김장주 의원 발언

안녕하십니까! 도시관리국장 박병천입니다. 평소 존경하는 김장주 위원장님, 여러 위원님들이 바쁘신 중에도 항상 구정발전을 위해 많은 의견을 주시고 저희와 함께 노심초사 해주신 데 대하여 이 자리를 빌어 감사의 말씀을 드립니다. 오늘 보고드릴 우리구 상세계획결정안 구의회의견청취건은 연신내, 독바위, 불광, 수색 등 4개구역으로써 ‘96년 7월 5일 상세계획 구역으로 결정된 이후에 즉시 용역에 착수하였으나 서울시에서 상세계획수립 지침이 지연 시달되는 등으로 인해서 다소 늦은 감이 있습니다. 또한 2000년 7월 1일부터 시행될 개정도시계획법에 의하면 용적률이 강화될 예정에 있어 도시계획법 시행이전인 6월안에 본 안을 결정하여야 하는 시급한 실정에 있다고 하겠습니다. 아무쪼록 위원님들께서 본 상세계획안이 빠른시일내에 결정될 수 있도록 적극적인 협조를 하여 주시면 감사하겠습니다. 그러면 연신내.독바위구역상세계획은 구 도시기본계획의 용도지역 변경계획에 따라 주거지역을 상업지역, 준주거지역으로 변경키로 계획된 지역이며, 지하철역을 중심으로 반경 500m이내 지역으로써 토지이용상태가 극히 불합리하여 일반적인 도시계획 또는 건축법에 의한 도시설계로는 계획의 한계성 때문에 장래 도시정비 목표를 달성하기 어렵다고 판단되는 지역을 상세계획구역으로 지정하여 상세 계획안을 수립하게 되었으며, 그동안 주민설명회 및 공람공고를 통해 의견수렴한 상세계획안에 대해 구의회의 의견청취를 거쳐 서울시에 결정요청하여 상세계획안을 확정하고자 함에 있습니다. 현황은 연신내상세계획구역, 독바위상세계획구역이며 기타 상세계획수립 범위 및 원칙 또는 추진경위 및 향후 추진계획 등은 유인물로 갈음하고 이상으로 제안설명을 드리며 좀더 구체적인 사항은 강양석 교수님께서 차후에 설명드리도록 하겠습니다. 이상으로 제안설명을 마치겠습니다.

전문위원 홍석중입니다. 연신내.독바위구역상세계획안의견청취안에 대한 계획보고를 드리겠습니다. 본 의견청취안은 2000년 5월 12일 은평구청장으로부터 제출되어 동년 5월 12일 서울특별시은평구의회회의규칙 제19조제1항의 규정에 의거 재무건설위원회에 회부된 안입니다. 제안이유와 주요골자는 도시관리국장의 제안설명을 참조하여 주시기 바랍니다. 다음은 검토결과를 보고드리겠습니다. 본 안건은 연신내.독바위구역상세계획에 대한 도시계획법 제17조 및 동법시행령 제7조2 제2호의 규정에 의하여 지방의회의 의견을 청취하고자 제출된 것으로, 먼저 연신내지구의 주요 결정(변경)사항에 대해 말씀드리겠습니다. 연신내지구는 구역변경 없이 단순면적만이 변경된 것으로, 용도지역 결정사항에서 주거지역 25,990㎡가 감소하고 준주거지역과 일반상업지역이 각각 17,520㎡와 8,470㎡가 증가하였으며, 용도지구 사항에서는 4종 미관지구를 2종 미관지구로 변경함에 따라 2종 미관지구가 11,520㎡가 증가한 31,500㎡로 변경되었습니다. 도시계획시설 중 도로에서는 폭 6미터 도로에대해 일부 선형변경하고 1개 소로를 추가로 신설하였으며, 공원은 당초 면적보다 1,268㎡가 증가한 2,051㎡로 변경하고 운동장 시설은 특별설계단지지정으로 기존 5,014㎡를 해제하였습니다. 다음은 독바위구역의 주요 결정(변경)사항에 대해 말씀드리겠습니다. 독바위구역 역시 구역의 변경없이 구적오차로인한 단순면적만이 변경된 것으로 준주거지역으로 결정된 당초 면적에서 2,710㎡가 증가한 31,010㎡로 변경되었고, 용도지구 결정사항에는 변경이 없습니다. 도시계획시설 중 도로부분에서는 노상주차장의 설치에 따른 15미터 도로의 신설과 6미터 소로가 신설되었습니다. 본 안건은 서울시 도시기본계획과 은평구 도시기본계획에 의해 지구중심 상세계획구역으로 지정된 연신내, 독바위 지역에 대해 지난 4년간 추진하여 수립한 상세계획(안)에 대하여 구의회의 의견을 청취하고 구 도시계획심의위원회의 심의를 마친후 서울시에 상세계획(안)의 결정을 요청하여 2011년 서울시 도시기본계획과 일치시키기 위하여 제출된 것입니다. 본 상세계획구역에 대한 건폐율은 서울시 상세계획 지침과 상세계획 자문위원회 자문에 따라 일반주거지역, 준주거지역, 상업지역에 대하여 100분의 60으로 하였고, 용적률은 상세계획의 목표에 부합하는 경우 인센티브를 부여하여 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경함에 따른 용적률의 범위를 불광동일 450%, 이면도로는 260%에서 400%로 하였습니다. 본 상세계획 공람공고에 따른 대상구역 주민의견에 대해 적절히 조치하거나 주민을 설득하여 원활한 사업시행이 이루어지도록 노력하는 것이 필요하겠습니다. 본안건과 관련해서 서울시에서는 용적률을 낮추어 건폐율을 하향조정하는 내용의 도시계획조례의 제정이 입법예고함에 따라 본상세계획안이 7월이전에 결정 고시되지 못할 경우 지난 4년간의 계획에 대한 전면적인 재수정이 불가피할 것으로 사료 됩니다. 이상으로써 연신내독바위구역상세계획의견청취에대한 검토결과를 마치겠습니다.

