백중원 의원 발언

백중원위원입니다. 주택과 공동주택 지원사업에 관해서 질의하겠습니다. 2010년도에도 4억원의 예산을 확보하고 공동주택에 대해서 지원코자 하는데 2009년도 지원된 공동주택사업에 관해서 정산이 전부 되어 있겠지요?

지원사업을 추진하는 단지 내에서 여러 가지 현장에서의 의견을 들은 바가 있어서 묻고자 하는 것인데 정산과정이 철저하게 이루어져서 단지 내 자체부담 그리고 공사가 원 계획대로 설계대로 잘 진행이 됐는지 또 거기에 따른 민원은 없는지 이러한 것이 다양하게 조사가 돼서 깔끔하게 처리가 돼야지 지원한 만큼의 효과를 거두지 못한다는 그러한 여론도 있습니다. 그래서 본 위원이 생각하기는 지원된 공동주택에 대해서 특별히 다시 한번 점검해 볼 필요가 있다, 심의위원회도 있습니다마는 2010년도 공동주택 지원 심의 이전에 2009년도 지원사업에 대한 것을 먼저 철저하게 점검할 필요가 있다고 보는데 어떻게 생각하십니까?

다시 한번 철저하게 점검을 해보시고, 왜냐 하면 본래 목적대로 그 사업이 잘 진행이 된 것인지 또 본래의 사업목적에 따른 설계가 적절하게 된 것인지 이런 것을 검토해야지 설계대로 안 된 사업내역도 더러 있는 것 같고, 또는 당초의 계획에 의해서 공사를 하고자 했던 것이 변경된 사례도 더러 있는 것 같은데 이것을 면밀하게 조사해서 차후에는 원 계획대로 그리고 사업 목적하는 바 적절한 것인지 이런 것을 정확하게 검토해서 시행될 수 있도록 해주기 바랍니다.

그리고 도시뉴타운과에 한 가지만 질의하고자 합니다. 살기좋은 마을만들기 사업이 있는데 그 사업은 일단 바람직한 사업으로 판단이 됩니다. 다만 그 지역을 살기 좋은 마을로 지정해서 지구단위 도시계획까지 포함해서 사업을 진행하는데 그 사업을 완성한 이후에 개별적으로 어떤 재산증식을 위해서라든가 주택의 개량을 위해서라든가 이런 경우에 가령 예를 들면 연립을 건축한다든지 이런 경우에 제재나 그런 방법은 없습니까?

그렇습니다. 본래의 목적이 효과적으로 유지될 수 있도록 이런 시비나 구비는 다소 포함됩니다마는 막대한 예산을 들여서 살기 좋은 마을로 개발하는데 차후 사업시행 이후에 개별적으로 또는 몇 집이 어울려서 집단적으로 공동주택을 건축하는 경우에 본래의 목적이 훼손되지 않는가, 살기 좋은 마을은 어디까지나 현재 위치에서, 경관지구이기 때문에 부가가치가 유지될 수 있도록 다른 데에 비해서 명품 마을이 될 수 있도록 꾸준한 유지관리가 될 수 있도록 정책 배려가 필요하다고 생각합니다.

알겠습니다. 이상입니다.

백중원위원입니다. 미아3구역 주택재개발지구에 관해서 물론 재개발하면 찬반의 의견들이 있지만 현재 추진위원회 구성해서 조합을 결성해야 되는 단계까지 와있는데 아까 우리 국장께서도 말씀했지만 조합을 결성하기 위해서는 75%의 동의가 있어야 되는 것은 법으로 규정되어 있습니다. 그렇다면 만약에 조합을 결성하기 위해서 동의율이 75% 미만일 경우에 그동안 5년 가까이 추진해온 경비라든가 주민들의 정신적인 문제라든가 이것을 어떻게 정리해야 되겠습니까? 국장께서 답변해 주시기 바랍니다.

