전진명 의원 발언

의석을 정돈하여 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 제80회 동작구의회 임시회 제2차 시민건설위원회를 개회하겠습니다.

도시관리국장 김흥기입니다. 구정발전을 위해서 연일 의정활동에 노고가 많으신 시민건설위원회 이탁규 위원장님, 그리고 여러 위원님께 깊은 감사를 드리면서 우리 구에서 수립 중에 있는 사당·남현·신대방지구에 대한 상세계획에 대해서 설명을 올리겠습니다. 설명을 올리기에 앞서 지금까지는 구의회 의원님들의 의견청취가 없었습니다만, 지난 9월에 건교부의 유권해석에 따라서 구의회의 의견청취가 바람직하다고 해서 이번부터 구의회의 의견청취를 하도록 되었습니다. 먼저 상세계획 제도에 대해서 간단히 설명을 드리겠습니다. 상세계획이란 도시계획법 제20조의3에 의해 시행되는 제도로써 도시계획법에 관해서 토지이용을 합리화하고 도시의 기능, 미관 및 환경을 효율적으로 유지관리하기 위하여 토지이용, 도시기반시설, 건축물 등에 대한 계획을 세밀하고 정교하게 종합적으로 수립함으로써 바람직한 도시환경이 조성될 수 있도록 하는 제도입니다. 상세계획으로 수립할 수 있는 내용으로는 용도지역결정 및 변경, 도시계획 시설의 배치, 가구 및 택지 조성계획, 건축물에 대한 계획, 도시경관 조성계획, 교통처리계획 등을 수립할 수 있습니다. 우리 구는 7개 지구에 상세계획 구역이 지정되어 있으며 사당·남현·신대방지구는 96년 10월 8일 서울시에서 구역결정, 96년 11월 19일 확답 용역발주하여 계획을 수립하면서 서울시 협의, 주민설명회, 공람공고 등을 거쳐 위원님들의 의견을 청취하게 되었습니다. 계획내용에 대한 자세한 설명은 용역을 수행한 책임기술자가 별도로 설명을 드리겠으며 위원님들의 좋으신 의견을 개진하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.

도시관리국장 수고하셨습니다. 다음은 전문위원의 검토보고가 있겠습니다. 전문위원 나오셔서 검토보고하여 주시기 바랍니다.

전문위원 이경수입니다. 사당·남현지구·신대방지구도시계획(상세계획)입안에관한의견제시의건에 대하여 검토보고를 드리겠습니다. 본 의견제시의건은 도시계획구역안에서 토지이용을 합리화하고 도시의 기능, 미관 및 환경을 효율적으로 유지 관리하기 위하여 상세계획으로 지정된 곳에 도시계획 내용을 구체화하여 토지이용, 도시기반시설, 건축물 등에 대한 계획을 일체적이고 종합적으로 수립함으로써 도시계획법 제20조의3 규정에 의거 상세계획안을 입안하고자 하는 것으로 도시계획법 시행령 제7조의2에서 관계 지방의회의 의견을 듣도록 규정한 것은 상세계획을 입안함에 있어서 주민들의 의견을 폭넓게 수렴하고 충분히 재검토하라는 내용으로 생각됩니다. 따라서 의회 차원에서는 여기에 초점을 맞추어 의견을 집약하고 아래와 같이 몇 가지 사항에 대하여 입장을 표명하여야 된다고 판단됩니다. 첫째, 상업지역과 주거지역이 인접함으로써 주거지역의 주거환경이 열악하게 되는 바 주거지역과 상업지역 사이에 준주거지역을 지정하여야 할 것이며 둘째, 역사주변에 지하철 이용주민을 위한 자전거 보관소, 휴식공간 등 편익시설을 설치하여야 하며 셋째, 계획내용 중 도로계획은 건축선 후퇴로 도로를 확보하도록 되어 있는데 건축선 후퇴부분에 대한 건축주의 주차장 활용 등으로 도로확보가 무의미한 바, 이에 대한 제도적 장치 등 대책이 강구되어야 할 것이며 넷째, 상세계획 구역내에 토지주 등의 용도지역 변경 등으로 개발이익이 상당할 것인 바, 이를 환수하여 공공시설에 투자하는 방안이 검토되어야 하며 다섯째, 여러 필지를 공동개발하도록 계획하였으나 필지 소유자와 합의가 이루어지지 않아 개발이 원활히 추진되지 않을 수 있는 바 이에 대한 대책이 강구되어야 할 것입니다. 여섯째, 사당구역은 문화의 거리 조성계획이 있는데 유동인구가 많고 인근 총신대, 숭실대 등이 있어 휴식공간 등 충분한 문화시설이 설치되어야 할 것이며 일곱째, 특히 남현지역의 경우 관악구, 서초구, 과천시와 인접한 곳으로 관악구, 서초구, 과천시의 상권을 끌어들일 수 있도록 상업지역을 확대할 것입니다. 여덟째, 신대방지구는 상세계획이 한쪽으로 편중되어 지정됨으로써 개발의 불균형이 이루어지는 바 균형있는 구역확대를 검토하여야 할 것입니다. 이상 보고를 마치겠습니다.

전문위원 수고하셨습니다. 제안설명과 전문위원의 검토보고를 들으셨습니다. 위원 여러분! 슬라이드를 통해 상세계획을 설명하는 기회를 마련하였습니다. 슬라이드 상영기간 동안 속기를 하고자 하는데 이의없습니까? 이의가 없으므로 속기를 하도록 하겠습니다. 본 상세계획 설명은 지역발전 계획에 아주 중요함으로 슬라이드 상영을 위해 5분간만 정회를 하고자 하는데 이의없습니까? 이의가 없으므로 정회를 선포합니다.