강양석 이 연신내 독바위 상세계획은 동일기술공사하고 저희 홍익대학교 환경개발연구원에서 동시에 수주했습니다. 그래서 제가 홍익대학교에 있는 강약석입니다. 제가 많은 계획의 진행을 맡았기 때문에 제가 오늘 위원님들께 설명을 해드리겠습니다. 반갑습니다. 먼저 오늘 한가지 양해 말씀드릴 것은 기계가 약간 트러블이 있어서 색깔이 빨간 색깔이 나와야되는데 빨간색깔이 안나오고 있습니다. 그래서 상업지역의 빨간색이 검정색으로 지금 나오고 있습니다. 그 내용에 대해서 양해말씀 드리겠습니다. 혹시 확인하고 싶으시면 조그만 컴퓨터에는 빨간색으로 나오는데 여기는 빨간색이 안나오고 있습니다. 양해해주시기 바랍니다. 먼저 연신내 구역 상세계획에 대해서 말씀드리겠습니다. 이 계획된 내용은 여러번 아마 제가 위원님들에게 설명드린 바 있습니다. 그런데 설명할 때마다 몇가지의 용적률이라든지 도로라든지 이런데에 대해서 위원님들의 많은 지적이 있었고 요구사항이 있었습니다. 그 다음에 토론 내용을 바탕으로 해서 저희들이 주민들한테 공람을 했습니다. 공람에서 나온 내용들은 거의다 수용됐습니다. 그 다음에 위원님들이 말씀하신 내용도 거의다 수용이 됐습니다. 공람에서 나온 주민들 의견중에서 몇가지 내용은 수용이 안됐습니다. 예를 들어서 어떤게 있냐 하면 상세계획구역을 해제해라, 그것은 이미 결정되어서 하고있는 것을 갖다가 저희들이 받아들일 수 없습니다. 그 다음에 도로를 갖다가 간선도로에서 전부다 우리한테 진입할 수 있도록 간선도로에서 전부다 우리한테 진입할 수 있도록 간선도로에서 진입하는 것을 막지말아달라고 했습니다. 그런 것은 저희들이 비록 급하게 하더라도 그것은 위에서 거부 됐습니다. 맨처음에 서울시에 올릴 때에는 전부다 들어갈수 있게 최대한 주민들의 편의에 맞게 하려고 노력했습니다. 그러나 거부됐습니다. 그리고 그런 내용이 계획을 갖다가 가르치는 입장, 도시를 생각하는 입장에서 보면 물론 그것은 거부되는 것이 맞습니다. 진입이 안되는 것이 맞습니다. 그래서 몇가지 주민들 편을 들었지만 일선에서 일하시는 공무원들의 힘드신 것도 생각하고 그 다음에 여러 구의원님들의 많은 희생과 노력에 보답하는 의미에서 한번 시도를 했습니다마는 그러한 내용들이 전부다 거부되어서 오늘 이 내용에서는 한 두가지의 주민들의 불평을 제외하고는 모든 것들이 주민들에게 맞게 돌아 갔습니다. 그 다음에 제가 맨처음에 연신내를 두고 계획을 하고 싶어 했습니다. 연신내 계획을 하고 싶었는데 그 때 굳이 연신내 계획을 하고 싶었던 것은 멀리 있는 북한산을 갖다가 좀더 조망을 좋게 해서 어떻게 하면 연신내가 옛날에 일산이 개발되고 이 주변이 개발되기 전에 70년대 좋았던 쇼핑센터의 시장의 이미지를 살리면서 우리가 어떻게 하면 21세기에도 빛나는 지역중심으로써 구역중심으로써 어떻게 발전시킬수 있겠느냐 하는 것을 연구를 해 보고 싶어서 연신내 계획에 아주 애착이 많았습니다. 하면서 약간의 제가 가지고 있던 마음을 조금 주민들 의견이라든지 구의원님들 의견을 합하다보니까 제가 욕심부렸던 것은 조금 퇴색을 한 것은 사실입니다. 그렇지만 저는 이 계획에서 나름대로 아! 계획을 했구나 하는 것이 있습니다. 그 다음에 오늘 계획을 설명하기 전에 또한가지 이 계획에서 가장 크게 변한 것에 대해서 말씀드리겠습니다. 한 개 더는 연신내 구역에서 운동장 시설이 있습니다. 그 문제가 아주 큰데요. 그것을 저는 운동장을 폐지하는 것을 반대했습니다. 그것은 지역중심으로써 운동장이 있어야 지역중심에서 더 좋다고 생각했습니다. 그렇지만 여러 구위원님들과 주민들은 헐어야한다는 의견이 있었습니다. 그렇지만 저는 기본적으로 반대했습니다. 반대했는데 그것이 현재 도시계획법에서 지정한것에 맞지 않습니다. 그 다음에 지정요건이 들어가 있지 않고요, 또 한가지는 연신내가 지금 현재 빈땅이라고는 연신내가 상업지역으로써 지역중심으로써 발전을 해가려면 그 땅을 개발하는 것 빼고는 다른 방도가 없다 하는 것에 대해 서로 수긍을 했었습니다. 그래서 그 땅을 갖다가 도시계획시설 운동장 시설에서 제외하고 그것이 이제까지 주거지역이었던 것을 갖다가 상업지역으로 바꾼 것이 있습니다. 그렇지만 그 계획을 하면서 일부 지역을 오픈스페이스 해서 운동장, 놀이마당, 소규모 공원으로해서 그쪽으로는 아주 빡빡한 장소입니다. 빡빡한 장소에다가 약간의 공지를 확보하게 됐다 하는 것에 대해서는 제자신이 그 내용에 대해서는 만족하고 있습니다. 그 다음에 특화거리를 조성한다든지 하는 내용에 대해서는 우리 학교의 개발원 팀의 가족들 생각이나 또 주민들 생각하고 똑같아서 내자신도 즐거운 마음으로 계획에 임했습니다. 오늘 현재까지 여러번을 검토하시면서 계획내용의 기본적인 사항에 대해서는 위원님들이 잘 알고 계시기 때문에 기본적인 사항에 대해서는 빨리 빨리 진행하도록 하겠습니다. 내용을 보시면 아! 전체가 친숙한 내용이구나 하는 것을 느낄 수 있습니다. 아까 말씀하신 빨간색이 아닌 것을 다시한번 양해말씀을 드리겠습니다. 상세계획 구역에 대해서 말씀드리겠습니다. 전체적인 면적은 약 16ha가 되겠습니다. 아까 말씀 드렸던 운동장이 여기에 들어 있습니다. 그 다음에 여기에 연서시장, 연지시장이 있고 범서쇼핑이 있습니다. 도로가 이번에 한 것에서 도로가 폭원 6m 가다가 연장이 41m고, 그 다음에 약간 선형의 변경이 조금 있었던 것, 163m였던 것, 선형의 변경은 이쪽에 되어 있습니다. 이 장소에 대해서는 저는 약 폭원은 15m의 도로가 되어야지, 앞으로 이쪽은 갖다가 개발하는데 있어서 지역중심으로써 진짜 지역중심다운 개발이 가능할 것 같아서 15m를 계획 했습니다마는 주민들의 반발이 워낙 심했습니다. 그리고 이 장소를 다음에 전체적으로 묶어서 개발은 한다고 하면 도로를 떨굴 수 있는 기회가 다가올 것이다 생각해서 현재 상태에서 이것을 그대로 두었습니다. 그래서 지금 말씀드린 것처럼 운동장 시설이 약 5,000㎡되는 것을 시설해제 하는 것으로 했습니다. 다음 획지계획에 대해서 말씀드리겠습니다. 획지계획은요, 공동건축을 규제하고 또는 공동건축을 하도록 하는 것하고, 그 다음에 공동건축을 했으면 하는 것을 갖다가 하도록 권장하는 것으로 되어 있습니다. 그런데 규제는 저희들이 기본적으로 같은 인접하는 토지의 필지소유자가 같은 경우를 주로 해서 규제하는 것으로, 말은 규제라고 해서 강하게 표현했지만 그 내용은 실질적으로 보면 토지소유자가 동일인이기 때문에 가능한 것을 갖다가 했습니다. 그렇지만 동일인이 아닌 경우에도 불구하고, 아까 말씀드린 것처럼 간선도로에서 차가 진입을 못하게 할 경우에서 한 도로가 맹지가 된다고 할 때에는 동일인 소유토지가 아니더라도 그것은 규제하는 것으로 했습니다. 다음에 권장하는 것은 저희들이 될 수 있으면 개발해줬으면 하는 게 되겠습니다. 여기에서 좀 흐리게 나오는 게 권장하는 것이고 진하게 나오는 게 규제하는 것으로 되어 있습니다마는, 대부분의 상태가 권장하는 것으로 되어 있습니다. 권장을 따라가면 용적률에서 보너스를 주는 것으로 되어 있습니다. 다음에 상세계획에서는 개별건물에 대해서 용도를 규제하고 있습니다. 그런데 용도는 불허용도를 중심으로 하는데 아마 이 검사장 땅들인데, 이 내용을 건설할 사람들은, 시설할 사람들은 없을 것으로 생각합니다. 만약 준주거지역 이면도로에 단란주점, 이것이 지금 필요로 할지 모르겠습니다마는, 아마 이 지역에 단란주점이 워낙 많은 것을 생각한다고 하면 이것을 다시 차려서 할 사람은 없을 것 같습니다. 그래서 저는 이 불허용도가 그렇게 주민들의 사유권을 침해하면서까지 강하게 불허로 내세우는 것은 없다고 생각됩니다. 그것을 읽어보면 운수시설, 발전소, 창고, 공장, 안마소 이런 것이 되겠습니다마는 이런 것을 할사람은 없다고 생각합니다. 다음에 권장시설은 주로 이것을 권장하면 용적률에 대해서 보너스를 줘서 건축행위를 할 때 좀더 이익을 많이 받습니다. 권장용도로 나와있는 것들은 전부 다 사람들이 했으면 하는 그런 시설이 되겠습니다. 그래서 권장용도, 불허용도 했지만 이 내용들은 알고 보면 주민들의 편에 서서 개발하고 싶은 욕망을 일으키게 할 수 있는 그런 내용이 되겠습니다. 다음은 건축밀도가 있습니다. 이 건축밀도는 지금 도시계획법에서, 상세계획지침에서, 서울시에서 내려준 지침에서 최고한도를 다 수용했습니다. 그래서 저희들이 하고 있는 이것보다 더 줄 게 없어서 더 못줬습니다. 700%면 최고로 적용했고, 기준용적률을 최고로 적용했습니다. 그래서 해놓고는 나중에 인센티브에 의해서 법적으로 더, 법에서 정하는 것까지는 찾아먹을 수 있게, 상세계획지침에서는 약간 적게 제시해놨습니다. 그래서 저희들이 상세계획지침을 100% 다 찾아먹고, 그 다음에 나머지는 인센티브로 해가지고 법에서 제시하는 최고까지 찾아먹을 수 있는 그런 것을 계획내용에서 수용했습니다. 다음에 건축물 높이는 지금 저희들이 제한한게 아까 말씀드린 것처럼 이쪽에 북한산 경관이 아주 좋습니다. 그래서 이쪽에서 봤을 때 북한산 경관을 볼 수 있는 것으로 해서 제한했습니다. 제 욕심같았으면 이쪽 건물, 이것은 전면부가 2층을 넘어서는 안될 것 같습니다. 지금 가시면 이쪽이 되는데, 모든 것이 2층건물인데 여기에 3층짜리가 하나 돌출되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 그것도 약간 높지않나 하는 느낌이 듭니다. 그런데 만약 전면부를 2층으로 제한하면 이건 너무 거셀 것 같습니다. 그래서 5층정도로 해서 실행 가능할 수 있는 규제 정도로 생각했습니다. 그 다음에 전면부가 5층이 되고 난 뒤에 후면부는 20층이 되든지 30층이 되든지 그건 용적률에 따르는 것이지, 건축의 후면에 대해서는 건축높이를 제한하지 않았습니다. 이쪽 부분도 앞면은 5층 정도로 하고 뒷면은 저희들이 제한하지 않았습니다. 그래서 셋백을 하고 했기 때문에 어느정도까지는 북한산 조망을 살릴 수도 있습니다. 이쪽에서는 셋백을 좀 많이 받아내 가지고 5층으로 했기 때문에 5층까지 하더라도 제가 생각했던 경관을 유지할 수 있겠다 생각해 가지고 5층으로 하고, 셋백을 많이 하자 하는 그런 식으로 계획했습니다. 상업지역에서 건설할 수 있는 거의 모든 시설들은 다 들어갈 수 있는 것으로 계획되었습니다. 다음에 건축물 배치에 대해서는 셋백을 몇m 할것이냐, 말씀드린 것처럼 건축선 후퇴를 이쪽에는 5m 내지 20m 정도해서 했습니다. 다음에 이 계획이 끝나고 난 뒤에 이 가로에 대해서는 아마 새로운 설계가 있어야 될 것 같습니다. 우리가 가로가 5~20m되는 보도를 갖다가 어떻게 사용할 것이냐, 이 보도를 잘 사용함에 따라서 여기는 유명한 쇼핑가로 성장할 수 있습니다. 노상카페도 생각할 수 있고, 휴게시설도 둘 수 있습니다. 그런다고 하면 아마 주변이 좋은 교핑가로 성장할 수 있습니다. 그래서 그것을 고려해서 이쪽에는 조금 넓은 건축후퇴선을 두었습니다. 그 다음에는 1m, 2m, 3m 해가지고 뒤에 이면도로가 약간 더 넓어지는 효과를 고려했습니다. 다음에 교통처리계획, 이것은 기본적으로 간선도로에서는 직접적으로 차간 진입하지 못하는 것이 원칙적으로 되어 있습니다. 다만 기존건물에, 지금 현재 대형건물이 있고 거기에 주차장이 이것을 사용하는 것으로 기준이 되어 있을 때에는 할 수 없습니다. 그래서 그런 건물을 제외하고는 간선도로에서는 직접적으로 개별필지에 진입할 수 없는 것으로 생각했습니다. 그것은 서울시에서도 강한 입장이 되겠습니다. 그것은 그렇게 되어야지 이 간선도로의 기능이 살아나기 때문에 어쩔 수 없는 교통상의 문제이기도 합니다. 다음에 특별설계단지를 아까 말씀드린 것처럼 세가지 했습니다. 연서시장하고 길 건너편에 있는 연지시장, 다음에 운동장부지가 되겠습니다. 여기에 지금 흥창물산이 있는데, 그쪽도 특별설계단지로 뭉쳐서 계획하는 것으로 생각하고 있습니다. 여기는 복합주택, 업무시설, 판매시설, 의료시설, 관람집회시설, 1.2종 근린생활시설, 이런 것이라면 무엇이든지 지을 수 있게 되겠습니다. 일반적으로 상업지역에서 건설할 수 있는, 시설할 수 있는 내용은 다 여기에 들어간다고 생각하고 있습니다. 1.2 근린생활시설 여기에 대부분의 상업지역에 건설할 수 있는, 입지시킬 수 있는 건물들이 다 들어갑니다. 기준용적률은 700%, 이 허용용도하고 셋백하고 이런 것을 다 따라줬을 때는 1,000%까지 허용할 수 있는 것으로 저희들이 계획했습니다. 다음은 바로 길 옆에 있는 흥창물산 부지가 되겠습니다. 흥창물산 부지도 아까 연서시장하고 입지할 수 있는 시설내용은 똑같습니다. 기준용적률은 300%, 허용용적률은 650%로 되어 있습니다. 이것은 아마 그 전에, 이 용도는 기존에 주거지역에서 상업지역으로 바뀐 장소가 되겠습니다. 그래서 기준용적률을 기존하고 같이 생각해서 해야 되기 때문에 용적률이 이렇게 되었습니다. 아까 그것은 원래 상업지역이고, 이것은 상업지역이 아니기 때문에 시설내용이 이렇게 되었습니다. 그 다음에 연지시장 부분이 되겠습니다. 여기는 기존 상업지역이기 때문에 기준용적률이 700%, 허용용적률이 1,000%가 되겠습니다. 용도는 아까하고 똑같습니다. 상업지역에서 건설할 수 있는 거의 모든 시설들은 다 들어갈 수 있는 것으로 계획되었습니다. 다음에 운동장 부지가 되겠습니다. 운동장부지도 기존에 주거지역이었습니다. 주거지역이기 때문에 기준용적률은 300%, 다음에 이것이 상업지역으로 바뀌기 때문에 1,000%로 해가지가 1,300/2 해서 650%가 기준이 되어 있습니다. 이것도 법에서 제시하고 있는, 법에서 규정하고있는 최고한도로 다 건설할 수 있도록 계획했습니다. 권장용도는 복합주택, 체육문화시설, 1.2종 근린생활시설, 아마 토지주인은 다른 것을 별로 건설할 마음이 없을 만큼 이 정도면 충분히 시설할 수 있는 내용이라고 생각하고 있습니다. 아까 말씀드린 것처럼 이 땅주인은 많은 이익을 봤습니다. 기존 운동장에서부터 상업지역, 운동장이 해제되고 주거지역이 상업지역으로 되고 하는 면에서 개발해서 많은 이득을 봤습니다. 그래서 이 토지주인은 이만큼 서울시에다가 공원을 조성해서 기부채납할 계획에 있습니다. 그래서 쌈지공원을 조성해서 기부채납하자 그다음에 주변에 있는 도로들은 잘 개발, 건설해서 서울시에 채납해서, 확실치 않습니다마는 제가 알기로는 20% 정도의 땅을 서울시에 기부하게 될 것으로 생각하고 있습니다. 다음 전체적인 규제도를 보면 지금 도로가 새로 만들어지는 것이 있습니다. 이 도로는 지금 현재 긴 땅을 사람들이 집을 짓고 사는데 부지가 아닌 것 같습니다. 거기에 새로운 그런 도로를 설치하고 이쪽에 도로를 설치하고 전체적으로 봐가지고 쇼핑몰을 조성한다든지 하는 것을 가지고 전체적인 규제도를 세웠습니다. 다음 이것은 각 분야를 세밀하게 보여주고 있는데 저희들이 여기에서 보는 것보다 위원님들 개별적으로 나누어 드린 도면이 상세하게 표현되어 있기 때문에 그 도면을 참조해 주시기 바랍니다. 다음 아까 말씀드린 것처럼 상세계획안을 공람을 하고 나니까 주민들한테 의견이 있었습니다. 첫째 상세계획을 철회하라, 이것은 저희들이 철회할 수 있는 내용이 아닙니다. 다음 건폐율 60%를 7,80%대로 변경하라, 저희들이 할 수 있는 내용이 아닙니다, 서울시에서 내려온 것이 있기 때문에. 용적률을 상향조정해라, 이것도 저희들이 실질적으로는 더 할 수 없기 때문에 못한 것입니다. 그리고 건축선 후퇴 및 보차혼용 도로를 철회하라, 이것은 부분적으로 맹지에 대해서 다닐 수 있는 길을 확보해 줘야 되기 때문에 할 수 없이 최소한의 폭을 확보해 가지고 사람들이 다닐 수 있는 것으로 만들었습니다. 다음 사선제한을 철폐하든지 완화하라, 법적으로 최대한 찾아줬기 때문에 할 수 있는 내용이 없었습니다. 다음 통일로변을 전면대지로의 주차출입을 허용하라, 이것도 일단은 계획내용으로써 올린 바도 있습니다마는 저희들이 수용할 수 없는 내용이 되겠습니다. 그래서 주민들이 낸 내용 중에서 들어주지 못해서 미안하다 하는 내용은 이 정도는 미안합니다마는 그것도 맹지가 되기 때문에 할 수 없이 못들어준 내용이고, 그 다음에는 지금 현재 규정하고 있는 법에 의해서 줄어줄 수 없는 법이 되겠습니다. 주민들의 의견도 거의 다 들어줬다고 생각하시면 됩니다. 이상 연신내를 마치고, 독바위쪽의 계획에 대해서 말씀드리겠습니다. 독바위는 면적이 3ha로써 아주 적습니다. 독바위는 기존 저희들이 맨처음 용역으로 받았을 때 이 장소는 용도지역이 준주거지역이었습니다. 몇 번 위원님들이 말씀하셨다시피 상세계획을 하면서 제일 중요한 것은 독바위 주거환경을 그대로 어떻게 하면 잘 보존시키느냐 하는 것이 제일 주안점이 되겠습니다. 그 다음 공청회를 했을때도 주민들이 조금 더 이 장소에 주거환경을 보존하는데 힘을 기울여 주셔야 될 것입니다, 하는 얘기를 들었습니다. 그것을 들어주면서 몇군데 도로가 연결안된다든지 그 다음에 하천부지가 있는데 그것을 원활히 활용하지 못한다든지 그런 내용 정도로 해서 독바위계획을 수립했습니다. 다음에 몇가지 노선변에 있는 건물에 대해서 용도를 제한한다든지, 그렇게만 제한했지만 준주거지역에서 건설할 수 있는 내용들은 거의다 수용되지 않았나 생각합니다. 다음 주민들 전체 의견이 주거환경을 보호하는 측면에서 그것이 가능하다면 거의 모든 시설들을 건설할 수 있도록 했습니다. 다음 도로에 대해서는 폭 15m 되는 도로를 신설하는 것으로 했습니다. 그 장소는 이쪽이 되겠고 하천부지로 되어 있습니다. 폭은 15m로 해서 차가 다니고 남는 이 땅은 도로노상에 주민들이 주차장으로 사용할 수 없게 하는 내용이 되겠습니다. 폭 15m는 너무 커서 사용할 필요가 없습니다. 6m면 충분합니다, 나머지는 주차장으로 사용할수 있게 했습니다. 다음 신설되는 도로가 있는데 아까 말씀드린 것처럼 이쪽하고 이쪽하고 연결이 안되어 도로기능이 차단되어서 다니시는 길이 불편하게 되어 있습니다. 그것을 연결하는 그런 내용이 되겠습니다. 공원은 지금 현재 독바위 전철역 건설하고 있는 그 부분은 공원으로 그대로 사용하는 것으로 했습니다. 다음 지금 말씀드린 게 거의 계획내용의 전부다입니다. 건물의 공동건축을 규제하고 권장하는 내용이 있습니다마는, 땅 소유자에 따라서 했습니다마는 독바위 계획에 대해서는 거의 무리가 있는 것이 하나도 없습니다. 다음 용도에 불허용도가 있고 허용용도가 있는데 불허용도는 아까하고 똑같습니다. 조금전에 말씀드린 것처럼 좋은 주거환경을 보존하기 위해서는 단란주점이 들어서서는 안될 것이다, 그 다음 거기다가 낮은 주택이라든지 다가구, 다세대가 들어가 있는데 대규모 아파트가 들어가면 주거환경을 크게 손상시키고 경관을 손상시키는 것이 크게 작용할 것입니다, 그래서 아파트도 불허한다, 공장 이런 것을 말도 안되는 시설, 이면도로에 이런 시설이 들어가 있는데 아마 이런 것을 건설할 사람은 없을 것으로 생각합니다. 권장용도는 인센티브를 주기 위해서 한 것입니다마는 이 내용들도 주로 다 건설되어 있는 내용이고 누구든지 좋아할 시설이기 때문에 이것도 별무리가 없습니다. 다음 건축밀도하고 기준용적률 이것도 아까 말씀드린 것처럼 독바위도 찾아 줄 것은 다 찾아줬습니다. 이것에 대해서도 별로 무리한 것이 없습니다. 허용용적률도 저희들도 최대한 법에서 적용하고있는 것을 최대한 다해 줬습니다. 그렇기 때문에 허용용적률이나 이런 것은 없습니다. 거기다가 인센티브를 적극적으로 줄 수 있는 내용을 했기 때문에 별로 이 부분에 대해서 문제가 있는 것이 없습니다. 다음 높이도 문제 없습니다. 다음 건축물 배치도 여기에서는 거의 후퇴할 내용이 없습니다. 후퇴해 봤자 1.1m 어렵게 내용이 이루어지는 것이 아니고 지금 현재 건물들이 이 선을 중심으로해서 건설되어 있기 때문에 이것도 어려운 내용이 하나도 없었습니다. 동선계획에서 잘안되는 부분에다가 조그만 폭으로 사람이 걸어다닐 수 있는 길을 하나 만들어 준다든지 그런 내용이 주로 되겠습니다. 다음 규제도 조금전에 말씀드린 것처럼 도로가 큰게 2개로 나는 것이 있고 그 다음에는 규제하는 것도 별로 없습니다. 여기에서도 의견이 있었습니다. 독바위구역의 최고층수 권장을 해제하라, 이것도 좋지만 한분정도 이렇게 이야기 하지만 대부분의 사람들은 공청회를 하고 난 뒤에 이 장소에는 최고층수를 지정해 놔야 되지 않느냐 전부다 낮은주택이 있는데 거기다 아파트 들어가야 되는 것은 막아야 되지 않느냐, 주민 여러분들의 내용들은 이것입니다. 그 다음에 주차장 용지의 도로를 변경해라, 이것은 아까처럼 도로를 넓게 해서 노상주차장을 설치하기 때문에 주민 여러분들한테 공공으로 이익은 충분히 확보됐다고 생각합니다. 그 다음에 쌈지공원 계획을 재고했는데 이것은 국유지로써 지역주민을 위한 공원이기 때문에 안할 이유도 없고 못할 이유도 없다고 생각합니다. 다음 보차혼용통로 도로를 철회하라, 그랬는데 이것은 맹지가 발생하고 그것을 혼용도로를 만드는데 새로 뚫어서 강제로 우리가 땅을 뺏는 것이 아니고 건축지을 때 이왕 발생할 건축선 후퇴 이런 것을 이용해서 하기 때문에 실제적으로 주민들한테는 그렇게 어렵지 않지 않느냐, 그리고 그것을 지금 당장 뜯는 것도 아니고 다음에 건축을 다시할 때에 건축선을 지정받기 때문에 이것은 언젠가는 일어날 일을 하는 것이기 때문에 억지로 하는 것이 아님으로 괜찮다고 생각하고 있습니다. 그 다음에는 공람에서 큰 문제점도 없이 독바위 지역계획을 저희들은 제시했습니다. 이것으로 2개 계획에 대해서 보고말씀을 마치겠습니다. 감사합니다. ( 김장주위원장 유중공간사와 사회교대)

수고하셨습니다. 위원여러분! 본연신내.독바위구역상세계획안의견청취안에 대한 제안설명과 검토보고 그리고 관련업체의 설명에 이어 질의 답변을 하도록 하겠습니다. 질의하실 위원 계시면 발언신청해 주시기 바랍니다. 이명재위원

이명재위원입니다. 수고하셨는데요, 상세계획안내에 특별설계단지가 지금 4군데가 되어 있거든요? 여기에 대해서 왜 이렇게 특별설계단지가 된 것인지 궁금해서 이것에 대해서 설명을 해주시기 바랍니다.

