신현수 의원 발언

안녕하십니까? 주택과장 김정식입니다. 제266회 정례회 기간 중 행정사무감사와 예산심의 등 연이은 의정활동에 노고가 많으심에도 제기제4구역 주택재개발정비사업 정비계획수립 및 정비구역지정(변경)에 대한 구의회 의견청취 건에 의사일정 안건으로 상정시켜 주신 복지건설위원회 신현수 위원장님과 위원님께 주관 부서장으로써 진심으로 감사하다는 말씀 먼저 드립니다. 지금부터 제기4구역 주택재개발정비사업 정비계획수립 및 정비구역지정(변경)에 대한 현황과 그 간의 추진경위, 그리고 향후 추진일정에 대해 설명드리겠습니다. 제안설명을 드리기 전에 제기제4구역 주택재개발정비사업 구역지정 변경을 하게 된 배경과 현황을 먼저 설명드리겠습니다. 제기제4구역은 2005년 12월 29일자로 정비구역으로 지정 추진해 왔으나 여러 가지 사정으로 인해 인가가 취소되는 등 추진이 미진하여 답보 상태에 있던 중 시공사로부터 그동안 발생된 매몰비용에 대한 소송이 제기되어 매월 약 3억여원의 채무가 발생, 해당 조합원들에게는 금전적 압박과 재개발사업에 대한 스트레스 등으로 큰 고통을 주고 있고 현재 363개동 중 약 70%인 253개동이 철거와 이주가 진행되어 쓰레기 무단투기로 인한 악취와 공가로 인한 화재 및 안전사고 등의 인명사고 우려와 지역슬럼화까지도 염려되고 있는 지역으로써 더 이상 방치시켜서는 안 되겠다는 판단 하에 그동안 시 실무자와 특별건축구역지정 등 정상화를 위해 노력해 온 결과, 금번에 정비계획수립 및 정비계획변경(안)에 대한 주민설명회를 개최하게 되었고 관련법에 따라 구의회 의견청취 안건으로 상정하게 되었습니다. 그럼 위원님 책상에 준비된 자료를 기준으로 설명드리겠습니다. 자료 2쪽입니다. 먼저, 제안사유입니다. 제안사유는 크게 세 가지입니다. 모두에 말씀드린바와 같이 시 도시계획위원회와 건축계획위원회 심의를 원활하게 받기 위해서 먼저 양 위원회 위원으로 소속된 위원으로 구성되는 서울시 특별소위원회의 자문을 받았고 그 자문결과를 반영하여 변경안을 준비하게 된 것입니다. 첫 번째는 구역 내 보도확충을 위해 계획된 도시계획 도로를 공공성이 부족한 확폭구간의 폭원 축소와 단지 내 보행공간도 대지 내 건축한계선 내로 확보하여 도로의 기능을 유지하면서 축소 부분을 모두 대지로 편입하고, 두 번째는「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 공원확보 의무대상이 아닌 구역의 소공원을 폐지하되, 구정에 적합한 공공청사 시설 또는 구에서 추진하고 있는 청량리·제기동 일대 시장 활성화를 위한 도시재생지원센터 등의 공공청사로 일부 사용하는 시설로 기부채납을 받고, 세 번째로 기준용적률을 당초 190%에서 210%로 상향조정하고 특별건축구역지정을 통해 인동거리를 완화 받아 최고 높이를 15층 43m에서 29층 85m로 하는 것이 제안사유가 되겠습니다. 이어서 그간의 추진경위입니다. 제기제4구역은 2005년 12월 29일 정비계획 및 구역으로 지정, 2006년 10월 24일 조합설립인가, 2007년 9월 13일 사업시행이 인가되었고, 2009년 10월 29일 관리처분계획이 인가되어 추진 중이었으나 조합설립인가 당시 제출된 서류의 하자를 사유로 조합설립인가 무효확인 소송이 제기되어 2013년 5월 24일자로 조합설립인가가 무효로 판결, 따라서 구에서는 그동안 대책추진단 구성과 서울시 시범지역으로 선정하는 등 정상화에 최선을 다한 결과 2014년 5월 28일 주민총회를 개최, 추진위원회 변경승인을 처리하였고, 박원순 서울시장님께서 전통시장 방문 행사차 저희 구를 방문하셨을 때 애로사항으로 건의되어 특별건축구역으로의 정비계획 변경을 약속, 서울시 관계관 회의를 수차에 걸친 바, 2015년 4월 10일과 7월 13일 특별소위원회 자문 제1·2차를 개최하여 자문을 받았으나 특별건축구역에 부합하지 못한 계획 등의 사유로 두 차례 모두 보류가 되었습니다. 다시 서울시와 사업정상화를 위한 관계자 회의를 추진, 금년 3월 24일 창립총회를 개최, 5월 16일 조합설립을 인가하게 되었습니다. 이후 특별건축구역지정 요건에 부합하는 계획안을 보완, 9월 5일 제3차 서울시 특별소위원회 자문 결과 조건부 동의로 가결됨에 따라 조건에 부합하는 내용을 반영하여 정비계획 변경(안)을 마련, 금번에 주민 설명회를 개최하고 현재 주민공람 기간 중에 있습니다. 다음 자료 3쪽 상단입니다. 주요 변경내용을 말씀드리면 3번 '가'항, 기준 용적률이 190%에서 210%로 20% 상향되었고, '다'항, 토지이용계획 정비기반 시설 중 도로 1,460.4㎡와 공원 전체 1,675.1㎡가 감소 감소된 면적 총 3,135.5㎡를 대지로 전환하였습니다. 이렇게 변경이 됨으로써 6쪽 '나'항, 건축시설계획 중 연면적이 당초 102,949㎡ 이하에서 늘어난 용적률과 특별건축구역으로 지정 시 인동거리 완화를 통한 15층 이하에서 29층 이하로 높이제한이 상향 조정되면 상당부분 연면적이 증가하게 될 것으로 판단됩니다. 이어서 두 번째칸 주택의 규모도 당초 전용면적 60㎡ 이하 295세대, 60초과 85㎡ 이하 238세대, 85㎡ 초과 106세대 총 639세대에서 85㎡ 초과 106세대 대형을 중·소형으로 전부 전환, 그래서 60㎡ 이하 772세대, 60초과 85㎡ 이하 139세대에 총 911세대로 임대주택 증가분 28세대 포함 총 272세대가 증가하게 됐습니다. 다음 10쪽입니다. 본 정비계획수립 및 정비구역지정 변경안에 대하여 지난 11월 23일 제기동 주민자치센터 4층 강당에서 토지등소유자 및 이해관계자 등이 참석한 가운데 주민설명회를 개최하였으며 11월 25일 이후 공람기간 중인 현재까지 문서로 접수된 의견은 없었습니다. 향후 추진 일정으로는 의원님들의 고견과 토지등소유자 및 이해관계자의 의견을 수렴하고 구청의 의견을 종합한 최적의 안을 계획하여 1월 중 서울시 도시계획위원회와 연이은 건축계획위원회 심의를 거쳐 사업이 조속히 정상화 되도록 최선을 다해 추진하고자 합니다. 이상 보고를 마치겠습니다. 감사합니다.

