임명재 의원 발언

좌석을 정돈하여 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 임대주택분쟁조사특별위원회 제2차 회의를 개의하겠습니다. 위원님 여러분, 그리고 집행부 관계 공무원 여러분! 우리 고유의 미풍양속인 추석 명절을 뜻있게 보내셨는지요? 이번 가을과 같이 풍성한 결실이 맺듯이 우리 모두에게도 좋은 결실이 맺을 수 있기를 바랍니다. 오늘 건강한 모습으로 뵙게 되어 반갑습니다. 오늘 회의는 임대주택분쟁조사특별위원회의 활동을 위한 집행부로부터 서구 관내 임대주택에 대한 현황 청취와 질의답변 순으로 회의를 진행하겠습니다. 그동안 위원님들께서도 의정활동을 통하여 많은 자료수집과 주민들의 민원사항을 접하였을 것이라 생각하면서, 오늘 원활한 회의가 진행되도록 위원님들의 많은 협조를 당부 드립니다. 그럼 의사일정에 따라 회의를 진행하겠습니다. 1. 관내 임대아파트에 대한 현황보고의 건(건축과장 현황보고)

건축과장 오길환입니다. 먼저 임대주택분쟁조사특별위원회 김계중 위원장님과 위원님들께 공동주택 관리 업무에 관심을 가져주신 데 대해서 감사를 드립니다. 그러면 우리 구 공동주택 관리 현황에 대해서 간단하게 보고 드리겠습니다. 관내 공동주택은 상무지구 풍암지구 및 금호지구 등에 건립되어 있는 공동주택은 158개 단지에 67,621세대입니다. 그 중에 임대아파트는 25개 단지에 18,746세대로써 현재까지 분양전환과 관련하여 분쟁중인 아파트는 풍암지구 9개 단지에 6,660세대, 금호지구 6개 단지에 4,816세대입니다. 쌍촌동 등 4개 단지에 1,916세대가 임대인과 임차인 간에 분양전환 가격 산정 관계로 분쟁중에 있습니다. 다음은 임대아파트 분양전환 가격 현황 및 임대조건 신고사항에 대해서 설명을 드리겠습니다. 자료 3쪽부터 15쪽입니다. 분쟁중인 풍암지구 임대아파트 분양전환 가격은 임대주택법 시행규칙 별표 1의 규정에 의거 분양전환 가격을 산정하여 임대아파트가 매각된 사항이므로 단지별로 분양가격이 다르게 임차인에게 매각되고 있는 실정입니다. 그리고 임대조건 신고사항에 대해서는 임대주택법 제16조에 의거, 조건신고제로 주택임대차보호법 시행령 제2조 규정에 따라서 보증금의 증액 청구는 약정한 차임 등의 20분의 1금액을 초과하지 않은 범위 내에서 임대조건 변경신고가 되고 있습니다. 현황은 참고해 주시기 바랍니다. 다음은 임대아파트 매각 특별수선충당금 적립현황에 대해서 설명 드리겠습니다. 16쪽부터 17쪽입니다. 아파트별 매각 및 임대사업자 소유 현황은 신암마을 우미아파트 10개 단지에 임차인에게 매각된 게 1,328세대이고 임대사업자에게 매각된 게 421세대입니다. 특별수선충당금 적립 관계는 신암마을 우미아파트 외 10개 단지에 23억 3,570만원이 적립되어 있으며, 이 적립된 충당금에 대해서는 임대사업자가 임대주택분양전환 계획서 제출 전까지 제출할 수 있도록 행정지도하고 있는 사항입니다. 끝으로 임대주택분쟁조정특별위원의 구성 및 실적에 대해서 설명 드리겠습니다. 18쪽입니다. 임대주택법 제18조 2 규정에 의거, 우리 구 분쟁조정위원회 구성은 구청장님 외 3인의 상임위원으로 위원과 각 단지별 주민이 추천한 3인과 임대사업자가 선정한 3명, 총 9명으로 구성되어 있는데 2003년 12월 5일 위촉이 되어 현재까지 임대아파트 분쟁조정과 관련한 실적은 없는 상태입니다. 임대아파트와 관련해서 많은 민원들이 계속되고 있는데 법에 의해 최선을 다해서 임차인들에게 도움이 되도록 노력은 하고 있습니다마는 그것이 원만히……. 법 규정상 특별히 저희들이 제재할 수 없는 사항이 있기 때문에 불미스런 사항들이 많이 발생하고 있습니다. 아무튼 앞으로 최선을 다해서 노력하도록 하겠습니다. 이상으로 간단히 보고를 마치겠습니다.