강양석 그것은 지금 운동장으로 되어 있는 장소하고 연서시장, 연지시장, 흥창물산 그부지입니다. 그런데 저희들이 특별설계단지를 지정하는 이유는 그 장소에 대해서는 좀더 지역의 중심으로 될 수 있기 때문에 그 필지에 대해서는 특별히 관리를 할 때만이 지역전체의 기능이 원활하겠다 하는 장소에 대해서만 계획을 합니다. 그런데 연서시장과 연지시장은 필지가 아주 조그마하게 세 군데가 있기 때문에 그것을 갖다가 특별관리를 하지 않고 각각 개별개발을 가능하게하면 개발도 일어나기가 불가능할뿐더러 한다고 하더라도 아주 조그마한 건물들이 난개발이 되어서 지역중심으로써의 기대를 하기가 곤란합니다. 그래서 연신내 지역의 장래를 위해서 그 다음에 개발이 좀더 합리적으로 일어날 수 있게 특별설계단지로 지정하는 내용이 되겠습니다. (유중공간사 김장주위원장과 사회교대)

최준호의원입니다. 조금전에 우리 강교수님이 설명을 하실적에 보람을 갖고 하신다는 말씀을 하셨는데, 근본적으로 지역발전은 전체 은평구 지방자치단체가 기원하는것이고, 지역 주민 전체가 기원하는 것이지만 그 해당되는 지역 주민은 오히려 반대하는 수도 있다는 겁니다. 그런데 도시계획법에 의해서 개발이 되어야 되는 것이 원칙인데 여기에서 문제가 뭐가 발생이 되느냐 하면 건축한계선을 지정해서 건축한계선의 정의가 뭐냐는 얘깁니다. 우리 주민들은 이것을 잘 모르고 지나가고 있어요. 건축한계선은 결국 장래에 도로개설이 됐을 적에 도로경계하고 대지경계로 나타나게 됩니다. 그러면 1m내지 2m로 [Back]해서 건축한계선을 세운다라고 했을 적에 그냥 내놓는겁니다. 보상이 없는 것이에요. 그럼 우리가 지금 도시계획법에 의해서 도시계획선의 개설사업을 할적에는 보상을 다 해주고 있지요? 그런데 그 안에 상세계획이라는 명분아래 건축한계선을 그어놓고 보상을 안주겠다는 얘기거든요? 그러면 서울시가 이러한 사업을 하는데 결국 공공부지를 확보하는데는 전혀 돈을 안들이겠다는 얘기에요. 근본적으로 우리가 생각했을 때에 이것은 서울시가, 지방자치단체가 개발하는 것입니다. 이렇게 봐주어야 돼요. 전체구민이 발전하는 것을 바라고 있는 그러한 측면에서 지방자치단체가 주축이 되어야 하는 것이고, 개별적인 필지로 보았을 때는 이 사람들은 자기 땅을 내놓고 이렇게 까지 안해도 여기서 장사해 먹고 충분히 살겠다는 얘기에요. 이런 취지로 보았을 때에 이 상세계획 지구, 그림을 그려내는 이 과정에서 도시계획으로 충분히 할 수 있는 부분들을 상세계획으로 해서 건축한계선을 그어서 공공부지를 확보하겠다, 기부채납을 받겠다 이것은 착취하는 겁니다. 국가가 지방자치단체가 주민들을 착취하는 부분으로 해석된다 이겁니다. 그러면 건축한계선을 과연 이것을 주민들은 공짜로 자기 땅을 뺏겨야 되겠느냐, 물론 혜택받는 것 가지고 하나의 빌미를 삼는데 혜택은 지방자치단체가, 국가가 지역을 기본계획으로 지구중심으로 만들어 놓았으면 여기서 공공부지를 확보해서 발전을 시켜주어야 되는 것이지. 우리 스스로가 여기서 이것을 해야 되겠다는 것은 잘못된 것입니다. 그 부분에 대한 의견을 주시고 또 지금 현행법에 일반상업지구나 준주거지역의 건폐율이나 용적률이 앞으로 바뀌어야 될 부분의 용적률이나 건폐율을 적용해서 여기에서 심의를 해야 되겠다는 얘기요. 이것은 말도 안되는 소리에요. 근본적으로 우리가 앞으로 법개정이 이렇게 돌아갈꺼니까 이걸 제시해 놓고 여기에서 이걸 심의하겠다? 근본적으로 지금 현 시점에서 건폐율 용적률을 가지고 심의할 시점이 아니다라는 얘기지. 법개정된 후에 얘기하자는 얘기지. 이런 결과가 온다는 얘기지. 그리고 이것을 부분적인 전체적인 측면, 그렇게 2가지 측면에서 설명좀 해주시고요. 그 다음에 부분적으로 도시계획선하고 건축한계선의 도로폭이 평균 6m도로면, 6m이상 되는 부분을 도시계획선이 약간 구부러졌다고 해서 거기에 맞추어서 또 도로폭이 넓은데도 불구하고 건축한계선을 구부려뜨려가지고 세워 놓았다는 얘기야. 그러면 이것은 조정해서 도시계획선이 오버되지 않는 범주내에서 균형을 맞추어야 된다는 얘기에요. 이런 부분들이 여기 몇가지가 있어요. 그리고 지금 준주거 지역으로써 바뀌어져서 혜택이 조금도 오지 않고 손해만 보는 사람들이 있다는 얘기에요. 그럼 이러한 것들은 이 사람들은 여기 개발한다고 해서 자기한테 인센티브 오는 것이 하나도 없으면서 손해만 보는 필지도 나와요. 그럼 이러한 것들 어떻게 대책을 세워 주어야 될 것이냐, 이러한 4가지만 설명좀 해주시기 바랍니다.

강양석 처음에 좀 난감한 이야기도 있습니다마는 제가 욕 얻어먹을 것이 아닌데요, 이건. 처음에 [SET BACK]해서 건물 짓고, 도로폭원확보하는 것은 저희들도 그런 문제를 서울시에서 이야기를 받았을 때요. 교수들도 서울시에다 대고 그랬습니다. 도둑놈 심보 아니냐, 도로폭원을 갖다가 확장 하려면 당연히 서울시에서 사서 해야지 어떻게 손안대고 코푸는 것도 분수가 있지, 도로폭원을 확장하려고 하느냐, 저희 교수들도 서울시에 대고 이야기를 많이 했습니다. 했는데 이 사람들이 시가지 현황은 워낙 열악하고 지금 도로할 돈은 없고 이런 이야기를 하면서요, 그렇지만 그렇게 나쁜 점은 아니다 하는 것도 있었습니다. 어떤 게 있냐 하면 도로폭원을 3m가 되어 있어가지고 양쪽에 셋백해가지고 건축한계선을 그어가지고, 지금 당장 긋는 것은 아닌데 1m씩 후퇴하는거 있지 않습니까? 그런 데 있는 집들은 대분이 필지가 작습니다. 규모가 작은데 그것을 갖다가 도로 한다고 해서 시에서 매입을 해버리면 안그래도 적은 필지가 진짜 적어져 버리기 때문에 실효성이 없지 않은가.... 그래서 건축선을 후퇴해주는 거로 하면 실질적으로 명부상의, 장부상의 땅은 줄어들지 않기 때문에 건축을 지어서 할 수 있는 용적률, 건폐율 이런데서는 이익을 볼 수 있지 않느냐, 그리고 자기 앞에 있는, 집에 있는 땅이 좋아지니까, 길이 좋아지니까 이점도 있지 않느냐.... 제가 그 소리를 듣고 서울시에서 도둑놈 복장도있긴 있지만 확실하게 거기에 따라서 이익도 주민들이 있다고 생각했습니다. 그것은 확실히 있습니다. 그런데 최의원님은 지금 어떤 것을 보시고 하는지는 모르지만, 저는 생각하기에 확실히 그것을 셋백함으로 해서, 땅을 도로로 안뺏김으로 해서 받는 이익도 주민은 있는 사람도 있다고, 전부 다는 아닐 거니다. 전부 다는 아닌데 있는 사람도 확실하게 있다고는 생각합니다.

말씀하시는데 죄송합니다.

우리가 건축지정선하고 건축한계선하고 차이가 있습니다. 건축지정선으로 지정됐을 때는 백(back)한 공간부분을 내가 사용할 수 있습니다. 그러나 건축한계선에 건축했을 때는 나머지가 이게 도로로 들어가게 됩니다.

강양석 사용상의 문제가 있습니다.

도로로 들어가게 되면 결국 실지내가 피부로 느끼고 쓰는 공간은 이것이지만 등기상의 평수는 이것과 들어가겠지요. 등기상 평수는 들어가지만 실질적으로 쓰는 부분은 이것밖에 안된다는 얘기입니다. 그것이 주민들한테 득이 오는 것은 전혀 없다....

강양석 저는 그것이 득이 올 수도 있다고 생각합니다. 왜냐하면 명부상에서는 건축용적률을 갖다가 100평이 있을 때 건폐율 50%, 그럴 때는 도로로 내놓은 것하고 다 합해서 50%로 하기 때문에....

지금 그걸 질문을 드리려고 했었던 부분인데요, 대지경계선에 건폐율을 적용하는 것이지요? 건축한계선에 기준 두어가지고 건폐율 적용하는 것은 아니지요?

강양석 예.

그것이 주민들이 궁금한 부분들이었어요.

강양석 그런데 저희들이 건폐율, 용적률할 때는 대장에 있는 자기 땅의 면적을 가지고 하지, 그건 뺀 건 아니지요. 그렇게 해서는 안되지요.

강양석 운동장에서 많은 부분을 도로로 건설해서 기부채납하는 걸로 되어 있습니다. 그런데 만약 시에서 돈이 있다고 하면 도로는시에서 개발하고, 개발에 따라서 생기는 이익은 세금으로 받아들이는 게 맞지않나 생각합니다. 제 개인적으로는 그렇게 생각합니다. 그런데 운동장 단지에서는 아마 요새 건설하면서 도로를 건설해서 기부채납하는 것으로 될 겁니다. 제가 평소에 생각하는 것하고 괴리가 있습니다마는, 그것은 정책이기 때문에 제가 여기에서 서울시의 정책을 두고, 시의 정책이라고 하면 제가 이해못하는 부분, 다음에 개인으로서 생각 못하는 어려움이 있을 것 같습니다. 그러면 그것도 좀 따라줘야 되는 것이 아니냐, 저는 개인적으로 그렇게 생각합니다.

강양석 저희들은 그것을 꼭 추가해야된다는 필요성도 못느꼈습니다.

강양석 위원장님! 이것을 추가하고 안하고는 용역을 맡고 있는 저희들이 할 수 있는 사항은 아닙니다, 구역외이기 때문에. 그 다음에 저걸 추가를 안하더라도 도로를 저렇게 뚫고 난 뒤에 보면 별로 그것을 추가해야 될 필요성은....

강양석 위원장님! 지금 제가 드린 도면을 보시면 거기에 도로선이 빨간 게 한개 들어가 있지요?

강양석 그러면 그 도로가 개설된다고 하면 추가를 하나 안하나 똑같습니다, 거기에 대해서. 그 도로를 만든다고 하면 추가를 한다고 해서 전혀 저희들한테 문제되는 것도 없고, 그 사람들한테 더 이익되는 것도 없고, 손해되는 것도 없고, 도시환경이 더 나빠지는 것도 없고, 그 도로 한 개의 문제일 겁니다. 그래서 저희들은 그 도로하나 그리는 정도로써, 아마 추가가 되어서 계획을 했더라도 그 정도에서 끝날 것 같습니다. 그 이상은 없을 것 같습니다.

질문드리기 전에 시간상 너무나 없어서, 점심시간인데 끝내고 식사하실 겁니까?

제가 물어본 부분에 대해서는 정확하게....

강양석 아까 최의원님 말씀하신 것 중에서 개정법에 대해서 말씀하셨는데, 지금 현재 저희들은 개정법대로 할 수가 없습니다. 지금 현행법대로 할 수 밖에 없습니다. 개정법은 6월인가 7월에 시행되기 때문에....

그런데 현재 여기 개정법대로 나온 것 아닙니까?

강양석 아닙니다.

뭐가 아니에요? 지금 현재 준주거지역으로 바뀐 데가 몇%가 나옵니까, 상업지역으로 지정한 데 하고?

강양석 개정법 아닙니다.

지금 현행 일반상업지역이 용적률하고 건폐율이 얼마입니까?

강양석 용적률 1,000%까지이고 건폐율은 현재 60%입니다.

현재 60%에요?

강양석 서울시 건축조례에 의해서 맞습니다. 최위원님이 오해하시는 것이 저쪽 준주거지역 말씀하시는 것 같은데 그것은 주거지역에서 준주거지역으로 바뀌었기 때문에 그것을 평균으로 따져야 됩니다. 원래부터 준주거지역이 아니었고 이쪽 이것만큼이 주거지역이었어요. 그래서 이것은 주거지역에서 상업지역으로 바뀌었고, 이것은 주거지역에서 준주거지역으로 바뀌었고, 저는 맨처음 이것을 준주거지역은 무슨 준주거지역이냐, 이왕 하려면 도로 15m내고 이것 전부 상업지역으로 하자해서 서울시로 올렸다고 했잖아요. 무슨 준주거지역이냐 줄려면 한꺼번에 다하고 갈아치우자 했는데 사람들이 도로를 도저희 15m못내겠다, 그러면 도로가 그렇게 안되면 상업지역도 해봤자 올라가서는 안된다 해서 준주거지역으로 된 것 아닙니까! 그러면 이것도 준주거지역으로 하면 서울시에가서 욕먹으니까 주거지역으로 도로 원위치 할란다, 그러니까 지금 나가신 김과장님이 그래도 준주거지역으로 해서 밀어주자 해가지고 나는 맨처음 원위치 시키려고 했잖습니까!

현행 도시법규나 관련된 조례에 지금 준주거지역이나 일반상업지역의 건폐율이 얼마에요? 앞으로 개정하려고 하는 것이 60%가 아니고?

강양석 현행법은 70%인가 그렇지만 건축조례에, 서울시 조례에 따라 해야 되는데 법따라 합니까!

아니 지금 현재 법에는 일반상업지역이 90% 아니에요?

강양석 아니에요. 그런데 조례 60%이기 때문에 조례를 따라가야 되지, 법 따라가서는 안되죠.

앞으로 개정되어야 할 수치가 60%아니냐 이거죠?

중요하고 안 중요하건간에 지금 법을 적용하는 것이....

강양석 그리고 서울시에서 개정하려고 한다는 것을 지금 말씀드렸지 않습니까! 그것은 안으로 내놓은 것이지 결정된 것은 아닙니다. 그리고 거기에 대해서는 60%하고, 용적률 700%로 낮추지 않습니까, 상업지역이에요. 저희들 교수들은 아직 높다 해서 500%로 낮출려고 운동하고 있습니다. 그렇기 때문에 그 결정되지 않은 것을 여기에 적용했다고 하면 그것은 아닙니다.

그래서 그 부분을 확인하는 과정입니다. 법 적용이 지금 앞서가는 것 아니냐, 이거지.

강양석 지침에는 있습니다. 상세계획지침에 의하면....

강양석 위원장님, 지역중심이라는 그 논리가 위원장님하고 위원님들한테 강하게 제시받았기 때문에 특별설계단지 그 외에도 나중에 된 것은 조금 수긍을 했고, 그 다음에는 제가 계획한 내용에서 지역중심으로 연신내가 성장하는데 제가 계획해서 제안해서 성장을 막은 것은 없습니다. 저도 주민으로서는....

강양석 없습니다. 제가 계획해서 가로막을 정도로 한 것은 없습니다. 최대한 성장할 수 있는 것을 빼서 다했습니다.

강양석 안뺏습니다. 1, 2종해서 다 들어가 있습니다. 판매시설 다 들어가 있습니다. 판매시설은 문제 없습니다. 유인물 29페이지, 연신내 지역 거기에 보면 복합주택하고 1, 2종 판매시설이 들어가 있습니다. 아까 슬라이드에도 판매시설 나왔습니다.

유중공위원입니다. 상세계획과 관련해서 그동안 용역비에 비해 용역기간이 길므로 인해서 손해가 나셨는가 모르겠습니다마는 그동안 애써주셨는데 몇가지만 질의하고자 합니다. 용역성과물이 처음이나 지금 마지막이나 크게 변동사항은 없는 것 같습니다. 우리가 구의회 의견청취를 2차례에 걸쳐서 했는데 약간씩 변경은 있습니다. 그런데 이 상세계획대로 확정시 지역개발이 현재처럼 중단되지 않고 가속화가 되는 계기가 될 수 있을 것인가 그게 가장 중요한 것 같습니다. 이 상세계획대로 확정한다면 가속화 될 것인지 여기에 대해서 간략하게 말씀해 주시고, 이어서 제가 계속 질의하겠습니다.

강양석 우리가 도시에서 사람이 몰리고 들어올 때 우리가 흔히 표현하기를 중력에다가, 만유인력에 비유합니다. 그런데 지금 은평구를 보면 뚜렷한, 옛날에는 재래시장이 있고 그래서 힘이 좋았는데 시장들이 시장변천에 따라가지 못했기 때문에 그것들이 전부, 아시다시피 연서시장 전부다 폐업하고 있어서 옛날 같은 따라 다니는 힘이 적습니다. 그런데 지금 당장 우리가 운동장 부지가 단 한사람이 가지고 있는 땅인데 그 땅에 위원님들 말씀하신대로 쇼핑센터가 들어가고 한다면 물론 그게 쇼핑센터 들어가면 비싼가게가 아니고 E마트나 이런 것 하고 맞설 수 있는 가게가 안들어가겠습니까! 그래서 사람들을 유인하기 시작한다면 거기에 힘이 가속화 되어서 만약에 운동장 개발이 촉진된다고 하면 다른 데에도 가속화 해서 저는 연신내가 지금 같은 침체분위기에서 벗어날 것이라고 생각합니다.

그럼 운동장 부지 얘기가 나왔으니까 그 운동장 부지는 기부채납하도록 유도가 되어 있지요?

강양석 예 그것은 시의 방침입니다.

그러면 그것은 어떤 보상비 없이 건축주가 그냥 기부채납하는 것으로.

강양석 아마 그럴겁니다.