본 상세계획 과업의 책임 기술자인 한국종합기술개발공사의 여원석입니다. 지금부터 상세계획안에 대해서 설명을 드리겠습니다. (슬라이드 상영) 본 과업의 대상 범위는 사당·남현구역 및 신대방구역이 되겠습니다. 본 계획안은 상세계획 결정을 위해서 동작구에서 수립했습니다. 본 과업은 오늘 의회의 의견청취를 거쳐서 구도시계획위원회에 상정해서 그쪽의 자문을 받고 서울시에 상정하게 됩니다. 그리고 서울시에서 결정과정에 이르기까지 과업 내용에 있어서는 변경이 있을 수 있습니다. 아까 도시관리국장께서 개략적으로 설명을 하셨습니다만, 상세계획에 대해서 보충설명을 드리겠습니다. 상세계획은 도시내 일정지역의 토지이용을 합리화하고 도시의 기능과 미관을 향상시키는 계획입니다. 그래서 현재 도시계획법에서는 신개발지 즉, 택지개발사업이라든가 토지구획정리사업 구역 같은 신개발지, 그리고 기성 시가지에 대해서는 역세권 지역에 대해서 상세계획을 수립하도록 규정하고 있습니다. 따라서 사당·남현 구역과 신대방 구역은 사당역, 이수역, 그리고 장차 입지하게 될 신대방 삼거리역 3개 역의 역세권에 대해서 계획을 수립하게 됩니다. 내용으로는 용도지역, 그리고 구역 지구의 지정 및 변경, 그리고 가구 및 획지규모와 조성 계획, 도시경관 조성 및 교통처리 계획, 건축물에 관한 계획, 그리고 도시계획시설에 관한 계획이 있습니다. 여기에서 용도지역 구역 및 지정 변경은 도시설계와의 차이점이라고 할 수 있습니다. 나머지 4개 항목은 도시설계에서도 다루고 있는 항목이지만 용도지역 지구에 관한 계획은 상세계획에서만 다루어지는 차이점이라고 말씀드릴 수 있습니다. 수립절차에서는 현재 계획을 수립해서 도시계획위원회의 자문을 받기 이전에 주민 의견청취의 단계로 구의회 의견청취를 하고 있습니다. 향후 계획안을 확정짓고 서울시에 상정해서 도시계획으로 결정하게 됩니다. 그래서 저희는 이 시기를 올해 말에서 내년 1, 2월로 잡고 있습니다. 다음은 상세계획 효과에 대해서 말씀드리겠습니다. 상세계획은 크게 서울시 차원, 동작구 차원, 구역 차원으로 나눌 수가 있습니다. 먼저 서울시 차원에서는 서울시의 도시기본계에서 제시하고 있는 중심지 체계에 의한 다핵화 구상을 시안하는 데 있고 또한 역세권 지역에 대한 종합적인 정비계획입니다. 현재 서울시에서는 3기 지하철까지 해서 서울 거의 전역이 역세권 지역에 포함되도록 구상하고 있습니다. 그래서 역세권 지역이 종합적으로 정비됨에 따라서 서울시에서 구상하고 있는 도심, 부도심, 지역 중심, 지구 중심, 생활권 중심의 중심지 체계가 실현될 수 있다고 보고 있습니다. 다음에 동작구 차원에서는 동작구의 중심성을 제고하는데 있습니다. 현재는 지리적 여건상 도심지역과 영동 부도심, 영등포 부도심에 위치되어서 사실 어떤 중심적인 역할을 제대로 하지 못하고 있습니다. 그렇지만 앞으로는 지하철 7호선이 동서축으로 개통되어서 4호선과 연계를 띠게 될 때에는 도심지역과 부도심지역으로부터 중심기능이 전이될 것으로 기대하고 있습니다. 또한 상세계획에 따라서 현재 개발밀도가 낮은 역세권 지역에 대해서 개발밀도가 높아질 경우에 그만큼 연면적이 증가하므로써 세수기반이 확대가 됩니다. 이에 따라서 지역경제가 활성화 될 수 있는 장점이 있습니다. 세 번째로 구역 차원에서는 도로, 공원, 녹지대를 확충하므로 인해서 구역내 생활 환경이 훨씬 더 개선되는 장점이 있습니다. 또한 용도지역을 상향 조정함에 따라서 토지소유자 입장에서는 토지 재산가치가 상승되는 효과가 있습니다. 본 계획으로 넘어가서 본 상세계획구역의 범위에 대해서 말씀드리겠습니다. 사당구역은 사당동 136번지 일대입니다. 현재 동작대로와 사당로의 결절점입니다. 그리고 남현구역은 사당동 1,042번지 일대로서 현재 사당역 주변입니다. 도로로는 동작대로와 남부순환도로가 교차되는 결절지역입니다. 또한 이 지역은 사당구역의 경우 동작구의회에 인접하고 있는 서초구에서도 같이 서초구 사당 상세구역으로 지정되어 있고, 남현구역은 마찬가지로 동작대로 건너편에 남현 상세계획구역과 남부순환도로를 경계로 해서 남측으로 관악구에서는 도시설계지구로 지정이 되어 있습니다. 신대방구역은 대방동 406-1번지 일대입니다. 현재는 공사 중입니다만, 앞으로 개설될 신대방 삼거리역을 중심으로 해서 역세권 지역에 대해서 구역이 지정돼 있습니다. 도로로 보면 상도동 길과 신림로의 결절부분입니다. 시간적 범위로는 2011년도를 목표 연도로 삼고 있습니다. 먼저 2000년대 이전에 공공투자가 필요한 부문에 대해서는 1단계로 잡고, 2단계는 2006년까지 해서 민간부문의 개발이 활성화 되는 시기, 3단계는 도시개발사업을 해야 될 시기 그래서 2011년까지 잡고 있습니다. 그런데 일반적인 도시계획사업과는 달리 상세계획은 저희가 일괄적으로 토지를 매수해서 사업을 하는 것이 아니고, 저희가 계획을 세우게 되면 토지소유자들이 자신의 개발의지에 따라서 사업을 하기 때문에 저희가 잡아 놓은 이러한 시간적 계획이 어쩌면 무의미할지도 모르겠습니다. 단지 저희는 각 주민들이 개발사업을 각자가 빠른 시일내에 할 수 있도록 어떤 인센티브라든가 계획의 합리성을 통해서 계획이 빨리 실현되기를 기대하고 있습니다. 다음은 본 계획의 공간적 위계에 대해서 말씀드리겠습니다. 공간적 위계는 저희가 상세계획을 수립하는데 있어서 어떠한 정도로 개발할 것인가를 결정짓는 요소가 됩니다. 지금 서울시에서는 도심지역과 5개 부도심, 그리고 지역중심과 53개 지구 중심을 설정하였습니다. 본 상세계획구역에서는 사당·남현구역은 현재 지역중심으로 돼 있습니다. 그래서 서울시 차원에서 보면 상당히 강한 위계의 지역이 되겠습니다. 그리고 신대방구역은 현재 지구중심으로 지정돼 있습니다. 그러나 저희가 판단할 때는 현재 생활권중심의 역할이 강하다고 말씀드릴 수 있습니다. 다음은 각 구역별로 현황 내용에 대해서 간략하게 보고드리겠습니다. 사당구역은 아까 말씀드린 바와 마찬가지로 동작대로와 사당로의 결절점입니다. 이 구역의 현재 잠재적인 여건이라면 지하철 7호선이 개통되게 됩니다. 그리고 사당로가 현재 25미터에서 40미터로 확장되게 됩니다. 이러한 잠재적인 여건을 바탕으로 해서 저희는 상세계획을 수립하게 되었습니다. 이 지역에서는 현재 지하철 4호선 총신대역을 중심으로 해서 태평데파트, 그리고 그 이면도로를 중심으로 해서 상당히 많은 근린상업기능이 지금 분포하고 있습니다. 그러나 그와 동시에 내부지역에는 아직도 많은 주거기능이 분포하고 있습니다. 