본 위원이 충분히 납득은 안 됩니다마는 어쨌든 공공관리자제도가 앞으로 생겨서 재개발사업의 추진과정에서 좀더 여러 가지 개선점들이 많이 되겠습니다마는 현재 공공관리자제도가 생기기 이전에, 다시 말씀드려서 2009년 11월 7일 이전에 시행이 된 사업지구에 관해서 문제점들이 어디에서 발생하냐 하면 추진위원회를 구성해서 막대한 재개발사업을 추진하기 위해서는 우선 준비단계에서부터 비용이 필요합니다. 사무실이라든가 또는 추진위원회 구성 여러 가지 업무추진을 위해서는 예산이 필요합니다. 이러한 약점들을 이용하는 것이 정비업체나 시공사인데 시공사 이용을 도저히 안 할 수가 없습니다. 그래서 이용을 해서 추진위원회가 구성돼서 사업을 진행하다 보면 조합결성 단계까지 이런 저런 설계변경 또는 서울시 심의과정에서 보완 문제, 이런 것이 시일만 1년~2년 예상했던 것이 4년~5년 내지는 다른 지구에 보면 10년을 전후로 해서도 시일이 걸리는 지구도 있습니다. 그런데 잘 알다시피 재개발사업은 시간과의 전쟁이라고 해도 과언이 아닙니다. 이와 같이 사업 기간이 많이 걸리면 그만큼 예산도 예기치 않은 예산이 투입되는 것이고, 또 거기에서 발생하는 여러 가지 수익성에 뒤떨어지는, 말하자면 사업성이 점점 훼손되는 결과로 진행이 되기 때문에 적절한 시기를 놓치고, 서울시 상황을 봐도 수도권 개발로 인해서 점차 아파트가 많이 공급되기 때문에 공급과잉으로 인해서 재개발사업들이 위축하는 그런 현상이 도래하고 있습니다. 이런 것을 만약에 앞으로 재개발사업에서 조합 결성이 난항을 거듭해서 이것이 75%에 미달한다고 했을 경우에 그간 소요된 경비가 1,000~2,000만원도 아니고 지구에 따라서 수십억 소요되는 지구도 있는데 이것을 우리 행정관청에서는 '책임이 없다' 또는 이것을 '그 지역의 조합원들이 스스로 책임을 지고 수습해야 한다' 이것은 불합리한 그러한 정책이 아닌가 판단이 되어서 여기에 대한 대비도 철저히 해야 할 것이며, 앞으로 지금 재개발을 하는데 있어서 문제점을 보니까 도로에 편입이나 또는 다소 지구의 변경되는 사항들이 있는 것 같은데 그런 사항들이 앞으로 용적률 또는 건폐율 이런 것과 어떠한 관계를 가져오는 것인지, 말하자면 인센티브가 어느 정도 허용되어서 그 단지내 수익과 어떠한 관련이 있는 것인지 주택과장이 답변해 주시기 바랍니다.

앞으로 공공관리를 접목할 수 있는 시기는 어느 정도라고 봅니까?

미아제3지구는 추진위원회가 구성되어 있지 않습니까?

구성되어 있는 지구에 대해서 조합을 결성할 단계에 공공관리제도를 접목한다면 정비업체 선정이나 그런 것을 공공관리에서 하도록 되어 있는데 이럴 경우에 사업 자체에 상당한 차질이 오지 않겠어요. 민간주도형으로 해나왔는데 이것을 구청이나 시에서 하는 공공관리제도로 추진을 할 경우에 문제점이 없겠냐는 것이지요?

다시 말씀드리면 추진위원회가 결성되어서 진행되어 온 지구는 종전 법대로 하는 것이 아니냐 그런 얘기예요?

알겠습니다. 그리고 지금 미아3지구는 지금 대표적인 주변의 민원 또는 지구단지 내 반대의견에 대한 대표적인 의견이 뭐가 있습니까?