지금 현황도로에 접한 부분의 땅도 기부채납으로 들어갑니까? 그것은 보상을 해주어야 되는데.

강양석 아마 주변의 도로를 개설하고요, 그 도로도 기부채납하고요, 이 쪽에 쌈지공원 놀이마당같이 공원 하나 만들어서 그곳도 공원을 조성해서 기부채납하는 것으로 그렇게 계획하고 있습니다.

건축주의 의견은 어떻습니까?

강양석 건축주도 찬성합니다. 이야기 들었습니다.

그러면 세부적인 것을 말씀드리겠습니다. 운영지침, 상세계획 운영에 관한 여기에 보면 제47조 지금 여기에는 상세계획 구역이 제가 몇차례 기회가 있을 때마다 말씀을 드렸습니다마는 기존2 내지 4층 건물로 이미 도시가 형성화되어 있는 지역에다가 상세계획 구역을 하다가 보니까 과연 상세계획을 확정을 했을 때에 그 건물들을 철거하고 새로 지을 수 있을 것인가 저는 그게 가장 의문입니다. 심지어 건축한계선을 정함으로 인해서 1m후퇴하고 건물을 지으라고 했을 때에 과연 지을 수 있는 것인가 이론상으로는 바람직합니다마는 그래서 만약에 못 짓는 경우는 증축에 대한 고려가 되어야 될 것 같다, 기존 건물에 대해서 그래서 상세계획이 10년안에 안되었다고 보았을 때에는 증축을 할 시의 상세계획 구역을 전부다 적용을 하겠다, 증.개축시에 그렇게 되어 있는데 1층만 이렇게 1m로 건축한계선을 지키는 것이 아니고 건물전체를 다 지켜야 되지 않습니까? 4층이면 4층까지 그런 것으로 인해서 과연 지을수 있겠는가. 1층만 후퇴하고 나머지 부분은 안했을 경우 그가능한 방법은 없는가. 그게 기존건물에 대한 어떤 오히려 도시개발을 촉진시키는 계기가 되지 않을까? 그렇게 생각이 되는데 어떠십니까? 그것에 대해서.

강양석 상세계획을 적용한다고 해서 지금 있는 건물을 부수고 새로 짓는 것이 아닙니다. 그 건물이 새로 건설 될 때에 상세계획을 적용하게 됩니다. 그런데 1층 맨 바닥층을 상세계획하게 되면 1m뒤로 후퇴하게 되어 있다면 그 벽을 손을 안대게되면 적용이 안됩니다. 벽을 손을 대고 위에 건물을 새로 짓기 위해서 그 벽을 새로 만든다든지 기둥을 새로 손을 댄다면 그 때에는 상세계획에 적용을 받아서 1m [SET BACK]해서 다시 짓게 됩니다. 그래서 만약에 현재에 있는 건물을 모든 상세계획 구역안에 있는 사람들이 전부다 손을 안댄다면 상세계획은 실현 안됩니다. 단 상세계획이라는 것은 새롭게 건물을 다시 지을 때만 그 계획내용이 적용이 되어서 합니다. 만약에 그게 아니고 상세계획대로 다 부순다고 하면 그것은 있을 수 없는 일이죠. 그것은 건축, 건물값을 정부에서 대주어야 되지요. 그렇기 때문에 건물에 새로 손을 안댄다면 상세계획은 적용이 안됩니다. 그리고 도로의 [SET BACK]에 접하는 부분이라도 만약에 증축.개축에 의해서 그 부분을 손을 안대고 그대로 놓아둔다면 그것은 적용을 안받습니다. 그렇지만 위에 2층 건물을 4층으로 짓기 위해서 1층에 기둥을 보강을 해야 합니다. 보강을 한다면 그 때부터 그것은 [SET BACK]해서 해야 합니다.

제 얘기는 지금 기존 건물이 도로에서 아무리 안떨어져 있어도 지금 50cm이상은 떨어져 있습니다. 그러면 1m을 맞추기 위해서 50cm를 다 짤라야 한다는 기준이 됩니다.

강양석 예 그렇습니다.

그랬을 때에 과연 효과가 그만큼 나올 것이냐. 쉽게 얘기해서 여기에는 1m로 후퇴하도록 되어 있지만, 현장에서는 50cm정도, 많이 걸린집이 50cm정도고 그렇지 않으면 10cm, 잘하면 20cm 이렇게 걸려듭니다. 그러면 10cm를 다 짤라야만이 상세계획규정에 맞아서 증축이 가능하다, 그랬을 경우에 과연 그것이 가능하느냐 이것입니다.

강양석 위원님 10cm, 20cm떨어지는 건물들은요. 아마 건물이 조그마한 것입니다. 그러면 건물은 건축이 준공이 안되어서 확실히 모르겠습니다마는 10cm, 20cm건물같으면 기둥을 갖다가 그렇지 않겠습니까? 지금 슬라브구조 되어 있는 것을 철거한 것을 갖다 붙여도 10cm, 20cm같은 경우는 간단하게 뒤로 물릴 수 있거든요? 그리고 큰 대형 건물같은 경우는 50cm정도 [SET BACK]되어 있는 경우는 아주 뚝떨어져 있기 때문에 이런 대형건물은 전혀 상세계획에 적용을 안받습니다. 그리고 상세계획을 하면서 대형, 기존에 있는 건물이 좋은 건물인데도 그것을 50cm 자르고, 1m 잘라서 저희 스케일이 실현될 것으로 보지 않습니다. 좋은 건물을 10cm, 20cm, 50cm 자르게 되면 자원 낭비입니다. 저희들은 그런 계획은 안했습니다.

그런데 만약에 증축을 한다고 했을 때는 10cm가 걸리든 20cm가 걸리든 해서 증축이 안될 것 아닙니까? 그걸 다 잘라야만 가능한 것 아닙니까?

강양석 기본적으로 10cm든, 자를 것은 잘라야 합니다. 그렇지만 그런 경우는 없을 것이라고 봅니다. 저번에 증축계획이 연지시장쪽에 하나 들어 왔었는데 그게 1m 50cm인가 걸려서 심사한 적이 있었습니다.

우리가 일반적으로 현장을 봐도 그렇고, 대부분 50cm이상은 떨어져 있습니다. 도로에서 그렇기 때문에 걸려보았자 저는 50cm이내에서 걸린다고 보아지기 때문에 증축을 할 경우에 그것에 대한 대비책을 해야만이 오히려 상세계획구역이 더 개발이 촉진되지 않을까 저는 그렇게 생각하고 있습니다. 규제해 버리면 오히려 개발하지 않고 그대로 놓아둔다고 보여집니다. 그것에 대한 고려가 빠졌다는 것하고요. 그 다음에 밀도가 증가함으로 인해서 지금 차량과 사람이 혼용됨으로 인해서 교통량이 굉장히 복잡합니다. 특히 이면도로를 통해서 전면도로, 간선도로변에 있는 건물들이 이면도로를 통해서 차량이 출입하도록 되어 있지 않습니까? 그러면 이면도로의 혼잡이 예상되는데 거기에 사람들까지 이렇게 가세했을 경우에 지금 1m 후퇴한 부분을 어떤 식으로든지 활용을 해서 그나마 분산을 시켜주어야만이 이게 효과가 있지, 더 복잡해서 전혀 이것이 한 두건물 지었을 때에는 괜찮은데 다 지었을 경우는 좀 문제가 있지 않겠는가 그것은 어떻게 생각합니까?

강양석 맞습니다. 부분적으로 이면도로에서 그런 문제가 생길 것같아서 저희들이 맨처음에 도로폭원 계획할 때에는 지금 현재 보다 위에 쪽에 6m로 되어 있던 것을 15m로 계획했던 것으로 있던 게 6m로 되어 있는 경우도 있고, 9m가 6m로 된 것도 있습니다마는 너무 주민들의 반발이 세고, 일선 행정기관에서도 힘들고, 위원님들도 힘들다고 보시고, 도로같은 것은 다소 축소된 것은 사실입니다. 그렇지만 우리가 지금 현재 도로규정이 있기 때문에 6m도로를 갖다가 보도를 만들고 할 수는 없습니다. 그래서 그것은 일단 우리가 6m가 되든 9m가 되든 그 도로로 다 넣고 한 뒤에 다시 한 쪽에다가 보도를 하든지 그런 것을 차제에 생각을 해보아야될 내용이 있다고 생각합니다. 그렇다고 해서 마음대로 좋게 하려면 서울시에서 돈을 좀 대서 도로폭원을 넓일 수 있는데 현실적으로 힘들기 때문에.

아니면 일방통행으로 해서 차폭을 줄여주고 차도와 보도를 분리시키는 방안은 나중에 자치구에서 할 일입니까? 그것은.

강양석 아닙니다. 저희들이 일방통행 한다는 것도 생각을 했는데 일방통행이라는 것이 사용을 하다가 보면 불편한 경우가 굉장히 많습니다. 그래서 저희들 계획내용은 최대한 일방통행을 안하도록 될 수 있으면 안하는 것이 제일 좋습니다. 그래서 해야될 장소에만 그것을 하되 될 수 있으면 안했으면 하는 것이 저희들 생각이었습니다.

이것이 확정되면 자치구에서는 도로와 관련해서 손을 댈 수 없는 것이지요?

강양석 아닙니다, 그렇지 않습니다. 도시계획도로로 다시 만들 수도 있습니다. 보완하는 계획을 할 수 있습니다. 계획의 수정 보완은 항상 이뤄집니다, 목표연도가 2011년이기 때문에. 그 다음에 그때 가서 여건이 변하면, 그리고 저쪽에 지금 15m도로를 6m 뒤로 후퇴를 했습니다마는, 그것도 다음에 전체적인 재개발사업을 한다든지 하면 다시 15m도 될 수 있고, 재개발사업하면서 도로를 확폭도 할 수 있고, 얼마든지 개발하는 과정에 넓힐 수 있습니다.

다른 자치단체는 지금 상세계획에 건축한계선이 1m, 3m 이렇게 정해져 있습니까?

강양석 예, 그렇습니다. 대략 같이 다 따라가고 있습니다.

간단하게 다음으로 넘어가겠습니다. 대조동 특화거리 조성과 관련해서, 지금 갈현동하고 35m도로를 사이에 두고 떨어져 있습니다. 그런데 특화거리가 지금 연계가 안되고 차단이 되어 있는 상태입니다. 이것을 연계할 방안이 없으신지....

강양석 2개가 따로 떨어져 있는데 문제는 지금 이 부분이 문제이고, 그 다음에 30m도로입니까, 25m도로입니까, 그 도로가 떨어져 있는 게 문제인데, 지금 이것을 연계할 수 있는 방안은 전혀 없습니다. 그러면 첫째 여기에 지하철 안에다 무슨 통로라도 만들면 되는데, 지금 지하철법에 의해서 지하철위로, 옆으로는 아무 것도 건설 못하고 있기 때문에 아주 야트막한 통로조차 지하철 위로는 못해가지고 이 앞으로 들어갈 수 있는 방안은 없습니다. 그 다음에 이쪽에 전철역으로 통해가지고 연결 되는 것, 그것은 도면상으로만 그렇지 실제적으로는 그렇지 않습니다. 차라리 제 생각 같으면 지금 이쪽 도로분위기하고 이쪽 도로분위기하고 틀릴테니까 아예 분위기를 뚜렷하게 확실하게 차이가 나게 하면, 여기에서 안되면 갈현동, 대조동, 이런 식으로 뚜렷한 분위기를 만들어 나가는 게 차라리 낫지 않겠느냐.... 엉성하게 연결시키는 것보다는 뚜렷하게 2개가 확연하게 차이나도록 발전시켜 나가는 게 낫지않겠나 그렇게 생각합니다.

그러면 용도로써 분리시켜서 구분시키자는 뜻이지요?

강양석 예. 그곳의 형태라든지 각의, 지금 현재로 보면 각의 형태가 전혀 틀립니다.

좋습니다. 공동건축시 공개공지는 건축법에 의해서 확보해가도록 한다 그러고, 높이제한이 완화되었을 경우, 지금 현재는 1.5배에서 1.8배인데 이게 상세계획구역으로 딱 정해져버렸을 경우 상세계획 규정에만 따라가게 된다면 나중에 융통성이 없지 않느냐.... 높이제한을 자치단체장이 지역별로 완화시켰을 경우 거기에 따라갈 수 있는 그런 조항을 넣을 수 없습니까, 여기에?

강양석 위원님! 지금 저희들이 행한 계획의 내용이 법적인 최고한도까지 다 찾아먹었습니다. 그리고 자치단체장이 정하더라도 서울시조례 내에서 해야지 서울시조례를 벗어나지 못할 겁니다. 그렇게 된다면 자치단체장이 정하는 것하고 저희 계획내용하고 상충되어 가지고 발생되는 문제는 없을 것입니다.

예를 들어서 지금 특별설계단지 저쪽 세광플라자 뒤에 있는 거 있지요? 거기같은 경우는 연지시장, 그거 같은 경우는 특별설계단지가 대로변에서 길게 되어 있기 때문에 높이제한에 저촉되지 않겠습니까, 건물 지을 때? 저 뒤쪽 부분이?

강양석 여기요?

예. 특별설계단지 세광플라자 우측으로 있는 거 말입니다.

강양석 이거요? 흥창물산 쪽에요?

예. 그러면 도로에서 길이가 길음으로 해서 사선제한에 저촉이 되어 버릴 것 아닙니까? 지금 35m 이상되면 사선제한 높이를 받아야 되지 않습니까? 전면도로 규정에 적용받지 않고. 그러면 건물이 앞으로 나와야 되는데, 앞에는 공원으로 확보하도록 되어 있다 보니까 그 건물은 용적률이 나오지 않을 것 같은데.

강양석 지금 저는 그게 문제가 안되리라고 생각하는데, 용적률이 안나온다는 것은 최고용적률을 찾아먹을 수 없지 않겠느냐 이 말씀인데, 이것은 아마 용적률이 300%, 토지용도가 변했기 때문에 허용이 650%, 그래서 용적률이 그렇게 높지 못합니다, 이 땅은. 그래서 그 뒤에 사선문제는 아예 발생 안할 것 같습니다.

길이가 긴 것은 괜찮겠어요?

강양석 예, 괜찮습니다. 앞쪽으로 댕겨서 하면 저쪽에 뒤에서 안걸리고 용적률 다 찾아먹을 겁니다. 이것은 저희들이 설계하면서, 이건 아까 슬라이드에서 보신 것처럼 저희들이 설계를 한 번 해봤습니다. 하니까 별 문제 없었습니다.

대지면적 최대한도는 지금 제한이 없지요?

강양석 예, 없습니다.

그 다음에 건축허가시에 용역회사의 협의를 받게 되어 있지요?

강양석 아닙니다. 지금 현재는 용역이 끝나지 않았기 때문에 저희들한테는 조회를 합니다마는, 이것이 계획이 끝나고나면 용역회사하고는 상관없고 구청하고 문제가 됩니다. 지금 현재는 게획을 하고 있기 때문에 편의상 구청에서 저희들한테 괜찮겠느냐 하고 자문을 구해 옵니다마는, 게획이 끝나고 나면 저희들은 빠집니다.

도시설계지구하고 다르네요?

강양석 도시설계지구도 똑같습니다. 용역 끝나고 나면 끝납니다.

거기 용역회사 의견서를 다 첨부하게 되어 있는데?

강양석 아닙니다. 용역 끝나고 나면 끝납니다.

서울시도시계획조례가 이번에 될 경우 상세계획구역에 미치는 영향은 어떻습니까?

강양석 지금 없애려고 빨리 추진하고 있습니다.

만약 그 안에 확정이 안되면 적용 받습니까?

강양석 모르겠는데요, 그 부분은.

그런 문제 때문에 경과규정을 두어달라는 저희들 의견을 제시하고 있습니다. 상세계획구역에 한해서는 이 계획대로....

상세계획이 확정되면 가능한한 빨리 할 예정으로 있고, 이 계획에 변동이 없도록 최대한 노력을 하고 있습니다. 지난 번 구청장 정례회의 시에도 구청장님들 전부 일치된 의견이, 저희도 의견을 제출했습니다. 그래서 고 건 시장님한테 그러한 의견을 제시했고, 저희들 보기에는 긍정적으로 흘러가는 것 같습니다.

이상입니다.

