참고인 의원 발언

이형철 불광수색 상세용역 계획을 맡고 있는 건화엔지니어링입니다. 시간이 많이 경과됐기 때문에 연신내하고 독바위하고 공통되는 여러 가지 사항들이 많습니다. 골자가 되는 주요내용만 가지고 설명을 드리겠습니다. 불광동은 잘아시겠습니다마는 여기는 지금 지구중심입니다. 54개 지구 중에서 중심에 하나입니다. 그래서 전체적인 은평의 입장에서는 외곽지역에서 일어나는 모든 문제들은 연신내에서 일부 커버가 되고 불광은 구청하고 보건연구원, 여성회관 등이 자리잡고 있는 하나 지구 중심으로서 역할을 다 하리라고 보고 여기서 일어나는 기본적인 내용은 연신내하고 통일로 축을 따라서 연결된 하나의 매개체처럼 역할에 담당이 주요 어떤 우선이 되지 않나 생각을 합니다. 다음에 지금 불광 지역은 지금 지하철 6호선이 내년이면 마무리 됩니다. 현재 1일 약 15,000 정도의 승하차 인원이 발생됩니다마는 향후 6호선 환승되면 20,000명 이상씩 역세권 이용인구에 대한 증가가 예상됩니다. 상당히 많은 흐름이나 물동량이 배가될 수 있기 때문에 이쪽 지역의 잠재는 상당히 커지리라고 예상하고 있습니다. 따라서 현재 토지 이용 이런 것은 통일로 중심으로 해서 상가하고 주택이 일부가 혼재되어 있고 그동안은 여러가지 낙후된 부대적인 시설이 많았습니다마는 이러한 광역적인 환승의 개념으로 치환되고 여러가지 여건들이 변화가 된다고 그러면 이쪽 땅에 대한 지역에 기존에 있는 아시겠지만 그래서 주상복합 기능 문제 불광 대조시장이 예가 되겠습니다. 상당히 큰 27층 매머드 빌딩이 들어오고 부대적인 시설이 구상은 그런 쪽에 많은 변화가 일어나고 있는 내용이 됩니다. 문제는 통일로 간선 교통량이 급증되고 있습니다. 러시아워때 1일 교통량으로 본다고 하면 1일 시간당 4,500대 정도 이상 지체가 되고 F수준까지 가고 있습니다마는 이런 것이 오히려 지하철 6호선 대중교통량에 분담해서 높아지고 있는 많이 좀 오히려 다운 되지 않나 생각을 합니다. 다음에 주거도시 환경건축물로 본다고 하면 소블럭내 작은 필지들이 혼재되어 있으므로 이런 것들이 여건 변화도 어떤 대처할 수 있게 기능을 치환해 주고 간선시설을 보강을 해 주어가지고 작지만 이런 것이 권장되어서 제모양의 건축환경이 보완될 수 있는 그런 내용들이 상세계획에서 정리가 되지 않나 생각합니다. 또한가지 홍익대에서 말씀을 드렸습니다마는 사실 바로 인접해서 북한산이 있는데 스카이라인하고 흐름이 섬세하게 흐름같은 것이 건물을 높이 짓는다 해도 상업경관 스카이 라인하고 기존 조망은 맞추어 나가야 하지 않나 하는 과정도 말씀을 드렸습니다. 따라서 저희가 생각하고 있는 불광지역에 개념이 삼각형 이쪽에 거의 델타 삼각접점의 지역이 됩니다. 통일로 불광사거리 지금 연구원 사거리 등이 접점으로 나타나고 있고 이러한 두개 지역 외 오히려 진흥로도 불광동에 접합점으로 세개 포인트로 맞아떨어지고 있습니다. 현재는 일부 시설들이 상업건물 위주로 거의 3, 4층으로 이렇게 불광동에 위치를 하고 있습니다. 이는 불광 대조시장이 27층 높이의 재개발 움직임이 있고 다음에 환승역 6호선이 떨어진다고 했을 때 갈아타는 이쪽이 트랜스퍼의 기능이 생겨진다고 하면 이쪽의 잠재는 상당히 높아지리라고 봅니다. 과거 노선사업으로 정리가 되어있던 부분외에 도시계획 결정에서 일부 지역을 빼놓고 다 상업으로 정리 요청으로 됐습니다. 이쪽에 에너지는 커지리라고 봅니다. 상업화하고 업무기능적인 시설이 위치된 대규모의 주상복합이 들어가고 이면지는 준주거는 인접된 주거지역의 지원하는 지원역할으로서 이것이 같이 공존되어야 합니다. 준주거도 너무 상업지역으로 치환되는 것은 바람직하지 않고 오히려 주거하고 근린생활하고 판매들이 일부 공존하는 그런 개념으로 주어나가는게 낳지 않나 문제는 내부에 엉켜져 있는 내부 주거는 사실 상당히 다소 고칠 때가 많습니다. 적정한 규모로 정리를 해 주되 내부에 지금 기존에 주거에 상존하고 있는 특히 다가구 문제인데 이런 다가구를 완전히 뜯어내고 새로운 기능으로 치환하는 것은 바람직하지 않다고 봅니다. 이쪽에 대한 건축 환경이나 기타의 것들은 서울시에서 오히려 제한을 하고 있습니다. 재개발 방침이 아닌 지구 치환 수거의 개념으로 상세계획에서 이노베이션이란 개념이 정리되는 것이 바람직하다고 생각하고 있습니다. 이러한 접점지역들의 큰 것들이 ��아나고 가운데 부분들이 이것을 보완해주는 기능으로 정리가 되고 내부에 주거는 주상복합 이란 공통적인 복합기능으로 존치가 되어야 되지 않겠나 또 시장으로 쭉 연결되어 있는 부분이 이것이 시장 재개발로 올라가면 자동적으로 쇼크를 받고 있기 때문에 무엇인가 변하지 않고서는 그런 입장이 될 겁니다. 이번에 계획하는 내용에서 블록이나 필지의 것들이 거의 좀 엇비슷한 것들에 대안이 뒤에 이것들도 크게 줄 수 없거든요. 큰 것이 있고 중규모 작은 것들이 같이 조화롭게 되고 그런 개념들로 도입하고 있습니다. 수색지역은 사실 그동안 어찌 보면 거의 도시 끝에 와있는 전위지역이었습니다. 연탄저장 시설이 있고 환경이 그렇게 좋지도 않고 또한 지금 오히려 고양 일산으로 뻗어가는 끝에 지점이 있지만 아까 말씀드린대로 이쪽 지역은 2011년까지 부도심 지역으로 예상하고 있습니다. 상암월드컵 축구경기장 택지개발 지역이 3,000만평이 정도가 부지가 있기 때문에 이러한 것하고 맞아 떨어진다고 그러면 향후 미개발지역으로 남아있는 은평구에서 유일한 지역이 수색지역이라고 그렇게 생각을 하고 있습니다. 문제는 이것을 커버를 해줄 수 있는 경의선, 지하철 6호선 신공항철도, 환승역 이런 것들이 광역적으로 바닥에 총 깔려 있기 때문에 여러 가지 개발의 시점 같은 것이 이런 문제로 감지하고 있다는 것하고 2002 월드컵 경기장으로 되어 있고 택지개발이 겸비가 되기 때문에 이 2개 문제하고 저희들이 수색문제는 같이 겸비가 되어 있는 문제로 그런 생각을 하고 있습니다. 그래서 현재 토지이용은 수색 재래시장 일대하고 상가하고 주거용도가 혼재되어 있고 수색면 하단면에 연탄공장하고 나머지 공해업소가 산재되어 있고 수색 2-1, 2지구 재개발이 1,500세대 이상이 되겠습니다마는 사업시행중에 있습니다. 