강기석 의원 발언

좌석을 정돈하여 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 임대주택분쟁조사특별위원회 제2차 회의를 개의하겠습니다. 위원님 여러분, 그리고 집행부 관계 공무원 여러분! 우리 고유의 미풍양속인 추석 명절을 뜻있게 보내셨는지요? 이번 가을과 같이 풍성한 결실이 맺듯이 우리 모두에게도 좋은 결실이 맺을 수 있기를 바랍니다. 오늘 건강한 모습으로 뵙게 되어 반갑습니다. 오늘 회의는 임대주택분쟁조사특별위원회의 활동을 위한 집행부로부터 서구 관내 임대주택에 대한 현황 청취와 질의답변 순으로 회의를 진행하겠습니다. 그동안 위원님들께서도 의정활동을 통하여 많은 자료수집과 주민들의 민원사항을 접하였을 것이라 생각하면서, 오늘 원활한 회의가 진행되도록 위원님들의 많은 협조를 당부 드립니다. 그럼 의사일정에 따라 회의를 진행하겠습니다. 1. 관내 임대아파트에 대한 현황보고의 건(건축과장 현황보고)

건축과장 오길환입니다. 먼저 임대주택분쟁조사특별위원회 김계중 위원장님과 위원님들께 공동주택 관리 업무에 관심을 가져주신 데 대해서 감사를 드립니다. 그러면 우리 구 공동주택 관리 현황에 대해서 간단하게 보고 드리겠습니다. 관내 공동주택은 상무지구 풍암지구 및 금호지구 등에 건립되어 있는 공동주택은 158개 단지에 67,621세대입니다. 그 중에 임대아파트는 25개 단지에 18,746세대로써 현재까지 분양전환과 관련하여 분쟁중인 아파트는 풍암지구 9개 단지에 6,660세대, 금호지구 6개 단지에 4,816세대입니다. 쌍촌동 등 4개 단지에 1,916세대가 임대인과 임차인 간에 분양전환 가격 산정 관계로 분쟁중에 있습니다. 다음은 임대아파트 분양전환 가격 현황 및 임대조건 신고사항에 대해서 설명을 드리겠습니다. 자료 3쪽부터 15쪽입니다. 분쟁중인 풍암지구 임대아파트 분양전환 가격은 임대주택법 시행규칙 별표 1의 규정에 의거 분양전환 가격을 산정하여 임대아파트가 매각된 사항이므로 단지별로 분양가격이 다르게 임차인에게 매각되고 있는 실정입니다. 그리고 임대조건 신고사항에 대해서는 임대주택법 제16조에 의거, 조건신고제로 주택임대차보호법 시행령 제2조 규정에 따라서 보증금의 증액 청구는 약정한 차임 등의 20분의 1금액을 초과하지 않은 범위 내에서 임대조건 변경신고가 되고 있습니다. 현황은 참고해 주시기 바랍니다. 다음은 임대아파트 매각 특별수선충당금 적립현황에 대해서 설명 드리겠습니다. 16쪽부터 17쪽입니다. 아파트별 매각 및 임대사업자 소유 현황은 신암마을 우미아파트 10개 단지에 임차인에게 매각된 게 1,328세대이고 임대사업자에게 매각된 게 421세대입니다. 특별수선충당금 적립 관계는 신암마을 우미아파트 외 10개 단지에 23억 3,570만원이 적립되어 있으며, 이 적립된 충당금에 대해서는 임대사업자가 임대주택분양전환 계획서 제출 전까지 제출할 수 있도록 행정지도하고 있는 사항입니다. 끝으로 임대주택분쟁조정특별위원의 구성 및 실적에 대해서 설명 드리겠습니다. 18쪽입니다. 임대주택법 제18조 2 규정에 의거, 우리 구 분쟁조정위원회 구성은 구청장님 외 3인의 상임위원으로 위원과 각 단지별 주민이 추천한 3인과 임대사업자가 선정한 3명, 총 9명으로 구성되어 있는데 2003년 12월 5일 위촉이 되어 현재까지 임대아파트 분쟁조정과 관련한 실적은 없는 상태입니다. 임대아파트와 관련해서 많은 민원들이 계속되고 있는데 법에 의해 최선을 다해서 임차인들에게 도움이 되도록 노력은 하고 있습니다마는 그것이 원만히……. 법 규정상 특별히 저희들이 제재할 수 없는 사항이 있기 때문에 불미스런 사항들이 많이 발생하고 있습니다. 아무튼 앞으로 최선을 다해서 노력하도록 하겠습니다. 이상으로 간단히 보고를 마치겠습니다.

건축과장님의 현황보고를 청취하고 질의하실 위원님 계시면 질의하여 주시기 바랍니다.