보고 드리겠습니다. 본 의견제시의 건은 제기4구역 주택재개발 정비구역으로 지난 제158회 정례회에 상정되어 본회의에서 원안 통과되어 사업이 추진되다가 조합설립인가 취소소송 등으로 사업이 중단되고 사업성이 낮아져 토지의 합리적이고 효율적인 이용을 위해 공원을 폐지하고 특별건축구역 지정을 받고자 새로운 틀에 맞춰 정비계획을 변경하여 제출하려는 것으로 금년도 9월 6일 개최된 서울시 특별소위원회의 자문결과 조건부 승인에 따라 특별건축구역 지정 목적과 당위성을 제시하고 공공청사 기부채납 등 주변시장 활성화를 위한 도시재생활성화 지역 지정계획과 연계하는 주거환경정비기본계획 수립 및 정비구역지정안으로 제반 절차를 이행하는 것이 타당하다고 사료됩니다. 이상입니다. (검토보고는 끝에 실음)

김남길위원입니다. 과장님, 제가 앞 전에 민원이 왔을 때도 설명을 한 번 해 드렸는데 지금 보시면 대지가 변경이 됐지요.

아니요, 대지는 변동이 없습니다.

토지 변경된 부분에 대해서 지금 집이 반파나 완파된 게 있죠. 그러면 토지를 나대지로 분류합니까, 주택으로 분류하고 있습니까? 그 부분을 말씀해 주시고, 지금 토지에 대해서는 세금이 1.4% 나가죠, 1. 2%인가요? 그런데 나대지나 가옥의 허물어진 부분에 대해서는 주택으로 보지 않고 그것을 나대지로 보고 있죠? 나대지로 봐서 지금 투기 목적으로 인해서 4.5% 세금을 잡고 있거든요. 그 부분에 대해서 지금 재개발 조합 지구에 그 부분이 해결이 안 되고 있어요, 제가 보기에도. 그 부분에 대해서 짚고 넘어가고요. 지금 몇 년 동안 세금을 제기4구역에 대해서 환수를 했나 말씀해 주시고, 또한 앞으로 계획이, 이게 지금 정비계획으로 고시만 돼 있지 언제될지 모르거든요. 그렇기 때문에 세금을 나대지를 주택으로 할 것인가, 어차피 나대지 부분에 주택에 사람이 살았던 곳이거든요. 사람이 살던 곳을 나대지로 보고 세금을 하고 있는데 그 부분에 대해서 말씀해 주세요.