그래서 이 지역 전체에 대해서 용도지역이 일반상업지역 및 준주거지역으로 상향 조정되는 시점에서 현재보다는 고부가가치 기능들이 도입돼야 할 필요성이 있다고 판단하고 있습니다. 또한 사당로 남측 지역도 현재로서는 상업기능이 위주가 되고 있습니다. 여기서도 업무기능 또는 상업기능들이 아직 중심성이 낮고 물리적으로도 노후화된 건물들이 많이 있습니다. 그리고 현재 저층개발이 많이 돼 있다 보니까 역세권 지역, 그리고 현재 지하철 7호선 이수역이 놓여지는 부근에는 보다 고밀개발이 필요하다고 판단하고 있습니다. 다음은 남현구역입니다. 남현구역은 현재 지하철 2호선과 지하철 4호선이 이미 개통이 돼 있기 때문에 사당구역에 비해서는 상당히 개발이 많이 완료된 지역입니다. 그러나 용도지역 전 구역이 일반상업지역으로 변경되어 있습니다. 그렇지만 간선도로변에는 업무기능들이 상당히 정비가 돼 있는 반면에 저희가 개발하려고 하는 이 이면도로측에는 상당 부분 주거기능이 많이 분포돼 있습니다. 그리고 또한 남부순환도로변에는 단차로 인해서 현재 대형개발이 어려운 실정입니다. 이러한 문제가 있고 또한 남측의 남현도시설계지구에는 현재 벨기에 영사관이 문화재로 지정되어 있습니다. 그래서 문화재 보호구역의 영향으로 남현구역의 남부순환도로변은 고층개발이 어려운 실정입니다. 신대방구역은 오히려 상도동 길의 간선도로변보다는 상도동 길 이면의 복개도로를 따라서 오히려 상업기능이 활발하게 활성화돼 있는 지역입니다. 그래서 저희는 계획에 있어서 앞으로 신대방 삼거리역이 입지를 하게 되면 역사주변의 개발이 더 필요하다고 판단하고 있습니다. 역사주변의 개발을 활성화할 수 있는 방안을 모색하였습니다. 다음은 기본구상에 대해서 말씀드리겠습니다. 먼저 저희는 개발의 위계를 절충적 위상의 개발로 설정을 했습니다. 그래서 간선도로변은 적극적인 개발을 유도하고 이면도로 및 내부지역에서는 다소 소극적인 개발 즉, 현재의 상황을 개선하는 차원에서 계획을 수립하였습니다. 그리고 두 번째로 공공성을 존중하면서 민간의 활력을 활용하는 계획입니다. 즉, 개발의 환수 측면에서 건축선이 후퇴를 하게 됩니다. 후퇴된 부분은 도로로 활용할 계획입니다. 현재 동작구의 재정적 여건이 충분치 못하다 보니까 내부도로의 확장을 도시계획도로로 확장하기는 실질적으로 어려운 현실입니다. 물론 건축선 후퇴에 따라서 도로로 확장할 경우에 문제점이 있기는 합니다. 즉, 각 필지별로 동일한 시점에 건축선 후퇴를 하게 되면 도로로써의 역할을 충분히 할 수 있지만 필지들이 현실적으로 언제 개발할 지 시점은 누구도 장담을 할 수가 없습니다. 그래서 건축선 후퇴에 의해서 도로를 확장할 경우에는 어떠한 시기적인 문제점이 있다고 말씀드릴 수 있습니다. 그리고 공동개발에 의해서 개발 잠재력을 극대화시키고자 합니다. 예를 들어서 사당 상세계획구역은 현재 약 61%가 건축법상 과소 필지입니다. 즉, 용도지역이 현재의 주거지역에서 상업지역으로 변경되면서 현지의 규모로는 건축행위를 할 수 없는 그런 실정입니다. 그래서 최소한 61%의 필지들은 공동개발을 통해서 앞으로 개발을 해야 되고 또한 그와 더불어서 간선도로변 지역은 보다 많은 필지들이 공동개발을 하므로써 더욱 고밀화된, 더욱 고층화된 개발을 할 수 있을 것이라고 판단합니다. 세 번째로 새로운 개발거점의 발굴입니다. 사당구역은 중심지가 4호선역을 중심으로 해서 태평데파트 주변이 개발이 많이 되어 있는 실정입니다. 그렇지만 앞으로는 지하철 7호선을 따라서 개발되는 지역 즉, 역 인접지역 현재로서는 약간 남측지역이 되겠습니다. 그래서 남측지역을 개발거점으로 해서 전체적으로 판매기능 위주, 업무기능 위주로 역할분담이 되면서 개발되도록 하겠습니다. 또한 현재의 지하철 7호선과 4호선을 연결시킬 수 있는 연결체계, 동선체계에 맞춰서 문화의 거리를 조성하는 것으로 구상하였습니다. 남현구역에서는 구역의 면적이 크지 않기 때문에 현재의 기틀을 유지하면서 이면도로를 따라서 개발하는 방향으로 설정을 했습니다. 신대방구역에서는 현재의 중심적 역할을 수행하는 지역은 성대시장을 주변으로 해서 개발이 많이 활성화되어 있습니다. 그렇지만 앞으로는 지하철 7호선역이 입지하게 되는 교차구, 결절구를 중심으로 해서 업무기능과 중심적 상업기능을 도입하는 것으로 계획을 하였습니다. 다음은 구상내용을 바탕으로 해서 토지이용계획을 설명드리겠습니다. 토지이용계획에서는 우선적으로 현재의 사업대상지가 기성 시가지입니다. 기성 시가지내에서는 주민의 참여와 합의가 가장 최우선적인 요소입니다. 그래서 설문조사, 주민설명회, 공람 등의 과정을 거쳤습니다. 그리고 오늘 구의회 과정을 거쳐서 주민들의 의견이 최대한 반영될 수 있도록 계획을 수립하겠습니다. 일반적으로 보면 상세계획이 없이 용도지역 변경을 하게 되면 난개발이 생기게 됩니다. 즉, 도시기반시설의 용량이 한정된 가운데서 주민들의 개발의욕에 따라서 개발하게 되면 자연히 용량을 초과하는 개발이 이루어지게 됩니다. 그래서 저희는 기반시설의 용량을 감안해서 개발밀도를 조정하였습니다. 그리고 역세권 지역으로서의 토지이용의 효율성을 극대화하는 방향에서 계획을 수립하였습니다. 그래서 고밀개발, 그리고 용도적으로 복합용도가 도입되도록 구상하였습니다. 다음은 상세계획에 있어서 공공부문 측면에서 도로, 공원 등 공공용지가 최대한 확보되도록 계획하였습니다. 앞에서 말씀드린 구상을 바탕으로 해서 새로 입지하게 되는 역사주변, 그리고 간선도로의 결절구에 업무인원을 주로 배치하고 나머지 이면도로측과 간선도로의 현재 상업기능이 활성화 된 지역에 대해서는 상업기능으로 배분하고 이면도로측에는 주거와 상업이 복합되는 방향에서 접근했습니다. 남현구역에서는 현재 업무기능이 활발하기 때문에 업무기능을 그대로 살려두면서 이면도로측의 현재의 주거기능을 상업기능으로 전환하는 방향에서 접근하였습니다. 신대방구역은 현재 상업기능은 유지하고 새로이 역사주변에 업무기능을 도입하는 방향에서 접근했습니다. 다음은 가구 및 획지계획에 대해서 말씀드리겠습니다. 가구계획은 현재 도로에 의해서 각 블럭이 다 구분이 돼 있기 때문에 별도의 가구계획을 하지 않았습니다. 획지계획은 실질적인 개발이 이루어진 하나의 단위입니다. 그래서 이 단위는 저희가 입지적 특성, 용도지역의 구성에 따라서 구분해서 적용하였습니다. 그래서 간선도로변에 입지한 필지, 그리고 이면도로변에 입지한 필지에 대해서 각 용도지역과 지구, 미관지구의 적용에 따라서 최소 90제곱미터에서 150제곱미터, 최대 규모는 1,000제곱미터에서 2,000제곱미터 정도의 규모로 설정했습니다. 물론 간선 가 갑부의 경우에는 대형 고밀개발을 유도하기 때문에 3,000제곱미터 내외의 규모도 가능할 것으로 보고 있습니다. 