어떤 면에서는 조합원 전체가 궁금하게 생각하는 것이 그런 사항들인데 조합원들은 본인 땅과 집을 내놓고 시공사가 그 사업에 선정되어서 진행을 하는데, 자칫 잘못하면 수익금 재개발사업으로 생기는 수익금은 시공사가 설계변경 등등 해서 전부 챙기고 조합원들에게는 별로 수익금이 배당되지 않는 배당되더라도 극히 적은 수익성을 가지고 배분하는 그런 결과를 초래하는 지구들이 더러 있습니다. 그래서 앞으로 공공관리제도가 접목되면 바로 그런 점들 지도를 철저히 해서 법인에 출자하는 총 출자금액 그리고 재개발사업으로 인한 수익이 재대로 조합원들에게 돌아갈 수 있도록 그런 지도를 철저하게 해야 한다고 생각하는데, 지금까지는 실패 원인이 환경이나 조건이 아무리 좋고 수익성이 아무리 좋아도 수익을 조합원들이 고스란히 받는 사례가 별로 없습니다. 지구마다 발생하는 수익금을 시공사가 차지하기 위해서 이런저런 사업 변경이나 설계 변경이나 공사의 기간 연장에 대한 지체금 상환이나 이런 것을 따져서 거의 수익금을 챙겨가는 사례들이 많이 있는데 앞으로 공공관리제도가 시행되면 그러한 문제점들을 잘 조정할 수 있겠습니까?

알겠습니다. 그러면 미아제3지구에는 현재 추진위원회가 구성돼서 설계용역업체가 설계를 다 마친 상태입니까?

기본설계에서 대충 조합원들이 앞으로 재개발이 돼서 아파트가 건립됐을 때 본인이 부담하는 내역, 본인이 입주할 수 있는 아파트의 면적 이런 것이 대체적으로 알 수 있는 단계입니까?

그러니까 알 수 없는 단계이기 때문에 찬반 논란이 팽배하게 되는 거예요. 앞으로 공공관리자제도로 진행하게 되면 추진위원회 결성하기 전에 설계용역을 통해서 층수라든가 면적이라든가 공공시설이라든가 다 설계되게 되어 있지요?

그러면 그런 것을 보고 내 재산이 어떻게 처리된다, 내가 앞으로 아파트에 어떻게 입주할 수 있다는 것을 알고 찬반동의를 할 수 있는 단계까지 갈 수 있는 것이지요?

정확한 것을 알 수 없다면 되겠어요? 주무부서 주무과장이 공공관리자제도가 왜 생기는 것이고 현재 미아3지구의 문제점이 무엇이고 추진위원회가 구성돼 있는데 추진위원회 역할이 어디까지이고 앞으로 어느 단계에서 공공관리가 투입돼야 되겠다는 정책들 이런 것이 전부 지금 구상하고 있어야 될 것 아니에요?

그러면 미아제3지구에 관해서 그렇습니까?

미아제3지구에도 그것이 적용이 된다는 얘기이지요?

조합설립인가 단계 전에 본인들이 기본적인 설계에 의해서 본인 자산이 어떻게 앞으로 처리가 된다는 내용을 알 수 없냐는 얘기예요.

조합설립 동의서를 받을 때 그 문제를 바로 확실하게 짚어줘야 된다는 얘기예요. 조합원들이 내 재산인 집과 토지를 다 내놓고 아파트를 재개발 하는 것인데 과연 앞으로 내가 얼마를 더 부담할 것이고 수익금이 얼마나 예상이 되고 몇 평형에 갈 수 있고, 이것은 모르는 상황이기 때문에 찬반논란이 자꾸 생기고 거기에 주민통합이 안 된다는 말이에요. 그러니까 공공관리자제도가 바로 그런 것을 보완하기 위해서 있는 것 같은데 그러면 미아제3지구도 이미 착수해서 추진위원회까지 설립되었지만, 지금 설계용역은 어느 회사에서 어디까지 왔는지는 모르겠지만 이것을 층수라든가 규모가 정확하게 설계가 돼서 적어도 조합설립 찬반동의를 물을 때는 본인들이 정확하게 조합에 참여해서 개발함으로써 앞으로 재산증식이 어떻게 되는지 그런 것을 분명히 알고 동의서를 받아야지 그것을 모르는 단계에서 동의서를 받으면 비대위가 나와서 된다, 안 된다, 손해 본다, 이것은 재입주할 수 없다 등등 여러 가지 설이 많이 나온다는 말이에요. 지금 그렇게 해왔잖아요. 그러니까 이것을 정확하게 추진하기 위해서는 적어도 조합설립단계 이전에 75% 동의서를 받을 때는 규모가 정확하게 명시돼서 찬반을 물어야 된다는 것이지요. 그것과 관련해서 미아제3지구는 어떻게 할 계획인가를 설명해 주시기 바랍니다.