그 다음에 갈현동길이 터널 공사를 마무리하게 되어 있고 이런 여건이 변화가 상당히 근접되어 있어 광역시설에 대한 내용은 아까 잠깐 말씀을 드렸기 때문에 굳이 말씀을 안드리겠습니다. 환경조차도 사실 공업, 산업, 주거가 공재되어서 특징적이지는 않은데 이러한 광역적인 입장에서 미개발이 잔재가 많이 남아 있어 아쉬운 것은 상암지구하고 철도 부지가 약 110m에서 140m 깊이를 가지고 사실 미결이 되어 있습니다. 이 곳을 남북으로 연결시켜 주는 교통처리에 대한 문제 이것이 가장 큰 과제다, 지난달 새서울 기획하고 국장님, 과장님 오셔서 협의를 했습니다마는 도시 기능을 맞춘다고 했는데 그것을 교통 구조상 기능상의 문제는 어떻게 고칠 것이냐, 철도가 110m로 놓아져 있는데 오버를 해서 넘겨 주어야 하는데 전철이 들어서고 나머지 기타 문제처리가 된다면 오버패스가 되거나 언더패스로 들어가는데 필요한 도로구조에서 필요한 길이들이 있습니다. 이와 같이 400m 이상씩은 확보가 되어서 주어져야지, 차가 올라가고 내려가고 문제가 없는데 110m, 140m 구조에서 처리가 상당히 문제가 될 것으로 나타나고 있습니다. 하지만 어떤 수단으로도 좌우간 연결은 돼야 하는 그런 입장에 있습니다. 따라서 저희 수색지역은 아까 말씀드린대로 이쪽 하단부 강원산업 중심부는 미개발지구 땅입니다. 그래서 이 쪽 지역의 땅들이 부지규모로써 뭔가 도심에서 갖지 못하는 부대적인 시설을 여기에서 커버 해주어야 되고 여기 신공항 철도, 성산역, 6호선 환승주차장역, 기존의 수색역 이런 4개의 중점 광역 교통, 저쪽에서 이쪽 부지가 갖는 에너지는 상당히 크다고 보고 이것은 부도심으로써 뭔가 기능을 발휘할 수 있는 큰 덩어리로써 구획이 되어야 하고 기능이 되어야 하고 아까 말씀드린 것처럼 철도가 120m, 60m 길이가 되기 때문에 오히려 밑에서 상암에서 수색으로 연결을 해서 도로쪽으로 하기에는 상당한 어려움을 갖고 있습니다. 그리고 갈현동 길이 재개발이 한창 진행되고 있습니다마는 15m도 사실상 좁습니다. 그렇다고 해서 달리할 방법이 없기 때문에 이것은 교통광역 서비스상의 뭔가 새로운 이슈를 가지고 정리를 해야 되지 않느냐, 그러다 보니까 간선변을 배경으로 해서 이면에 나와 있는 이걸 나름대로 뭔가 정비가 되어야 된다. 가급적이면 좀 묶어서 오히려 개발방법들이 제시가 되는 상황에서 진행되면 바라직하지 않느냐 그런 생각을 합니다, 광역시설에 대한 얘기를 잠깐 통합적으로 정리해서 하겠습니다. 지하철 6호선이 지금 환승주차장이 약 3000㎡정도 515대 정도 규모로 지금 건설될 계획입니다. 내년 4월정도 준공예정입니다. 신공항 철도는 2005년까지 건설할 계획입니다마는 일부 지금 오히려 이 서울역까지 용산역까지의 문제로 저 쪽 잠실까지 연결을 시키려는 구상이 되어지고 있습니다. 왜냐하면 컴밴션이나 기타 아샘하고 관련된 여러 가지 광역 시설들이 당초 되었기 때문에 이것이 그쪽 영동구간까지 무역센터까지 이어질 수 있는 그럴 여지가 남아 있습니다마는 수색역은 민자유치 가능역으로 일단은 검토대상에 있습니다. 경의선이 2002년까지 개통되는데 이것도 수색역과 민자유치 대상이 되고 있다는 점이 있습니다. 상암택지 개발이 42만평 올 6월달에 택지개발계획승인이 나가고 있습니다. 2001년 아파트 공사를 착수해서 일부는 월드컵을 반영해서 도시계획을 하고 있습니다. 수색재개발 2-1, 2지구는 역시 1,500세대, 지금 99년말 정도까지 하고 있습니다. 그 내용은 아까 말씀드린대로 경의선, 성산역, 6호선 환승역 그 다음에 신공항 철도역 구간 내용들이 사업주변 하단부에 배경을 두었습니다. 따라서 개발에 대한 기본적인 구상이라는 것은 사실 상세계획이 정의하고 여러 가지 기본 방법이 연신내하고 그렇게 틀릴 바는 없습니다. 그렇지만 저희가 생각되는 것은 이러한 주거지역에서 이번에 상업지역으로 변경이 된 이 땅하고 통일로변 주거지역하고 접해져 있는 이면부에 대한 개념을 어떻게 처리할 것인가, A면이 대한생명빌딩이 됩니다마는 간선변에 업무기능이 잠정해 있기 때문에 받아주어야 하고 이면부는 주거하고 상업이 복합적으로 이루어지는 개념으로 정의가 될 수밖에 없고 현재로써는 지금 용도 지역은 준주거로 결정이 되어 있습니다. B블럭은 옛날에 주택공사의 자료가 되겠습니다마는 통일로변 간선변에 일부 3, 4, 5층정도 업무를 볼 수 있는 건물이 자리를 잡고 있는데 이것은 그대로 사무적인 것을 볼 수 있게 나가고 노면부에는 사실 골목중심으로 해서 대중 음식시설이 한 삼사십개 밀집되어 있는 그런 시설입니다. 이것은 오히려 먹자골목으로 오히려 특화화 하는 것이 낫지 않겠느냐, 환승역으로 부터 바로 떨어져 있기 때문에 바로 연결이 되다가 보니까 그런 개념에서 오히려 특화된 하나의 타당성이 정리가 되는 이런 단계에서 바람직하지 않느냐 그런 것이 되겠습니다. C블럭은 불광 대조시장, 재개발이 되어 있고 하단부 삼각형이 되고 있습니다. 현재 상당히 주거기능이 많이 남아 있기 때문에 주거기능을 다 쫓아낼 수 없고 그대로 받아 주고 재개발이기 때문에 일어나는 파생역이 제일쇼핑센터, 이것이 삼각형하고 사다리꼴 모양인데 이것도 견주어서 뭔가 새로운 변화가 있어야 기대되는 그러한 입장이 아닌가, 생각하고 있습니다. 여러분들이 들으셨겠지만 이 쪽이 자라나게 되면 이 쪽이 상대적으로 너무 가라앉았기 때문에 이것을 소생시킬 수 있는 방법이 자체내에서 조합이 결성이 되든 뭔가 결정될 때 그러한 상황이 연출됐으면 좋지 않겠느냐 하는 생각입니다. B블럭은 잘 아시겠지만 노점상들이 점유하고 있고 일부 양호한 주거주택들이 밀집하고 있습니다. 이러한 주택들이 기타 용도는 주상복합 용도로 그대로 존치를 시켜주고 앞부분 노점상으로 지금 이렇게 죽 울타리쳐져 있는 이 부분 정리는 같이 해주어야 마련이 되지 않겠느냐 이겁니다. 수색은 A지역은 수일시장이 있고 그 후면부가 되겠습니다마는 통일로변 정면부는 수일시장 옆을 21층 정도 건축하겠다고 구상을 하고 있습니다. 그래서 여기 건물이 시장건물도 주상복합이 되겠습니다마는 그 위에 블록들도 사실 갈현동 지역을 따라서 왼쪽 지역들도 상당히 열악한 그런 지역도 많습니다. 