분쟁조정위원회 현황을 보면 2003년 12월 5일날 위촉을 한 것 같은데 지금까지 한번도 회의를 안 했습니까?

분쟁조정위원회가 사실상 조정을 해놔도 회사나 임차인들이 수락을 해줘야만 합의가 되는 걸로 되어 있기 때문에 실지 조정을 해도 별 실효성이 없어서 실적이 없는 것 같습니다.

그러니까 유명무실하다…….

그래서 이런 문제점이 있기 때문에 건교부에서 검토를 하고 있는 것으로 알고 있는데 제가 정보를 듣기로는 구청에 분쟁조정위원회를 두는 게 아니고 차 상급 기관에 분쟁조정위원회를 두도록 해서 수용을 하지 않으면 반드시 행정소송을 통해서 수용가능 여부를 판단하도록 그렇게 법이 개정된다는 얘기만 들었습니다만 아직까지…….

그러니까 과장님한테 묻고 싶은 얘기는 그런 것이 아니고 그동안 구청에 와서 굉장히 데모도 많이 하고 하는데 타협이 안 된다고 얘기 한번 안 했냐는 거예요. 위원회가 만들어져 있으면 이런 사건이 많이 나오니까 어느 정도 대처를 위해 한번쯤은 위원회가 열려 가지고 이야기가 됐어야 하는데 지금까지 한번도 안 됐다는 것은 문제가 있지 않느냐…….

분쟁위원회 위원 소집은 한쪽에서 조정신청을 해야 합니다. 저희들 임의대로 하는 것이 아니고 신청서에 의해서 신청이 되면 합니다.

그러니까 결국은 민원인들이 분쟁조정 신청을 전혀 접수 안 하고 그냥 무작위로 와서…….

그것은 법 자체가 조정을 해 놔도 별 실효성이 없기 때문에 구청장의 중재를 원하기 때문에 수차에 걸쳐서 노력을 했습니다마는 합의가 안 됐습니다. 그러니까 법의 모순이 있어서 건교부에서 검토를 하는 것으로 알고 있습니다.

어려울 줄은 압니다. 사실 그것은 본인들이 해결해야 될 일 아닙니까?

관계 법에 의해서 조정이나 권고를 하지 특별한 규제를 한다든가…….

그러니까 구청에 허가문제가 있고 다른 문제가 있다면 모르지만 이런 분양가 조정 같은 것은 거기다 강력하게 얘기할 수 없는 거 아닙니까?

법에서 규정하고 있는 사항 외에 저희들이 할 수 없습니다.

임명재 위원님 말씀하십시오.

임대주택법 제16조에 임대조건의 신고를 보면 "임대차계약 기간과 임대보증금, 임대료 등에 대해서 구청장이 신고해야 되고, 또 신고한 내용을 변경할 때도 같다"라고 되어 있습니다. 2항에 보면 "구청장은 신고내용이 인근에 유사한 임대주택에 비해 현저히 부당하다고 인정되는 경우 그 내용의 조정을 권고할 수 있다"고 해서 이것을 해석하기에 따라서는 적극적으로 임차인들의 편에 서서 부당한 인상이라고 판단되는 경우, 물론 이것이 강제성은 없지만 구청에서 주민들을 위해 적극적으로 나설 수 있는 법 조항이라고 판단됩니다. 그런데 제출하신 자료 10쪽부터 보면 임대주택 신고 및 임대료 인상이 쭉 나와 있거든요. 대부분이 5%에 접근해서 인상을 했는데 자료만 보면 보증금을 5% 인상시키면서 동시에 임대료도 5%를 인상했거든요. 그러면 그건 10% 인상이 된 거 아닙니까? 10쪽에 신암마을 우미 한번 보십시오. 99년도 최초 입주해 가지고 2002년도 4월, 2003년도 4월 해 가지고 각각 임대료를 인상했거든요. 그런데 임대보증금도 5%씩 인상했지만 임대료도 동시에 5%씩 인상했단 말입니다. 그러면 한 해에 임대보증금과 임대료를 각각 5%씩 인상했다면 그건 10% 인상이 아니냐 그 말입니다.

각기 따로 적용……. 임대료를 전환해서 임대보증금을 받은 거 아닙니까?

신고내용을 한번 봐보십시오. 전용면적 37.71평을 보면 임대보증금이 최초 2,000만원에 월 25,000원씩 받았단 말입니다. 그런데 2002년도 2,096만원에 26,200원을 받은 거예요.

그러니까 임대료도 임대보증금도 각기 따로따로 적용되기 때문에 그 5%가 맞죠. 임대보증금도 당시 5% 적용했고 임대료도 월 임대료거든요. 그러니까 월 임대료를 내지 않은 사람은 임대보증금을 받도록 되어 있기 때문에…….

