낙후되어 생활불편이 가중되고 있어, 이에 따른 계획적인 토지이용계획의 실현과 도시환경을 개선하고 주민생활의 편익증진 및 주거생활의 질적 향상을 도모하고자 주택재개발정비구역지정 및 도시관리계획변경(용도지역변경)입안에 따른 구의회 의견을 청취하고자 하는 것으로써, 용두제5구역 주택재개발정비구역 지정을 위한 주요골자를 보면 용두제5구역 주택재개발 정비구역은 용두2동 253번지 일대의 면적 37,408.95㎡로, 건축시설계획은 아파트가 평균 16층 이하로 11개동 659세대이고, 용적률 226.23% 이하, 건폐율은 60% 이하로 하며, 도시관리계획(용도지역)변경결정은 2010년 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획상 용적률, 층수계획과 정합성을 유지하고 주변지역 현황 및 개발상황을 고려하여 제2종 일반주거지역 17,752.85㎡와 제3종 일반주거지역 13,095.61㎡를 감하여 제2종일반주거지역 37,408.95㎡로 용도지역 변경하며, 토지이용계획에서 정비기반시설은 도로 1,700.18㎡, 어린이공원 3,085.29㎡로 하며, 택지는 주택용지 31,764.48㎡, 종교용지는 859㎡로 하는 것입니다. 도시계획시설 및 정비기반시설의 설치에 관한 계획에서 도로는 용두동 251번지 13호에서 255번지 26호와 용두동 250번지 21호에서 251번지 26호간 서측 및 북측 도시계획도로 신설은 구역 외 지역을 포함하고 있어 도로를 구역 내에서 2m 확폭하여 정비기반시설로 확보하고, 용두동 251번지 86호에서 용두동 215번지 19호간 폭 8m, 연장 180m 도시계획시설도로는 구간 변경없이 폭 12m로 변경하며, 어린이공원 부지 3,085.29㎡를 신설하고, 공공이용시설 부지는 2,683.81㎡를 설치한다는 계획입니다. 기존 건축물 정비·개량계획은 기존 건축물 305개동을 철거 이주하고, 11개동 659세대를 신축하며, 건축시설 계획에서 공동주택은 31,764.48㎡로 용도 및 규모는 조합, 분양아파트로써 25평에서 56평형 544세대이고, 임대아파트는 17평형 115세대로써 건폐율 60% 이하, 용적률 226.23% 이하로, 층수는 평균 16층 이하로 하고, 종교부지는 859㎡로써 관계법규에 의하며, 건축한계선은 대지경계선으로부터 1.5m 이격하여 보도를 조성하는 것입니다. 본 용두제5구역 주택재개발정비구역지정은 동 지역이 노후 및 무허가건물이 밀집된 지역으로 주거환경이 매우 열악하며, 또한 청계천과 안암천에 인접한 지정학적인 관계로 타 지역보다는 토지의 효율적인 이용 및 쾌적한 주거 환경개선이 필요한 지역인 바, 도시및주거환경정비법 제4조의 규정과 서울시 도시및주거환경정비기본계획 및 정비구역 지정요건에 적합합니다. 그리고 본 주택재개발정비구역이 청계천에 접하여 있으므로 도시미관의 조화를 이루어야 하고, 또한 무학로, 청계로에 접하고 있어 교통량의 증가가 예상되므로 도시미관 및 교통환경에 대하여도 심도있는 심사가 있어야 할 것으로 사료됩니다. 이상으로 검토보고를 마치겠습니다. (검토보고는 끝에 실음)

아무튼 주택과장님, 국장님! 고생이 많습니다. 그런데 제가 보기에는 지금 택지가 1, 2, 3으로 나뉘어져 있었던 것이 2종 7층 이하 또 하나는 15층 미만으로 되어 있는데 택지를 변경하면서 중간치로 해가지고서 15층 쪽으로, 이렇게 한 것 같습니다. 그런데 본 위원이 생각했을 때는 참으로 재개발이라는 게 원 주민들이 거기에서 과연 살 수 있을까? 부담이 많이 되는 재개발 사업입니다. 지금 주거환경이 아주 낙후돼 가지고 개발은 해야겠죠. 개발은 하는데 거기에 사시는 원 주민들이 과연 여기가 관리처분을 해가지고 몇%나 나와야, "내가 지금 현재 40평을 갖고 있는데 32평이라도 입주를 할 수 있을까?" 걱정이 엄청 많습니다. 또 그 분들이 거기에 사시면서 혼자 사셨을 때는 괜찮지만 방 한 칸이라도 세를 주고 있거나 어떠한 은행에 대출이 있는 사람들은 그걸 갖고 과연 거기에 살 수 있을까. 쫓겨나는 기분으로 재개발을 하게 됩니다. 참으로 본 위원은 그런 것을 봤을 때 안타깝기 짝이 없고, 그래서 본 위원이 하고자 하는 말은 지금 7층 이하로 되었던 것을 15층으로 택지를 밀어서 중간치로 이렇게 잡은 것 같은데 지금 도로를 8m를 12m, 그러면 어쨌든 재개발 구역에 있는 땅을 갖다가 기부채납을 하게 됩니다. 그렇게 되었을 때는 그만큼 재개발 사업이 비약해 지는 겁니다. 그런 것을 생각하셔 가지고 도로교통평가나 여러가지를 다 했겠지만 최대한 우리 강북도 발전할 수 있고 원 주민들이 거기에서 생존할 수 있도록 본 위원이 생각했을 때는 용적률을 최대한 올려서 거기에 원 주민들이 마음 놓고 입주할 수 있도록 주택과에서도 좀 신경을 많이 쓰셔가지고 사업에 지장이 없도록 여러분들이 신경을 각별히 써 주시기를 간곡히 부탁하는 말을 드리겠습니다. 본 위원의 생각입니다. 감사합니다.