백영준위원입니다. 저는 연신내지역에 상세설계지역이 입안되면서 피해를 본 사람이고, 거기의 산증인입니다. 제가 거기 연신내로터리에 건물을 가지고 있기 때문에. 4, 5년 전만 하더라도 그때 건설붐이 막 일어나려고 해서 한참 재건축해야 되겠다고 준비가 다 되어 있는 상태에서 상세설계지역이 입안이 되었습니다. 한 1년이면 끝난다고 해놓고 지금 만 4년이 지난 후에서 끝나지 않은 상태입니다. 또 지금 끝날 무렵에 상세설계지역의 룰을 보니까, 아까도 우리 유중공위원이 얘기했지만 절대 건축촉진적인 그런 안은 전혀 없고 무조건 묶어두려고 하고, 제재만 하려고 하는 그런 상세설계지역에서 누가 재건축을 할 것인가 라고 묻고 싶습니다. 아까도 말씀드렸지만 전에는 원당이나 일산지역에 있는 주부님들이 전부 연신내에 와서 장을 보고 갔습니다. 지금은 거꾸로 되었습니다. 은평구에 있는 주부님들이 전부 일산이나 원당같은 데 가서, 이마트나 엘지마트에 가서 장을 봅니다. 상권이 이렇게 변한다는 것은 하루아침에 변경할수도 없는 상태이고, 우리 은평구로 봐서는 상당히 어려운 처지에 놓였다고 본위원은 생각합니다. 함에 있어서 저도 거기 연신내로터리 중요한 요지에 건물을 갖고 있기 때문에 현재 400평 정도의 대지에다가 건물을 지으려고 다 준비를 하고 있었는데, 건축주들이, 거기가 8명의 건축주가 있는데 앞면에 있는 분들은 전부 있습니다. 이런 제재하에서, 이런 형태에서 어떻게 재건축을 해서 무슨 부가가치가 있겠느냐, 내가 볼 때는 우리 세대 2, 3백년 후에나 재건축이 가능하지 이런 상황에서는 누가 재건축을 할 것이며 이런 제재만 해놨다고 해서 잘될 것이라고 생각이 안듭니다. 그 부분에 대해서 설명좀 해주시기 바랍니다.

강양석 계획한 사람으로서는 계획 범위내에서 최대한으로 주민들한테 불이익을 안줄려고 노력했습니다. 그것은 백위원님도 보시면 지금 상세계획입안규정이라든지 지침이라든지 법규 이런 것을 참고하시면 저희들이 얼마나 규제를, 제재를 완화시키려고 노력했는지 아실 것입니다. 그 다음에는 아까 처음에 말씀드린 것처럼 상가가 새로 건설된다든지 하면 연신내 매력이 살아나고 경기가 살아나지 않을까 그것밖에 기대할 수 없습니다. 저로써는 계획하면서 주민들한테 최소한의 제재로써, 규제로써 끝내려고 노력했습니다. 더 이상 제가 말씀드릴 것은 없습니다. 백위원님 질문이 건축하시려다가 못하게 된 것은 정말 미안하게 생각합니다. 저로서는 더 이상 할 게 없었습니다.

지금도 연신내 지역은 다른 지역에 비해서 상당히 낙후됐습니다. 건물을 보시면 알겠지만 전부 2, 3십년된 건물도 많고 지금 재건축을 하지 않으면 안될 정도의 지하철 공사가 양쪽으로 되어 있기 때문에 금이 많이가서 비가 많이 오게 되면 빗물이 스며드는 상태에 놓여 있습니다. 특히 양지극장 건물은 단독건물이지만 그것도 지금 재건축하려고 헐어놨다가 엊그저께 보니까 아스콘을 깔더라구요. 왜 그러느냐 보니까 이런 상태에서는 건물을 못짓는다는 결정을 내리신 모양입니다. 그래서 아스콘을 깔고 주차장으로 사용하고 있고, 한가지 더 보충해서 말씀드린다면 제가 가지고 있는 건물이 현재 405평인데 거기에 건물이 제대로 들어서야지만 여러 가지 미관상도 그렇고 연신내 로터리에 명물이 들어설 수 있는 위치인데 현재 앞면에 있는 부분들은 부가가치가 없다는 그런 뜻으로 현재 반대 아닌 반대를 하고 있습니다. 거기에 찬성하는 분도 있고 그러니까 뒷부분을 잘라서 건축을 할 수 있습니까?

강양석 백위원님, 세대를 거기다가 공동건축을 제안해 놨습니까? 공동건축은 어떻게 됐는지 모르지만 권장사항입니까, 규제사항으로 되어 있습니까?

권장사항이죠.

강양석 권장사항은 안지켜도 인센티브만 조금 없어져 가지고 용적률에서 덜 찾아먹는것이지 그것은 떼놓고 해도 되기는 되죠.

제가 서두에 말씀드린대로 강교수님께서 개발을 할 수 있고 발전을 할 수 있는 그런 계획서를 만들어서 은평구 특히, 연신내 지역이 중심지역 아니겠습니까? 개발이 많이 될 수 있도록 노력을 많이 해주시기 바랍니다. 이상입니다.

강양석 양지극장 그것은 면적이 대개적지 않습니까? 그리고 그 면적을 가지고 특별설계단지를 지정한다면 편파적인 것 같이 보이는데요. 그쪽 양지시장 있는데는 필지가 3군데가 있는데 거기는 그렇게도 못하고 거기다하면 저희들이 편파적인 계획으로 해서 욕먹을 것 같습니다.

강양석 그것은 2종 미관지구 실정입니다.

강양석 벽면한계선입니다. 건축물 벽면 전체가 그 선을 지켜야 되지만 벽면한계선을 1층선만 지켜달라고 지정한 것입니다. 보행자 통로를 만든 것입니다.

강양석 위원장님, 지금와서 하는 것은 무리같습니다.

김덕홍위원입니다. 제가 상세계획도와 책자를 보고 나름대로 의문가는 몇가지를 질문드리겠습니다. 아까 강교수님 말씀에 특별설계단지라고 하는 것은 특별관리하는 것이다, 이렇게 말씀하셨어요. 그런데 저희 지역에 흥창물산, 연서시장, 그리고 운동장 부지 땅하고 세군데는 특별설계단지로 되어 있습니다. 그리고 전면에 있는 미도파슈퍼, 범서쇼핑센터는 단지에서 제외가 되어 있는데 어떠한 이유라도 있는 것입니까?

강양석 그것은 건물현황에서 범서쇼핑센터는 양호한 건물이기 때문에 목표연도까지는 재건축이 일어나지 않을 것이라고 생각했습니다. 특별설계단지로 묶어놓은 4개를 보면 1개는 공터고 나머지는 시장 같은 것, 무슨 물산이고 이런데 거의 빈땅이고 비슷합니다. 범서쇼핑센터는 지금 현재 쇼핑센터로 사용하고있는 것이기 때문에 목표연도에 달할 때까지 여기에서는 새로운 재건축이 일어나지 않을 것이다 생각해서 안했습니다.

그런데 이것이 먼 장래를 두고 봤을 때 그리고 우리 연신내 상권확보 계획을 두고보았을 때에 여기도 분명히 새로운 건물이 들어서는 것이 옳다. 이렇게 생각하는 주민들이 많이 있습니다. 우리 강교수님말입니다. 먼후일에도 이 건물을 짓지 않을 것이다, 이렇게.

강양석 아닙니다. 지금 저희들의 계획목표 연도가 2011년정도 까지 되어 있습니다. 앞으로 10년밖에 안남았습니다. 그래서 그때 되면요, 다시 계획을 수립합니다. 그러니까 목표연도 내에는 다른데에 비해서 여기서는 일어날 가능성이 지금 현재 건물이 양호하기 때문에 그 이내에서는 건축행위가 일어나지 않을 것이라고 생각합니다.

범서쇼핑센터에서 만일에 그안에 건물을 새로 지었을 경우에는 그러면 상세계획의 그런 법적용을 안받고....

강양석 아닙니다. 받습니다. 거기도 솔직히 가로 앞에 건물한계선을 갖다가 5m뒤로 물러서서 지어야 되고요, 앞의 전면건물의 높이는 5층 이하로 해야 되고 하는 그런 데가 있습니다. 원칙에 의해서 계획내용은 있습니다.

계획의 적용을 받아야 된다는 말씀이지요?

강양석 물론 받습니다.

그리고 그 다음에 조망권에 대해서 한가지 말씀드리겠습니다. 경관을 볼 수 있도록 하기 위해서 조망권이라는 것이 있다는 것을 말씀하셨습니다. 그런데 상세계획 도면을 보면 사실 S자로 되어 있습니다. 전면부에 5층이하로 규제를 했다 이겁니다. 그런데 이렇게 적용시켜서 보았을 때도 5층 이하로 건축을 설령 했다, 이 말입니다. 뒤에서 보면 경관이 보이지 않는 그런 입장입니다.

강양석 맞습니다.

그런데 이것을 필히 5층으로 규제를 해야 되는 것인가.

강양석 위원님 죄송합니다마는 오늘 도면을 안가지고 왔는데 저번에 건물을 몇층으로 했을 때는 산이 어떻게 보입니다, 하는 것을 보여 드린 것 기억이 나실 것입니다. 그 때 2층인 경우에는 산이 이만큼 보입니다. 해서 시뮬레이션 한 것을 보여드린 적이 있습니다. 그래서 이것을 어디서 저희들이 판단했느냐 하면 가운데를 교통섬 있는데서 한 것을 중점을 두어서 거기서 본 것을 가정해서 시뮬레이션을 해서 그것을 높이로 정했습니다. 그런데 모든 장소에서 산이 보일 수는 없습니다. 그러면 아마 이 주변에 높은 건물은 전혀 못들어갈 것입니다. 그래서 중요한 프론트에서 하나 잡아서 거기서 높이를 몇층으로 할 것인가, 산을 다 보이게 할 것이냐, 안그러면 일부라도 보이게 할 것이냐, 놓아두면 완전히 가릴 것인데 그러니까 규제도 조금완화해주고 주민들한테 지킬 것은 지키게 서로 양보해서 5층 정도로 해서 산을 일부라도 보이도록하자 하는 것이 저희들 계획의 취지였습니다.

여기에 나와 있는 상세계획 도면을 보면 도로, 4거리 한 복판에서 보아야만 북한산 경관이 보일 수 있는데요.

강양석 지금 저희들 계획은 그렇게 되어 있습니다. 그쪽에서 했기 때문에 물론 이쪽에 독립문쪽을 나가는 길에서는 조금더 잘 보이는 수도 있습니다.

이 계획대로 한다는 왜냐하면 그것이 똑바로 길이 뚫어져 있지 않고 S자로 되어 있기 때문에 경관을 어차피 가린다, 그런 입장에서 꼭 고도제한을 5층이하로 두어야 되는가 나는 이것을 말씀드리는 것입니다.

강양석 위원님 그리고요, 그 건물을 갖다가 어떻게 하냐면, 여기에 사람이 다니는 길이 있으면 사람 다니는 길앞에만 5층입니다. 5층이고요, 그 뒤에는 규제 안합니다. 앞에 몇 m만 여기에서 5층으로 제한하고, 그 뒤에는 20층이 되든 30층이 되든.

바로 그것이 문제입니다. 왜 그러냐 하면 땅값으로 친다면 지금 규제를 받는 지역은 뒷면에 비해서 서너배가 더 비쌉니다. 땅값이 더 비쌉니다.

강양석 아닙니다. 그게 건물이 한 개이기 때문에 똑같습니다.

아닙니다. 연서시장 일부 범서쇼핑 거기는 다 적용을 받는 것 아닙니까? 일부가.

강양석 예.

그러니까 그 가격이 비싸다는 얘기지요. 그런데 그 사람들이 욕심은 10층, 20층도 짓고 싶은데 5층으로 전면을 제한을 시켰을 때에 그 사람들 생각에.

강양석 위원님 그것이 아니지요. 그러면 한 집안에서 볼적에 문있는데는 땅값이 비싸고 안방은 땅값 싸고 그런 것이 어디에 있습니까?

아닙니다. 전면하고 뒷면하고는 틀립니다.

강양석 이것은 특별설계단지로 해서 건물이 한개로 개발되어야 되는데 어떻게 출입구, 어떻게 그러면 대문을 갖다가.

그러면 말입니다. 현실적인 입장에서 하나 말씀드릴께요. 제가 연서시장에서 근무를 상당히 오래 했습니다. 10년 이상을 했어요. 재건축을 하기 위해서 상인들이 여러 가지로 노력을 했어요. 소유주가 99명이라고 여기 나와 있군요. 그것은 맞습니다. 99명인데 그중에서 1명만 반대해도 집을 지을 수가 없는 그런 입장에 처해 있는 것이에요. 그리고 그 때 반대했던 못짓게 했던 그 이유중의 하나가 뭐가 있느냐 하면 전면에 5평, 6평짜리 땅이 있습니다. 도시계획에 의해서 전면 헐려 나갔어요. 나머지 가지고 점포를 만들었는데 5평, 6평짜리 땅이 얼마냐 하면 2억정도 나갑니다. 뒤편에 있는 10평, 15평짜리가 얼마냐 하면 1억도 안나갑니다. 뒤편에 사람은 평수로 하자고 하고 공동개발을하는데 앞에 사람들은 가격으로 치자고 하고 그런 실례가 있기 때문에 말씀을 드립니다. 그래서 이런 문제는 상세계획을 해서 성사시키는데는 어려움이 초래하는 입장이 안되는 것인가 앞의 전면 5층 제한을 저는 생각해봅니다. 그 내용에서 말씀드렸고 또 그 옆에는 세광프라자가 24층으로 현재 짓고 있습니다. 그런 문제도 조망권과는 하등의 잘못된 그런 입장은 아닌가 저는 그렇게 생각하고 있습니다. 한가지 다른 것 물어 보겠습니다. 사실은 새로운 건물을 짓게 된다면 우선적으로 길이 가장 중요하다고 저는 생각을 합니다. 상세계획에서 보니까 6m도로를 계획을 세우고 있는 것으로 되어 있습니다. 그랬지요? 상세계획의 원칙상으로 8m 이상으로 되어 있던 것으로 알고 있습니다. 그런데 어떻게 해서 6m로 하향 조정했는지 교수님 이점에 대해서 말씀해 주시기 바랍니다.

강양석 그것은 없습니다. 8m이상 되어야 된다는 것은 없습니다.

내가 알고 있기로는 그렇게 알고 있는데.

강양석 아닙니다. 위원님들이 잘못 아신 것 같은데 8m이상은 없고요, 옛날에는 도시계획법에서 도로라 함은 4m이상 이렇게 정했었습니다. 그런데 요즘에 와서 도로를 사용하다고 보니까 한쪽에 차를 주차를 하고 다음에 차가 주차되어 있음에도 불구하고 차가 지나가려고 보면 6m로 되어야 되겠다고 보고 계획이 전혀 어디서 제시되어서 규정도 없는데 일반적으로 계획하는 것이 요즘 유행이라고 하면 그것이 6m를 적용하고 있습니다. 한 쪽으로 차를 세워놓고 한쪽에다가 차가 지나가게 합니다. 한 8m이상 그런 것을 한적은 한번도 없습니다.

그런 제도가 없습니까?

강양석 없습니다. 절대 없습니다.

저는 그렇게 알고 있었습니다. 그리고 사실이 여기에 나온 상세계획도면대로 건축이 되었을 때는 사실은 8m도로가 필요합니다. 이것은 우리 도시가 그렇습니다. 사실 저희 동네같은 경우에는 자연 취락지입니다. 그렇게 구성이 되어서 S자 T자로 중구남방입니다. 그러니까 몇 년 앞도 안내다 보고 건축을 했다는 것입니다. 여기 6m도 사실 먼후일에 100년이 지나보면 잘못되었다는 얘기가 틀림없이 나올 것입니다. 아니 새로 짓은 건물에 대해서 잘 해보자는 것이 6m라고 하면 소방도로 아닙니까? 소도로입니다. 이게 그런데 여기에 있던 상세구역 도면대로 한다면 여기가 상당히 중심가가 되어야할 입장인데 여기에 6m는 적지 않은가 이런 생각을 나름대로 해봅니다. 그리고 또한가지 제가 여기에 보니까 상세계획 도면안에 건축이 이루어졌을 때에 불허용도가 많이 나오고 있습니다. 현재는 대로변옆에는 나름대로 단란주점 형식이랄지 자기들이 편리한 용도로 해서 많이 사용하고 있는데 상세계획 정도로 이루어 졌을 때 그러한 불허용도를 제재를 받아야 되는가, 조금 그 사람들한테 편리하게 사용할 수 있는 그런 방법은 없는가. 그리고 이 불허용도는 제고할 의지는 없는가, 이것에 대해서 말씀해 주시기 바랍니다.

강양석 위원님! 제고할 여지도 없습니다.

안됩니까, 그건?

강양석 왜 그러냐 하면 공장은 법적으로도 못짓게 되어 있고, 거기에 있는 것을 자세히 보시면 저희들이 강제로 정한 게 아닙니다. 법에 의해서 다 못짓게 되어 있습니다. 그렇기 때문에 전에 공청회할 때도 주민들이 용도에 대해서 반발이 하나도 안나왔던 게 그것은 자연스럽게 그렇게 되어 있기 때문에 그렇습니다.

그런데 용도에서 반발 안했던 주민들은 사실 몰라서 그랬을 겁니다. 저는 그렇게 생각합니다. 저 역시도 이것을 몇 번 읽어보지 않고 검토하지 않았으면 이 내용에 대해서 모릅니다. 그런데 이것은 앞으로 주민들이 살아가면서 자기가 쓰고자 하는 건물에 대해서 제재를 받았을때....

강양석 위원님! 이 불허용도는 저희들이 건축법에 있는 그대로 갖다놨습니다. 그래서 더 강화된 규제가 아닙니다.