그러니까 임대료든 임대보증금이든 둘 중에 하나만 인상을 해야 하는 거 아닙니까?

그렇죠. 실지 적용은 그렇게 하고 있습니다.

그런데 왜 신고를 이런 식으로 했습니까?

그러니까 전환해 가지고 임대보증금만 낼 사람 있고 임대료만 낼 사람 있고 그렇습니다.

좋습니다. 일단 실제 계약에는 다를 수 있다고 하면……. 또 한 가지 여쭤보겠습니다. 풍암동 같은 경우는 그곳에 10개 아파트 단지가 집중되어 있고 대부분 23평으로 비슷하게 되어 있지 않습니까? 그런데 임대조건 신고내용을 보면 5년 간 한 차례도 임대료를 인상하지 않은 곳이 있는 반면에 5년 내내 계속 인상한 곳이 있단 말입니다. 그리고 실지로 임대조건 변경신고라는 것이 실제로 발생한 것에 대해 신고를 해야 되는 거 아닙니까?

그렇습니다. 저희들도 그렇게 생각해서 행정지도를 해왔던 거거든요. 변경이 2003년 10월 달에 임대조건신고 통지라고 해서 각 회사에, 호반 같은 경우 지도를 한 적이 있습니다. 그래서 저희들한테 신고한 금액으로 계약을 하지 않을 경우에는 재신고를 하라고 안내공문을 보낸 적이 있는데 그 이행을 하지 않아서 그에 대해 경찰에 고발, 검찰 지휘를 받아서 각하처리된 적이 있습니다. 상한선을 지정하는데 그 이상을 못 받도록 하는 것이니까 그 이하로 받는 것은 신고하지 않아도 된다는 거 같습니다. 법 해석으로 보면 그게 맞습니다. 저희들도 그렇게 생각하고 있습니다.

지금 왜 이게 심각한 문제가 되냐면 일단 우리 임대주택법에 보면 주변의 형평성을 고려해 가지고 구청이 조정권고 할 수 있고 적극적으로 판단할 수 있는 근거를 마련해줬지 않습니까?

네.

그러면 매년 5%씩 인상해 가지고 5년 동안 총 25%를 인상한 곳이 있는 반면 한 푼도 인상하지 않은 곳도 있단 말입니다. 그리고 실제로는 5% 인상이라고 해놨는데 계약에는 1회 내지 2회에 대해서 3% 인상한 곳도 있고 4% 인상한 곳도 있지 않습니까? 그런 내용은 신고서 내용만 보고는 우리가 전혀 판단할 수 없지 않습니까?

그래서 그런 애로사항이 있기 때문에 2003년도에 행정지도하고 안내를 한 적이 있습니다만 그게…….

그러면 풍암동에서 5년 간 25% 인상한 곳과 인상을 전혀 하지 않은 곳과 또 1회에 걸쳐서 3%만 인상한 곳과 1%만 인상한 곳이 있는데 형평성에 맞다고 생각합니까?

당연히 형평성에 안 맞는 걸로 판단하고 있습니다. 그것은 임대사업자가 받는 것을 못 받게 할 수도 없고 하기 때문에……. 문제가 있습니다.

구청에서 입주민한테 풍암동 임대료 인상 현황에 대한 것을 작성해서 아파트 별로 임대료 인상이 이렇게 됐고 우리 구청에서는 2% 내지 3%로 조정권고 했다든지 이런 식의 적극적인 모습을 보여야 임차인들이 구청을 신뢰할 수 있는 거 아니냐는 겁니다.

그것은 앞으로 종합적으로 검토해서 공개하는 것으로 회사별로 통고해서 권고해 보도록 하겠습니다.

마지막으로 한 가지 더 질의하겠습니다. 만약에 임대료를 5% 인상한다고 신고해놓고 실지로 주민들하고 계약한 내용이 5%가 넘었을 때는 어떤 조치가 취해질 수 있습니까?

넘는 경우가 없을 경우로…….

그러니까 만약에 있다면요.

대법원 판례나 이런 걸 보면 최초 2년이 지나면 임의로 받을 수 있도록, 5%의 적용을 받지 않는다는 판례들이 나오고 있고, 검토를 해봐야 될 것 같습니다.

주택임대차보호법에는 5% 인상을 못하게 되어 있는데 그 법이 무시될 수 있다는 겁니까?

그런 판례들이 있어 가지고 특별히 조치할 만한 내용들이 안 되고 있습니다.

그러면 5% 인상한다고 해놓고 실제 계약조건은 6%가 됐을 경우, 벌칙 제23조에 의하면 임대조건을 허위로 신고하거나 변경에 대해서 신고하지 않은 경우 징역 1년에 1,000만원 이하의 벌금에 처할 수 있다고 하는데 그 적용이 가능할 거 같습니까?