우선 획지계획에서 제가 앞에서 말씀드렸습니다만, 과소 필지가 많이 분포하고 있는 사당·남현 그리고 신대방구역의 특성을 볼 때 공동개발은 필수적이라고 볼 수 있습니다. 공동개발의 효과로는 우선 과소 필지를 해소하게 되고 현재와 같이 작은 필지가 부정형으로 돼 있는 것을 하나의 큰 단위로 정형화시키는 즉, 토지이용의 효율을 높일 수 있는 효과가 있습니다. 특히 간선 가 갑부 같은 경우에는 대형개발을 유도하기 위해서는 아무래도 공동개발이 필수적이라고 말씀드릴 수 있습니다. 예를 들어서 말씀드리겠습니다. 현재 이와 같이 4개 필지가 있습니다. 각 필지별로 단위적으로 볼 때 현재 93%에서 187%의 용적률을 나타내고 있습니다. 현재 용도지역에서 보면 일반주거지역의 경우에 400%까지 개발할 수 있음에도 불구하고 필지의 모양이라든가 대지의 규모 때문에 이 사람들은 자기가 개발할 수 있는 용적률의 약 4분의1에서 2분의1 정도밖에 찾아 먹지 못하고 있습니다. 그런데 이러한 필지가 현재 일반상업지역으로 변경이 되면서 개발 여건을 그대로 가지고 있으면서 개발을 해도 180%에서 240%까지밖에 개발을 못합니다. 일반상업지역에서는 최대 법적용적률이 1,000%까지 허용되는 반면에 실질적으로 개발 가능한 용적률은 약 5분의1에서 4분의1 정도밖에 안 됩니다. 이것을 어느 정도 해소할 수 있는 방안은 결국 공동개발밖에 없습니다. 그래서 공동개발에 따라서 개발할 경우에는 물론 2필지를 하나로 묶어서 하게 되면 더욱더 큰 용적률이 나옵니다. 예시도면이기 때문에 4개의 필지를 둘씩 묶어서 2개의 필지로 개발하는 것으로 가정하였습니다. 이럴 경우에는 300-500%가 나옵니다. 그렇기 때문에 공동개발을 하지 않았을 때보다 약 1.5배 이상의 효과가 있다고 말씀드릴 수 있습니다. 앞에서도 말씀드렸듯이 저희 개발구상에서 간선도로변은 가급적 대형개발을 유도하고 내부지역은 최소단위에서 개발하겠다고 말씀드렸습니다. 그래서 간선도로변에는 여러 필지들이 많이 묶여 있습니다. 그렇지만 내부지역에는 보통 2개 필지 정도씩 묶여 있습니다. 다음은 건축물 용도에 관한 계획에 대해서 말씀드리겠습니다. 저희는 건축물계획에 있어서는 용도계획, 밀도계획, 형태 및 배치에 관한 계획들을 다루게 됩니다. 우선 용도계획에 있어서는 건축법에서 허용하는 용도는 모두 허용할 방침입니다. 그렇지만 계획적 의도에 따라서 필요하다고 판단할 경우에는 권장용도 또는 불허용도로 지정해서 권장 또는 규제를 할 방침입니다. 권장용도에 대해서 먼저 말씀드리면 우선 장래에 많은 수요가 있을 것으로 예상되는 신수요 기능 즉, 문화, 체육기능 등은 권장용도로 지정해서 이러한 기능들이 도입될 경우 특히 문화의 거리에 도입될 경우에는 인센티브를 부여하면서까지 적극적으로 유치할 계획입니다. 그리고 업무중심 상업기능 등 중심기능은 저희가 꼭 필요한 기능으로 보고 있습니다. 그리고 직주근접과 도심공동화를 방지하기 위해서 주상복합을 통한 주거기능은 권장용도로 설정을 했습니다. 다음은 불허용도에 대해서 말씀드리겠습니다. 불허용도는 토지이용의 효율성과 생활환경 보호를 위해서 판단되는 경우에 불허용도를 지정하겠습니다. 용도지역의 입지적 특성에 따라서 간선도로냐 이면도로냐에 따라서 불허용도를 구분하였습니다. 예를 들면 남현구역에서는 분수공원의 북측에는 여관을 불허하도록 했습니다. 이러한 배경에는 남현구역은 전체가 다 일반상업지역으로 지정돼 있습니다. 그리고 바로 이면도로 건너서는 현재 일반주거지역입니다. 완충적인 역할을 할 수 있는 준주거지역 없이 일반상업과 일반주거가 바로 대면해 있기 때문에 바로 이면의 일반주거지역의 환경을 보호하기 위해서 여관은 도입하지 않는 것으로 저희가 구상을 하였습니다. 그리고 사당구역과 신대방구역의 준주거지역내에는 단란주점 등은 도입이 안 되는 것으로 계획을 하였습니다. 다음은 건축물 밀도계획에 대해서 말씀드리겠습니다. 밀도계획은 크게 용적률계획과 건폐율계획으로 구분이 되겠습니다. 현재 용도지역 변경 전 즉, 일반주거지역에서의 용적률 400%를 기준으로 해서 도로, 공원, 상하수도 등 기반시설이 양호한 경우에는 기준용적률을 현재의 400%보다 높게 주게 됩니다. 그리고 그보다 훨씬 부족할 경우에는 기준용적률을 현재의 법적용적률보다 낮게 두게 됩니다. 그래서 이러한 용적률을 기초로 해서 법적 용적률보다 낮은 허용용적률까지 달하는 이 부분을 인센티브로 활용해서 허용용적률까지 달하도록 계획을 했습니다. 즉, 일반주거지역에서는 400%가 법적용적률입니다. 그리고 일반상업지역에서는 1,000%가 법적용적률입니다. 그런데 저희는 허용용적률을 서울시의 지침에 따라서 850%로 설정했습니다. 기준용적률을 약 500%로 본다면 850%와의 사이 350%는 인센티브의 몫이 되겠습니다. 그래서 저희는 각 구역별로 현재 부여된 용도지역의 변경 내용에 따라서 그리고 입지형태에 따라서 S01에서부터 S34까지 12개 단계로 구분해서 용적률계획을 수립했습니다. 즉, 현재 사당구역과 남현구역에는 노선을 따라서 일반상업지역이 이미 지정이 돼 있습니다. 그래서 일반상업에서 일반상업으로 가는 경우에는 기준용적률 500%를 기준으로 해서 최대 1,000%까지 개발할 수 있도록 했습니다. 그리고 일반주거지역에서 일반상업으로 되는 경우에는 입지에 따라서 즉, 간선도로변, 그리고 이면도로 문화의 거리, 기타 내부지역으로 구분해서 기준용적률은 400-500%, 그리고 최대 허용용적률은 600-850%로 설정했습니다. 그리고 일반주거에서 근린상업이 되는 경우 즉, 신대방구역 예입니다. 그런 경우에는 기준용적률을 400%로 잡고 허용용적률은 입지적 특성에 따라서 이면도로냐 간선도로냐에 따라서 600-700%로 설정했습니다. 그리고 사당구역과 신대방구역의 경우와 마찬가지로 일반주거에서 준주거로 되는 경우에는 기준용적률은 400%, 허용용적률은 500-550%로 설정했습니다. 다음은 건축물 높이계획에 대해서 말씀드리겠습니다. 건축물의 높이는 용적률, 건폐율에 따라서 설정이 되기 때문에 별도의 각 필지별로 계획을 수립하기는 어렵습니다. 그렇지만 저희가 전체적인 도시 스카이라인이라든가 도시 경관을 고려할 때 어느 정도 균형있는 층수계획은 필요하다고 판단했습니다. 그래서 간선변도로변에 대해서만 최고 층수, 최저 층수를 설정했습니다. 그래서 사당구역에서는 새로운 지하철 7호선이 입지하게 되는 이 주변지역을 대상으로 해서 15층, 그리고 나머지는 층수를 제한하지 않습니다. 