그래서 아까 말씀드린대로 이것도 필지간의 통폐합이나 연합을 통해서 뭔가 개발이 정리가 되면 그런 입장으로 합해야 되겠다, 하고 B블럭은 간선변을 쭉 따라서 이 쪽 지역은 향후 일반상업기능으로 조치되어야 되겠고 지구 동서쪽도 뭔가 기존에 있는 양호한 건축물이 있습니다마는 하나의 군지구로 해서 뭔가 정비가 되어야 하는 그런 입장이 바람직합니다. C블럭이 상당히 애매합니다. 수박쪽처럼 정삼각형으로 짤려서 되어 있는데 여기는 공장, 나머지 제작소, 근린산업이 있습니다마는 이것은 준주거라는 개념으로 용도를 조정을 해놓고 복합적인 토지이용으로 갈 수 밖에 없다. 그 대신 하단 수색역 등 동측으로 만들어진 이 부위는 우선 특별설계단지로 지정을 해서 획기적인 대안을 만들면 상암지구가 거의 수색역, 그 다음에 6호선역을 중심으로 해서 빨간색, 상업기능을 사실 맞 배치를 해놓고 있습니다. 그래서 사실 이러한 기능들이 서로 정점에서 만나게 해줄 수 밖에 없고 이 부족한 나머지 부심의 기능이 야기되고 이 하단부, 이게 발생되는 지역입니다. 수용면에서 합리적인 안이 아니냐 하는 생각을 가지고 있습니다. 이러한 지역은 광역, 공항, 철도, 기타 시설들을 대비해서 업무하고 가격이 좀 싼듯한 비즈니스 호텔, 테마상가, 일산이나 이런데 워낙 대형유통들이 많이 들어와 있습니다마는 경쟁을 가질 수 있는 특수 테마상가 이런 것들이 이쪽 지역에 날라들어와 위치해야 되겠습니다. 그것에 대한 개념은 가격에 대한 개념은 아니라고 생각합니다. 그래서 뭔가 이쪽 지역에 다시말하면 이벤트나 테마들이 이쪽 미개발에 대해서 하나의 그룹으로 만들어져서 대형이 되면 바람직하지 않느냐, 참고로 상암지구 개발전략의 수준은 사실 목동이나 일부 중산층 이상의 아파트 단지로써는 크게 전략을 안세우고 있습니다. 거의 수준으로 보면 중산층 정도들이 살 수 있는 아파트 단지 , 여러 가지 위약조건이 환경적으로 있다 보니까 상암개발이 된다고 해도 소득수준이 아주 높은 고품위의 주거단위가 되리라고 연상하기 어렵습니다. 아까 말씀드린대로 이쪽 통일로변은 일부 업무, 일부 제일쇼핑 쪽으로 특화거리를 만들 때 전시, 관람, 집회 그런 것들의 기능이 추가가 됐으면 좋겠다, 해서 이쪽에서는 영화관, 세계적인 전문품점, 더 나아가서 그러한 일부 시설들이 이쪽에 하나의 그룹으로 탈바꿈 된다면 그런 내용들이 같이 곁들여서 개발되면 6호선이 하루에 20,000명 이상 들락거리기 때문에 충분한 설득력을 가질 것이다, 생각하고 있습니다. 다음 통일로 바로 건너편 주택공사에서 전에 사업을 했던 내용입니다. 아까 말씀드린대로 먹자골목들이 축을 따라서 특화되는 것이 바람직하다고 생각하고 있습니다. 다음 시장개발지역은 특별설계단지 지정을 해주되 공공용지하고 관련된 도로나 기타의 것들을 오히려 적극적으로 끌어들이고 해서 기부채납 시켜주고 상세계획의 용적에서 그 대신 보너스를 줌으로 해서 정리가 될 수 있도록 유도해 나가는 것이 바람직하지 않나 생각하고 있습니다. 다음 지구계 쪽에 달라붙어 있는 준주거 쪽은 오히려 근린생활을 하기 위한 서비스 지원으로 충족되는 것이 합당하지 않느냐, 다음 문제가 되는 것이 이쪽 환승하고 관련된 스카이 라인 때문에 통일로변은 최저층수를 5층 정도로 정리해 주고 주거지역하고 맞닥뜨려 있는 외곽부분의 최고층수를 4층정도 올려주면 땅은 6, 7층 정도 생각합니다. 이 주변이 올라가 버리면 이 뒤쪽에 있는 일조나 향이 가려지기 때문에 준주거지역이라고 하면 4층정도, 그러나 다세대를 몇동을 짓는다 하더라도 그 정도 층수는 최대한의 층수로 할 수 있으니까 4층정도의 개념으로 최고목표로 통계를 해주는 생각을 가지고 있고, 이러한 정점부분들은 오히려 건축물이 높이 올라갈 수 있으면 높이 올라가서 좋은데 적정의 높이범위는 12층에서 최대 15층까지입니다. 도로를 32m로 맞추다 보니까 20층 이상으로 하면 사실 상당히 답답해지기 때문에 높이를 별도로 제한하지 않습니다. 최근 건물에는. 그렇지만 적정에 보면 그정도면 충분하지 않겠느냐 생각을 가지고 있습니다. 수색지역은 아까 말씀드린대로 A곽 주요 근린생활, 주거를 정비하고 올라가는 쪽의 일부 여유가 있는 땅이 있습니다. 쌈지공원, 면적으로 크지 않지만 쉼터, 나무좀 심어주고 만들어 주는 것이 낫지 않겠느냐 생각이고, 다음 수색로하고 갈현로 교차되는 부분은 역 광장하고 경의선 수색역후보지가 바로 인접해서 떨어져 있는 입장입니다. 광장은 300평 정도되기 때문에 하단부에 지하주차장 건설하고 오히려 공원 겸 광장같이 쓸 수 있습니다. 다음 김장주위원님이 지난번에도 좋은 제안을 해주셨습니다마는 이쪽 수색로 35m 하단부에 지하상가를 구상할 생각입니다. 길이는 2㎞ 정도되고 상가내부는 6m 내지 8m 정도 보행 쇼핑할 수 있는 쇼핑몰, 양쪽에 상가지역해서 8m 정도하면 이쪽 구역까지 약 990m 정도 나오기 때문에 이쪽 지역의 개발이 된다면 지하상가하고 연계성 없는데도 부가가치가 조금 있으리라고 봅니다. 대신 주요정점에는 지하광장 겸 휴식할 수 있는 그러한 포인트를 두어서 지루하면 신문도 보고 누구도 만날 수 있는 그런 내부지하 광장을 사실 쇼핑몰 중간에다가 4개소 정도 설치할까 생각하고 있습니다. 다음 파란색깔이 전부 특별설계단지인데 이 파란색 경우에 삼천리부지 대지면적이 약 7,500㎡정도 됩니다. 삼천리 땅이 4,600㎡, 국·공유지가 2,900㎡, 다음 국·공유지 불하 청구가 협의된다면 내부에서 특별설계단지 전용이라든지 이런 것이 충분하리라고 봅니다. 다음 명암운수 대지부지가 1,500㎡되고 바로 면해서 강원산업 대지면적이 약 40,000㎡이고 부지가 33,200㎡입니다. 그래서 용도가 상업, 업무기능 등을 오히려 맞추면 경의선 성산역하고 같이 충분히 연계가 될 수 있다 이렇게 생각됩니다. 지금 지하철 6호선 내년 4월달 완성되고 경의선 성산역 떨어지고 신공항, 여기의 문제가 보행데크가 되든 지하가 되든 다시 연결된다면 이쪽 지역에 대한 파급효과는 상당히 높아질 수 있는 그런 입지가 되겠습니다. 