김명곤 의원 발언

안녕하십니까? 도시계획과장입니다. 신설제1종지구단위계획재정비구역내 용도지역변경안에 대한 의견청취가 되겠습니다. 안건은 신설제1종지구단위계획재정비구역내 용도지역변경안입니다. 제안사유는 신설지구단위구역은 2020년 서울시 도시기본계획상 공간위계가 생활권 중심으로 설정된 반면, 난계로를 경계로 하고 있는 종로구 숭인지구단위계획구역은 도심으로 설정되어 있는 바, 서울시 공간위계가 도심·부도심·지구중심·생활권 중심으로 분류되는 점을 고려할 때 신설구역의 공간위계가 최소한 지구중심으로 설정되어야 한다고 판단되며, 위와 같은 사유로 신설지구단위계획재정비구역내 용도지역변경(안)에 대하여 2006년 3월 7일 우리구 의회에 의견청취를 하여 서울시에 용도지역변경결정 요청한 바, 2007년 5월 9일 제7차 서울특별시 도시계획위원회 심의 결과 보류되었습니다. 보류사유는 경전철 사업 추진 및 개발여건 성숙 등 여건변화를 감안하여 추후 재상정 검토되어, 다음은 2007년 5월 9일 서울시 도시계획위원회 심의 후 아래와 같은 여건 변화가 있었습니다. 첫째는 우이～신설 경전철사업 우선 협상자가 포스코 외 17개사로 선정되었으며, 두 번째는 2007년 11월 신설고가도로 철거가 되었으며, 세 번째는 (구)숭인여중 부지가 제1종 지구단위계획구역 결정 및 (구)숭인여중부지 내 서울풍물시장이 개장되었고, 네 번째 사항은 청계천 복원으로 인한 청계천 방문 인구가 증가하였습니다. 유동인구의 증가 등으로 인한 인접지역의 개발가능성 증대 및 지역여건 변화가 예상되므로 입지적으로 중요한 신설동 교차로와 난계로변 및 청계천 주변지역의 관리방안이 필요함에 따라 국토의계획및이용에관한법률 제25조 및 제34조 규정에 의거 신설 제1종 지구단위계획 재정비구역 내의 용도지역을 변경하여 체계적으로 관리하기 위한 도시계획적 여건을 마련하고자 합니다. 입안내용은 나누어드린 유인물로 갈음하겠습니다. 도시계획 사항으로는 현재는 상업지역, 준주거지역, 3종일반주거지역, 2종일반주거지역, 중심미관지구로 되어 있습니다. 기타사항은 도시계획 열람공고를 2008년 5월 15일부터 2008년 5월 28일까지 14일간 열람공고를 실시하였습니다. 좀더 자세한 사항은 위원 여러분의 양해가 있으시면 설계용역사인 주식회사 인토 여춘동 소장님께서 신설 제1종 지구단위계획안에 대하여 설명 드리도록 하겠습니다. (참 고) 신설제1종 지구단위계획구역 용도지역 변경안에 대한 의견제시 신설 제1종지구단위계획(안) (동대문구청장 제출) (끝에 실음)

그러면 용역회사 인토에서 설명…….