그러니까 상세계획을 해서 이뤄졌을 때의 건축당시에도 그것이 필요한가, 나는 그것을 물어보는 것입니다.

강양석 그런데 그것은 주민들한테 상세계획을 따르면 인센티브를 주고 싶은데요, 주려고하니까 주민들이 따르기 쉬운 것을 해놨습니다, 현재에 있는 법을. 그렇다고 해서 제가 더 이상 살을 붙인 것은 없습니다. 있는 그대로 해놨습니다.

한가지만 더 물어보겠습니다. 우리 건축법이라는 것이 상당히 애매모호한 데가 많이 있습니다. 여기 책자내에 상세계획지침이라고 지침서가 있어요. 지침적용의 기본원칙이라 해서 “시행지침에 별도로 언급하지 않는 사항에 대해서는 기존의 법규, 조례, 지침 등에 따른다”, 그렇게 되어 있어요. 그런데 반면에 또 여기에 뭐가 있냐 하면 “시행지침상 규정된 사항이라도 향후 관련법규 등의 개정, 은평구 관련계획 등에 의거 보다 개선될 공공부문계획이 수립될 경우 관련심의회의 심의를 거쳐 동시행지침을 융통성있게 조정하여 적용할 수 있다.”, 이런 부분이 나와있거든요. 그러면 여기에 있는 모든 것들도 다시 바꿀 수 있다는 얘기가 어떤 측면에서는 나올 수 있다는 것입니다. 이 부분에 대해서는 어떻게 생각하십니까?

강양석 지금 거기에서 위원님 말씀하시는 데 보니까 융통성있게, 공공을 위해서, 하는 말씀이 있었는데요, 그것은 바람직한 것 아니겠습니까? 주민들 입장으로 봐서.

사실 바람직한 것이지요.

강양석 그것은 바람직해서 주민들한테 괜찮을 것 같은데요. 그 다음에 만약 주민의 재산권을 얽매는 것 같으면 기존에 계획으로 결정되었던 것을 더해 가지고 세게 묶는 것은 일반적으로 못하게....

아니 융통성이 있는 것은 좋은 것입니다. 그런데 법이라는 것이 정해놓지 않으면 부조리도 생길 수가 있는 것이고, 또 상세계획 잘 만들어 놓은 것이 잘못될 수도 있는 것이고, 그런 부정적인 측면에서 잘못될 수가 있다는 것입니다. 그래서 이것을 말씀드리고.... 운동장부지 관계에 대해서 물어보겠습니다. 기부채납 부분이 나오는데, 지금 몇 평을 기부채납하겠다는 것이 안나와있는 것 같은데 그것도....

강양석 제가 설명을 안했습니다.

아까 설명할 때 설명이 빠진 것 같습니다. 몇 평 정도나 기부채납할 것인지....

강양석 도로가 한 890㎡이고, 쌈지공원부지가 710㎡ 정도 됩니다. 그래서 한 1,500㎡ 정도 되겠습니다.

1,500㎡면 평수로 따지면 얼마입니까?

강양석 약 500평 됩니다.

전체적으로 다해서, 그러니까 도로부분 하는 것까지 해서 500평이라는 말입니까? 그러면 거기에다 공원화시설을 한다고 하는데, 실질적으로 공원화시설에 사용할 수 있는 평수는 얼마 안된다는 얘기 아닙니까?

강양석 가로공원이 224㎡입니다.

그것가지고 하겠습니까? 안되지.

강양석 아닙니다. 한 200평 되겠습니다.

200평 가지고 그거 되겠습니까?

한 1,000평 만들어야지.

더 많이 해야지요.

강양석 아니지요, 땅이 없는데요.

기왕에 할 것 같으면, 주민들 휴식공간을 만들 것 같으면 200평 가지고 만들어서는 안된다는 얘기지요.

강양석 그런데 711㎡인데, 이 사람으로 봐서는 총면적 7,900㎡에서 710㎡이면 약 9%를 내놓은 건데, 저는 시에서 손해보는 장사는 안할 것 같습니다.

아니 기왕에 기부채납할 것 같으면 우리 주민들이 쓸 수 있는, 몇 평 더해서 한 300평정도만 된다고 해도 가능한데 200평 부지라면 얼마 되지 않는데.

강양석 200평도 그 사람들이 조성해서 하면 그렇게 작은 것은 아닙니다.

강교수님! 그것만 생각할 것이 아니라 운동장부지를 집을 지을 수 있도록 만들어준 것을 생각을 해야지, 그거 요구하는 주민들만 나쁘다고 할 수는 없잖아요?

강양석 그건 맞습니다. 그런데 저는 지금 제가 계획하는 사람이 기부채납하라는 소리는 제가 못합니다. 그래서 아직까지 제가 이 계획을 놔두고 기부채납을 말한 일은 없습니다. 그건 제가 이야기할 부분이 아닙니다. 그건 서울시에서 기부채납을 해라, 한다니까 저도 따랐었지요. 계획을 하는 민간에서 민간보고 너는 기부채납해라, 그 소리는 제가 할 일이 못됩니다.

그러면 구의회 차원에서 얘기를 해야겠습니다.

강양석 의회차원에서 하시는 것은, 저는 계획하는 사람 입장으로서 공지를 많이 확보하는 것은 좋지 않겠습니까! 그렇지만 그것도 개발하는 사람이 수지가 맞아야 하는데, 만약 반을 뚝잘라서 반은 공공공지로 놔둬라 하면 나 안해, 하겠지요.

당초에는 그때 500평인가를 기부채납한다고 했었어요.

강양석 500평은 땅이 안되는데요.

그런데 그것이 길가에 들어가 버리니까 실질적으로 공원부지로 조성하는데....

강양석 그런데 제가 자꾸 개인의 편을 드는 것 같이 되어 버렸는데요, 너무 많이 해라 하면 나 못하겠다, 이 소리가 나오지 않겠습니까? 그러니까 적당한 선에서 잘라서 하는 것도 방법이라고 생각됩니다. 너무 많이 기부채납하라고 하면, 기부채납 소리는 저로서는 못하겠습니다. 제가 할 이야기가 아니라고 생각됩니다. 그리고 제가 맨 처음에 이것만큼은 공원하고, 하는 것보다 약간 축소된 것은 사실입니다, 제가 생각했던 것보다는. 그렇지만 남의 땅을 기부채납해서 서울시에서 가져가겠다는데....

남의 땅, 그렇게 이야기하면 우리가 도둑놈이지요. 말한 내가 잘못된 사람인데, 그 사람은 그만큼 혜택을 받았기 때문에 주민한테 요구할 수 있는 것은 당연한 것 아닙니까? 주민들 요구도 마찬가지지요. 이 정도는 해줘도 괜찮다는 생각을 하는 사람들이 많이 있다는 것입니다.

강양석 그것은 맞습니다. 그 말씀은 맞습니다.

이상입니다.

강태원위원입니다. 강교수님! 수고 많이 하셨습니다. 이 상세계획이라는 것은 모든 것을 100% 모든 사람들 마음에 들게는 할 수 없는 것입니다. 그러나 우리가 분명히 짚고 넘어가야 할 것은 도시계획이란 가장 중요한 것입니다. 우선 우리가 임시로, 단기적으로 봤을 때 1대에 끝나는 것이 아니라, 한번 계획하고 나면 수십 년, 수백 년, 수천 년이 흘러갑니다. 예를 들어서 말씀드릴 것 같으면 스웨덴, 노르웨이를 이번에 다녀왔는데, 그런 데는 그 나라의 건축법에 의해서 인구가 적고 땅이 너무나 넓다 보니까 1층이상, 2층이상 집을 안지어요. 그러나 우리 한국같은 경우는 토지가 너무나 적고 인구밀집지역이다 보니까 지역주민들이 편리하게 사용할 수 있고, 타 지역으로 가지않게끔 내 지역에서 개발해서 내 지역에서 우리가 편리하게 사용하자 하는 차원에서 이 계획을 하는데, 물론 현재 기존법에 의해서 본다면 여러 동료위원님들이 많은 말씀을 하셨습니다마는, 일반상업지역같은 경우는 교수님의 재량이 아니고 시의 어떤 방침이나 내규에 따라서 규정을 하고 있지만 현재 90%입니다, 건폐율이. 용적률은 900%입니다. 준주거지역이 건폐율이 70%, 용적률이 700%, 일반주거지역이 건폐율이 60%, 용적률이 400%입니다. 그렇다고 봤을 때 새로 개발해서 층수만 많이 올리고 할 것이 아니라 현재 개인이 소유하고 있는 땅에 대해서, 그 사람들은 나름대로 자기의 황금땅이라고 생각하고 있을 것이란 말입니다. 이 모든 사람들이 건폐율이 적어서 자기 좋은 옥토에다 건물을 많이 짓지를 못해서, 예를 들어서 100평에다 100% 다 지을 것을 40%밖에 못짓는다면 거기에 대한 건축비는 물론 적게 들지만 땅값이 있기 때문에 거기 수요자들이 그만큼 세도 비쌀 것이고, 가격도 비쌀 것이다 이 말입니다. 또한 그 지주로서는 그만큼 수익금이 적기 때문에 손해가 많이 나는 것이고.... 그래서 이런 부분에 대해서는 굉장히 저로서는 합당치 못하게 생각하고.... 두 번째는 아까 동료위원이신 김덕홍위원이 말씀했습니다마는, 도시계획이라는 것은 첫째 도로가 정확히 잘 나와야 됩니다. 좀 어려운 일이 있더라도, 현재 상세계획구역을 내가 가보니까 도로가 정상적으로 되어 있는 데는 되어 있지만 정상적으로 안된 데가 있어요. 이것은 상세계획에 의해서 도로를 아주 정확하게, 반듯반듯하게 누가 와서 보더라도 잘 좀 해놨으면 되는데 S자, D자식으로 많이 되어 있는데, 이런 것은 계획하는 과정에서 교수님이 잘 해주셨으면 되는데 이미 이제 와서 말씀드려봐야 필요없고, 시에서는 내일 모레 심의를 해야 되기 때문에 아마 조급하게 이걸 처리하려고 계획을 세웠고, 우리는 청취에 불과해서 이것을 하고 있습니다마는 이런 부분에 미비점이 있다, 나는 이렇게 판단이 됩니다. 그래서 우리 동료위원과 모두가 여기에서 협의해서 보완사항은 물론 우리가 나름대로 시에다가 제시하겠지만, 이것은 하나의 역사를 창조하는 권위이십니다. 대단하신 거에요, 강교수님은. 내가 볼 때 미비점이 많다는 것을 분명히 말씀드리고, 이상입니다.

강양석 이것은 예산사업으로 해야 됩니다.

맞습니다. 예산사업입니다.

강양석 구거부지입니다, 하천부지.

계획은 실천하기 위한 것이니까 계획한대로 이행하기 위하여 노력하겠습니다.

지금 이 상세계획을 한지 4년이 걸렸는데 내용을 보니까 막대한 예산을 가지고 4년동안 오랜세월을 연구해서 계획을 냈다고는 볼 수 없게 보입니다. 지금 현재 건물을 짓고 있거나 준공이 겨우 된 대지를 권장사항으로 여기에 묶어두고 있는 토지를 봤을 때 정말 이런 계획을 주민한테 내놓을 수 있겠어요! 국장 한번 나오셔서 답변해 보세요. 지금 허가가 나가가지고 건물을 짓고 있거나 겨우 준공되어 2,3개월 밖에 안된 건물도 권장사항으로 공동개발로 여기 묶여 있어요. 이렇게 조사가 미비해서 4년동안 막대한 예산을 투자해서 하고....

강양석 의원님, 어디가 있는지 한번 말씀해 보세요?

연신내 로터리 있잖아요.

강양석 로터리 있는데 어디에요? 위원님 어디가 잘못되었는지 모르지만 어디 말씀입니까?

연신내 삼각지 있는데 그 옆에 지금 짓고 있고 현재 증권사 준공되어 가지고 얼마안되고, 여기 있잖아요. 다른데도 있는데, 여기도 있지 않습니까?

강양석 그런데 권장사항 그랬죠! 권장사항이라고 했지 안하면 부순다 이말은 안했습니다.

그러나 이미 봤을 때는 기분 나쁘지 않소. 이미 허가내줘 갖고 건물을 짓고 있는 데고, 준공이 난지 몇 개월 되지도 않은 데도 해가지고 있으면 우스운 일이 아니냐 이거에요. 좀 세밀하게 주민이, 4년동안 연구했다는 것이 이렇게 나옵니까?

강양석 저희들은 그것을 잘못했다는 생각은 한번도 한 적 없습니다.

그런데 뭔데 여기다 묶어놔요. 지금 그 사람이 건물을 언제 지었습니까?

강양석 저는 묶지는 않았습니다. 권장은 받아들이면 받아들이는 것이고 안받아 들이면 안받아 들이는 것이지....

권장사항인데 그 빌딩은 언제 다시 짓는 다는 거에요?

강양석 다시 지으라는 말은 아무도 안했습니다. 그런 권장이다, 다음에 지을 때는....

권장을 하더라도 권장을 할만치 해가지고 해야 될 것 아니에요. 이 준공을 내 주고 하는 것도 권장이다 이 말이에요.

강양석 부숴서 다시 지으라는 소리는 안했습니다.

어디든지 주민이 납득하고 이해할수 있는 계획도가 나와야 된다....

강양석 지금 의원님은 저를 죄인으로 취급하는 모양인데 내가 당할만치 잘못한 것 하나도 없어요.

이것봐요, 이렇게 하는 것이 아니고 이게 뭐에요. 지금 나오고 있는 것이 주민한테....

불광.수색구역상세계획안의견청취안에 대한 제안설명을 드리겠습니다. 불광, 수색 상세계획구역은 구 도시기본계획의 용도지역 변경계획에 따라 주거지역을 상업지역, 준주거지역으로 변경키로 계획된 지역이며, 지하철역을 중심으로 반경 500m이내의 지역으로써 토지이용상태가 극히 불합리하여 일반적인 도시계획 또는 건축법에 의한 도시설계로는 계획의 한계성 때문에 장래의 도시정비 목표를 달성하기 어렵다고 판단되는 지역을 상세게획구역으로 지정하여 상세계획안을 수립하게 되었습니다. 그동안 주민설명회 및 주민 공람공고를 통해 의견수렴한 상세계획안에 대하여 구의회 의견청취를하여 서울시에 결정요청하고자 오늘 상세계획안에 대한 의견청취안을 제출하게 되었습니다. 현황이나 상세계획 범위 및 원칙 또 추진경위나 향후 추진계획에 대해서는 유인물로 갈음하고 이상으로 제안설명을 마치겠습니다.

전문위원 홍석중입니다. 불광.수색구역상세계획안의견청취안에 대한 검토보고를 드리겠습니다. 본 의견청취안은 2000년 5월 12일 은평구청장으로부터 제출되어 동년 5월 12일 서울특별시은평구의회회의규칙 제19조제1항의 규정에 의거하여 재무건설위원회에 회부된 안입니다. 제안이유와 주요골자는 도시관리국장님의 제안설명을 참조하시기 바랍니다. 다음은 검토결과를 보고드리겠습니다. 본 안건은 불광, 수색지역의 상세계획에 대하여 도시계획법 제17조 및 동법시행령 제7조의2 제2호의 규정에 의하여 지방의회의 의견을 청취하고자 제출된 것으로, 먼저 불광지구에 대해 말씀드리겠습니다. 불광구역의 당초면적은 166,100㎡이었으나, 구역계 연접한 짜투리 토지의 편입과 구역변경 없이 구적오차로 인한 단순면적의 감소에 따라 준주거지역은 1,190㎡ 증가하고, 일반상업지역은 2,440㎡가 감소하여 당초보다 1,250㎡가 감소한 164,850㎡로 변경되었습니다. 기존의 불광로 양측의 미관지구는 용도지역 지정목적에 부합되는 토지 이용의 효율성을 높이고자 기존의 4종을 2종 미관지구로 변경하고, 도시계획시설에서는 상세계획구역내 이면도로 확충에 따라 8m이하 소로를 신설하였으며, 대조동과 불광동의 기존 개설도로의 미 개설부분에 대한 도로의 연계기능을 확보하고 공공공지를 신설하였습니다. 다음은 수색지구의 주요 결정변경 사항에 대해 말씀드리겠습니다. 수색구역의 면적은 당초 212,100㎡이었으나, 2011년 서울시 부도심 육성에 따른 개발수요에 대처하고 전기공급 시설의 지하화에 대비하여 한전변전소부지와 토지이용의 효율성을 높이고자 구역계 잔여토지를 본 구역내에 편입하였으며, 이에 따라 자연녹지지역, 준 주거지역, 일반상업지역이 224,540㎡증가하고, 일반주거지역은 166,930㎡가 감소하여 269,610㎡로 변경되었습니다. 도로부분에서는 새서울타운 기본계획에 의한 상암지역과의 연결, 상암역사의 진출입과 토지의 합리적 이용 및 기 개설된 이면도로의 확충에 따라 도로를 신설 또는 변경하였습니다. 또한 경의선철도의 수색정거장과 성산정거장의 신설과 이에 따른 수색역과 성산역의 이용객과 지역주민에게 휴게공간을 제공하기 위하여 철도와 광장을 신설하였으며, 지역주민과 보행자를 위한 공원조성, 도시경관의 향상을 위한 녹지, 도로의 연계기능 확보를 위한 공공공지 등이 신설 되었습니다. 본 안건은 서울시 도시기본계획과 은평구 도시기본계획에 의해 지구중심 상세계획구역으로 지정된 수색, 불광지역에 대해 지난 4년간 추진하여 수립한 상세계획안에 대하여 구의회의 의견을 청취하고 구 도시계획심의위원회의 심의를 마친 후 서울시에 상세계획안의 결정을 요청하여 2011년 서울시 도시기본계획과 일치시키기 위하여 제출된 것으로, 본 상세계획구역에 대한 건폐율은 서울시 상세계획지침과 상세계획 자문위원회 자문에 따라 일반주거지역, 준주거지역, 상업지역에 대하여 100분의 60으로 하였고, 용적률은 상세게획의 목표에 부합하는 경우 인센티브를 부여하여 허용용적률을 적용하였습니다. 본 상세계획의 공람공고에 따른 주민의견에 대해서는 적절한 조치나 주민설득이 요청되며, 특히 수색구역 상세계획의 경우 주민의견청취 내용이 참고자료로 제출되는 것이 바람직하다고 할 수 있으며, 아울러 상암지구 개발과 연계된 게획수립이 요망된다고 하겠습니다. 본 안건과 관련하여 서울시에서는 용적률을 낮추고 건폐율을 하향조정 하는 내용의 도시계획 조례의 제정을 입법예고 함에 따라 본 상세계획(안)이 7월 이전에 결정, 고시되지 못할 경우 지난 4년간의 계획에 대한 전면 재수정이 불가피할 것으로 사료됩니다. 이상으로써 불광수색구역상세계획안의견청취안을 마치겠습니다.