수색로변에 아까 말씀드린대로 지하상가가 만들어 진다면 전부 이쪽 특별설계단지화하고 통로선 내지는 지하통로로 연결될 수 있도록 구상하고 있습니다. 다음 B측에 쌈지공원 하나 있고 140대 정도 추정할 수 있는 주차장이 도시계획시설에 설정이 되어 있습니다. 그래서 그대로 존치를 해주는 것이 낫지 않겠느냐, 다음 이쪽 지역의 성북구는 아까 말씀드린대로 부도심에 걸맞는 광역시설들이 오히려 내부에서 구상되어서 유도하고 있습니다. 그래서 토지이용에 대한 기본적인 방향은 내용이 중복되겠습니다마는 지구중심으로써의 기능을 완결할 수 있도록 정리를 해야 되겠고 성격적으로 재개발이나 난지도 같은 지역을 다 뒤집어 버리는 것이 좋은 방법이 아니라고, 오히려 지구정비 차원에서 연합해서 하나, 둘 변해서 인접지역에 파생력을 갖다 주는 그런 개념으로 쫓아가는 것도 바람직하지 않느냐, 생각하고 있습니다. 수색은 광역시설 후의 내용을 어떻게 연결시키고 묶어 줄 수 있는 기본적인 필요시설의 장치를 어떻게 끌고 나갈 것이냐, 아까 말씀드린대로 35m 하단부의 지하상가가 됐든지 보행데크가 됐든지 이런 것으로 연결시켜 줘야 합니다. 다음 상암하구에 남북축의 교통을 어떻게 끌고 갈 것이냐 하는 문제가 관건이라고 볼 수 있습니다. 총체적으로 불광역은 전체 면적 중에서 일반상업하고 업무가 약 40%, 주상복합하고 주거, 근린생활이 23%, 도로가 34.5%로 높습니다. 결국 통일로, 진흥로하고 불광로가 교차해서 나누어져 있기 때문에 도로율이 상당히 높은 것으로 나타나고 있습니다. 수색은 전체적으로 206,00㎡, 62,000평정도 면적이 되겠습니다. 상업, 업무가 39%정도, 일반상업, 주상복합해서 17%정도, 주거하고 공장은 기존에 있는 갈현동길 좌우측에 그 길을 받아줘야 되고 공원하고 광장이 그대신 여유가 있습니다. 특별설계단지내에서 오히려 이쪽에서 뭔가 공개공지나 공원으로 들어내놓고 거기에서 향후 도시공간체계의 기능수용을 위한 업무를 하면 됩니다, 공원광장 용지가 사실 불광지역하고는 너무나 큰 차이가 납니다. 거의 운신하기 곤란한 입장이고 수색은 그나마 여유가 있기 때문에 보너스해서 주고받는 그런 시스템으로 끌고 나가는데 큰 문제가 없지않나 생각됩니다. 그래서 이것이 지금 일반업무하고 상업, 이 보라색이 상업하고 판매시설들이 되겠습니다. 노락색은 주거와 상업의 복합시설이 되겠습니다. 수색지역은 노란색이 주거와 상업의 일부 복합기능이 되겠고, 빨간색은 일반상업지역과 관련된 서비스기능입니다. 파란 것은 상업, 업무기능이 되겠습니다. 파란색은 지금 공원과 광장부분입니다. 그래서 오히려 파란색이 여유가 있고, 다음에 이런 도로들은 전부 특별설계단지에서 오히려 기부채납시키고 기부채납시킨 것 만큼 서울시에서 제안하고 있는 주거지역에서 상업지역으로 바꾸되 기부채납을 해주면 용적률에 보너스 한 450%까지 해줍니다. 그래서 주거지역에서 일반상업지역으로 했다 하더라도 보너스 450% 주기 때문에 향후 이런 지역들은 기부채납시켜 놓으면 용적률이 850%까지 올라갈 수 있는 지역이 되겠습니다. 그리고 이것을 도시계획에 용도지역으로 다시 환산해 보면 불광같은 곳은 약 68% 정도가 일반상업이고, 준주거는 30%정도 됩니다. 용도지역 지정현황은 이번 상세계획에서는 달리 손을 안대고 그대로 결정한 것입니다. 다음에 미관지구가 사실 통일로변에 20m 남북측으로 형성되어 있고, 2종미관지구, 4종미관지구가 불광로변에 12m 설정되어 있었습니다마는 아까 홍대 강교수님께서 지적해 주셨습니다마는 이 4종이라는 것이 저희하고는 도저히 개념이 맞지않습니다. 그래서 이것을 오히려 2종으로 탈락시켜줘야 할 필요가 있다고 생각했습니다. 수색은 전체적으로 준주거지역하고 주거지역으로 결정되어 있었는데 향후 여건변화가 상당히 큰 지역이기 때문에 오히려 이쪽지역의 용도지역에 대한 문제는 과감하게 해줘야 된다고 생각합니다. 그래서 일반상업이 지금 71.7%, 준주거가 한 20%, 당초 일반상업지역은 전혀 없습니다. 그러나 일반상업지역을 지금 수색로 35%, 오히려 이 바로 위에 북측하고 남측하단 특별설계단지 쪽으로 키워주는 것이 바람직하지 않느냐 생각합니다. 다음에 나머지 수색로 12m미만, 이것은 저희가 그대로 수용하면 됩니다. 그래서 아까 말씀드린 대로 빨간색이 상업지역, 노란색이 준주거지역, 2종미관이 통일로변, 불광로변으로 20m, 12m, 그렇습니다. 수색은 노란색이 준주거가 되겠습니다. 나머지 기타 수색로변 하단 전체가 상업이 되겠고, 다음에 도로변을 따라서 12m…. 교통은 지금 문제가 되는 것이 일부 미개발지역, 그 다음에 기존 시가지의 도로폭이 6m, 8m로 상당히 좁습니다. 그래서 이런 것들에 대한 문제는 오히려 건축선을 후퇴해서 도로를 탄련적으로 확보하는 방법도 검토하고 있고, 도시계획시설 결정에 의한 확보, 일부 도시계획결정 플러스 건축선 지정되어 있는 것을 병행해서 하고…. 다음에 사업계획에 의해 특별설계단지를 지정하거나 해서 8m가 되든 12m가 되든 오히려 거기에서 도려낼 수 있는 세가지 방법을 혼용할 계획입니다. 수색구역에서는 지하도로, 아까 말씀드린 대로 990m, 이것은 거의 보행통로하고 상가가 되겠습니다마는 이것을 별도로 같이 결정하는 것으로 생각중에 있습니다. 빨간색이 간선도로로 35m, 25m, 내부는 한 8m로 정리하고 있고, 다음에 황색부분은 6m정도로 계획하고 있습니다. 그러다 보니까 도로폭이 조금 좁고 그런 데는, 이쪽 이쪽은 오히려 일방통행을 시켜서 도로폭은 좁다하더라도 내부순환을 시켜줄 수 있는 개념으로 상세계획의 교통부분에서 정리할 계획입니다. 수색도 마찬가지로 35m 수색로, 15m 간선도로, 나머지 특별설계단지의 서비스 후면의 도로는 12m~15m로 구성하되 전부 기부채납시킬 예정이고, 점점으로 되어 있는 이 구간은 말씀드린 대로 지하보도 겸, 오히려 지하쇼핑과 맞물려지는 지역이 되겠습니다. 그 다음에 기존의 도로는 그대로 다 받아서 최대한, 그러나 기타의 것들은 인위적으로 깨지지않게, 각 필지를 도로에 건축법상 유연하게 할 수 있는 면도 있다는 생각이 들었습니다. 사실 공원이 제일 문제가 되고 있습니다. 