양현화전문위원
전문위원 양현화입니다. 시흥동 무지개아파트일대 창조적 정비계획 및 정비구역지정안 의견청취안에 대한 검토보고 드리겠습니다. 제안경위, 제안이유, 주요내용, 추진경위, 참고사항 등은 배부해 드린 자료를 참고하여 주시기 바랍니다. 검토의견입니다. 시흥동 무지개아파트일대 주택재건축 정비사업은 금천구심지구단위계획에 따른 무지개아파트부지 특별계획구역을 서울시 최초로 창조적 정비계획 수립 시범사업으로 선정하여 기존의 획일되고 폐쇄적인 공동주택개발방식을 탈피한 사람과 장소중심의 미래지향적 공동주택정비모델의 공동주택개발사업을 추진하여 주거환경을 개선하고자 무지개아파트일대 창조적 정비계획 및 정비구역지정을 위한 본 안건에 대하여 도시 및 주거환경정비법 제4조제1항의 규정에 따라 구의회 청취하고자 구청장이 제출한 안건입니다. 주요내용에 대한 검토의견을 말씀드리면 본 안건의 대상지역인 시흥동 무지개아파트일대로 노후·불량 건축물의 공동주택지역으로 주거환경 개선을 위한 주택재건축 사업이 필요한 지역으로 이에 서울시의 창조적 정비계획 운영지침 및 디자인가이드라인 수립계획에 따른 정비계획 및 정비구역을 지정하고자 하는 것으로 추진경위로는 본 정비계획 및 정비구역지정 예정인 시흥동 무지개아파트일대는 금천구심지구단위계획 무지개아파트부지 특별계획구역이며, 제3종 일반주거지역과 준주거지역으로 무지개 아파트와 연립 6개동 662세대 중 571세대 동의를 받아 서울시의 창조적 정비계획 시범단지로 선정되어 본 계획수립 용역비와 공공건축가 자문비 총 2억 7,100만 원을 시비로 지원받아 추진하였으며, 이에 2014년 3월부터 2015년 2월까지 정비계획수립용역을 실시 금천구청이 주관, 전문가 그룹은 용역 수행과 기술을 자문하고, 주민협의체인 각 동별 주민 1인이 참여, 다양한 의견 수렴과 사전 협의 및 결정을 주도하였으며, 공공건축가의 자문 및 조정을 통하여 본 정비계획안이 수립되었으며, 2015년 3월 12일, 2016년 3월 9일 2차에 걸친 주민설명회와 의견청취결과 조속한 사업추진 당부 및 향후 정비계획 변경 가능성 등과 그 밖에 다른 주민의견도 있었지만 쟁점사항은 없었던 것으로 사료되며, 2016년 3월 9일 공람공고 및 서울시 관련 부서의 협의결과 주민의견으로 관리사무소와 경로당이 기준보다 넓고 어린이집과 작은 도서관의 설치기준 축소 방안과 주민공동시설은 어떤 시설로 이용에 대한 의견이 있었으나 구청은 추후 사업시행 인가 시 조합원들 의견 반영하고 조정 가능하다고 하였습니다. 기타 서울시의 의견은 기 반영 또는 반영할 사항이나 기부채납되는 주민공동시설에 대하여 서울시의 기부채납 용적률 인센티브 적용기준에 적합하도록 도입용도, 관리주체, 시설운영 재원조달 방안 등을 계획에 포함하는 의견에 대하여 구청은 부분 반영한다고 하였습니다. 이와 같은 추진과정을 통해 주택 재건축 사업시행을 위한 도시 및 주거환경정비법 제4조에 따라 수립된 시흥동 무지개아파트일대 창조적 정비계획 및 정비구역지정안을 구의회 의견청취를 위하여 이번 정례회에 제출하게 된 바입니다. 본 안건 정비계획 및 정비구역 지정을 살펴보면 시흥동 무지개아파트일대 정비구역은 금천구 시흥동 109-1번지 외 3필지로 28,336㎡로 2015년 2월 26일 변경된 금천구심지구단위계획 무지개아파트부지 특별계획구역의 지침 계획에 따른 신규 정비사업이며, 정비사업명은 시흥동 무지개아파트 일대 주택재건축 정비사업으로 토지이용계획으로는 도로가 1,414㎡로 전체토지의 5%이며 획지는 26,922㎡입니다. 