다시 한 번 인사드리겠습니다. 앞서서 과장님께서 구체적으로 설명을 하셨기 때문에 앞쪽의 현황이나 개요 같은 것들은 생략을 드리고요. 도면을 보면서 말씀을 드리도록 하겠습니다. (파워포인트 설명) 보시는 바와 같이 위치가 아마 잘 아실 겁니다. 현재 파랗게 된 부분입니다. 요기를 경계로 해서 이쪽은 종로가 되겠고요. 저기가 동대문이 됩니다. 동대문 전체적으로 볼 때도 아마 상당히 변화가 많은데 보시면 5km권 내에 규모를 보던가 아니면 3km권 내의 규모를 보면 저희 지역하고 포함돼서 전농·답십리 뉴타운, 그 다음에 청량리 균촉, 그 다음에 3km권 내 쪽 보면 아래쪽은 왕십리뉴타운구역이 있고요. 그 다음에 도심부가 저희하고 거리가 가깝습니다. 그 다음에 맞은편이 종로구에서 지구단위계획을 수립한 종로구 숭인지구 지구단위계획구역이 앞쪽에 위치하고 있습니다. 전체적으로 보면 상당히 변화가 많고, 그 다음에 앞서서 말씀드린 것처럼 우이동에서 내려오는 경전철 계획이 2012년을 목표로 하고 있는 상황입니다. 추진경위는 앞서서 담당 과장님께서 말씀을 드렸으니까 생략을 하고, 일전에 2006년 3월에 위원님들한테 똑같은 동일 안을 가지고 한 번 설명을 드렸던 적이 있습니다. 그때는 원안동의를 받았던 사항입니다. 그리고 전체적으로 용도지역변경에 대한 문제를 가지고 공람을 3차례 하고, 도시계획위원회 2차례, 주민설명회를 2차례 한 적이 있습니다. 1km권 내를 구체적으로 보시면 여기가 신설동 로터리가 되겠습니다. 빨갛게 되어 있는 부분이 이번에 지구단위구역에 재정비 할 곳인데 거리로 보시면 길이가 약 300m 정도의 거리를 가지고요. 로터리에서부터 청계천까지는 380m 밖에 되지는 않습니다. 그리고 앞서서 말씀드린 것처럼 풍물시장이 들어오는 지역 역시도 저희 역세권으로부터 약 300m밖에 되지 않는 상황으로 되어 있습니다. 그리고 앞쪽에 종로구에서 이미 수립한 2개의 지구단위계획구역이 있습니다. 그리고 대광고등학교 아래쪽에 종전에 재개발이나 주거환경개선사업에 관련된 예정지역이 한 곳이 분포하고 있습니다. 저희는 앞서서 말씀드린 것처럼 상당히 큰 여건 변화가 있기 때문에 기존의 생활권 중심의 위계 가지고는 저희 그릇에 담기가 힘들어서 업무나 상업이 복합하는 쪽에 중심지로써 역할을 해야 되겠다. 그래서 앞서 말씀드린 것처럼 도심공간구조개편하고 경전철 개통, 청계천 복원, 고가차로 철거, 풍물시장에 대한 입지 이런 것들의 변화가 있기 때문에 저희는 용도지역에 대한 상향이 필요하다고 판단됐습니다. 종전에 저희 구역이 앞서서 보셨지만 이렇게 갈매기 모양으로 해서 약 60,000㎡ 정도를 가지고 있습니다. 그런데 서울시에서 저희 지역을 포함해서 앞쪽까지를 도심부 관리방안이라는 것들을 제안해서 아래쪽 청계천까지에 대한 관리방안을 가지고 있었습니다. 저희가 이번에 대광고등학교 앞쪽에 붙어 있는 자투리땅하고 아래쪽에 청계천하고 붙어 있는 여기 하단부까지 포함해서 한 160,000㎡ 정도의 지구단위계획구역을 확장하는 걸로 계획을 세웠습니다. 금번에 저희가 집중적으로 자문을 받아야 될 내용입니다. 보시면 현재 신설동 로터리가 되겠고요. 여기를 경계로 해서 종로가 되고 저기가 동대문이 됩니다. 보시면 판이하게 다른 게 종로 쪽은 분홍색으로 된 것이 다 상업지역입니다. 그리고 이면부가 대부분 다 준주거지역으로 되어 있고, 이미 지구단위계획이 동일하게 수립되어 있음에도 불구하고 저희 동대문 쪽은 보시게 되면 면적인 것보다는 선적으로 상업지역이 지정되어 있습니다. 대광고등학교 쪽도 보시면 상업지역하고 준주거지역이 12m 폭으로 얇게 되어 있기 때문에 용도지역으로써의 효과를 전혀 발휘하지 못하고 있습니다. 그리고 이쪽 부분의 상업지역도 이렇게 선적으로 약간 불안전한 상태로 지정되어 있고, 왕산로를 중심으로 한 도로도 마찬가지로 상업지역이 12m 폭으로 되어 있기 때문에 용도지역의 지정효과를 전혀 발하지 못하고 있기 때문에 이번에 저희가 여건변화가 상당히 심하기 때문에 용도지역의 변경을 저희가 요청하는 겁니다. 