김남길위원님 질의에 답변드리겠습니다. 먼저, 행정사무감사 때도 위원님이 지적을 해 주셨는데 재개발사업 구역 내에 있는 건물이 정상적인 절차에 의해서 추진이 됐을 경우에는 이런 문제가 생기지 않는데 사업기간이 길어지다 보니까 피해를 보는 분들이 있어서 위원님께서 지적하신 것으로 이해가 됩니다. 그런데 재개발 정비사업을 추진하는 추진부서에서는 건축물 나대지에 대한 개념이 저희는 위원님이 지적하신대로 현재 살지 않아도 건축물이 있으면 건축물로 저희가 인정하는데 관련 세금 부서에서는 적용하는 법이 틀리기 때문에 저희하고 약간 괴리가 좀 있습니다. 그런데 저희는 건축물…….

그 부분이 잘못된 거 아니에요. 그러면 우리 주택과에서 그 부분을 바로 잡아줘야죠. 주택과에서 세금부서로 넘기니까 부서에서는 그것을 나대지로 보고 세금을 부과한 거 아니에요, 결과로는.

그런데 전에도 말씀드렸지만 저희가 건축물이 멸실돼서 멸실신고에 대한 통보를 세무부서로 한 적이 없습니다.

그러면 어떻게 거기가 나대지인 줄 알고 주택인지 알고 세금을 마음대로 부과해요, 세무과에서.

건물에 대한 세금을 부과할 때는 현황과세를 하기 때문에…….

그렇지요, 현황과세를 하죠.

재개발사업장을 저희가 통보를 안 해도 세무서에서는 직접 현장을 가서 업무처리를 하는 것으로 알고 있습니다.

그러면 살지 않으니까 현장 파악을 하고, 지금 그러면 투기 목적으로 그 사람들은 계산하고 나대지로 환수한다는 얘기죠.

그런데 세금을 부과하는 기준이 저희도 알아 보니까 건물이 있어도 전기하고 수도가 폐전이나 단수가 되면 그거를 건축물로 보지 않고 나대지로 적용을 한답니다.

그러면 우리 일반 상식으로 재개발 지역이 선포가 되면 만약에 집을 살다가 완파가 돼 버렸다, 반파가 아니고. 어떻게 수리해야 됩니까? 재개발법에 의하면 수리를 못하게 되어 있는데 그것을 해야 됩니까 안 해야 됩니까? 그걸 한 번 물어볼게요. 허물어져 버렸을 때.

그게 재개발구역 내에 행위허가를 말씀하셨는데 행위허가 자체로 봐서는 사실 허가를 해 줄 수는 없지만…….

허가를 못해 주게 되어 있죠, 재개발 지역에서는.

허가를 해 줄 수는 없지만 사람이 거기서 거주하는 공간에 최소한에, 기존에 면적이나 그런 게 늘어나지 않는 범위 내에서는 사람이 살 수 있도록 하는 게 맞는 거 같습니다.

바로 그 점을 말씀드리는 거예요. 그분들이 개발을 한다고 해서 집을 비우고 나갔는데 지금 개발을 하다가 중단이 됐잖아요. 그 사람들이 나가고 싶어서 나가는 것은 아니잖아요, 그렇죠? 그 사람들 지금 억울해서 죽으려고 하잖아요. 집 놓고 나가서 누구 말대로 셋방살이 하고 있는데 세금은 세금대로 내야 되고 기존 세금보다 3배, 4배를 더 내니 속은 울화통 터질 거 아니에요, 모든 게요.

그래서 그런 부분들…….

그러니까 우리 주택과에 그 부분을 제가 말씀을 드리는 겁니다. 그분들의 목적은 비워주는 목적으로, 보상을 받아서 나갔다면 이해를 하는데 내가 내 집을 놓고 나가서 타 지역에 살다가 다시 들어오려고 했는데 그렇게 인정이 안 되고 투기 목적으로 해서 그것을 나대지로 보고 세금을 기존에 3배, 4배를 부과를 시키니까 원성이 많다는 얘기죠. 그것을 우리 주택과에서 바로 잡아줘야 되지 않아요? 왜냐 하면 세무과에서는 정상적으로 그것을 나대지로 보고 부과를 하려고 하는데 우리 주택과에서 지금 이렇게 진행 중이라고 얘기를 해야지, 지금 진행 중이잖아요, 재개발지역이 정비지역으로 해서요. 어떻게 해서든지 정비하려고 하니까. 그 부분을 우리 과장님이 바로 잡아 주시고…….