건축과장님의 현황보고를 청취하고 질의하실 위원님 계시면 질의하여 주시기 바랍니다.

신암마을 주공아파트는 충당금이 없네요?

대주, 중흥 관계는 적립됩니다. 자료를 별도로 제출하겠습니다.

찾아보시고……. 신암마을 특별수선충당금이 2억 6,000만원이에요?

지금 분양되고 있는 것만 우선 받아놓은 겁니다.

그렇게 된답니까?

매월 적립을 하도록 되어 있는데 저희들이 사업주를 규제할만한 방법이 없기 때문에 분양전환할 때만 적립을 하고 있는 실정입니다. 그래서 분양전환을 할 때는 반드시 받고 있습니다.

또 질의하실 위원님 계신가요? 네, 오광교 위원님.

분쟁조정위원회 현황을 보면 2003년 12월 5일날 위촉을 한 것 같은데 지금까지 한번도 회의를 안 했습니까?

분쟁조정위원회가 사실상 조정을 해놔도 회사나 임차인들이 수락을 해줘야만 합의가 되는 걸로 되어 있기 때문에 실지 조정을 해도 별 실효성이 없어서 실적이 없는 것 같습니다.

그러니까 유명무실하다…….

그래서 이런 문제점이 있기 때문에 건교부에서 검토를 하고 있는 것으로 알고 있는데 제가 정보를 듣기로는 구청에 분쟁조정위원회를 두는 게 아니고 차 상급 기관에 분쟁조정위원회를 두도록 해서 수용을 하지 않으면 반드시 행정소송을 통해서 수용가능 여부를 판단하도록 그렇게 법이 개정된다는 얘기만 들었습니다만 아직까지…….

그러니까 과장님한테 묻고 싶은 얘기는 그런 것이 아니고 그동안 구청에 와서 굉장히 데모도 많이 하고 하는데 타협이 안 된다고 얘기 한번 안 했냐는 거예요. 위원회가 만들어져 있으면 이런 사건이 많이 나오니까 어느 정도 대처를 위해 한번쯤은 위원회가 열려 가지고 이야기가 됐어야 하는데 지금까지 한번도 안 됐다는 것은 문제가 있지 않느냐…….

분쟁위원회 위원 소집은 한쪽에서 조정신청을 해야 합니다. 저희들 임의대로 하는 것이 아니고 신청서에 의해서 신청이 되면 합니다.

그러니까 결국은 민원인들이 분쟁조정 신청을 전혀 접수 안 하고 그냥 무작위로 와서…….

그것은 법 자체가 조정을 해 놔도 별 실효성이 없기 때문에 구청장의 중재를 원하기 때문에 수차에 걸쳐서 노력을 했습니다마는 합의가 안 됐습니다. 그러니까 법의 모순이 있어서 건교부에서 검토를 하는 것으로 알고 있습니다.

어려울 줄은 압니다. 사실 그것은 본인들이 해결해야 될 일 아닙니까?

관계 법에 의해서 조정이나 권고를 하지 특별한 규제를 한다든가…….

그러니까 구청에 허가문제가 있고 다른 문제가 있다면 모르지만 이런 분양가 조정 같은 것은 거기다 강력하게 얘기할 수 없는 거 아닙니까?

법에서 규정하고 있는 사항 외에 저희들이 할 수 없습니다.

임명재 위원님 말씀하십시오.

방금 임명재 위원 이야기 중에 임대료하고 임대보증금이 동시에 인상됐을 때 5%씩 하니까 10%정도 인상하는 효과를 만든다는 이야기가 있었거든요. 그러면 임대주택법 상 임대 조건에 5%이상의 인상이 되면 권고 내지 조정을 해서 금액을 줄일 수 있도록 구청에서 해야 하는데 방금 임 위원 이야기대로 한다면 현재 임대사업자들이 임대료와 보증금을 동시에 인상했기 때문에 둘 다 법을 동시에 위반했어요. 임대조건에서 임대료가 됐든 임대보증금이 됐든 5%를 인상할 수 있다는 게 법률적인 근거인데 결국은 그것이 그거다 이거거든요. 그러면 평균 5%가 넘어가는 거예요. 이에 대해서 맞습니까? 아니면 제 이야기가 틀린가요?

계장님께서 답변해 주세요.