그런 법이 있다면 조치하도록 하겠습니다. 나중에 결과가 어떻게 나오든 간에 내용이 있으면 그렇게 조치하도록 하겠습니다.

그런 내용이 확인되면 집행부에서 사법당국에 고발할 수 있는 겁니까?

네.

이상입니다.

우리 과장님께서 그 부분에 약간 미비한 점이 있는 거 같은데……. 실무자인 이해근 주택계장님이 답변을 상세하게 해 주시기 바랍니다. 정병수 위원님.

방금 임명재 위원 이야기 중에 임대료하고 임대보증금이 동시에 인상됐을 때 5%씩 하니까 10%정도 인상하는 효과를 만든다는 이야기가 있었거든요. 그러면 임대주택법 상 임대 조건에 5%이상의 인상이 되면 권고 내지 조정을 해서 금액을 줄일 수 있도록 구청에서 해야 하는데 방금 임 위원 이야기대로 한다면 현재 임대사업자들이 임대료와 보증금을 동시에 인상했기 때문에 둘 다 법을 동시에 위반했어요. 임대조건에서 임대료가 됐든 임대보증금이 됐든 5%를 인상할 수 있다는 게 법률적인 근거인데 결국은 그것이 그거다 이거거든요. 그러면 평균 5%가 넘어가는 거예요. 이에 대해서 맞습니까? 아니면 제 이야기가 틀린가요?

계장님께서 답변해 주세요.

주택계장 이해근입니다. 정병수 위원님과 임명재 위원님 말씀에 일리가 있습니다. 그런데 실무를 담당하는 저의 생각은 이렇거든요. 임대주택법에 의해서 임대보증금과임대료를 어느 한도 범위 내에서 받아라 하고 최초 승인을 해줬지 않습니까? 그러면 거기에서 개인사업자와 임차인이 편의에 의해서 거의 다 보증금으로 전환을 합니다마는 어쨌든 승인 난 그 부분에 보증금과 임대료를 5%씩 인상하는 그런 의미로 진행하고 있거든요. 위원님들 말씀도 일리는 있습니다. 왜냐하면 월 임대료하고 보증금하고 각기 적용되니까 내용적으로 10%된다고. 저희와 견해 차이인 것 같습니다. 예를 들어 승인 당시에 보증금이 2,000만원, 월 임대료 10만원, 그러면 1년 2년 후에 사업자와 임차인이 금년에 3% 올릴란다, 그러면 월 임대료와 보증금이 같이 적용해야 한다고 생각하고 있습니다.

그러니까 일반적으로 임대보증금을 인상하게 되면 소위 말해서 사글세라고 하는 월세가 줄어들어야 한다는 된다는 겁니다. 그런데 여기는 임대료도 인상되고 보증금도 인상됐다는 거예요. 그러면 현재 임대주택법에서 이야기하는 임대조건이라는 것이 둘 중의 하나를 인상, 맥시멈 5%로 잡고 인상을 해야 한다는 건데 이 경우는 양쪽에 다 인상을 했어요. 이 부분에 대해서 주택계에서 법률적인 문제가 있다면 아까 임 위원님이 얘기한 대로 벌금을 물릴 수 있도록 해야 한다는 거예요. 그런데 현재 주택계에서 그 동안 이에 대한 전혀 검토를 안 했습니까?

죄송한 말씀입니다마는 임대보증금과 임대료가 당초에 법에 의해서 꼭 임대보증금으로만 할 수 없도록 되어 있습니다. 의무적으로 임대료를 받게 되어 있어요. 그래서 내용적으로 어느 한도까지는 전환이 가능한데 보증금을, 월 임대료는 법적으로 내도록 되어 있단 말입니다. 그래서 항상 전환신고가 맨 처음 승인 날 때 당시 보증금하고 임대료를 놔두고 거기에서 5%씩 적용해서 3%로 한 데도 있고 하는 것이지 내용적으로는 법적 한도를 넘는, 그래서 앞전에 말이 많고 더 이상 받을 수 없는 보증금을 받았다고 하는 내용이 그거든요. 그래서 사업자와 나는 월 임대료 낼 능력이 없으니까 보증금으로 하자. 그런데 법에는 위반되니까 보관형식으로 계약이, 사실 이중계약으로 되어 있어요. 그렇기 때문에 최초의 보증금과 월 임대료, 예를 들어 2,000만원에 10만원이다. 그 적용이 계속해서 2내지 3%씩 계속해서 올라온 겁니다, 신고할 때. 그리고 계약서 내용은 법적으로 전환할 수 있는 금액 외에 나머지 금액은 어떤 상호간 약정에 의해서 보관하고 사실적으로 월 임대료를 냈습니다. 다시 검토해 가지고 위원님이 말씀하신 이중적으로 되지 않는 그 부분을 확실히 해서 개별적으로 보고 드리도록 하겠습니다.