위원님께서 말씀하신대로 저희가 공문을 발송해서 공문에 근거한 자료에 의해서 세금이 부과됐다면 저희가 그런 현황을 설명하면서 세금에 대한 것을 재고해 달라고 저희가 공문을 다시 보내면 되겠지만…….

지금 그렇게 나가고 있는데요, 10년째 정도.

저희가 공문을 보낸 적이 없기 때문에, 더군다나 제기4구역 같은 경우는 특수한 경우라서 그런 여러 가지 사정 때문에 저희가 조합원들이나 거기 거주하는 분들이 피해를 덜 받기 위해서 빨리 추진하고자 하는 의도가 거기도 있는 겁니다.

그러면 시정은 안 되고? 그 부분은 시정은 안 된단 말씀이죠?

저희가 다시 한 번 협조공문은 보내겠습니다.

협조공문만 보내겠다?

예, 그런 어려운 점이 있다는 협조사항을 다시 한 번 보내서 내부적으로 조율할 수 있도록 하겠습니다.

공문만 보내면 뭐해요, 실제 본인은 당하고 있는데.

그런데 저희가 타 부서까지 하라고 할 수는 없고요. 이런 의회 지적사항을 통보해서 다시 한 번 주지를 시키겠습니다.

억울한 사람들 피해 없도록, 지금 제가 과장님한테 하고 싶은 말씀은 서민들은 집 한 채 두고 밖에서 사글세 산다고 어느 분이 저한테도 말씀을 하시더라고요. 집 두고 나가고 있는데 정비계획은 언제될지도 모르는 판에 세금만 비싸게 내서 되겠냐고 와서 하소연을 합니다. 우리 주택과에서도 그러한 부분이, 우리 주택과가 바로 잡아 주지 않으면, 세무과 하고는 별개잖아요. 세무과는 무조건 부과만 하고 징수만 하려고 하지, 우리 주택과에서 처음부터 일을 잘못 했기 때문에 그런 일이 발생한 거 같아요. 그래서 그러한 부분을 우리 주택과장님이나 국장님이 바로 잡아주시기 바랍니다. 이상입니다.

위원장님 질의에 답변드리겠습니다. 특별건축구역으로 지정이 되면 완화되는 사항 중에「건축법」제70조「특별건축구역의 건축물 및 시행령」제106조에 의해서 건폐율, 건축물 높이, 일조권, 용적률을 완화시킬 수 있는 조항에 적용해서 하는 겁니다.

아니, 건축법이기 때문에요.

네.

예, 건축법 시행 이후부터는 계속 있었는데 자꾸 불합리한 부분은 업그레이드 했겠지만 모법은 건축법입니다.

다행스러운 법입니다.

구유지요?

도로 부분이…….

국·공유지 도로, 구유지…….

예, 도로 부분만 있습니다.

김수규위원입니다. 이번에 제출하신 제기4구역 주택재개발 정비사업계획 수립에 대한 의견청취의 건이기 때문에 별다른 질의나 토론은 갖고자 하지 않습니다. 하지만 위원장님께 제가 건의를 한 가지 하고자 합니다. 지금 이런 사업이 상당히 늦어지고 있는데 이것은 우리 구에서 업무처리에 대한 미숙함이 있을 수 있다고 본 위원이 생각이 됩니다. 그래서 우리 동대문구의 재개발이나 재건축에 대한 특별 행정감사를 요구하는 바입니다. 이상입니다.

아니, 특별감사.

이것은 의견청취기 때문에…….

의견청취 건은 그냥 들어주는 것이니까.

이 부분뿐만 아니라 우리 동대문구에서 일어나는 모든 재건축과 재개발에 대한 특별감사를 한 번 진행했으면 좋겠다는 의견을 제시한 것입니다.

저는 질의보다 원래는 저희들이 1월 달에 의견청취를 하고 서울시에 올리려고 했는데 1월 달에 의회가 없어서 긴급히 의장님한테 또 위원장님한테 요청이 들어와서 의견청취를 해서 본회의에 통과되어야 하기 때문에 자세한 내용은 나중에 상임위원회에서 논의하기로 하고 오늘은 이대로 빨리 통과시키고 본회의로 올라 갔으면 합니다. 이상입니다.