주택계장 이해근입니다. 정병수 위원님과 임명재 위원님 말씀에 일리가 있습니다. 그런데 실무를 담당하는 저의 생각은 이렇거든요. 임대주택법에 의해서 임대보증금과임대료를 어느 한도 범위 내에서 받아라 하고 최초 승인을 해줬지 않습니까? 그러면 거기에서 개인사업자와 임차인이 편의에 의해서 거의 다 보증금으로 전환을 합니다마는 어쨌든 승인 난 그 부분에 보증금과 임대료를 5%씩 인상하는 그런 의미로 진행하고 있거든요. 위원님들 말씀도 일리는 있습니다. 왜냐하면 월 임대료하고 보증금하고 각기 적용되니까 내용적으로 10%된다고. 저희와 견해 차이인 것 같습니다. 예를 들어 승인 당시에 보증금이 2,000만원, 월 임대료 10만원, 그러면 1년 2년 후에 사업자와 임차인이 금년에 3% 올릴란다, 그러면 월 임대료와 보증금이 같이 적용해야 한다고 생각하고 있습니다.

그러니까 일반적으로 임대보증금을 인상하게 되면 소위 말해서 사글세라고 하는 월세가 줄어들어야 한다는 된다는 겁니다. 그런데 여기는 임대료도 인상되고 보증금도 인상됐다는 거예요. 그러면 현재 임대주택법에서 이야기하는 임대조건이라는 것이 둘 중의 하나를 인상, 맥시멈 5%로 잡고 인상을 해야 한다는 건데 이 경우는 양쪽에 다 인상을 했어요. 이 부분에 대해서 주택계에서 법률적인 문제가 있다면 아까 임 위원님이 얘기한 대로 벌금을 물릴 수 있도록 해야 한다는 거예요. 그런데 현재 주택계에서 그 동안 이에 대한 전혀 검토를 안 했습니까?

죄송한 말씀입니다마는 임대보증금과 임대료가 당초에 법에 의해서 꼭 임대보증금으로만 할 수 없도록 되어 있습니다. 의무적으로 임대료를 받게 되어 있어요. 그래서 내용적으로 어느 한도까지는 전환이 가능한데 보증금을, 월 임대료는 법적으로 내도록 되어 있단 말입니다. 그래서 항상 전환신고가 맨 처음 승인 날 때 당시 보증금하고 임대료를 놔두고 거기에서 5%씩 적용해서 3%로 한 데도 있고 하는 것이지 내용적으로는 법적 한도를 넘는, 그래서 앞전에 말이 많고 더 이상 받을 수 없는 보증금을 받았다고 하는 내용이 그거든요. 그래서 사업자와 나는 월 임대료 낼 능력이 없으니까 보증금으로 하자. 그런데 법에는 위반되니까 보관형식으로 계약이, 사실 이중계약으로 되어 있어요. 그렇기 때문에 최초의 보증금과 월 임대료, 예를 들어 2,000만원에 10만원이다. 그 적용이 계속해서 2내지 3%씩 계속해서 올라온 겁니다, 신고할 때. 그리고 계약서 내용은 법적으로 전환할 수 있는 금액 외에 나머지 금액은 어떤 상호간 약정에 의해서 보관하고 사실적으로 월 임대료를 냈습니다. 다시 검토해 가지고 위원님이 말씀하신 이중적으로 되지 않는 그 부분을 확실히 해서 개별적으로 보고 드리도록 하겠습니다.

결국 임대사업자들이 방금 말씀처럼 이중계약을 통해서 세무서에 사업적 신고를 하게 되면 결국 세부적인 문제까지도 사업자에게는 문제가 있다는 얘기예요. 그렇지 않습니까?

그렇습니다. 그것은 인정합니다.

그 내용이 임대보증금하고 월 임대료를 각각 적용했습니다. 각기 월 임대료를 임대보증금으로 전환해서 5% 올리나 월 임대료 냈고 임대보증금 5% 올리나 내용은 똑같죠.

그러니까 임대보증금 5% 올리나 임대료 5% 올리나 한쪽에서만 올리면 똑같습니다. 그러나 이 현상은 임대보증금과 임대료를 동시에 올렸다는 얘기예요.

당초 월 임대료를 없애고 임대보증금으로 전환해서 동시에 올리면 똑같아진다니까요. 당초 월 임대료 없이?

그래서 일단은 현재 임대사업자들이 보증금 인상과 관련해서 임대료와 임대보증금 양쪽을 인상함으로 인해서 임대주택법을 위반했던 사실로 저희들은 보여지는데 그게 어떤 법률위반이라 하면 우리 구청에서는 여기 사업체에게 조건 위반했던 것을 법에 제소한다든가 아니면 구청에서 어떤 벌과 규정을 적용한다든가 이런 장치가 있어야 되는데 한번도 없었죠?