땅이 많지않기 때문에 이걸 어떻게 덜어내야 되는데 서울시에서 얘기하는 것은 이번 지침에서 지구중심에서 2%~3%쯤은 공원부지를 확보하라고 제안하고 있습니다. 상당히 어려움이 많기 때문에 오히려 큰 덩어리 쪽에서, 특별설계단지나 연합개발 쪽에서 덜어낼 수 있는 것 아니냐 생각하고 있습니다. 불광같은 경우는 지금 어떻게 보면 전체적으로 큰 공원확보가 마땅치 않습니다마는 공공공지도, 즉 불광로, 통일로 그쪽에서 3m 셋백시키는 것도 하나의 빈땅이니까 공공공지의 개념으로 이것이 공원하고 같이 연계될 수 있게 끌고 나가자, 거기에는 예를 들어서 건축물이 설치되지 못하니까 식수나 좀 할 수 있도록 유휴지가 있으니까 공원으로 곁들여서 정리해 보자, 그러면 총체적으로 3.2%는 나옵니다. 그래서 서울시에서 제안하는 %범위내에서 확보할 수 있는 입장입니다. 수색은 광장이나 공원, 기타의 것을 특별설계단지에서 많이 덜어낼 수 있기 때문에 그런 문제에서 탈피할 수 있습니다. 다음에 내부, 나중에 자체내에 또 공개공지를 둘 수 있습니다. 거기에서 나오는 일부도 플러스가 된다고 하면 %도 상당히 늘어납니다. 아까 말씀드린 대로 연두색 부분은 공공공지(쌈지공원)등 일부를 두고 있습니다. 이런 것들은 이쪽 시장재개발쪽에서 나오는 부지일부를 파란색 쌈지공원으로 거꾸로 추가로 하게 됩니다. 수색은 수색역사, 광장, 다음에 성산역 전면부, 교통섬, 기존의 주차장앞에 공원 이런 것들, 다음에 3m 후퇴시켜놓은 부분들이 전부 공공공지로서 공원녹지 면적에 플러스 될 수 있도록 하고 있습니다. 합필개발은 연신내에서 말씀드렸기 때문에 주요쟁점이 되어 있는 예제만 말씀드리겠습니다. 이렇게 지금 작은 필지, 즉 상업지역은 대지면적이 최소한 200㎡인데 나는 10㎡밖에 안되고 나도 100㎡밖에 안되고 도저히 방법이 없으니까 묶을수밖에 없다, 그래서 같이 짓자, 이런 경우가 있습니다. 이것은 지금 크고 이것은 상대적으로 너무 작습니다. 그래서 간선변같은 데 면해있다 보면 이쪽부지의 건축물이 향후 정리된다고 하면 비례가 안맞아서 운신이 힘듭니다. 그래서 같이 합필해서 공유했으면 합니다. 그리고 이 필지가 부정형해서 건축물이 제 기능을 발휘하기 어려운 부분이 있습니다. 이런 것들도 같이 형상이 부정형한 부분들은 오히려 그렇게 하고, 그리고 이것은 오히려 들어가는 진입구가 좁고 내부가 넓은 필지입니다. 이것도 결국은 전면이 도로에 면하지 못하다 보니까 이 건물이 제 기능을 다하기가 어렵거든요. 이런 경우도 같이 좀 플러스 해서 공동개발해 주십시오하고 예제를 했었습니다. 저희의 개념은 이런 예제를 가지고 권장을 하고 규제를 하고 상세계획을 했습니다. 합동개발, 합필개발의 경우는 이것이 뭉쳐진다고 하더라도 1,500㎡ 450평 이상이 지금 곤란합니다. 갑자기 작은 것들이 주변에서 많다가 450평 이상 부지를 융합을 해가지고 쭉 올라서 서게 되면 인접지역 건축물하고 밸런스가 안맞아가지고 상당히 어려움이 많이 겪을 수 있고 상수도, 하수도 인프라속에서 따라가기가 최대한 450㎡ 정도까지를 규모를 상세계획에서는 기존 시가지 서지 못하고 있습니다. 다음 부정형 필지하고 공동개발 정형화 가능한게 있습니다. 공동개발 권장쪽에서는 일부 현재 일반 주거지역이 됐다가 이번에 상업지역으로 변경한 땅들이 있습니다. 앞에서도 말씀을 했습니다마는 일반주거 지역에서 일반 상업지역으로 바뀌어진 이 땅들도 결국은 일반 상업이 200㎡에 70% 특례완화 지역으로 본다면 140에서 199㎡짜리로 봅니다. 공동개발이 되어야 합니다. 4종 미관지구에서 2종미관 지구 2종 미관지구는 210에서 299㎡이거든요. 이것도 70% 특례 210받아서 290까지 이런 것들도 같이 곁들여서 여러가지 되는 것입니다. 대로변 면한 택지 이기 때문에 이 규모까지 혼자 버티기가 사실 어렵습니다. 다음에 간선변은 약 300평에서 1,800 그러나 지침에서 하고 얘기는 안 났습니다. 300평에서 400평 규모라고 그러면 업무 판매 복합용으로 이런 것이 안착될 수 있는 지역인데 불광지역이 너무나 높은 건물이 수요가 없는데 크게 들어오지 않겠습니다마는 그렇다고 하더라도 수요에 탄력적으로 운영할 수 있는 그런 개념이 강구되어야 되지 않겠나 특히 이면도로부 6m 됐든 8m가 됐든 이런 쪽에서 오히려 60평을 90평 정도 그 정도 규모가 오히려 좋습니다. 그래서 지금 이 연두색 정도의 필지들이 그렇게 과소가 되는 필지들입니다. 이러한 것들은 바로 인접되어 있는 필지들하고 연합해서 정리가 됐으면 좋겠습니다마는 다음에 여기서 제일쇼핑센타가 있는데 여기는 이것이 사업이 구체화되고 나면 사실 이쪽도 변화를 가져야 할 안녕내지는 스트레스를 제일 많이 받는 지역이 될 수가 있거든요. 이쪽 지역들은 그런 개념으로 연합을 하되 5개 6개 필지의 군락으로 세분화를 시키고 오히려 이런 것을 가지고 맞대응도 하고 바로 환승센타 코앞에 나 있는 이런 필지인데 이게 뭔가 정리가 될 수 있도록 유도를 해주어야지 같이 될 수 있는 그런 개념으로 정리가 되어야 되겠고 일부 일반지역에서 상업으로 용도가 변경되면서 일부 필지가 작아가지고 혼자 독립행사를 못하는 필지들이 있습니다. 이것들은 어쩔 수 없이 인접되어 있는 필지들하고 연합을 해가지고 덩어리로 뭉쳐서 같이 운신을 해야할 그런 입장이 아닌가 생각합니다. 다음에 전연 표시가 없는 부분들은 인접 필지하고 전혀 상관없이 독립행사를 할 수 있는 규모가 되는 필지들이 있습니다. 수색도 마찬가지입니다. 자력 합필개발 지구라고 말씀드린 이쪽 지역이 상당히 혼잡스럽고 필지가 아주 영세한 지역이기 때문에 뭔가 이쪽도 하나 둘 큰 세 개 블록으로 나뉘어져 놓았습니다마는 내부에서도 몇 개의 덩어리로 다시 세분화 된다 하더라도 같이 합의체 의견을 모아가지고 하다못해 재건축을 하던지 별도의 땅을 한사람이 짓는 것으로 해가지고 흔히 인접되어 있는 다른 건설회사 쪽에서 플러스를 해가지고 동시원소의 개념으로 이것이 정리가 되는 것이 바람직하지 않나 생각합니다. 다음에 작은 것들은 대지면적 최소한도 상업지역내에서 빠져 나가지 못하는 부지들인데 인접해서 같이 개발할 수 있도록 그런 측면으로 정리가 됐으면 합니다. 