결국 임대사업자들이 방금 말씀처럼 이중계약을 통해서 세무서에 사업적 신고를 하게 되면 결국 세부적인 문제까지도 사업자에게는 문제가 있다는 얘기예요. 그렇지 않습니까?

그렇습니다. 그것은 인정합니다.

그 내용이 임대보증금하고 월 임대료를 각각 적용했습니다. 각기 월 임대료를 임대보증금으로 전환해서 5% 올리나 월 임대료 냈고 임대보증금 5% 올리나 내용은 똑같죠.

그러니까 임대보증금 5% 올리나 임대료 5% 올리나 한쪽에서만 올리면 똑같습니다. 그러나 이 현상은 임대보증금과 임대료를 동시에 올렸다는 얘기예요.

당초 월 임대료를 없애고 임대보증금으로 전환해서 동시에 올리면 똑같아진다니까요. 당초 월 임대료 없이?

과장님, 무슨 말씀인지 압니다. 하지만 지금 그 때 당시 신고했던 현황을 그대로 접수해 가지고 보고해 놓은 거 아닙니까? 그렇다고 하면 따로 표가 되어야 한다는 것입니다. 우리는 이 표에 의하면 동시에 두 군데를 다 올린 것으로 나타나지 않습니까? 그러니까 임대보증금을 올릴 경우에는 보증금 2,000만원에서 5% 올렸을 경우에 2,100만원이 된다든지, 또는 만약에 임대료를 했을 경우에는 보증금은 그대로 둔 상태에서 임대료만 얼마 더 된다든지 하는 식으로 통계가 나와야 됩니다. 11쪽, 신암마을 호반 중흥 2005년 6월 13일 신고한 것을 보면 인상사유에 10%인상이라고 되어 있습니다. 그럼 접수할 당시에 그 담당자도 이 내용을 보고 10% 인상한 것으로 판단했다는 거 아니냐 그 말입니다. 2005년 6월 13일 호반중흥 아파트 임대조건 신고 자료를 제출해 주십시오.

그렇게 하겠습니다.

그래서 일단은 현재 임대사업자들이 보증금 인상과 관련해서 임대료와 임대보증금 양쪽을 인상함으로 인해서 임대주택법을 위반했던 사실로 저희들은 보여지는데 그게 어떤 법률위반이라 하면 우리 구청에서는 여기 사업체에게 조건 위반했던 것을 법에 제소한다든가 아니면 구청에서 어떤 벌과 규정을 적용한다든가 이런 장치가 있어야 되는데 한번도 없었죠?

없었습니다.

왜 안 했어요?

저희 생각은 상당히 다릅니다. 월 임대보증금으로 전환해서 동시에 5% 인상하나 임대보증금을 받고 월 임대료 받은 상태에서 그 후로 각각 5% 인상하나 똑같은 효과라고 봅니다.

그것은 과장님이 잘못 알고 계십니다. 이 자료에 보면 호반중흥이 1999년 6월 15일 2,250만원이 보증금이었고, 임대료는 23만 3,000원이었어요. 그게 2002년 10월 2일 임대보증금을2,250만원에서 2,362만 5,000원으로 5% 범위 내에서 올렸어요. 또 옆에 보면 임대료는 24만 4,650원으로 올렸습니다.

그 이야기는 알고 있습니다.

예를 들어 임대보증금을 5% 올린다든가 아니면 임대료만 5% 올린다든가 한쪽만 올려야 돼요.

제 이야기는 다릅니다. 월 임대료를 임대보증금으로 전환해서 5% 올리나 월 임대료하고 임대보증금하고 각기 놔두고 5% 올리나 똑같은 효과라는 이야깁니다.

신고내용은 이렇게 되어 있는데 실제로는 둘 중의 하나를 선택해서 계약을 하고 있다는 말입니까?

계약은 전환해서 받는 경우도 있고 따로따로 받는 경우도 있습니다.

그러니까 어쨌거나 신고는 이렇게 됐지만 실지 계약할 때는 임대인과 임차인간에 보증금을 올리든지 월 임대료를 올리든지 둘 중의 하나만 선택하고 있다는 그 말씀입니까?

전환해서 받는 경우도 있고 월 임대료 상승한 것을 임대보증금으로 전환해서 계약하는 경우도 있고 각기…….

과장님, 그 부분에 대해서 우리 구 사업 주체가 임대조건을 신고할 거 아닙니까?

예, 그렇습니다.