그리고 남현구역에서는 한전부지는 20층 이하로 개발하고, 나머지 필지들은 15층, 그리고 남현구역의 아래 부분은 문화재 관리구역의 영향을 받습니다. 그래서 10층 이하로 개발이 되도록 돼 있습니다. 그리고 신대방구역은 10층 내외에서 개발을 하도록 구상을 했습니다. 다음은 건축물 배치와 형태에 관한 계획입니다. 건축물의 배치는 저희가 대지내 공지를 통해서 주민들이 쉴 수 있는 휴식공간을 마련할 수 있는 하나의 좋은 여건이 됩니다. 건축물 두 개를 가지런하게 배치할 경우에는 앞의 전면부를 전체 공개공지로 조경을 하고 휴식시설을 갖추므로써 하나의 어떤 공공적인 역할을 하는데 큰 도움이 됩니다. 그렇지만 한 필지에서는 건축물을 뒤쪽으로 배치하고, 한 필지는 앞쪽으로 배치할 경우에는 공개공지가 별 효용성을 갖지 못하게 됩니다. 이런 점들을 감안해서 건축물 배치에 있어서는 가지런한 형태가 될 수 있도록 계획을 하겠습니다. 그리고 건축물 형태에서는 건축물의 용도에 따라서 큰 영향을 받게 됩니다. 상업기능이 주거가 되는 건물들은 저층부는 많은 상점들이 입점해야 되기 때문에 아래 부분은 넓게 건축물이 배분되고 나머지 주거 또는 업무기능이 위치하게 되는 이러한 층수는 위로 솟는 형태로 개발이 되게 됩니다. 그래서 이러한 고탑형 건물은 간선도로변에 상업기능 위주로 저희가 구상한 지역은 이러한 형태 위주로 개발을 하게 되고, 나머지 간선도로변 지역에서 업무용이 주가 되는 그리고 또 주상복합이 되는 건물에서는 탑상형 건물로 유도를 하고자 합니다. 즉, 전체 필지에 있어서 가급적 오픈 스페이스는 많이 확보하자는 취지에서 이러한 구상을 하게 되었습니다. 다음은 차량출입 및 보행동선에 관한 계획입니다. 교통처리계획의 일부분으로 차량출입은 간선도로변에서는 각 개별필지로 진입을 못하도록 계획을 하겠습니다. 그래서 현재로서는 간선도로변에서 각 필지로 차량들이 진출입을 하다보니까 간선교통 흐름에 상당히 막대한 지장을 초래하고 있습니다. 그래서 간선도로변에서 출입을 못하고 이면도로를 통해서만 차량출입이 가능하도록 그렇게 계획을 했습니다. 그리고 가급적이면 주차의 출입구도 이면도로에서도 2개 필지, 또는 3개 필지가 같이 공동주차 출입구를 설치한다든가 또는 공동주차장을 설치한다든가 하는 경우에 인센티브를 부여하는 것으로 계획을 했습니다. 다음은 보행동선계획입니다. 역세권 계획에 있어서 중요한 점 중에 하나가 보행로 계획입니다. 우리가 과거에는 차량중심으로 어떤 도시교통이 이루어졌다면 앞으로는 지하철 역세권이 서울의 거의 전 지역을 커버하게 되므로써 사람들이 보행으로 역으로 가서 지하철역을 이용하는 대중교통 위주의 교통체계로 변환될 것으로 보고 있습니다. 그래서 사당로 사당구역의 경우에는 문화의 거리를 내부지역에 도입했고, 건축선으로 후퇴되는 부분은 보차분리가 이루어질 수 있도록 전부 보도로써 활용할 계획입니다. 현재 사당구역의 예를 들면, 이면도로측에 상당히 교통혼잡이 이루어지고 있는 실정입니다. 도로폭도 현재 6미터로 좁은 이유도 있습니다만, 노상주차라든가 또는 보차분리가 이루어지지 않으므로 인해서 동선체계상 혼잡을 초래하게 됩니다. 그래서 저희는 이면도로쪽에 보도와 차도를 구분하는 것만으로도 도로의 소통능력을 상당히 늘릴 수 있을 것으로 판단하고 있습니다. 여기에는 탑상형 건물을 지음으로써 주변의 많은 오픈 스페이스가 나오게 됩니다. 그래서 이러한 오픈 스페이스를 소공원으로 제공함으로써 얼마나 사업시행자가 이익을 볼 수 있는가 하는 예를 지금 든 것입니다. 그래서 제공한 만큼 이상의 용적률의 인센티브를 얻게 됩니다. 구체적으로 말씀드리면 최소대지면적이 900제곱미터 이상의 필지에 대해서는 전체 대지면적의 5-10% 공개공지를 받도록 계획했습니다. 그리고 최저대지면적 1,500제곱미터 이상의 경우에는 200제곱미터 정도의 소공원(쌈지공원)을 확보할 수 있도록 의무적으로 지정했습니다. 그래서 공개공지로써 쌈지공원과 침상형 쌈지공원이 있는데 침상형 쌈지공원은 지하와 지상이 연결되는 공원으로 지하철 역사로부터 나오면서 지상의 공원과 연계되는 공원의 형태라고 말씀드릴 수 있습니다. 그래서 이러한 공공공지와 쌈지공원 즉, 공개공지는 가급적 지하철 역사의 진출입구에 가까운 쪽으로 배치를 하였습니다. 그래서 시민들이 지하철역에서 나와서 바로 휴식공간과 녹지공간을 접할 수 있도록 했습니다. 그리고 그러한 공간들은 앞으로 이 구역내에 또는 인근지역에서 사람들이 자전거를 타고 올 때 쌈지공원내에 있는 자전거보관소를 이용해서 환승이 보다 용이하도록 계획했습니다. 다음은 사당구역내 문화의 거리에 대해서 말씀드리겠습니다. 문화의거리 위치는 현재 지하철 7호선의 진출입구와 지하철 4호선의 진출입구로 연결하는 이면도로로 거리는 연장 약 100미터 정도가 되겠습니다. 물론 서초동에 있는 예술의전당이라든가 대학로의 문예진흥원 같이 어떤 문화적 요소들을 유인할 수 있는 핵적 요소가 있으면 훨씬 더 좋은데 현재 사당구역 같은 경우는 그러한 요소가 없습니다. 그렇지만 저희들이 기대하고 있는 것은 현재 사당구역을 중심으로 해서 많은 청소년들이 모이게 되고 지하철 7호선이 개통되면 근처에 총신대, 숭실대 쪽에서 지하철 4호선으로 환승하기 위해서 지하철 7호선을 이용하는 사람들이 많을 것으로 보고 있습니다. 그래서 이 지역을 청소년과 대학생들이 어떤 만남을 가질 수 있는 문화의거리로 조성하고자 합니다. 그래서 이 구역의 진출입구에는 상징물을 설치하고 포장역시 일반 아스팔트 포장이 아닌 칼라 아스콘 포장이라든가 탄성을 이용한 포장을 하고자 합니다. 그리고 이 거리내에서 어떤 집회활동이 가능하도록 하고 태평데파트 남쪽에 녹지공간을 설치해서 하나의 광장적 공간을 두고자 합니다. 그래서 이러한 공간을 토요일, 일요일 등 특정한 시간대를 정해서 차량이 다니지 않도록 하여 보행을 전용화 하도록 계획했습니다. 마지막으로 단계별 시행계획에 대해서 말씀드리겠습니다. 앞에서 말씀드린 1단계, 2단계, 3단계 계획에서 공공투자 부분이 이루어지는 시기를 1단계로 보고 민간이 참여해서 개발하는 시기를 2단계, 3단계에서는 공공과 민간이 합동으로 개발하는 대규모 사업계획으로 구분했습니다. 다음은 저희가 계획한 각 구역별로 장래 어떠한 모습을 가질 것인가 하는 예시도를 보시겠습니다. (예시도 상영) 짧은 시간내에 전체적으로 보고를 드리다 보니까 설명이 불충분하였으리라 생각하고 있습니다. 각 필지별 계획에 대해서는 제가 따로 판넬을 준비했습니다. 나중에 의문사항이 있으시면 질의를 받도록 하겠습니다. 이상 보고를 마치겠습니다.