건축물에 대한 용도는 간선하고 이면 다음에 상업지역의 경우 준주거지역도 크게 네 덩어리도 분류를 해놓고 있습니다. 간선도로변은 업무하고 전문점 대형 판매 개인관람시설 일부 병의원 이런 것들이 들어와서 어떻게 보면 거점적인 기능역할을 해 주는 이면은 전문판매, 휴게음식, 주상복합 이런 작은 것들로 중규모 이하의 것들로 메꾸어 지리라고 봅니다. 준주거 지역내에서 간선은 일상생활 판매 전문점 들어라리라고 이면은 간선 주거하고 근린생활의 지원 이런 것들도 정리가 되리라고 봅니다. 다음에 특화거리는 아까 말씀드린대로 통일로 동측블럭 이면가구하고 먹거리 골목으로 약 40여 업종들이 자리를 잡고 있고 바로 환승되면 그 수요는 상대적으로 많이 높아지리라고 봅니다. 제일쇼핑 건물은 사실 문화촌 개념으로 한건물의 한 부분들이 정리되면 좋겠고 일부 전시 관람 영화관 나머지 부대적인 시설들이 사실 일부 체육시설들까지 볼링이라던가 쇼핑하고 관련된 나머지 것들이 이런 부대적인 상당한 효과를 거양하리라고 봅니다. 수색은 새서울타운 계획상의 배분기능을 수용문제가 특화문제로써 지금 사회문제로서 수색역하고 성산역 쪽에서의 두개 상업거점들이 같이 맞받아주고 남북교통의 문제를 기하급수적으로 어떻게 정리될 수 있을 것인지 그것하고 아까 말씀드린대로 이쪽 지역은 전시나 관람 문화관람 그러한 내용은 일부 쇼핑하고 업무가 달라지지만 이런 수직에 건축물안에서 같이 곁들여지면 상당히 큰 효과가 발생할 수 있고 먹거리골목 타운이 이렇게 조성되면 좋겠다라는 가이드라인을 제시하고 있습니다. 다음에 주상복합건물 다음에 일반상업지역 수색은 업무하고 판매 일반상업들이 내부쪽으로 지금 들어와 있고 다음에 근린생활 시설 다음에 주거하고 상업으로 있고 주상복합 시설도 있는 지역… 여기서 이제 문제가 되는 것이 사실 밀도에 대한 얘기가 거의 관건 사항입니다. 당초 서울시에서는 용도지역이 예를 들어서 준주거에서 상업지역으로 바뀐다면 준주거 용적율 600 + 상업지역 1000 × 1/2로 나눈 것이 기준용적율로 당초에는 지양을 해놓았습니다. 그러다 보니까 준주거에서 상업으로 가면 평균용적율 800 일반주거지역에서 일반상업지역으로 바뀐다면 400 + 1000 × 1/2 ÷ 700% 준주거에서 준주거는 변함없고 일반주거에서 준주거로 간다고 그러면 400 + 600 ÷ 1/2 그래서 기본적인 틀을 묶어놓았습니다. 이러다 보니까 사실 기반시설이나 나머지 여건이나 기타 이쪽에서 끌고 나가기가 버거워져서 그런 입장에 있습니다. 저희는 기준 용적률이란 것이 이렇게 만들어진 당초 지침에서 뭔가 살을 좀 빼고 거기에서 운신할 수 있는 요지를 만들어 내야 되겠다 준주거에서 일반상업이 800%에서 획지별 평균인센티브 차지할 수 있는 것들을 가상적으로 공제를 시켰습니다. 그래서 상업지역의 경우는 100%정도 공제를 시켰고 준주거지역에서는 50%정도 공제를 시켰고 800에서 100 마이너스 다음에 일반주거지역에서 일반상업은 700에서 마이너스 100해서 600정도, 주거지역에서 준주거지역은 600에서 마이너스 50해서 550 일반주거에서 준주거지역은 450정도 틀을 낮추었습니다. 다음에 이것이 서울시 지침에 의하면 12m 이하의 도로변에서는 일반 상업이든 준주거든 필요한 어떠한 비율을 퍼센트를 가지고 정리를 하고 있습니다. 그러니까 6m에 면한 상업지역은 0.6이란 계수를 적용하면 360%정도 용적률, 이것은 땅의 대소에 큰 문제 없이 전면도로 폭이 6m밖에 안되니까 전면도로의 사선제한이나 기타 행위가 사실 원활하지 않다고 볼 수 있습니다. 그정도까지 8m는 지금 0.6×100하니까 480, 10m일 경우에는 0.6%×100하니까 600%정도 그렇게 하고 있습니다. 준주거는 사실 0.5배수를 써서 4m일 때 200,6m일 때 300, 8m일 때 400, 10m일 때 450, 이렇게 정리를 받아주고 있습니다. 저희 경우는 간선도로변에는 일반주거지역에서 일반 상업지역으로 바뀌어진 내용이 되겠습니다마는 당초 700에서 - 100을 공제를 시켜 놓았던 것을 600으로 결정하고 여기서 규제사항, 권장사항 등으로 찾아 먹을 수 있는 말 그대로 보너스들이 있습니다. 그것이 평균적으로 100%되니까 700%, 지구내부에서는 6m도로변에서는 460%, 8m에서는 580%, 10m도로는 700% 정도 용적률을 가져올 수 있게 이것은 100%당 보너스 규정이기 때문에 규제나 권장을 준주거지역에서 충족을 시켰을 때에 가져갈 수 있는 선택적인 범위되겠습니다. 간선도로변은 기존용역에다 규제 × 권장사항 = 허용용적률 50%를 포함해 500%정도 할 수 있고 지구내에 4m, 6m, 8m, 10m는 250,350, 450, 500으로 설정을 해놓고 있습니다. 참고로 저희 불광지역은 변경면적이 200%되고 있습니다. 그것이 4층 정도에서 5층 정도 변경을 해서 4층 정도일 때 용적이 200정도 나타나기 때문에 사실 이 용적을 다 찾아먹을 수 있는 입지적인 여건 개별주차장법에서 지금 제한하고 있는 것이 여러가지 사항들이 있습니다. 그래서 그런 것들을 다 충족을 한다고 하면 찾아가는데 그렇게 큰 문제가 없지 않은가 생각을 해봅니다. 문제는 여기에서 일단 공공용지 기부채납입니다. 서울시에서 얘기를 하고 있는 게 기부채납 땅에 대해서 상당히 인센티브를 많이 주어라 하는 내용입니다. 인센티브에 대한 내용은 결국은 내 땅을 6m 도로, 8m도로, 10m도로를 내놓았을 때에 기존에 갖고 있는 용적률에 상당히 많은 부분의 용적을 보너스로 얹어 주겠다는 것입니다. 그래서 이것을 풀어 보면 대지면적을 내가 300㎡ 갖고 있는데 기부채납을 60㎡을 했습니다. 20% 기부채납을 했지요. 대지면적 300분의 기부채납면적 60×5를 100% 했을 때 이것이 준주거지역에서 일반상업 지역이었으니까 이것이 80%의 이것이 인센티브를 100으로 해서 900까지 용적률을 가지고 갈 수 있는 그런 게 되겠습니다. 일반 주거지역에서 일반상업지역에서 대지면적 300이 기부채납을 90으로 한다면 이것은 계산법에 의하면 보너스 인센티브가 150정도 되기 때문에 850정도 까지 됩니다. 그렇지만 850을 넘을 수는 없습니다. 