이강선위원님! 참으로 좋은 지적을 하셨습니다. 저희가 인·면허를 받고 하면서 최대한의 어떤 사업을 시작하고 그 다음에 사업에 어떤 비용이나 이런 걸 봐서 타당성 있게 시행을 하려고, 여러가지 문제가 있습니다. 그런데 정책적인 그러한 제한이 따르는 것도 사실이고, 좌우지간 저희 주택과, 동대문구청 집행부 일동은 우리 주민들이 쾌적하게 살고, 다음에 위원님 말씀하신 대로 떠나시는 분이 한 분이라도 줄 수 있게끔 전체 집행부 공무원이 심혈을 기울여 노력하겠습니다. 말씀 고맙습니다.

먼저, 우리나라 법 규제가 너무나 강화돼서 정말 금싸라기 같은 땅 위에다가 이런 개발을 함에 있어서 엄청난 규제가 되기 때문에 이러한 심의가 열린다라고 본 위원은 생각합니다. 안타까운 그러한 심정이라고 생각합니다. 먼저, 제가 지적을 하고 싶은 부분이 있는 거는 10쪽을 좀 먼저 펼쳐 주시면, 변경 전, 변경 후가 있습니다. 그리고 2004년 6월달부터 여기 재개발 추진을 이렇게 해 왔는데 제가 집에서도 검토를 많이 해봤습니다. 지금 공원부지하고 종교부지를 원래 이 계획을 할 때 그 재개발 조합 측에서 선정을 하지 않고 빼고 가던 길에 법이 강화가 되면서 여러가지 악조건이 있기 때문에 갑작스럽게 이걸로 인해서 공원, 종교부지를 선정하는 그 과정에서 본 위원이 생각을 했을 적에는 건설교통부 령으로 우리나라 법을 1종, 2종, 3종 이렇게 규제를 정해져 있습니다. 그렇죠?

예, 그렇습니다.

그래서 지금 이 공원과 종교부지 면적을 빼다 보니까 여기 지금 현재 10페이지를 보면 일반주거지역 2종으로써 7층까지만 지어질 수 있는 면적이 2/3가 넘습니다. 그렇죠, 현재?

네.

2/3가 넘기 때문에 이 법을 가지고 도저히 재개발을 추진하다가 안 되니까 지금 이런 심의를 거쳐서 서울시에다가 건의를 해보겠다는 취지는 좋은 생각입니다. 그렇다라면 지적을 하고 싶은 거는 뒤에, 그러니까 북측을 말하는 겁니다. 북측 방면에 도로가 몇 m 도로가 되어 있는지 밝혀주시고, 뒷 블록도 똑같은 일반주거지역 7층 이하로 되어 있는 용도지구입니다, 그 뒷 블록도. 그렇다라면 여기서 재개발을 우리 동대문구의회에서 의원님들이 이것을 승인해서 서울시로 올렸다 하더라도, 본 위원 생각입니다. 이거 건설교통부 령으로 우리나라 서울시 전 토지를 결정을 해 놓은 건데 일부 어떠한 특종의 재개발을 위해서 심사를 이렇게 16층으로 올라간다라면 7층 플러스 16층 이라면 상당하니 9층 높이가 올라가게 되면 2.7로 곱한다 하더라도 3×9=27 약 한 25m 높이가 치솟는데 북측에 있는 지금 현재 건물이라든지 그 쪽에서 재개발 했을 때 그 쪽 뒤쪽에서 7층밖에 못 짓기 때문에 민원의 소지가 많이 있다, 건물을 재개발을 함에 있어서. 그래서 서울시에서는 상당하니 심사숙고해서 결정을 내려 줄 겁니다. 우리 동대문구에서는 여러가지 우리 동대문구 발전이라든지, 미관이라든지 하기 위해서 심의를 올려 줘야 된다라고 본 위원은 생각을 합니다. 그래서 그러한 부분까지 다 감안을 해서 서울시로 올릴 건가, 그걸 답을 주시기 바랍니다.

김명곤위원님 말씀 참 고맙습니다. 지금 그러한 불합리한 점이 있는 것도 사실입니다. 아까 말씀하신 대로 공원을 확보하게 돼 있는 것은 도시환경정비 기본계획 상 30,000㎡인 경우에는 공원을 확보하게끔 저희가 설치 기준에 나와 있습니다. 그래서 하고, 두 번째로 지금 도로 북측으로 되어 있는 그 쪽도 2종 일반지구 7층 이하다. 그런데 저희가 지금 현재 교통영향평가가 아직 안 돼 있습니다. 안 돼 있고, 나중에 교통영향평가도 받고, 그 다음에 설계에 대한 심의도 올라가면서 그 쪽으로는 얕은 층이라던지 그런 걸 좀 해가지고 미관이 어우러지고 위원님 말씀하신 대로 뒤에 민원이 없도록 배치를 하는 그런 쪽으로 하겠습니다. 지적 고맙습니다.

안녕하십니까? 정회 도중 우리 위원회 위원님들의 의견조율 결과를 말씀드리겠습니다. 용두제5구역주택재개발정비구역지정에관한의견제시의건에 대하여 집행부에서 제시한 안에 찬성의견을 제시하는 것으로 우리 위원회의 의견조율을 하였습니다. 이상 보고를 마치겠습니다.