보시게 되면 먼저 난계로변에 고가가 철거되면서 10,000㎡ 정도를 준주거지역을 상업지역으로 용도지역을 상향조정했습니다. 그 다음에 3종일반주거지역인 상업지역의 주변 청계천변을 3종일반주거지역에서 준주거지역으로 24,000㎡ 정도 저희가 업조닝을 했고요. 그 다음에 대광고등학교를 인접한 삼거리 부분에 한쪽은 준주거지역이고 한쪽은 노선상업지역인데 그 안쪽에 빠져있는 곳이 2종일반주거지역이었습니다. 거기를 통합해서 준주거지역으로 2,600㎡를 업조닝을 했습니다. 그리고 대상지 내부에 2종으로 되어 있는 곳을 저희가 3종일반주거지역으로 업조닝을 해서 일전에 지구단위계획을 세운 바가 있습니다. 그래서 가장 결론적인 부분들은 용도지역변경이 수반되면 반드시 공공기여를 하라고 해서 저희가 공공기여 방안도 찾고 있습니다. 사유를 구체적으로 말씀드리면, 앞서서 말씀드린 것처럼 공간구조개편이라는 부분들이 하나 있고요. 그 다음에 청계천 복원이 돼서 신설동 전철역에 대한 부분들의 위상이 높아졌습니다. 그리고 경전철이 개통되면서 이용인구가 늘어나게 되고, 그 다음에 고가가 철거가 돼서 난계로변에 고가 밑에 있던 지역들의 상업이 상당히 활성화 되고 있는 상황입니다. 그 다음에 풍물시장이 들어오게 되고, 그래서 저희가 공간적인 위계를 재설정해서 구역이나 용도지역의 조정이 반드시 필요하다는 얘기입니다. 하나하나 보시면 붉게 된 부분이 기존의 도심입니다. 그 다음에 이번에 새롭게 만들어진 도심부 관리방안이 저희 지역을 포함해서 청계천을 중심으로 앞쪽까지 진행이 되고 있습니다. 그래서 도심부하고 만나는 부분에, 위계상 보면 도심이 있고 생활권 중심이 있는데 중간에 한 세 개 정도의 구간에 위계가 있음에도 불구하고 사거리를 중심으로 해서 앞쪽은 상업지역이면서 도심이고 저희는 아주 위계가 낮은 생활권 중심으로 되어 있습니다. 그래서 생활권 중심보다는 신설동 로터리가 상당히 지구중심 정도 이상으로 위계를 가진다, 여건변화가 있다고 판단되고 있습니다. 그리고 경전철이 우이동에서 개통이 됩니다. 개통이 되면 아시는 바와 같이 포스코하고 연대해서 여러 가지 컨소시엄을 만들고 있고 예측 수용계획을 일 110,000명을 보고 있습니다. 그 다음에 경전철 개통이 2012년에 개통이 되고, 저희 계획의 목표 연도가 2013년 정도 이후입니다. 그래서 저희가 미리 계획에 대한 문제를 전반적으로 반영을 시켜놔야 된다는 생각을 가지고 있고요. 그리고 도시철도공사의 통계에 의하면 경전철이 대부분 지하로 오게 되어 있습니다. 지하로 오는데 2008년도의 신설동의 위상이 역세권 위상 중에서는 45위 정도가 됩니다, 이용객이 25,000 정도 되고. 경전철이 완공하는 2012년에는 어떻게 변하느냐 하면 적어도 30위권에 들어가면서 약 40,000 정도의 유동인구가 늘어날 것으로 판단되고요. 피크 시에는 사당역이나 고속터미널처럼 운영이 많아질 것 같고요. 일반적인 부분은 건대 앞, 압구정역 정도의 위상을 가지는 지역으로 바뀌기 때문에 생활권 중심을 가지고는 상당히 부족한 점이 있다고 판단됩니다. 그리고 또 하나는 인접해서 도보권인 약 380m만 걸어가면 바로 청계천하고 연결되는 구조로 되어 있기 때문에 이 상황도 상당히 여건 변화가 심하다고 볼 수 있습니다. 그 다음에 이게 900개의 노점상을 흡수한, 현재 잘 운영되고 있는 숭인여중 부지에 있는 풍물시장이 되겠습니다. 그리고 이것은 다 아시는 바 같은데 고가가 난계로변에 철거가 된 상황입니다. 철거가 되면서 난계로변에 상당 부분 활성화가 일어날 수 있는 여지를 가지고 있습니다. 그리고 지금 앞쪽에 지구단위 계획을 세우면서 이분들은 용적률을 800%나 70m까지 제안한 바 있고 준주거지역 이면부임에도 불구하고 360%까지 제안한 바 있습니다. 그런데 저희는 이 상태로 가게 되면 여기가 200%밖에 되지 않고 이쪽은 마찬가지로 350%밖에 되지 않습니다. 그래서 균형발전이라는 차원하고 그 다음에 도심부에 바로 붙어 있는 지역을 판단할 경우에는 이번에 용도지역 변경을 통해서 저희가 균형을 맞추어야 된다라는 생각을 가지고 있습니다. 