수고하셨습니다. 위원 여러분! 슬라이드를 통해서 자세한 설명을 들으셨습니다. 그러면 위원님들께 배부해드린 의사일정 제2항 사당·남현지구도시계획(상세계획)입안에관한의견제시의건은 전문위원의 자세한 의견서 초안을 보시고 특별히 추가할 부분이나 수정할 내용이 있으시면 말씀해 주시고 질의해 주시기 바랍니다. 이관수위원 질의하여 주시기 바랍니다.

상업지구, 예를 들어서 여기에 바(bar)가 있고 이 앞이 주거지역이 된다면 주거지역을 보호할 수 있는 준주거지역이 중간에 있어야 된단 말이예요. 지금 사당지구나 남현지구, 신대방지구에 준주거지역이 있습니까?

없습니다.

예를 들어서 이 건물에 여관이나 바(bar)가 들어섰을 때 바로 앞집은 개인주택으로 집도 높이 짓지도 못한 상태에서 생활하는데 여기서 매일 술먹고 떠들면 이쪽 건물을 보호할 수 있는 준주거지역이 없지 않습니까? 이것을 설치해줘야 주거지역이 보호가 되지 그렇지 않으면 주거지역 사람들의 피해를 어떻게 감당할 것이예요. 지금 설계는 잘되어 있는데 준주거지역을 좀더 확장할 수 없습니까? 준주거지역을 더 만들어서 주거를 보호할 수 있는 것을 단계적으로 해주어야지, 여기는 상업지역이고 여기는 주거지역으로 하면 이 주거지역의 사람들의 피해를 어떻게 감당해요. 내가 지금 그것을 묻는 것이예요.