기본적인 것, 대략적인 것은 나온다는 얘기예요?

알겠습니다. 그리고 끝으로 본 위원이 항상 재개발, 재건축도 마찬가지입니다마는 항상 의문이 되는 것은 재개발지구에 지구만 단지 내만 도로를 정비하고 확충하고 차·보도 정비하고 그래서 아파트를 건축하는데 그 주변에 연계성이 안 되기 때문에 이것이 아파트로서의 가치, 부가가치가 인정되지 않는, 투자한 만큼의 부가가치를 창출하지 못하는 그런 지구가 허다합니다. 그러니까 그 주변도 여건이 비슷한데 말하자면 기반시설 특히 도로, 이런 것이 비슷한데 단지 내만 넓히고 정비한다고 해서 그것이 과연 지역 전체의 품격 있는 아파트로서 인정받을 수 있겠느냐, 적어도 주변은 주변의 기반시설은 우리 시비나 구비를 투입해서 정비를 단지와 맞게, 환경에 맞게 정비를 해줘야 한다고 생각하는데 국장께서는 어떻게 생각하십니까?

본 위원이 그 문제를 질의하는 것은 사실 따지고 보면 우리 강북구는 도시계획에 의해서 주택이 건립된 것이 아니고 난개발식으로 단독주택 형식으로 해서 건립되어 왔기 때문에 과거에 무허가건물도 많이 있었고 무허가건물 양성화 지역도 많이 있는데 그러다보니까 기반시설이 아주 열악하다는 얘기예요. 강남지역은 재건축, 한강 북쪽의 강북은 재개발 이런 식으로 추진되는 것이 기반시설이 열악하기 때문에 그런 현상이 오는 것인데 기반시설에 관해서는 과거에 난개발시대에 묵인했던 정부나 광역 지자체가 이제 아파트단지를 조성하는 주변의 기반시설을 지원해서 단지와 조화를 이룰 수 있도록, 말하자면 도로폭도 단지 내 도로 폭과 단지 밖의 도로폭이 맞아떨어질 수 있도록 맞춰줘야 되는 것이 행정당국에서 해야 할 일이 아닌가 이런 생각합니다. 그 점에 대해서 복안을 가지고 계십니까?

앞으로 부분적으로 시행하는 재개발·재건축지역이 많이 있는데 그 지역들을 연계하는 도로라든가 전반적인 강북구의 이면도로 이런 것을 구체적으로 기반시설에 대한 기본계획을 수립해야 될 것 같아요. 공감하신다면 검토해 주시고, 미아제3지구 관계도 호수밀도가 상당히 심하리라고 보는데, 왜냐 하면 과거에 소형주택이 많이 건립돼서 노후됐기 때문에 재개발을 하고자 하는 지구로 선정된 것 같은데 그 지구가 성공하려면 우선 주민통합이 돼야 되고 주민통합이 곧 재개발 성공 또는 재개발 수익성과 직결되기 때문에 그 점에 행정적인 지도가 많이 필요할 것이고 주변과도 잘 어울릴 수 있는 그런 환경이 될 수 있도록 하고 또 그 지구만은 남은 타 지역이 없는 특징적인 장점 이런 것을 보완할 수 있는 지구로 개발될 수 있도록 구청에서는 각별한 지도를 해야 될 것으로 봅니다. 공감하십니까?

이상입니다.