없었습니다.

왜 안 했어요?

저희 생각은 상당히 다릅니다. 월 임대보증금으로 전환해서 동시에 5% 인상하나 임대보증금을 받고 월 임대료 받은 상태에서 그 후로 각각 5% 인상하나 똑같은 효과라고 봅니다.

그것은 과장님이 잘못 알고 계십니다. 이 자료에 보면 호반중흥이 1999년 6월 15일 2,250만원이 보증금이었고, 임대료는 23만 3,000원이었어요. 그게 2002년 10월 2일 임대보증금을2,250만원에서 2,362만 5,000원으로 5% 범위 내에서 올렸어요. 또 옆에 보면 임대료는 24만 4,650원으로 올렸습니다.

그 이야기는 알고 있습니다.

예를 들어 임대보증금을 5% 올린다든가 아니면 임대료만 5% 올린다든가 한쪽만 올려야 돼요.

제 이야기는 다릅니다. 월 임대료를 임대보증금으로 전환해서 5% 올리나 월 임대료하고 임대보증금하고 각기 놔두고 5% 올리나 똑같은 효과라는 이야깁니다.

과장님, 그 부분에 대해서 우리 구 사업 주체가 임대조건을 신고할 거 아닙니까?

예, 그렇습니다.

그러면 임대보증금이 1999년 2,250만원인데 2002년 10월 3%인상해 가지고 2,362만 5,000원으로 신고가 들어왔을 것입니다. 또 임대료도 23만 3,000원에서 24만 4,650원으로 인상하겠다고 조건이 들어왔을 것입니다. 문제는 그 임대조건을 구에 신고할 때 임대보증금을 인상 적용해서 계약이 이뤄진 세대가 있고, 단순히 임대료만 인상하겠다, 나는 임대료 5%인상에 대해 동의해서 임대사업자하고 계약하겠다, 이런 것에 대해서 구분이 돼 가지고 임대조건 신고가 들어왔습니까?

그것은 구분이 안 되어 있습니다. 제 생각하고 틀린 것 같습니다.

과장님 말씀이 틀린 얘기는 아니에요. 임대보증금으로 전환시키는 방법도 압니다. 여기는 뭐냐면 임대보증금과 임대료를 인상했어요.

제 말씀은 월 임대료를 임대보증금으로 전환해서 5% 올리나 그 상태로 그대로 놔두고 임대보증금이나 임대료를 올리나 똑같다는 겁니다.

그 이야기는 압니다. 문제는 이것은 임대료를 임대보증금으로 전환한 것이 아니라 기존 임대보증금에 플러스 5%해서 2,362만 5,000원으로 임대보증금을 만들었어요. 또 임대료도 23만 3,000원에서 24만 4,650원 인상해 가지고두 배로 만들어 놨어요. 그래서 이 사업주체가 주민들한테 계약할 때 임대보증금을 2,250만원에서 2,362만 5,000원으로 인상해서 계약하고 월세도 더 올렸으니까 이중으로 부과시켰다는 겁니다. 주택계장님 이해가 갑니까?

예, 사실적인 서류를 놓고 설명 드리겠습니다.

과장님, 그 부분에 대해서는 임대조건 변경 신고할 때 주민들한테 두 가지 중 하나를 택하게 해야 됩니다. 월세를 못 내겠다 할 때 임대보증금을 5% 인상 부담하고 월세는 종전의 월세를적용 받아야 됩니다.

저희들하고 생각을 달리하고 계신다니까요. 임대보증금을 1년에 얼마 적립해 놓고 월 임대료를 내고 사는 사람이 있습니다.

보증금은 종전 그대로 놔두고요?

주공이 그렇게 하고 있습니다. 임대보증금도 인상하고 월 임대료도 인상하고 있습니다.

그렇게 해 가지고 사업 주체가 입주민들에게 두 가지 다 인상된 것으로 계약한다는 거죠?

그렇죠.

과장님 말씀대로 총괄적인 규모로 보면 양쪽 다 5% 인상된 거예요. 주택계장님 말씀은 맞다는 얘깁니다.

그게 아니에요. 결과적으로 월 임대료를 없애고 임대보증금으로 전환해서 5% 인상하나 각기 월 임대료 놔두고 5% 인상하나 똑같죠. 주공의 경우를 보면 임대보증금을 받고 월 임대료를 받고 있습니다. 각기 5%씩 올려요.