이관수위원님의 좋으신 지적에 도시관리과장이 답변을 드리겠습니다. 사당구역은 일부가 준주거지역으로 위원님 말씀하신 대로 완충지역의 역할을 할 수 있도록 되어 있습니다. 제가 보충적으로 설명을 드리면요.

이것을 계획세울 때 시일이 걸려도 제가 옛날에 살아봐서 알아요. 앞에는 상업지구라서 바(bar)가 있었고 여기 주거지역에 제가 살았는데 밤낮 술먹고 소리질러서 피해를 당한 적이 있는데 이것은 당해 본 사람이나 알지 당하지 않은 사람은 몰라요. 같이 상업을 하고 싶어도 점포의 허가가 나지 않으니까 여기는 전부 개인주택들만 있고 이쪽에 그런 시설이 있을 때는 이 사람들의 피해를 감당할 수 없단 말이예요. 그러니까 반드시 상업지구가 있으면 이쪽에 준주거지역을 만들어서 주거지역을 보호할 수 있는 차단망을 만들어주어야 한다고. 지금 그것이 없다면 이번에 이왕 하는김에 준주거지역을 신설해서 주민들의 피해를 막도록 해주십사 하고 내가 건의하는 것입니다.

네. 알겠습니다. 거기에 대해서 잠깐 보충설명을 드리면요, 현재 일반주거에서 준주거지역이나 상업지구로 용도지역을 상향시킬 때는 상세계획을 통해서 하게 되어 있습니다. 그런데 지금 저희 관내 7개 중에 3개 지구 사당지구, 남현지구, 신대방지구는 지금 상세계획이 끝나기 전에 용도지역이 이미 변경되었습니다. 저희가 상세계획을 통해서 용도지역을 변경한다면 위원님 말씀대로 일부는 상업지구로 하고 일부는 완충지역으로 할 수 있는 준주거지역으로 할텐데 사당·남현지구, 신대방지구는 용도지역이 변경됐습니다. 그리고 사당과 남현지구를 연결시키는 부분이 서울시 도시기본계획상 지역중심으로 되어 있습니다. 그래서 저희가 위원님께서 지적하신 대로 사당·남현지구에 대해서는 용도지역 변경이라든가 완충지역을 할 수 있도록 구역을 확대하는 것을 시에 건의해서 저희도 그것을 한번 추진해 보겠습니다.

그렇게 하시겠어요?

네.

알았습니다.

김성근위원 질의하여 주시기 바랍니다.

신대방 삼거리, 이 지역에는 전부 상가가 되어 있는데도 불구하고 이쪽 지역은 지하철 7호선이 생기는 과정인데 여기하고 연결이 안된단 말이예요. 그것을 한번 설명해 주세요.

도시관리과장 답변드리겠습니다. 사당·남현지구나 신대방지구 도면을 보시면 알겠지만 도로변을 따라 구역결정을 하도록 시에서 해주고 있습니다. 신대방구역도 그 위쪽을 작년에 신대방 상세계획에 포함시켜야 하는데도 불구하고 안된 것으로 알고 있습니다. 그런데 저희가 위원님 말씀하신 것을 될 수 있는 방향으로 도로망이라든가 이런 것이 가능한가를 모색해서 이번 기회에는 안되지만 나중에 구역변경할 때 그것을 검토해서 시에 건의하도록 하겠습니다.

지하철 7호선하고 같이 연결이 되어야 하는데 이것이 안들어갔다는 것은 이해가 가지 않는다 이거예요.