이것은 그림 상 난개발이 된……. 이것은 대광고등학교 들어가는 입구에 삼각형 부지를 검토해 봤는데 2종일반주거지역도 200%밖에 되지 않습니다. 그 다음에 준주거지역 해봤자 400%, 그 다음에 상업지역임에도 불구하고 아주 작은 지역이기 때문에 건물배치가 되지 않습니다. 앞쪽하고 비교할 때는 450%인, 360% 이면도로 쪽인데 저희 쪽은 적어도 350% 이상은 용적률을 정리해야 될 것으로 판단됩니다. 그래서 저희가 기존에 서울시하고 계속 협의하면서 가장 문제점이 용도지역을 바꿔주게 되면 당신네들이 공공기여를 어떤 걸로 할 거냐 해서 지금 이 위쪽에는 노선상업지역과 준주거지역이 있고 일부 이동을 준주거로 바꾸게 되면 약 20% 정도를 기부채납하도록 저희가 계획을 세웠습니다. 상업지역이 바뀌는 쪽은 난계로가 아시겠지만 위쪽은 30m이고 아래쪽은 25m밖에 되지 않습니다, 도로 중심선이 맞지 않기 때문에. 그래서 가능하면 도로 중심선을 맞추고 저희가 현재 도로 25m를 28m로 확장하고 이면도로 6m를 8m로 확장을 하게 되겠습니다. 그리고 아래쪽에 준주거로 바뀌는 것도 마찬가지로 약 2,600 정도의 공원을 만들어서 풍물시장으로의 개방감이 놓일 수 있도록 하고 이 폭이 약 41m 정도의 여유 있는 폭을 가지도록 했습니다. 그리고 2종일반주거지역이 3종으로 가는 것은 2m 정도의 건축선을 통해서 이면도로 쪽을 확보하는 것으로 일단 계획을 세웠습니다. 구체적인 사항입니다. 아까 보셨던 상업지역 부분입니다. 교차로 부분에서 앞쪽은 건축선을 5m 셋백했는데 저희는 3m 구간을 도로로써 기부채납을 하고 3m는 건축선 후퇴를 하고, 이면도로 쪽은 2m의 기부채납을 통해서 도로를 확보할 수 있도록 하고 이렇게 보면 필지가 작습니다. 필지가 작은 것들이 각각 개발되지 않도록, 이렇게 하나의 큰 주거로 개발될 수 있도록 획지 계획을 세워놓은 바 있습니다. 그리고 청계천이 되고 여기가 준주거로 바뀌어 지는 청계천변에 있는 곳입니다. 여기 앞쪽에 붙어 있는 곳은 상업지역이고 뒤쪽은 3종일반주거지역인데 준주거지역으로 이번에 바꾸게 되고, 풍물시장하고 맞닿는 청계천 부분에 들어가는 통로 부분에 아까 말씀드린 것처럼 2,660 정도의 공원을 제공하게 되고 도로를 기존에 8m를 10m로, 그 다음에 6m를 12m로 확장하는 계획을 세웠습니다. 그래서 기부채납 비율을 15% 이상 할 수 있도록 해서 풍물시장과 청계천이 연계할 수 있도록 계획을 세웠습니다. 도면을 보시면 현재 상태가 이렇습니다. 이것은 건축이 돼서 이미 들어와 있고 이렇게 돼 있는데 이것들을 만약에 용도지역이 업조닝 된다면 이런 건물이 들어오고 풍물시장이 만나는 부분에 41m 정도의 오픈된 스페이스를 만들어서 바로 접근할 수 있도록 이렇게 계획을 세우고자 합니다. 그리고 대광고등학교 앞쪽은 앞서 말씀드린 것처럼 전체를 준주거지역으로 바꿨을 경우에 이면도로를 저희가 확장을 하고 일부 남아있는 부분들을 소공원으로 만들어서 공공에 기여할 수 있도록 하고, 향후에는 우이 경전철이 신설역에 박히는데 경전철의 출구가 이 보도 부분에 납니다. 그런데 이걸 지금 그대로 두게 되면 보도 부분에 경전철의 출입구를 만들기가 다소 곤란한 부분들이 있습니다. 그래서 이번에 저희가 업조닝을 해서 여기를 특별계획구역으로 수립이 되면 사거리 부분에는 광장을 만들고 그 다음에 출입구가 생기는 부분은 공지를 만들고 나머지 부분은 공원을 만들어서 효과적으로 개발을 할 수 있도록 도모하고자 합니다. 그래서 앞서서 죽 말씀드린 내용들 중에서 저희가 상업지역으로 바꾸는 부분들이 이곳이 있고요. 준주거지역으로 바꾸는 것이 위쪽과 청계천변, 상업지역이 속해 있는 부분들, 그 다음에 이면부에 준주거하고 상업지하고 맞닿는 부분에 2종일반주거지역을 3종으로 바꾸는 지역들이 있습니다. 이런 용도지역에 대한 부분들을 이번에 구의회를 통해서 자문을 받고자 합니다. 보고는 여기서 마치겠습니다.