그러면 임대보증금이 1999년 2,250만원인데 2002년 10월 3%인상해 가지고 2,362만 5,000원으로 신고가 들어왔을 것입니다. 또 임대료도 23만 3,000원에서 24만 4,650원으로 인상하겠다고 조건이 들어왔을 것입니다. 문제는 그 임대조건을 구에 신고할 때 임대보증금을 인상 적용해서 계약이 이뤄진 세대가 있고, 단순히 임대료만 인상하겠다, 나는 임대료 5%인상에 대해 동의해서 임대사업자하고 계약하겠다, 이런 것에 대해서 구분이 돼 가지고 임대조건 신고가 들어왔습니까?

그것은 구분이 안 되어 있습니다. 제 생각하고 틀린 것 같습니다.

과장님 말씀이 틀린 얘기는 아니에요. 임대보증금으로 전환시키는 방법도 압니다. 여기는 뭐냐면 임대보증금과 임대료를 인상했어요.

제 말씀은 월 임대료를 임대보증금으로 전환해서 5% 올리나 그 상태로 그대로 놔두고 임대보증금이나 임대료를 올리나 똑같다는 겁니다.

그 이야기는 압니다. 문제는 이것은 임대료를 임대보증금으로 전환한 것이 아니라 기존 임대보증금에 플러스 5%해서 2,362만 5,000원으로 임대보증금을 만들었어요. 또 임대료도 23만 3,000원에서 24만 4,650원 인상해 가지고두 배로 만들어 놨어요. 그래서 이 사업주체가 주민들한테 계약할 때 임대보증금을 2,250만원에서 2,362만 5,000원으로 인상해서 계약하고 월세도 더 올렸으니까 이중으로 부과시켰다는 겁니다. 주택계장님 이해가 갑니까?

예, 사실적인 서류를 놓고 설명 드리겠습니다.

계장님, 여기서는 실제로 현장상황이 어떻게 된 것인지는 볼 수 없지 않습니까? 구청에서 임대조건변경신고서를 접수했을 때 월 임대료하고 임대보증금이 동시에 인상된 서류를 제출 받고 그것을 인정해줬다고 하면 양쪽에서 5%씩 총 10% 인상해 준 것, 신고를 수리해 준 결과가 아니냐는 겁니다.

맞습니다. 각각 5%입니다.

그러니까 각각 임대보증금을 5% 인상했을 경우 보증금이 이렇게 변하고, 그게 아니고 월 임대료를 인상했을 경우에는 월 임대료는 이거다. 양쪽이 따로따로 신고가 돼야지 왜 동시에 올리게 됐느냐 그 말입니다.

설명 드리겠습니다. 임대보증금을 받고 월 임대료를 내는 세대가 있습니다. 그러나 월 임대료를 안내고 월 보증금으로 전환한 경우가 있습니다.

과장님, 그 부분에 대해서는 임대조건 변경 신고할 때 주민들한테 두 가지 중 하나를 택하게 해야 됩니다. 월세를 못 내겠다 할 때 임대보증금을 5% 인상 부담하고 월세는 종전의 월세를적용 받아야 됩니다.

저희들하고 생각을 달리하고 계신다니까요. 임대보증금을 1년에 얼마 적립해 놓고 월 임대료를 내고 사는 사람이 있습니다.

보증금은 종전 그대로 놔두고요?

주공이 그렇게 하고 있습니다. 임대보증금도 인상하고 월 임대료도 인상하고 있습니다.

그렇게 해 가지고 사업 주체가 입주민들에게 두 가지 다 인상된 것으로 계약한다는 거죠?

그렇죠.

과장님 말씀대로 총괄적인 규모로 보면 양쪽 다 5% 인상된 거예요. 주택계장님 말씀은 맞다는 얘깁니다.

그게 아니에요. 결과적으로 월 임대료를 없애고 임대보증금으로 전환해서 5% 인상하나 각기 월 임대료 놔두고 5% 인상하나 똑같죠. 주공의 경우를 보면 임대보증금을 받고 월 임대료를 받고 있습니다. 각기 5%씩 올려요.

총액 5%가 된다고요?

예.

과장님, 임대보증금과 월 임대료를 각각 5%씩 올린다고 했죠? 그런데 또 판단하는 차원이 틀리다는 말씀을 하시는데 명확히 해주세요.

과장님, 제가 방금 계산을 해 봤습니다. 1999년 6월 15일 2,250만원이었고, 2002년 10월 2일 날 2,362만 5,000원 올렸을 때 보증금만 5% 인상했어요. 그러면 보증금을 인상했으면 월세는 놔둬야 되는데 월세까지 인상해서 양쪽 다 받았다는 거예요.

월세라는 개념이 보증금을 안 냈을 경우 월세로 전환해서 내는 경우지 않습니까?

별도로 설명 드리겠습니다.

임대주택법에서 이야기할 때는 보증금이 되든 월세가 되든 총괄적으로 계산범위 내에서 5%라는 것입니다.