신대방1동 김정식위원입니다. 김성근위원이 신대방지구를 지적한 것도 마찬가지이고 여기에서 신림동 넘어가는데 신대방 삼거리 위주로 해서 반경 500미터라고 했는데 지금 동작우체국까지입니까? 여기 신대방 사거리가 있는데 실지 이 주변이 거의 상업지역으로 되어 있고 신대방지구는 내가 봤을 때 상세계획을 한 자체가 반쪼가리로 해놓지 않았느냐, 계획을 세우려면 제대로 해야지 이렇게 하면 하나마나한 것 아니예요. 신림동 넘어가는 길도 몇 미터가 됩니까? 12미터 복개도로가 바로 뒤에 있고 그것을 중심으로 500미터이면 동작우체국까지 이 정도 들어가도 충분히 될텐데 이것 하나마나한 것 아니예요. 이렇게 큰 돈을 들여서 계획을 세워 할 때에는 제대로 하셔야지 이게 뭐예요. 과장님 어떻게 생각하십니까?

답변드리겠습니다. 상세계획 구역을 결정하면 용도지역 변경을 해주어야 하는데 용도지역 변경이 불가할 시에는 상세계획이라는 것이 건축제한만 합니다. 그렇기 때문에 신대방구역 같은 경우는 이미 상업지역으로 변경됐습니다. 그래서 상업지역으로 변경된 부분에 한해서 저희가 상세계획을 수립하고 있는 사항입니다. 그래서 구역의 확대가 필요하다면 저희가 위원님 의견을 중요시해서 여기서 결정해 주신다면 시에 건의하겠습니다. 용도지역 변경이 따라야 하기 때문에 무조건 상세계획으로 구역을 확대해준다고 해서 좋은 것은 아니거든요. 그렇지 않으면 주민들한테 제약만 가해지는 결과가 됩니다.

아니 그런데 실지 우리 주민들 생각은 상세계획이 지정되어서 이 근방을 점점 개발한다고 하니까 큰 기대를 가지고 있는데 지금 말씀하신 대로 상업지구로 지정된 곳만 만든다는 얘기 아닙니까?

상업지역과 준주거지역으로 이미 결정된 부분에 대해서만 상세계획을 하고 있습니다.

그러니까 제 얘기는 구 지역발전을 위하고 세수확대를 위해서 큰 사업을 하는데 이왕에 하면서 이것을 왜 이렇게 하느냐 이 얘기예요. 하려면 확장을 해서 앞으로 15년, 20년을 내다보고 방대하게 계획을 잡아서 하셔야지 많은 돈을 들여서 사업을 하면서 이렇게 해서 무슨 효과가 있겠느냐 이 말입니다. 그리고 주민들의 의견도 제대로 청취해서 주민들의 생각도 다 그렇게 되는 것으로 알고 있고 상업지역이 되어 있는데 그것을 해봤자 무슨 효과가 있겠습니까?

위원회에서 결정해주시면 그 의견을 가지고 서울시와 협상을 하겠습니다. 구역결정 자체는 서울시장이 해주기 때문에 의회에서 저희들한테 의견을 제시해주면 저희들이 그것을 가지고 협의를 하겠습니다.

역세권으로 현재 지정이 되어 있는데 여기 말고

나머지 지구에 대해서는 시자문위원회를 거치고 그것도 마찬가지로 내년초에 의회의 의견청취를 듣고 하면 내년 봄이 돼야지만 서울시에 상정이 될 것 같습니다. 참고로 말씀드리면 서울시에 64개 상세계획구역이 지정되어 있는데 지금 이것이 시행단계로 3, 4년이 지났음에도 불구하고 아직까지 정식으로 결정되어 있는 곳이 한 군데도 없는 실정입니다. 그래서 저희도 시하고 많이 협의해 왔고 최대한 빨리 되도록 노력하겠습니다만, 현실적으로 어려움이 있습니다.

그런데 상업지역에서 준주거지역으로 확대하려면 상업지역내에서 준주거지역을 만드는 것이예요, 아니면 주거지역을 준주거지역으로 하는 것인지 그것을 설명해 주세요.

상세계획을 통해서 상업지역으로 지정이 되어 있는 부분을 준주거지역으로도 할 수가 있습니다.

준주거지역을 주거지역으로 할 수 있냐고요.

할 수 있습니다.

그것을 언제까지 도시관리과장이 추진해서 상태를

기존에 결정되어 있는 것은 올해쯤에 시에 상정하고요, 그 나머지 구역에 대해서는 사당과 남현을 연결시키는 부분은 서울시 도시기본체계상 지역중심으로 되어 있는데 상세계획의 구역결정이 시장 권한이기 때문에 내년부터 저희가 구역을 확대해서 추진하도록 하겠습니다.

과장님 말이예요, 김성근위원이 대방동 출신이고 제가 신대방2동 출신으로 거기에 거주하고 있으니까 잘 알고 있지 않습니까. 신대방지구는 내가 봤을 때 이 구역도 들어가야 되고 12미터 도로도 여기에 있는데 12미터 도로를 중심으로 해서 지금 농심라면 옆까지 보라매 역세권이 생기죠. 거기를 연결해서 개발하는 계획을 세워야지 이것은 반쪼가리라 안 됩니다. 그래서 주민공청회를 거치든가 다시 해서 성대시장은 기존에 상권이 이루어져 있는 곳인데.

아까도 설명을 드렸지만, 서울시 도시계획법령상에 역세권 반경 500미터 이내로 해야 하기 때문에 신대방 삼거리에서부터 농심까지 노선형으로 하는 것은 지금 불가능합니다.

여기서(신대방 슬라이드 제시) 여기까지 약 50미터 밖에 되지 않고 뒷길을 보면 12미터 도로가 있는데 동작우체국 가는 길이예요. 이것은 성대시장만 특혜를 주는 것이지 몇 채 짓지도 못하고 조그만하게 해서 무슨 상업지구가 형성되겠느냐 이거예요. 이것은 잘못하면 문제가 될 수 있는 거예요. 그러니까 하려면 제대로 해서 해야지, 50미터도 안되는 도로가지고 집을 짓겠다는 것은.

50미터도 안되는데 큰 건물이 어떻게 들어서요.

우리 구 세수를 늘리기 위해서 확장을 시켜요.

위원회에서 그렇게 결정을 해주시면 그것을 가지고 시와 협의를 하겠습니다.

더 확장시킬 수 있도록 위원들이 결의를 해요.

아주 중요한 도시계획을 심도있게 결정하기 위해서 약 10분간 정회를 하고자 하는데 이의없습니까? 이의가 없으므로 정회를 선포합니다.