도시계획시설인 도로는 시흥동 113-46에서 998-2까지 폭원 15m이며 시흥동 114-5에서 123-2까지의 도로는 폭 8m입니다. 공동이용시설의 설치계획으로 관리사무소, 경로당, 어린이집, 작은 도서관, 주민공동시설, 주차장, 근린생활시설을 설치 계획으로는 수용인구에 따라 필요한 시설의 종류와 규모를 산정하고 주택법 및 주택건설기준 등에 관한 규정, 서울특별시 주택조례 및 창조적 정비계획 운영지침에 따라 정하였으며 건축물의 주 용도·건폐율·높이에 대한 계획으로는 주 용도는 공동주택 및 부대복리시설, 문화 및 집회시설로 건폐율 50%이하이며, 법적 상한용적률은 300%이하로 도시 및 주거환경정비법 제30조의 3을 적용하며, 높이 110m이하로 최고 35층이며 주택의 규모 및 규모별 건설비율은 전용 60㎡ 이하 주택은 분양 378세대와 임대 128세대로 총 주택건설의 50.95%를 차지하며, 60㎡∼85㎡ 이하는 487세대의 분양 주택을 건설예정입니다. 이는 도시 및 주거환경정비법 제30조의 3 제3항에 따른 임대주택 및 소형주택의 공급기준으로 제3종 일반주거지역의 법적 상한용적률에서 당초 도시관리계획 건축용적률을 뺀 용적률 49.9%에 도시 및 주거환경정비법 제30조의3제2항의 건축비율을 곱한 소형주택건설율 24.99%에다 총 대지면적을 곱하여 환산한 6,727.81㎡에는 소형임대주택을 건설할 예정이며, 획지를 구분하지 않고 당초 정비계획용적률을 초과하여 건설 예정입니다. 본 무지개아파트 재개발 사업은 창조적 정비모델 계획에 따른 것으로 본 정비사업은 기본계획수립에서 조합설립인가 과정에까지 공공이 주관하는 서울시 최초의 시범사업으로 이번 정비계획 수립을 위한 지원된 용역비와 자문료 외에 이후 조합 임원 선거 및 조합 직접설립비 등 2016년 예산에서 시·구비 3억 4,000여만 원을 지원하여 추진할 예정으로 지금까지는 민간 중심의 개발이익에만 우선한 개인 간의 이해관계로 인한 심한 갈등구조로 법정다툼이 다반사였던 부분을 크게 개선하고 사람과 장소 중심의 도시공간을 창출하는데 크게 기여한 제도로 민간부문에서도 적용할 필요성이 있을 것이며, 또한 전체적으로 공공성 확보에 주력한 모델로 주변과 어울리면서 동네 풍경을 한 눈에 관망하며 경관이 있는 공동주택단지조성이며 1인, 2인, 3인 가구 이상이 살아갈 수 있는 다양한 수요의 주거유형으로 주택단지 중심에 도로를 배치하여 안전하고 편리한 가로환경을 조성하고 지역공동체 복원 및 활성화를 위한 주변 도로에 인접한 공유 공간 및 근린생활시설을 배치하고 동일 단지 내 임대주택과 분양주택의 혼합 배치와 동별 주민공동시설 설치 등으로 주민 간 차별 없는 공동주택이 건설되는 미래지향적 주거단지로서 향후 금천구심 일대 개발에 주도적인 역할로 일익을 담당할 것으로 사료됩니다. 하지만 공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 적용기준에 따라 기부채납하는 공공시설에 대하여 서울시 재생협력과가 제시한 의견에 따라 도입용도 및 시설운영 재원조달 방안에 대해서 본 정비계획에 구체적으로 포함되어야 할 것으로 향후 구 재정의 압박 요인이 될 것으로 사료됩니다. 이상 보고를 마치겠습니다.