정 위원님이 계산하신 것은 임대보증금하고 월 임대료만 가지고 5% 각기 상승했다는 얘기고요. 임대주택 총 계약금액이 없지 않습니까?

일반적으로 과장님 생각하시면, 내가 월세를 23만 3,000원만 내겠다는 얘기예요. 그런데 집주인이 "이번에 월세를 임대보증금으로 인상해주시오"해서 신암마을 호반중흥에서 2,362만 5,000원 받은 것은 월세를 보증금으로 전환했으니까 이해가 갑니다. 월세를 못 내겠다고 하니까 집주인이 월세를 보증금으로 전환시켜줬어요. 그게 2,362만 5,000원이라는 얘깁니다.

그것은 아닙니다. 맨 위에 2,250만원을 임대보증금으로 받고 나머지 월 임대료는 22만 3,000원으로 받겠다는 내용입니다.

위원장님, 이 문제는 서로 논란의소지가 있으니까 이 질의는 여기까지 하고 다음 질의로 넘어가시죠?

이렇게 하겠습니다. 5% 인상과정이 동시에 같이 올라간 내용을 집행부 과장님께서는 달리 생각하고 계신 것 같습니다. 이 부분은 정회시간을 통해서 하는 것으로 하겠습니다. 다른 질의하실 위원님 계십니까? 예, 임명재 위원님.

임대차계약을 할 때 표준임대차계약을 준수하도록 되어 있죠?

예, 그렇습니다.

표준임대차계약에 위배했을 때는 25조 별표에 의해 과태료를 500만원 이하 부과할 수 있지 않습니까? 그러면 표준임대차계약서 5조를 보면 "약정한 차임 등에 5%에 해당하는 금액을 초과하지 못하며"라고 되어 있습니다. 그러니까 임대차 상호간 계약할 당시 계약서 약관에 5%를 주택차임대차 보호법 내에서 넘지 않는다고 임대차 상호간에 계약한 것입니다. 임대차계약에서 5% 증하는 요건이 "물가, 기타 경제적 여건에 변동 있을 때, 인근 유사지역에 임대주택간에 균형을 맞추기 위해서 할 수 없이 올릴 경우에, 임대주택과 부대시설 및 부지의 가액에 현저한 변동이 있을 때"라고 세 가지 규정을 적용해 놨습니다. 이런 상황에 변동이 있을 때는 5%한도 내에서 인상할 수 있다고 임대차간에 합의를 한 것입니다. 그랬는데 아까 말씀에 실제 구청에 신고한 내용을 보면 모든 임대아파트들이 5%를 올릴 수 있다고 해 가지고 무조건 5%를 신고하고 있습니다. 물론 그 안에는 삼능아파트 경우 한번도 인상하지 않았습니다. 그럼 0%하고 25% 인상하고 형평성이 너무 안 맞습니다. 지금 2005년도 개정된 내용을 보면 분명히 임대료를 인상하게 될 때 조건이 임대주택법에 명시된 것으로 알고 있습니다. 그렇다고 하면 이러한 내용이 실제로 발생했는지 그 입증을 임대사업자가 해야 되는 거 아니겠습니까?

구체적인 자료를 받은 적은 없습니다만 모든 물가상승이나 금리인상이나, 아파트 오른 추세를 감안해서…….

금리는 오히려 떨어지고 있지 않습니까? 지금 분양신고서를 보면 최종 입주 당시에 대부분 7.5%∼8%를 신고했고 현재 금리가 적게는 4.5%에서 5.5%로 되어 있습니다. 그러면 오히려 금리는 떨어졌지 않습니까? 그리고 택지비나 모든 것들을 임차인으로부터 받게 되어 있는데 금리도 떨어져 있고, 물가인상률이 해당된다면 실제로 아파트를 임대하면서 회사들이 모든 것들을 해 가지고 인상해서 받을만한 조건이 되는지 임대사업자가 입증해야 되고 실제로 그 인상조건이 있는지 구청에서 확인해야 할 필요가 없겠습니까?

임대아파트 가격만 상승된 게 아니고 일반 아파트들의 가격상승이 되고 있기 때문에 임대사업자들이 그런 것 같습니다. 저희들도 생각을 하고 있습니다.

그러면 과장님 한 가지 여쭙겠습니다. 현재 어떤 아파트가 보증금으로 5%, 실제로는 정확히 4.8%되는데 5%로 인상하려고 보니까 그 금액이 210만원이었습니다. 그래서 주민들에게 올해 임대보증금을 5% 인상해야 되겠고 재계약하는 경우는 210만원을 추가하라고 했습니다. 그런데 주민들이 210만원을 마련하기 어려우니까 월세로 내겠다는 세대가 있었습니다. 그러면 그 세대에게 매달 2만 1,000원씩 내게 했습니다. 그렇다면 실제로 임차인이 납입한 보증금액이 얼마냐는 겁니다.