잠깐만요.

설명은 잘 들었고요. 지금 그 앞에 빌딩이 많이 있는데, 동대문구청 자리에 오피스텔이 들어서 있는데 거기까지 다 넣는다는 겁니까?

지금 오피스텔 자리가 여기입니다. 이거는 예전에 아마 지구단위계획을 이미 수립한 게 있기 때문에 수립한 계획을 가지고 착공을 해서 그대로 있습니다. 있기 때문에 저것은 저희가 계획을 별도로 하지 않습니다.

추가질의 하겠습니다. 지금 신설동에 이쪽 부분은 작년에 우리가 재개발이 들어간 거 같아요. 재개발 사업을 우리가 해준 것 같은데 이 부분은 지금 안 되어…….

위원님 이쪽입니다.

그런가요? 그런데 여기를 같이 넣었으면 좋지, 이것이 정릉천이죠?

성북천.

아니, 성북천인데 여기도 같이 넣어야 돼요. 빼 놓으면 여기는 개발이 아주 늦어지지 않습니까, 이쪽 부분에.

그래서 저희가 일전에 구역계를 결정하는 부분을 가지고 구청 나름대로 결정을 하는 것이 아니라 서울시의 전문가들하고 시·구 합동회의라는 것을 하게 돼 있습니다. 입안하기 전에 하게 되어 있어서 저희가 시·구 합동회의를 두 차례 했습니다. 서울시에 도시계획심의위원들하고 그 다음에 상임기획단, 서울시 도시관리과, 그 다음에 구청 도시계획과 저희하고. 그래서 일전에는 성북천까지 포함을 해서 이렇게 했습니다. 했는데 이쪽에 여건이 오히려 말씀드린 것처럼 지구단위계획 보다는 재개발 방법을 통해서 하는 것이 오히려 낫다라고 해서 지구단위계획에 들어가게 되면 사업방법을 동원하기가 상당히 힘들기 때문에, 그래서 그때 여러모로 토의를 한 끝에 제척을 했던 부분들입니다.