서울시가 제한하고 있는 기부채납이 되있더라도 일반지역에서 일반상업지역에 최대한도의 용적은 850까지만 가져 가라 넘지 말라는 제한을 하고 있습니다. 준주거지역에서 같은 양식으로 풀어 보았을 때에 일반주거 지역에서 준주거로 300에서 기부채납을 잡을 수가 있습니다. 그래서 결론적으로 얘기하면 준주거에서 일반상업지역으로 가져 갔을 때는 기부채납했다고 그래도 최대한도의 900%까지 하고 일반 주거지역에서 일반상업으로 가져 간다면 최대한도의 850% 결론적으로 무슨 얘기냐 하면 저희 불광 대조시장 같은 데는 당초 용적이 1,000% 되어 있습니다. 그래서 이것이 이러한 서울시 기준으로 정리해서 끌고 나간다면 850정도 찾아 먹을 수 있는 그래서 당초 개발사업자가 찾아 먹을 수 있는 용량하고는 조금 차이가 납니다. 그런 것들이 특징적인 사안입니다. 그리고 이런 개념들을 가지고 우리가 기준용적을 가지고 간다면 600정도, 그 다음에 480대 240등 차가 납니다. 이 등차는 각기 건축물이 갖고 있는 기본적인 요인, 전면도로하고 아까 말씀드린대로 전면도로 × 상업지역에 0.6×하고 준주거에 0.5× 해야되니까 이것이 가지고 있는 한계적인 범위니까 자동적으로 계산이 됩니다. 그랬을 때에 이것을 인센티브를 다 찾아 먹으려고 아까 말씀드린대로 간선변은 700% 여기에 기부채납을 하거나 기타 무상부여를 시킨다면 상당히 보너스의 개념은 높아지겠지요. 아까 말씀드린대로 재개발의 경우에 700만원이지만 이러한 부분들을 기부채납 시킨다면 850, 150 보너스를 하고 나머지 준주거 지역은 외곽 구역이 450, 400정도, 상업 지역내부는 580, 600, 700대로 결정이 되기 때문에 이것 이상 보너스 찾아먹기가 쉽지 않습니다. 건축이 너무 높아도 수효발생이 오히려 시장경제에 의해서 정해지지만 내부적인 경우에 4층, 3층, 5층정도 내부에서 하는 것이 아닌가 저희 나름대로 예측을 해보고 있습니다마는 그래도 이러한 정도가 580, 600, 700대 보너스는 나머지 문제가 오히려 수효에 의해서 결정될 문제입니다. 수색은 지금 가능 면적이 가령 노란색깔은 300에서 350 조금 더 진한 것은 400에서 450 다음에 빨간색은 600에서 700입니다. 이것은 왜 700이냐 하면 당초 이 지역은 도시계획선이고 준주거 지역이기 때문에 이것은 보너스가 조금 더 올라 갔습니다. 이것을 보너스를 다 찾아먹고 허용이라는 범위까지 끌고 나간다면 사실 저희가 이쪽 특별설계단지에 700으로 산정됐지만 기부채납이 됐기 때문에 기부채납을 그대로 준수한다는 개념으로 본다면 이것은 850까지 올라 갈 수 있는 지역이 되겠습니다. 그 다음에 초록색 부위가 500에서 590, 600미만 나머지가 400에서 500정도, 가운데 부분은 수혜들을 못 받기 때문에 300~390정도 최대한도를 찾아 먹습니다. 높이는 사실 아까 말씀드린대로 간선도로변은 최저 층수가 5층 장소로 규제하고 외곽 이면도는 우선 주거 지역하고 어떤 입지나 기타들의 현행 개별건축에서 수혜를 주기 위해서 4층 정도까지 규제를 해주고 있습니다. 이 부위들이 지금 최저층수 우리가 층수가 4층으로 멈추지 말았으면 좋겠다는 것입니다. 마찬가지로 지금 5층, 최저 4층 지역으로 지금 하고 있습니다. 차량에 대한 문제는 지금 출입구에 금지 허용 이것하고 필지가 너무 작은 필지들의 주차통로를 계속 들락 날락 하다가 보니까 공동주차 통로를 이용해서 활용을 하십시오. 그러면 보너스가 생깁니다. 그런 개념은 보행자 도로를 확보해주고 도로를 6m, 4m 이런 것은 양쪽으로 탄력적으로 오히려 도로 토지를 별도로 해서 확장이 될 수 있도록 그렇게 해주면 바람직하지 않겠느냐 하는 생각입니다. 그래서 통일로변 이런 부분에서는 사실 자동차를 전면, 여기서 들락날락 거리지 못하게 할 계획입니다. 여기에서 자꾸 들락 날락 하게 되면 좀 스트레스가 생기기 때문에 이 면에서 하십시오 하고 지양을 하고 있고 화살표로 내려가는 부분들이 일반 통행구간들입니다. 그래서 3, 5, 7 홀수 이런데는 일방통행으로 하고 양방을 시키자니 너무 혼잡스럽고 그렇다고 이 쪽 건축물을 다 때려 부수고 10m, 12m 이렇게 못하기 때문에 이것은 오히려 운영체계상에서 여기에서 대지로 인접되어 있는 것과 마찬가지로 오히려 피통으로 빠져 나가는 개념입니다. 그런 말씀을 드리고 인접해서 3m씩 전부다 건축물에 되어 있고 기타 ＋가 되고 특별설계단지 점유물은 7m에서 오히려 크게 비워 놓는 실정입니다. 수색로도 마찬가지가 됩니다. 수색로 35m에서 각 진입 필지들은 통제를 시키고 있고 이면에서 접근이 되게 하고, 이런 것들은 일반 구간이 되겠습니다. 내려오면서 일반, 좌측으로 일반, 그래서 이것을 양방향으로 지키기가 어려운 것이 도로폭이 많지 않고 넓지 않기 때문에 그런 제안을 해야 되겠다 생각하고 있습니다. 이러한 것도 이 주차통로를 이용해서 세집이 같이 쓰십시오, 하고 제안을 하고 있는 중입니다. 나중에 건축을 한다고 해도 도로배치가 면해야 건축을 할 수 밖에 없으니까 필요충족의 최소한의 조건들을 맞춰주되 이 블록에서 자기들끼리 합의가 되어서 주상을 짓겠다고 하면 그때는 자동적으로 다 끝내고 전환해야 됩니다. 건축물 층수는 아까 말씀드렸습니다마는 통일로변이 3,4층 정도 연이어 되어 있습니다마는 15층 이상 올라가면 상당히 답답합니다. 건축설계높이 35m가 되면 답답함을 느낄 수 있는 마지막 한계거든요. 도로 35m 나누기 3.5정도 하면 10층 정도 건축물 높이가 그나마 압박감을 덜 느낄 수 있는 한계범위라고 생각을 하기 때문에 최저층수 5층을 제안했지만 최고층수는 정해놓지 않았습니다. 그것까지 정해 놓으면 민간소유주가 스트레스를 받을 수 있고, 저희가 구상하는 층수는 12층 정도면 인접 통일로변에서는 경관상으로 큰 문제가 없겠다고 그런 생각을 가지고 있습니다. 불광지역은 아까 말씀드린대로 인접되어서 대조하고 불광시장 재개발지역은 제일쇼핑 쪽으로 6,200㎡ 정도됩니다. 43개필지 170명 소유로 되어 있습니다. 이것이 뭔가 같이 곁들여서 탈바꿈 되었으면 좋으리라고 생각되는데 투기의 개념으로 갖다 놓고 있습니다. 