10%입니다.

월 임대료 이율은 10%입니다.

그런 사항은 저희들이 파악을 못하고 있기 때문에 조치를 못한 것입니다. 아까 말씀드렸다시피 대법원 판례가 최초 2년간만 보장하도록 되어 있고…….

과장님, 대법원 판례라 하더라도 이것은 표준임대차계약서에서 상호간에 날인을 하고…….

처음 말씀드렸다시피 그런 사항이 있으면 검토해서 조치하겠습니다.

그러면 임대료를 자기가 얼마 냈을 때 보증금으로 전환해서 계산한 것이 뭐냐면, 2만 1,000원씩 12달을 내면 "2만 1,000원×12달"을 한 다음 현재 이율을 계산합니다. 보증금을 낸 것에 대해서 월세로 전환할 때 몇 % 적용할 것이냐, 10% 적용한다면 이것은 5% 인상이 아니라 6% 인상이 되는 것입니다. 그럼 보증금을 낸 세대는 정확하게 5% 인상해서 냈는데 월 임대료로 전환한 세대는 실제로 6% 인상해서 회사측에서 부당한 이득을 본 것으로 보입니다.

강요한 것은 아닙니다.

회사측에서 조건을 제시했지 않습니까? "너희들이 210만원을 보증금으로 내든지 아니면 매달 2만 1,000원을 내라"하고 계약한 거잖아요. 그럼 합의했을 때 5% 인상조건으로 했는데 월 임대료를 납입한 세대 같은 경우 1% 더 손해를 보고 있지 않습니까? 그것은 계약조건의 위배가 아니냐 이겁니다.

위배로 판단하고 있습니다. 그에 따른 것은 검토해서 후속조치를 하도록 하겠습니다.

아까 대법원 판례가 있다고 하셨는데 이것은 임대차간에 표준임대차계약서에서 명확하게 5% 한도에서 인상하겠다고 양측이 약속한 거잖아요. 그 약속을 위배한 쪽이 그 만큼 책임을 져야 하고 또 임대주택법에 의해서 그것을 위배했을 경우 과태료 500만원 한도 내에서 부과하도록 되어 있으니까 그런 점에 대해서는 임차인들 보호를 위해서라도 우리 구청이 적극적으로 판단을 해주셔야 될 것 같습니다.

알겠습니다.

그리고 한 가지 더 추가로 질의하겠습니다. 종원 임대아파트의 경우 현장을 직접 방문해 봤더니 주민들의 복지시설에 종원건설회사 사무실을 차려놓고 분양 전환에 관련된 업무를 보고 있던데 합법적인 것입니까?

불법적인 것으로 보고 시정지시하고 과태료 300만원 부과했습니다.

그게 최초 입주 당시부터 계속 거주하고 있다던데 지금 퇴거가 됐습니까?

어제까지 확인한 바는 아직 안됐습니다.

과태료는 한번만 부과할 수 있습니까?

예.

그럼 과태료 한번 내고 계속 있어도어쩔 수 없는 겁니까?

행정지도를 해서 퇴거하도록 하겠습니다.

좋습니다. 그럼 만약에 과장님 생각에 회사측에서 명도소송하고 몇 개월 이후 명도하지 않는 세대에 대해서 불법 거주비를 청구하는 경우를 봤습니다. 마찬가지로 이 회사가 주민들에게 복지시설이라고 자기들이 이미 팔아놓고 그 시설에 거주하고 있다면 거꾸로 그 내용도 적용될 수 있겠습니까?

현재는 판 것이 아니고 자기 건물이죠, 분양되기 전까지는요. 그러니까 용도변경하는 것만 저희들이 조치하는 거죠.

과태료 부과 청구한 서류를 제출해 주시기 바랍니다. 이상입니다.

알겠습니다.

강기석 위원 질의하십시오.

더 이상 질의하실 위원님 계십니까? 원활한 회의진행을 위해서 정회를 선포합니다.

회의를 속개합니다. 정회시간에 충분히 논의했으리라 믿습니다. 더 이상 질의하실 위원님 안 계신가요? 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의종결을 선포합니다. 건축과장님 수고하셨습니다. 위원님 여러분! 오늘 집행부로부터 서구 관내 임대아파트에 대한 현황 청취와 질의를 통해 특위활동에 따른 의문사항에 대해 많은 도움이 되었으리라 믿으면서 향후 특위활동이 계획대로 원활히 추진될 수 있도록 많은 지원과 협조를 당부 드립니다. 집행부 공무원들은 귀청 하셔서 업무에 임하여 주시기 바랍니다. o 기타 사항