이형철 지금 소개하신대로 불광수색구역상세계획안에 대한 계획내용안을 설명드리겠습니다. 설명자는 건화엔지니어링에 근무하는 도시계획기술이사 이형철전무입니다. 시간이 많이 지체가 되었기 때문에 주요되고 골자가 되는 내용만 간단하게 설명을 드리고자 합니다. 말씀드린대로 총체적인 수색구역의 면적은 당초 212,000㎡에서 57,600정도가 늘어났습니다. 한전 변전소 부지가 추가 편입이 됐고 구역계에서 일부 조정이 됐고, 일부 구역은 또 제척이 됐습니다. 증가가 된 가장 큰 요인은 한전부지가 상세계획구역안에 포함이 됨으로써 향후 수색의 전반적인 기능을 크게 하는데 도움이 될 수 있는 그런 에네르기[Energie]가 있기 때문에 이번 계획에 포함을 시켰습니다. 용도지역 결정에 대한 최종적인 내용은 일반주거지역이 179,000㎡, 그 다음에 동초 준주거가 33,000㎡이었습니다마는 이러한 것들이 지금 자연녹지일부가 부분 증이 있었고, 일반주거지역이 전체적으로 감소가 166,930㎡가 됐고, 따라서 준주거가 약 한 81,000㎡ 정도, 일반상업이 142,000㎡ 정도 증이 됐습니다. 따라서 당초에 비교한다면 일반주거지역이 4.5%, 준주거지역이 42.2%, 상업지역이 하나도 없던 것이 약 53% 정도의 구성을 차지하는 내용으로 변경됐습니다. 아까 말씀드린 대로 당초 파란선이 구역계였습니다마는, 한전부지가 일부 늘고 남단지구계 일부등이 조정됐습니다. 최종적으로 저희가 오늘 이렇게 위원님들한테 자문받고자 하는 내용은 빨간색으로 칠해져있는 부분들을 일반상업지역으로 최종적으로 결정코자하는 내용이고.... 그 다음에 약간 짙은 노란색이 준주거지역, 흐린 노란색이 일반주거지역, 외곽에 있는 선들이 자연녹지지역으로 나타나고 있습니다. 총체적으로 도로의 경우는 노선수가 약 27개노선에 연장으로서는 4.8km 정도로 정리가 되겠습니다. 그 다음에 공공시설로서는 주차장이 1,110㎡정도, 철도용지가 9,520㎡에서 6,600㎡가 증이 되어서 16,000㎡ 정도, 광장이 철도부지들, 또한 부분적인 신설역들이 생기니까 5,500㎡ 정도 증이 되었고, 쌈지공원 등을 포함해서 공원이 약 2,370㎡ 정도증이 되었고, 녹지가 1,650㎡ 증이 되었고, 기타 공공공지가 160㎡ 정도 증이 되었습니다. 이런 것들이 다시 그림으로 나타나겠습니다. 전체적으로 앞 중앙부분에 보이는 노란색이 수색역 앞 광장이 되겠고, 그 다음에경의선 성산역, 다음에 4호선 환승역, 이런 부분들이 철도용지 플러스 광장으로 같이 연결되어 있고, 기존에 있는 주차장이 주차장용지로 결정이 되어 있습니다. 공원이 일부 한 군데 있고, 쌈지공원이 한 군데 분포되어 있는 상태가 되겠습니다. 따라서 문제가 되는 것은 가구하고 획지에 대한 전체적인 문제는 대지의 위치의 어떤 잠재성, 이런것들이 상당히 많은 변수를 차지할 것이다, 이 얘기는 결국 향후 2011년, 2016년, 이쪽 수색지역은 지금 서울시 부도심입니다. 다음에 남단에 상암지구, 그 다음에 난지공원에대한 전체적인 생태공원 플러스 미디어밸리의 종합적인 상위계획하고의 연관성, 이런 것 때문에 수색이 담당해야 될 여러 가지 향후의 장래성이 있기 때문에 이러한 향후의 미래지향적인 개발의 규모나 성향을 받아들여야 되겠다는 생각입니다. 또한 지금 문제가 되는 여러 가지 사항 중에서 일부 연신내에서도 그렇게 나왔겠습니다마는, 공동건축에 대한 기본의 성격정리를 어떻게 할 것이냐, 그 다음에 권장사항은 어떤 면에 처해져있는 경우를 권장으로 볼 것이냐 하는 얘기입니다. 당초보다 서울시가 많이 후퇴했다고 말씀드릴 수 있는 것은 각종, 예를 들어서 차량출입이 아주 어려운 지역이라 하더라도 일부는 오히려 인접된 토지들하고 같이 연합을 해서 주차통로를 내고 개발을 유도하게 하는, 권장의 범위가 상대적으로 상당히 많이 늘어났다고 보고.... 그 대신 동일소유자이지만 어쩔 수 없이 인접되어 있는 이러한 일부 잔여지들은 오히려 거꾸로 강제적으로라도 본인소유의 땅이니까 같이 개발을하십시오, 하는 개념으로 지금 공동주택에 대한 내용을 정리해주고 있습니다. 따라서 지금 여기에 파란색으로 보이는 것들이 인접된 토지들끼리 같이 공동개발하도록 권장하는 것이고, 빨간선으로 나타나있는 이러한 내용들은 사실은 다 동일소유자의 땅입니다. 그래서 옆에 달라붙어있는 작은 규모의 토지들은 같이 개발해서 최후의 모습이 좀 커지게, 정형화되게 개발하십시오, 라고 표현한 부분이 되겠습니다. 따라서 건축물의 용도는 지금 총체적으로 토지 이용계획하고 관련되어서 효율적인 내용과 대지의 위치에 따라서 여러 가지 잠재력이 있으니까 이것을 극대화시켜 나가줘야 되겠다.... 그 다음에 건축물의 용도는 원칙적으로 지역 지구계에서 제한하고 있는 내용을 일단은 수용하되 특성에 따라서 권장하고 불허용도 등으로 세분하는 것이 낫지 않겠느냐 하는 생각입니다. 또한가지 아까 말씀드린 대로 문제가 되는 수색로변 이쪽 등은 향후 상당히 많은 개발의 여파가 밀려오기 때문에 수색로 북측 간선변은 예를 들어서 업무 플러스 전문체인, 대형판매, 의료, 집회시설, 이런 것들이 같이 어우러져 들어가면 좋으리라고 보고.... 남단에 철도용지하고 인접되어 있는 대규모 미개발지, 이런 데는 향후 부도심을 겨냥한 이용의 집적이 커다란 그러한 기능의 시설들이 들어오는 것이 좋겠다.... 그래서 예를 들어서 오피스나 대형할인매장들, 문화시설, 병원들, 이러한 주요 굵직굵직한 핵심시설들이 자리를 잡게 해주는 것이 낫지 않겠나 하는 생각을 가지고 있습니다. 따라서 말씀드린 대로 수색로 북측변, 핑크색으로 보이는 부분들은 업무, 대형판매, 전문체인, 이렇게 일부 지구의 어떤 중심으로서 서비스를 할수 있는 그러한기능이 오히려 자리를 잡으면 좋으리라고 보고..... 남단은 향후 이쪽 상암지구, 그 다음에 이쪽으로 계속 연결되는 커다란 향후 변화되는 도시기능하고 곁들여져서 집회시설, 관람, 여러 가지 핵심적인 업무시설, 이런 것들이 같이 연달아 들어오는 것이 좋겠다.... 그 이유는 여러 가지 광역의 교통시설들이 성산역이라든가 환승역, 수색역, 이런 거점의 교통시설들하고 연계되어 있기 때문에 이러한 시설들은 바로 이러한 광역교통망하고 같은 네트워크 안에서 처리되는 게 좋겠다, 라는 개념으로 이러한 기능을 같이 권장하고 계획하고 있습니다. 또한가지 그 대신 일반상업지역에서라도 간선도로변하고 지구내를 분리시켜서 예를 들어서 전층에 들어가지 말아야 될 용도, 다음에 1층에 들어가지 말아야 될 시설들을 다시 분리해놓고 있습니다. 이것은 서울시건축조례 제42조 제한사항하고 관련된 내용은 일단 불허를 해야 되겠고, 여기는 여러 가지 각종 혐오시설이 포함되겠습니다. 다음에 위험물 저장 및 처리시설, 장례식장, 운수시설, 이런 것들은 간선도로변에는 들어가지 말아야 되겠다.... 다음에 지구내부로 들어간다고 하면 단독주택, 복합용도의 주택은 제외를 하겠습니다. 다음에 위험물 저장 및 처리시설, 공장, 이런 것들은 상업지역이라 하더라도 지구내에는 들어오지 말아야 되겠다, 라고 불허하고자 하는 내용들이 되겠습니다. 또한 1층 전면도로에서는 주거시설, 공장, 자동차 관련시설, 이런 시설들은 전면 간선도로변 1층에서는 설치가 되지 말아야 되겠다 하는 생각입니다. 다음에 준주거지역 내부의 간선변도 위험물 저장 및 처리시설, 그 다음에 근생시설 중에서 안마시술소 등은 정서상에도 맞지 않겠습니다마는 간선도로변에는 들어올 수 없겠다.... 다음에 아까 말씀드린 대로 미관지구 관련된 용도제한 제42조 관련된 시설, 이것은 불허할 계획이고, 다음에 공장, 장례식장, 운수시설 등은 준주거지역이라 하더라도 간선변에는 입지하지 말아야 되겠다는 생각입니다. 지금 내부는 아까 말씀드린 대로 거의 유사한 시설이고, 위락시설, 숙박시설, 단란주점, 안마시술소, 이런 것들은 오히려 인접되어 있는 주거환경하고 상당히 침해가 될 수 있기 때문에 불허를 해야 되겠다는 내용들입니다. 다음에 학교보건법하고 관련되어서 지금 절대정화구역하고 상대정화구역이 있습니다. 절대정화구역은 출입문 50m 이내에는 여러 가지 위락시설이나 유흥시설, 이런 것들을 제한코자 하고 있고, 상대정화구역 200m범위 안에서도 이런 유사시설들은 들어오지 말아야 되겠다는 것으로 정리를 하고 있습니다. 따라서 아까 말씀드린 대로 파랗게 나타나는 청색부분의 불허용도는 단독주택, 위험물 저장 및 처리시설, 공장, 장례식장, 이런 것들은 전면이나 이런 쪽에 들어오지 말아야 되겠다.... 다음은 빨간 핑크색으로 걸려있는 부분인데, 이것은 사실 용도지역으로 보면 상업지역의 후면부위가 되겠습니다. 그래서 단독주택이지만 복합용도는 제외되겠습니다. 위험물 저장 및 처리시설, 공장들은 들어오지 말아야 되겠다는 내용이고.... 다음에 노란색이 갈현동길 넘어가는 도로변이 되겠습니다마는, 위험물 저장 및 처리시설, 안마시술소, 이런 것은 불허하겠다는 내용이 되겠습니다. 배후 주거지역하고 인접되어 있는데, 그러나 아까 말씀드린 대로 유흥시설, 이런 것은 제한하고 있습니다. 다음은 관심사항이 되고 있는 건폐하고 용적내용이 되겠습니다. 총체적으로 지금 상세계획구역 일부 수색같은 경우는 이번에 용도를 같이 변경시켜 나가야 하는, 즉 용도지역에 대한 제반문제를 같이 안고 넘어가야 하는 그런 문제가 있기 때문에 그동안 수차례 서울시하고도 여러 가지 내용을 가지고 상의를 했고 숙의를 했습니다. 그래서 기본적인 내용은 전황에서 말씀드린대로 일부 연신내하고 유사한 개념의 지침을 같이 받고 있습니다. 세부적인 설명은 안드리겠습니다마는 기준용적률은 예를 들어서 일반주거지역은 300%, 준주거지역은 700% 가지고 정리를 한다, 이것을 더한 값에 1/2가지고 하나의 원칙을 세워놓고 여기에서 일부 인센티브를 적용해서 끌고 나갈 수 있는 방향들을 끌고 나가줘야 되겠다, 또한 인센티브 내용 중에서는 보정용적을 같이 보너스로 줄 수 있는 것이 있습니다. 예를들어서 내가 땅을 100평 갖고 있는데 10평을 공개공지나 쌈지공원으로 내놓는다면 그에 따라서 용적률을 추가적으로 보너스를 받게 하는 인센티브 시스템들을 같이 끌고 나가야 되겠다 하는 내용입니다. 하지만 후면부는 여러 가지 도로가 갖고 있는 사선제한의 문제 때문에 건축하고자 한다 하더라도 필지규모가 적거나 전면도로에 면해있는 도로의 폭이 좁거나 하면 사실 제대로 건축행위를 하기가 곤란합니다. 일반주거지역에서는 계수 0.4 쉽게 말해서 6m도로변에 면해져 있다면 4*6=24, 240%, 8m도로에 면해져 있다면 4*8=32, 320% 용적을 찾을 수 있는 기준들이 설정되어 있습니다. 그래서 이러한 기준을 가지고 일부 허용용적에대한 인센티브를 같이 플러스해서 끌고 나가는 그러한 시스템을 쓰고 있습니다. 또한 용적률 완화하고 관련된 여러 가지 인센티브 내용 중에서 공동건축을 예를 들어서 말씀드린다면 내가 연달아 3필지가 있으면 같이 묶어서 개발을 했을 때는 25%를 보너스로 줄 수 있고 인접되어 있는 A하고 B하고 같이 권장되어 있는 두땅을 플러스 개발했을 때는 50%의 용적을 상한보너스로 같이 주고 있습니다. 용도도 아까 저희가 말씀드린대로 그렇게 준수됐을 때는 전체적으로 용도가 차지하고 있는 건축연면적을 계상해서 보너스를 주는 그런 시스템을 쓰고 있고 높이에 대한 문제도 권장사항을 준수할 경우 30% 정도 보너스를 주고 있습니다. 대지에 관한 사항은 전면공지, 공개공지, 쌈지공원, 연접공지, 침상형공지, 쌈지공원 같은 것들은 아까 말씀드린대로 내가 가지고 있는 땅 중에서 예를들어서 인접면적 45m, 13평 이상 정도 땅을 내놓게 한다면 처해져 있는 기부채납하고 관련된 시스템을 적용해서 50% 용적을 찾아가실 수 있는 그런 보상의 장치가 있습니다. 또한 건축물 형태 및 외관에 관한 사항 중에서 탑상형 건물, 탑상형 건축물이라는 것은 판으로 넓게가지 않고 탑으로 세워지는 건축물이 되겠습니다. 그래서 가로, 세로 넓이가 4배 정도 높이로 솟아올라가는 탑상형 건축물을 건축하실 때는 40% 건폐율에 대한 완화조건을 같이 특별설계단지의 경우 주고 있습니다. 다음 1층부의 권장사항, 다음 경사형 지붕, 조명 이러한 시설들을 기준제한을 따라 가실 경우 많은 보너스를 줄 수 있고 가져가실 수 있습니다. 공동주차 A하고 B 두사람이 통로를 하나 내가지고 같이 한 필지에 파킹으로 들어가게 서비스할 경우 보너스를 주는 그런 시스템을 같이 쓰고 있습니다. 따라서 이런 용적의 범위를 지구별로 지금 용도 변경되는 내용으로 다시한번 정리한다고 하면 수색로 같은 경우 당초 용적이 350%에서 허용은 650%까지 제한하고 있습니다. 일반주거에서 상업지역으로 갔을 때 650%까지 보너스를 받을 수 있다 그런 얘기고 이것은 지금 300+1000/2 했을때 650이라는 개념이 정리가 되겠죠. 다음 일반주거지역에서 준주거로 가는 경우에는 허용을 500%정도 하고 있습니다. 300+준주거 700/2를 한다면 허용을 500%까지 가져간다, 당초 300%였기 때문에 인센티브 200을 찾아먹을 수 있는 요소들도 아까 설명드린대로 여러 가지가 많습니다. 몇가지만 준용하시면 500% 정도 찾아가실 수 있다, 그 다음 준주거에서 일반상업지역도 700에서 850%까지, 인센티브는 150% 찾아가실 수 있습니다. 