신설제1종지구단위계획재정비구역내 용도지역변경에 관한 의견제시의 건에 대한 검토의견을 보고 드리겠습니다. 보고 드릴 내용은 위원님께 배부하여 드린 검토보고서 6쪽 3번 사항이 되겠습니다. 본 의견제시의 건은 2020년 서울시 도시기본계획 상 도심으로 설정되어 있는 종로구 숭인지구단위계획구역과 난계로를 경계로 하고 있는 신설지구단위계획구역의 공간위계가 생활권 중심으로 설정되어 있는 바, 서울시 공간위계가 도심·부도심·지구중심·생활권 중심으로 분류되는 점을 고려할 때 신설구역의 공간위계가 최소한 지구 중심으로 설정되어야 하며, 청계천 복원에 따른 방문 시민 증가, 신설동에서 우이동 간 경전철 개통 예정, 신설동 교차로상의 고가차도 철거로 인한 인접지역의 개발가능성 증대로 지역 여건의 변화가 예상되어 입지적으로 중요한 신설동 교차로와 난계로변 및 청계천 주변지역의 관리방안이 필요하므로 체계적으로 관리하기 위한 도시계획적 여건을 마련하기 위하여 국토의계획및이용에관한법률 제25조 및 제34조의 규정에 의거 신설 제1종지구단위계획재정비구역 내의 용도지역을 변경하고자 구의회 의견을 듣고자 하는 것으로 총 면적이 161,778㎡인 신설 제1종지구단위계획재정비구역 내 용도지역의 주요 변경내용을 보면 주거지역은 기정 139,808㎡에서 10,751㎡를 감하여 면적 129,057㎡로 변경하는 것으로 제2종일반주거지역(7층 이하)은 기정 23,060㎡에서 2,624㎡를 감하여 면적 20,436㎡로 변경하고, 제2종일반주거지역은 기정 17,719㎡에서 17,530㎡를 감하여 면적 189㎡로 변경하며, 제3종일반주거지역은 기정 46,582㎡에서 24,123㎡를 감하고, 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 변경된 17,530㎡를 증하여 면적 39,989㎡로 변경하고, 준주거지역은 기정 52,447㎡에서 10,751㎡를 감하고, 제2종일반주거지역(7층 이하) 및 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 변경된 26,747㎡를 증하여 면적 68,443㎡로 변경하며, 일반상업지역인 상업지역은 기정 21,970㎡에서 준주거지역에서 상업지역으로 변경된 10,751㎡를 증하여 면적 32,721㎡로 변경하고자 하는 것으로 서울시 공간위계가 도심·부도심·지구중심·생활권중심으로 분류되므로 2020년 서울시 도시기본계획 상 공간위계가 도심으로 설정되어 있는 종로구 숭인지구단위계획구역과 난계로를 경계로 하고 있는 신설지구단위계획구역의 공간위계는 생활권중심에서 최소한 지구중심으로 설정되어야 한다고 판단되며, 청계천 복원, 경전철 우선 협상자로 선정, 신설동 교차로상의 고가차도 철거, 서울풍물시장 개장 등 그동안 많은 주변여건 변화로 인하여 신설동로터리 주변지역이 유동인구의 급격한 증가와 개발 확대로 많은 변화와 발전이 예상되므로 효율적인 토지이용과 쾌적한 주거·상업환경을 조성하기 위하여 신설지구단위계획구역의 관리방안이 필요하므로 용도지역을 변경하고자 하는 것은 타당하다고 사료됩니다. 이상 보고를 마치겠습니다. (검토보고는 끝에 실음)

위원님들께 양해를 드리겠습니다. 용역사에서 설명을 드리겠습니다.