대안 하나는 규모를 조금 크게 해서 반듯하게 정리한다고 한다면 재개발이 인접되어 있는 나머지 상황과 곁들여서 뭔가 큰 변화가 있어야 되지 않겠는지 생각하고, 대안에는 기존에 있는 것을 중용해서 토지모양이나 기타의 것들이 부정형이 되더라도 그렇게 끌고 나가보자, 그런 개념으로 생각을 하고 있습니다. 그 내용은 아까도 말씀드렸고, 불광로측 노점시장지역도 마찬가지입니다. 면적이 9,000평 정도까지 해당됩니다. 상당히 큰데 260필지에 394명이 소유하고 있습니다. 이런 것들도 향후에 자기 나름대로 결성이 되어서 뭔가 신작개발이 됐든 토지소유주 중심으로 조합개발이 되었든 지금 변화가 일어날 수 있는 여지가 있는 지역이라고 생각되기 때문에 개발에 대한 내용은 뭔가 큰 덩어리로 수렴해서 정리해 보는, 아니면 기존의 영세필지가 너무 많으니까 2, 3개씩 묶어서 정리가 되는 그렇게 두가지 개념의 측면으로 해나가고 있습니다. 그래서 이것이 바로 제일쇼핑 구역이 되겠습니다마는 파랗게 칠해져 있는 것들이 대지하고 관련된 규모가 작아서 운신을 못하는 필지 다섯 토막 정도로 분할해서 이안에 들어가 있는 필지 소유자들이 합의해서 큰 덩어리를 가지고 건축물을 건축해 보십시오, 하고 제안해 드리는 내용이 되겠습니다. 이쪽 지역은 워낙 교통량이 많고 통제를 해줘야 하는 그런 문제가 나오다 보니까 이것을 이런 개념으로 정리가 되면 전부 이면도로에서 서브가 되고 오히려 이런 부분은 보행통로를 두고 이쪽 불광대조에서 자기네들이 기부채납할 수 있는 쌈지공원하고 연결되어서 지하철역하고 내부쇼핑 하는데 연결될 수 있는 그러한 틀을 만들어 보는 하나의 계획인데, 여기 새까맣게 칠해져 있는 부분들은 토지를 교환하는 것입니다. 오히려 내가 갖고 있는 땅을 이 사람한테 넘겨주고 이사람이 갖고 있는 땅을 나한테 넘겨주면 이렇게 필지를 구입했을 때 비죽한 모양이 이쪽이나 이쪽으로 쏠리지 않고 정리가 되어서 잡힐 수 있는 특징을 가지고 있습니다. 여기는 오히려 기존에 있는 필지를 그대로 준용해 봤습니다. 그대로 내려왔고, 꺾어졌고, 기존에 있는 지적선을 그대로 따라 나갔고 그러다보니까 필지의 폭이나 규모나 이런 것들이 일부 정리해서 해약을 시켰다 하더라도 부정형이 되는 그런 입장입니다. 향후 건축물이 들어온다고 해도 이쪽 건축물에 대한 내용이나 기타의 것들이 정비례 개념을 맞추지 못하다 보니까 건축물 자체가 부정형으로 될 수 있다, 그런 어려움이 있습니다. 불광 노점시장, 이땅도 사실 불광재개발 지상건축하고 해서 상당히 했습니다마는 현재는 있는 필지를 중심으로 해서 불가피하게 최소면적으로 결정된 것들만 2,3개씩 인접필지를 묶어서 정리해 놓고 있는 대안이 되겠습니다. 내부에도 보·차 혼용될 수 있는 도로를 만들어 주고 일부 도로폭이 좁은 약 4m 정도 도로들은 교차가 안되니까 천상 일방으로 할 수 밖에 없는 그런 입장이어서 준수를 하는 상황이 되겠습니다. 이것을 오히려 블록이라는 개념으로 다시 몇 필지로 나눴을때는 이런 식으로 복잡한 내용은 오히려 여기에서 있었던 고차원의 개념으로 다룰 필요는 없겠죠. 이러한 개념으로 정리될 수 있겠습니다. 이러한 것들도 대안을 두개 제안해서 지역주민들이 다음에 이런 개념이 맞는 것인지 이런 개념으로 설명할 수 있습니다, 라고 사업은 오히려 상세계획에서는 이런 개념으로 시켜주는 것이 바람직하다고 봅니다. 이러한 두개의 개념도 사실 사업구상하는 방향중에 있습니다. 수색은 지금 갈현동길 서측블록, 동측블록, 수색역 광장 서측블록이 되겠습니다. 동측블록은 지금 7,80% 정도 건축물이 밀집되고 있습니다. 여기에서도 일부 기존에 있는 필지나 기타의 것들을 그대로 활용하는 것이 좋을 것이라고 생각하는 방법, 아니면 조금 블록화 개념으로 끌고 나갈 수 있는 방법, 그러한 개념으로 갈현동길 마찬가지, 수색역 광장 마찬가지, 2개의 개념으로 오히려 끌고 가고 있습니다. 여기에서도 작은 것들이 상당히 많이 있는데 하나, 둘 연결시켜 줄 수 있는 도로를 만들어 주고 이것을 오히려 보·차 혼용도로로 만들고, 이것은 불가피하게 맞닥는 골목이 되겠습니다. 이 대지가 도로에 속하지 못하다 보니까 이러한 막다른 골목을 별도로 만들면서 각 필지를 전부 접근시키게 해주는 방법, 여기도 다 마찬가지가 되겠습니다. 아니면 이것을 오히려 여덟개 이런 덩어리로 놔두고 여기 필지가 있는 것을 여덟 개면 여덟 개로 합의해서 주상으로 밑에 상가 좀 짓고 위에 다세대가 되었든, 연립이 되었든 지어서 자기네 권한지분대로 가져가는 그런 개념으로 끌고 나가는 방법, 이것은 아까 말씀드린대로 기존의 것을 최대한 이용해서 인접되어 있는 필지들이나 지구의 수복이라든지 최소의 지구수복이라는 개념으로 끌고 나가는 방법 등 두개 방법도 같이 생각하고 있습니다. 수색로도 마찬가지입니다. 과연 지역주민들이 어느 쪽을 선택할지 모르겠습니다마는 이런 개념으로 간다면 지구규모가 반듯해 질 수 있는 여지가 됩니다. 이것은 향후에도 지역주민 설명회를 통해서 의사를 묻고 최대한 강압적이지 않은 민주적인 방법이 될 수 있도록 하겠습니다. 마지막 사업화 방안은 그러다보니까 작은 것들이 아니면 사업해서 주고받기가 쉽지 않습니다. 토지나 건물 소유권을 지분으로 존속시켜서 정리를 해 나가는 방법으로 있습니다. 내가 땅을 100평 갖고 있는데 사업을 하다 비용도 없고 해서 못했으니까 지분을 30%~40% 내가 갖고, 그 대신 땅값이 올랐으니까 거기에 따르는 많은 문제들이 상쇄될 수 있게 끌고나가고…. 개발신탁 도입문제는 예를 들어서 내가 돈이 마땅치않은데 땅은 내가 대고 신탁회사에서 자금대고 거기에서 일어나는 기타 문제는 서로 공유해서 정리해 나가는 방법도 도입해볼 필요가 있고…. 자력개발은 천상 인접해 있는 옆에 사람, 아니면 내 스스로 정리해서 끌고나가고, 그래서 이쪽 지역은 재개발이나 이런 것으로 해서 발전을 끌어낼 수도 있겠습니다마는 최소한 지금까지 쭉 흘러왔던 과정들이 있기 때문에 몇 개의 아이템을 가지고 구역별, 입지별 특성에 맞게 정리해서 사업을 하는 것이 바람직하지 않나 생각합니다. 시간이 많지않기 때문에 이것으로 마치겠습니다.