과장님, 제가 방금 계산을 해 봤습니다. 1999년 6월 15일 2,250만원이었고, 2002년 10월 2일 날 2,362만 5,000원 올렸을 때 보증금만 5% 인상했어요. 그러면 보증금을 인상했으면 월세는 놔둬야 되는데 월세까지 인상해서 양쪽 다 받았다는 거예요.

임대주택법에서 이야기할 때는 보증금이 되든 월세가 되든 총괄적으로 계산범위 내에서 5%라는 것입니다.

정 위원님이 계산하신 것은 임대보증금하고 월 임대료만 가지고 5% 각기 상승했다는 얘기고요. 임대주택 총 계약금액이 없지 않습니까?

일반적으로 과장님 생각하시면, 내가 월세를 23만 3,000원만 내겠다는 얘기예요. 그런데 집주인이 "이번에 월세를 임대보증금으로 인상해주시오"해서 신암마을 호반중흥에서 2,362만 5,000원 받은 것은 월세를 보증금으로 전환했으니까 이해가 갑니다. 월세를 못 내겠다고 하니까 집주인이 월세를 보증금으로 전환시켜줬어요. 그게 2,362만 5,000원이라는 얘깁니다.

그것은 아닙니다. 맨 위에 2,250만원을 임대보증금으로 받고 나머지 월 임대료는 22만 3,000원으로 받겠다는 내용입니다.

과장님, 현재 임대아파트 보면 년5%잖아요? 예를 들어 4,000만원이면 4,000만원에 대한 5%잖아요. 임대보증금만 5% 인상하는 것이지 거기에 부수적으로 딸려 있는 월세금은 인상 안 해야 되잖아요?

한 가지로 생각하시면 됩니다. 당초 임대보증금만 받도록 되어 있는데 그것이 임차인들한테 부담스러우니까 그걸 나눠서 부과하도록 한 것으로 그것을 합한 것이 임대 보증금입니다.

과장님, 그러면 "보증금+월세"해서 10% 적용합니까?

"보증금+월 임대료"가 전체적인 보증금이라고 생각하시면 됩니다.

강기석 위원 질의하십시오.

임명재 위원이 종원아파트에 대해서 질의해서 말씀드립니다. 김대중 정부 때 특별세금 감면 받은 회사가 있습니까?

그것은 저희들이 잘 모릅니다. 세무과에서 알죠.

그리고 분양전환은 5년, 10년, 50년입니까?

대부분 5년이고 10년으로도 할 수 있습니다.

금호시영 3단지는 영구임대죠? 그것은 몇 년입니까?

영구임대는 영구적이죠.

그것도 분양전환 할 수 있도록 되어있기 때문에…….

30년으로 해 가지고 그 후에 하는지 모르겠습니다.

개인 사업자가 임대주택을 지었을 때 최저 5년이면 최고는 얼마까지입니까?

사업자가 영구적으로 임대한다고 하면 하는 거죠. 최소한 임대아파트를 기금 받아서 지으면 5년 이내에는 정리하지 말고 임대하라는 기준입니다.

저번 공정거래위원회 판례를 보면 임명재 위원이 지적을 많이 했는데 분양전환 임대료가 5%에서 최저 1%까지 있는데 그 내용이 뭡니까?

5% 인상한다고 오면 3% 이내로 하도록 권고하고 있는데 사업자들이…….

주택촉진법에 명시되어 있습니까?

임대차보호법에는…….

임대차보호법에는 최저 1%에서 5%까지…… 법망을 피해가지고 임대료를 잘 적용했네요? 다음에 자료 보고 물어보겠습니다.

더 이상 질의하실 위원님 계십니까? 원활한 회의진행을 위해서 정회를 선포합니다.

회의를 속개합니다. 정회시간에 충분히 논의했으리라 믿습니다. 더 이상 질의하실 위원님 안 계신가요? 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의종결을 선포합니다. 건축과장님 수고하셨습니다. 위원님 여러분! 오늘 집행부로부터 서구 관내 임대아파트에 대한 현황 청취와 질의를 통해 특위활동에 따른 의문사항에 대해 많은 도움이 되었으리라 믿으면서 향후 특위활동이 계획대로 원활히 추진될 수 있도록 많은 지원과 협조를 당부 드립니다. 집행부 공무원들은 귀청 하셔서 업무에 임하여 주시기 바랍니다. o 기타 사항