위원님 말씀하신 것을 조목조목 말씀을 드리겠습니다. 일단 말씀해 주신 것들 중에서 대광고등학교에 붙어 있는 삼각형 부지 자투리땅에 대한 문제를 하나 말씀을 해주셨고요. 또 하나는 높이에 대한 형평성이 서로 맞지 않다는 말씀을 주셨고, 그 다음에 용적률도 역시 마찬가지로 형평성에 맞지 않다 이런 부분을 말씀을 하셨기 때문에 잠깐 설명을 드리겠습니다. 일단 대광고등학교 부지부터 먼저 말씀을 드리겠습니다. 대광고등학교 부지에 대한 부분, 이 앞쪽 부분은 지적하신 대로 사실은 당초부터 지구단위계획을 하기 전부터, 그러니까 이번에 저희가 지구단위계획에 포함을 시킨 것이 아닙니까? 그런데 당초부터 용도지역에 대한 부분들이 불합리한 점이 있었습니다. 아까 말씀드린 것처럼 앞쪽에는 12m 폭으로 준주거가 되어 있고 아래쪽은 또 상업지역이 되어 있고 안쪽은 또 2종에 7층으로 되어 있습니다. 그런데 맞은편에 보시면 도로는 상업지역으로 되어 있고 안쪽은 준주거로 되어 있습니다. 그러니까 서울시가 가지고 있는 용도지역에 대한 문제가 상당히 내포를 하고 있었습니다. 그래서 이분들은 정리를 하기를 준주거지역이 기존에 있었기 때문에 준주거지역으로 갔고 이번에 저희는 노선으로 되어 있는 준주거지역을 이대로 놔서는 12m 폭이기 때문에 건물도 지을 수가 없습니다. 그래서 저희가 이번에 변경하기를 상업지역은 그대로 놓고, 이건 위계가 높기 때문에. 준주거지역만 2종하고 합장해서 준주거지역과 상업지역만 이번에 변경을 하는 것입니다. 그리고 이것을 하게 되면 아까 말씀드린 것처럼 학교하고 정화구역에 대한 문제가 있기 때문에 일부는 저희가 공원으로 제공하고 이면도로로 제공하는 쪽으로 계획을 세웠습니다. 이 계획은 저희가 지금 계획을 세우면서 그때 시·구합동회의를 말씀드리는데 신설동 로터리를 보시게 되면 여기만 빼놓고 나머지가 붉게 되어 있거나 빗금으로 쳐져 있습니다. 여기는 노선상업지역의 준주거로 되어 있고 여기가 상업지역, 여기는 준주거지역에 노선상업지역, 여기는 상업지역 그러다 보니까 심의위원들께서 저기도 포함해서 용도지역에 대한 문제를 고민하는 것이 좋지 않겠느냐 해서 지금 저희가 노선 준주거로 되어 있는 것을 확장해서 준주거로 바꾸게 되는 사항입니다. 그러면서 앞서 말씀드린 것처럼 여기 용적률하고 저기 용적률하고 똑같이 맞추면 좋지 않겠느냐 하는 말씀을 해주셨지만 상황이 여기는 기존에 준주거지역이 있었고 저희는 2종에 7층을 준주거지역으로 바꾸기 때문에 용도지역이 상향 바뀌는 곳에 대해서는 서울시가 가지고 있는 가이드라인이 있습니다. 그 가이드라인을 초과할 수 없기 때문에 저희가 용도지역이 바뀌었기 때문에 다른 지역하고 좀 차등이 있습니다. 그래서 앞서 말씀드린 데 연장해서 말씀드리면 여기는 기존에 상업지역이었고 우리는 기존 상업지역이 아닌 준주거지역을 상업지역으로 종을 상향했기 때문에 용적률을 높게 가져갈 수 없는 상황입니다. 그게 하나 있고, 그 다음에 앞서 한 가지 말씀해 주신 것 중에서 높이 문제를 말씀하셨습니다. 저희가 왕산로를 중심으로 해서 가로구역들 높이라는 규제가 있었습니다. 지금 보시면 저희가 이 도로변으로 기존에 건축물에 대한 도로사선제한이라고 해서 도로의 폭에 따라서 건축물의 높이를 정하는 것이었는데 저희가 서울시에서 왕산로 부분은 일정부분, 저희는 상업지역만 포함하고, 여기 일부 포함하고 아래쪽도 요거만, 그러니까 도로의 면한 쪽만 포함해서 높이를 이미 서울시가 고시를 했습니다. 그 높이가 70m 내지 80m입니다. 그렇기 때문에 이쪽 사거리 부분에 보시면 사거리 부분에도 이 고시된 라인을 따라서 저희가 오는 라인이 60m 내지 70m인데 저희가 거기에 플러스 10m를 더해서 80m와 70m를 제한했던 것들입니다. 그래서 이 내용도 아까 전농사거리 말씀하셨는데 그쪽 상업지역 위계하고 저희가 조금 위계가 거기는 지구중심이고 저희는 생활권 중심이다 보니까 위계가 조금 떨어지는 상황에서 높이가 가이드라인이 좀 아래로 처진 상황입니다. 그래서 그 내용도 가로구역별 높이를 그대로 위계로 서울시 기준을 받아줬던 사항입니다. 일단 위원님 말씀하신 거에 대한 답변을 끝내겠습니다.