갈현동길 경우에는 일반주거지역에서 준주거지역으로 바뀐 경우가 300에서 500%까지, 가니까 200%의 차이, 준주거에서 준주거는 500에서 700 한 200%의 차이, 상업이 700에서 850 150%차이, 다음 이면부는 아까 말씀드린대로 전면도로폭이 갖는 폭 제한에 예를들어서 주거지역의 경우는 0.4, 준주거지역 경우에 0.5의 계수를 적용한 값에서 정리를 하고 있습니다. 그래서 총체적으로 이면부라 하더라도 약 450%까지 일반상업지역에, 준주거지역 400%, 다음 준주거에서 당초 준주거로 정리가 되는 부분들은 600%까지, 준주거에서 일반상업은 650%까지 용적을 찾아가실 수 있는 내용이 되겠습니다. 따라서 저희가 기준용적률은 말씀드린대로 당초 수색역앞에 여기 준주거지역이 있었습니다마는 700%이하에 해당되리라고 보고 남단지역들은 일단은 기준용적 개념으로 본다면 300% 정도 해당 되겠습니다. 다음 일부 타지역들이 240%, 280% 이러한 시스템으로 기준용적은 설정되어 있습니다. 그렇지만 허용을 할 수 있는 최대한 범위는 아까 말씀드린대로 바로 갈현동길로 올라가는 역앞에 삼거리 지점, 여기는 약 850% 찾아가실 수 있고, 지금 남단 특별설계단지로 정리가 될 수 있는 지역들은 650% 이하까지 찾아가실 수 있습니다. 700%짜리들이 내부에 갈현동길하고 외부에 배치되어 있고 한전부지를 포함한 이쪽 주거지역들은 340%에서 600%까지 오히려 용적을 받아가실 수 있는, 여러 가지 내용 중에서 아까 말씀드린대로 이런 남단의 수퍼블록들은 추후 특별설계단지에서 설명드리겠습니다마는 기부채납을 어떻게 할것이냐에 따라서 용적을 950%, 1,000% 육박하게 찾아가실 수 있는 여지들이 상세계획에서 보장장치로 남아 있습니다. 또한가지 지금 관심이 되는 것이 이면부 안으로 들어가서 6m 내지 8m 도로에 면하는 필지들이 과연 내가 상업지역이라고 하더라도 어떻게 찾아먹을 수 있겠는가 용적을, 여러 가지 관심사항이 많은데 사실 6m에 접하고 예를들어서 대지깊이가 12,3m가 되면 용적을 400, 500% 드린다 하더라도 물리적인 부지의 한계성 때문에 용적을 찾아가지 못합니다. 그래서 하나만을 가지고 개발한다고 그랬을 때는 지금 6m 도로 기준으로 한다면 260% 정도 찾아먹을 수 있습니다. 그렇지만 이 6m 도로를 1m씩 후퇴시켜서 8m도로로 예를들어서 만든다고 그러면 318%까지 용적을 가져가실 수 있죠. 그래서 사실 1m씩만 양보해서 후퇴를 시켜 가지고 건축을 하신다면 약 58% 정도의 증가분의 용적을 사실 가져 가실 수 있습니다. 상세계획을 정리하고자 하는 부분들의 문제는 바로 이러한 것들이 가능하면 연합이 될 수 있어서 연합공동 개발을 했을때는 상대적으로 이러한 보너스가 주어질 수 있는 얘기고 후퇴하게 된 땅들은 어떻게 할 것이냐 이것은 사실 대지입니다. 1m 후퇴해 놨다 하더라도 한사람 소유의 권한이 대지 소유의 한사람 권한이 되기 때문에 각종 여기에서 나오는 건폐나 기타의 것들도 이 네모박스 이 땅에 해당하는 각종 기준을 받습니다. 그러니까 1m 후퇴를 시켰다 하더라도 이것이 예를들어서 도시계획도로로 결정해서 지적법상 도로로 바뀌어서 이것 저것 되는 것이 아니고 상세계획이 가지고자 하는 미래지향적인 하나의 지구단위의 지침계획에 의거해서 형태가 만들어지고 공동적으로 이용하고 운영하는 상황이기 때문에 이런 하나의 민의적인 환경개선이 자발적으로 이루어질 수 있다, 이 나라가 사실 이제 막 이런 것을 시도하다 보니까 의식이나 이런 것들이 저변에 깔려 있어서 그러지 못하는데 선진외국 같은 경우는 이런 민의의 지구단위 개발계획이 잘 운영되고 있습니다. 그래서 혹시나 이렇게 했던 것을 2개로 같이 플러스해서 개발을 한다고 그러면 아까 주거지역 같은데 허용용적률을 최대한 400%까지 해당되어지는 지역들이 있는데 당초 이렇게 한필지만 전면에서 개발한다면 이것 얼마 찾아가지 못하거든요. 230에서 260까지 찾아가지 못하시는데 2개를 같이 합치해서 예를들어서 공동개발한다면 약 용적을 370%정도 찾아가실 수 있습니다. 여기에다가 아까 일부 공개공지에서 나타난 부분, 침상형 공지라든가 아니면 조명 관계, 그 다음에 경사지붕 이런 한두가지의 내용만 시키시면 허용면적을 400을 다 찾아 가실 수는 있지요. 하나 문제는 이면도로에서 예를 들어서 하나, 둘, 셋, 넷, 다섯, 여섯, 6~7층 이상 건축에 관련한 시장수효가 나타나겠느냐 바로 그러한 측면이 의문으로 남아 있습니다마는 좌우간 물리적으로 같이 연합을 하셔서 건축을 하실 수 있다면 얻어 가실 수 있는 건축물하고 관련된 연면적의 총계는 한 이정도까지 자신을 가지실 수가 있습니다. 이면에 한 6m, 8m도로들의 한 7~8층이상 이런 건물들의 코너나 이런 데 빼놓고는 사실 쉽사리 들어가기 쉽지는 않으시겠지요. 하지만 이러한 시스템에서 일단은 상세계획에서 문을 열어 놓고 있습니다. 다음은 건축물에 대한 높이에 대한 문제입니다. 수색로변 남단측은 아까 말씀드린대로 향후 부도심으로써 인접되어 있는 상암이나 나머지 기타난지도 개발 방향 이런 것하고도 사실 굉장히 관련성이 많습니다. 그래서 최고높이는 지금 한 100m 정도까지 맥시멈 [maximum] 계획을 하고 있고 북단은 상대적으로 한 60m 왜냐하면 북단지역은 바로 인접해서 주거지역하고 연계가 되어 있기 때문에 높이를 10층에서 20층정도 이정도사이에 범위를 준다고하면 향후 비즈니스와 관련된 여러 가지 업무나 부대적인 부도심시설들이 들어온다고 큰 문제는 없지않나 생각이 됩니다. 일단 최고의 높이는 100m 그 다음에 층수의 한계 범위로서는 약 20층정도 업무시설이나 플러스 여러 가지 복합시설이 들어온다고 하면 층고들이 높아질테니까 그런 것을 감안해서 최고높이 100m로 지금 설정하고 있습니다. 갈현동길은 30m 이하 한 7층까지 일단은 제한을 하고 있습니다. 수일시장 특별설계단지가 한 15층이하 60m정도까지 이렇게 높이에 대한 문제의 가이드를 수행을 하고 있습니다. 말씀드린대로 남단의 커다란 필지들이 이제 최고높이가 100m다. 그 다음에 도로변 북측 지역들이 60m, 갈현동길이 30m, 그 다음에 지구 내부에서는 저희가 따로 높이 제한을 안두고 있습니다. 아까 말씀드린대로 전면에 면해져 있는 예를 들어서 도로에서 자동적인 사선제한이 이루어지기 때문에 시장의 어떤 질서에 맡기는 것이 낫지 않겠느냐, 하는 생각이 듭니다. 따라서 이러한 내용으로 정리를 하고 있고, 그 다음에 건축물하고 건축물배치에 관한 상황에서 제일 문제가 되는 것이 간선도로변 특히 수색로와같은 경우가 사실 향후 통일시대를 열어 본다면 상당히 중요한 도로가 되기 때문에 뭔가 상징적인 가로길, 가로공원의 개념으로 탈바꿈시켜주는 것이 낫지 않겠느냐 해서 건축선 후퇴를 수색역 경우에서는 5m내지 8m정도일부 필지들이 큰 대형 필지들이 많기 때문에 어차피 이 쪽에서는 일부 후퇴를 시켜서 당연히 건축물을 지을 수 밖에 없는 그런 상황이 향후에는 전개가 될 것입니다. 그래서 오히려 건축한계선을 이렇게 여유를 좀두게 하고 여기다 각종 식재나 기타 조경, 부대시설을 설치하고자 이렇게 유도해 주는 것이 좋지 않겠는가. 그 다음에 갈현동 길은 한 2m정도 그 다음에 이면도로 블록 내부에서는 아까 말씀드린대로 4m도로를 6m로 6m도로를 한 8m로 이래서 한 1~2m정도의 건축선 후퇴로 새로운 어떤 한계를 지어 주는방법, 그 다음에 공공보행통로변에는 예를 들어서 건축선 후퇴를 한 2m내지 4m, 이 4m라는 얘기는 주차출입구 확보를 하기 위해서 어쩔 수 없이 전혀 예를 들어서 도로에 면하지 못하는 필지들이 불가피하게 생기는 경우는 그러한 부분의 문제를 해결하고자 지금 후퇴를 4m씩 시키고 있습니다. 아까 말씀드린대로 건축선 후퇴가 8m, 이렇게 최대한 이루어지고 있는 부분이 수색로 남단 지역이 되겠고, 그 다음에 6m 후퇴 지역들이 일부 빨간색으로 나타난 지역이 되겠습니다. 대지내에 관한 사항중에서 전면공지는 예를들어서 건축선 후퇴부분을 아까 말씀드린대로 보행이나 녹지로 조성해 주는 방법이 되겠습니다. 주로 간선도로변하고 교차로 가각부를 그렇게 하리라고 보고요, 그 다음에 쌈지공원, 공개공지입니다. 아까 말씀드린대로 연면적이 일단은 최소 한 5,000m이상되는 필지들은 최소 45m이상은 다들 좀 내놓아라 최소 45m라야 13평이 되겠습니다마는 최소한 5,000m라고 하면 거의 지금으로써는 수색로 남단편이 되겠습니다마는 최소의 규정을 이정도 두고 나서 나머지 부분에 대해서는 자율적으로 이렇게 여건에 따라서 형성토록 그렇게 정리를 해 나가고 있습니다. 따라서 전면공지 아까 말씀드린대로 가로수의 어떤 터널 이러한 분위기 있는 이런 연출을 하기 위해서 전면공지들을 아까 말씀드린대로 5m에서 8, 6m, 경우에 따라서 3m씩 배치를 하고 있고 공개공지하고 쌈지공원들이 이렇게 지구내에 간선도로변에 대형필지들을 중심으로 해서 분포를 시켜놓고 있습니다. 그 다음은 교통에 관한 사항입니다. 문제가 되는 것이 주차장, 공동주차장을 제대로 각 필지마다 다 뚫기가 좀 어려우니까 설치를 권장을 하는 내용이고 그 다음에 간선가로변에 접해져 있는 세가로의 문제를 가급적이면 정리를 해주는 것이 낫지 않겠느냐 하는 생각입니다. 그래서 차량 출입금지 구간은 간선도로변수색로는 제대로 정리를 좀 해야 되겠다는 생각이고, 기존의 기히 설치가 되어 있는 일부 지역들은 그대로 경과조치 사항으로 인정을 해주는 그럴 계획입니다. 공동주차통로도 가급적이면 인접되어 있는 그 필지들을 같이 연합해서 정리를 하도록 유도를 해주어야 되겠다. 그 다음에는 대지별 주차 출입문제는 이면 이상도로에 면한 대지의 경우에는 사실 위계가 좀 낮은 좁은 도로에 대해서 진출입을 하도록 하는 것이 그나마 큰도로는 소통에 어떤 기능을 원활하게 하도록 그렇게 오히려 양보를 해주는 것이 사실 나으리라고 봅니다. 그 다음에 일방통행구간의 설정, 지구내에 소로에서의 원활한 교통처리문제 아까 잠깐 연신내 경우도 나왔습니다만 일부 여건에 따라서는 사실 저희는 그런 부분에 상이한 생각을 가지고 있습니다. 도로가 오히려 좁다 보니까 일정의 교통의 흐름이 한 방향으로 이루어지는 데는 오히려 6m, 8m를 양방향으로 시키는 것이 아니라 일방으로 시켜서 제대로 서비스가 되게 하는 방향도 설정해보자 하는 것이 지금 연신내 하고 저희 특성에서 조금 틀린 부분이 되겠습니다. 그 얘기는 예를 들어서 업무시설이나 이런 것이 많이 하단에 들어가는 일부 구간은 그런 어떤 시스템을 쓰는 것이 바람직 하다 할 수도 있다는 생각입니다. 보행동선은 사실 어찌 보면 기존 우리나라 상세계획에서도 다 마찬가지겠지만 자동차 위주의 어떤 시스템이 되었었는데 이제는 이것이 어떤 보행이나 이런 환경친화적인 그런 교통의 흐름으로 이것이 바뀌어져야 되겠다는 생각입니다. 그래서 기존 계획도로상에서도 예를 들어서 건축선 한 1내지 3m씩 후퇴가 된 지역들은 예를 들어서 보행이나 휴게공간 이런 것으로 철두철미하게 오히려 활용해 나가는 그런 시스템을 써야 되겠다 하는 생각입니다. 따라서 아까 말씀드린대로 빨간색들 일부가 지금 일방통행구간이 되겠습니다. 그래서 그러한 부분의 문제는 오히려 도로폭이 넓지 않은 상태에서 순환이 제대로 돌아갈 수 있게 오히려 그렇게 좀 해주시는 것이 낫겠고 일부 아주 조건이 열악해서 자동차를 집어넣기가 아주 좀 곤란한 부분들은 예를 들어서 공동주차통로를 같이 설치해서 이것 하나에 인접되어 있는 두 세 개 필지들이 같이 서비스 받게 하는 그런쪽의 시스템을 쓰고자 합니다. 다음에는 관심이 모아지는 특별설계단지가 되겠습니다. 도로 수색로 남단측이 되겠습니다마는 미개발 지역으로 상당히 많이 남아 있고 서울시에서의 관심사항도 과연 이 땅의 용도는 나머지 문제를 어떻게 풀어 나가는 것이 나을 것이냐 하는 문제를 가지고 저희하고, 구청도시관리과 하고, 서울시하고 사실 수차례 협의를 했습니다. 여러 가지 여건변화의 변수는 많습니다. 그렇다고 이것을 그냥 그대로 놓아 둘 수가 없기 때문에 그동안에 머릿속에 또 수차례 상부기관하고 협의된 사항을 나름대로 정리해서 방향을 제시하고 그것에 따라서 뭔가 새로운 결정을 유도하게 해주어야 되지 않느냐 하는 생각입니다. 따라서 근본적인 문제는 향후 부도심을 겨냥한 그러한 내용으로 이것은 성격이 완전히 좀 굳어져야 되는 것 아니냐. 그 다음에 대형 필지들이 많기 때문에 부도심으로써 간선변에 이들이 소화시켜줘야 할 여러 가지 도시기능을 충분히 담도록 이렇게 해주어야 되겠다. 그 다음에 특별설계단지로 지정이 되어 있는 향후 4개소들은 저희가 어떤 기본적인 가이드라인을 제시를 하겠습니다마는 사업주들이 구체적인 복안을 안 갖고 있는 경우도 있습니다. 그렇다 하더라도 그들이 그들 나름대로 향후 투자는 해야 하기 때문에 투자할 수 있는 환경의 여건을 충분히 받을 수 있도록 그런 융통성을 만들어 놓아야 되지 않겠는가 하는 생각을 가지고 있습니다. 특별설계단지 이 지구는 수일시장 부지가 되겠습니다. 면적은 2,650㎡ 그 정도 되고, 도시계획은 일반주거지역하고 준주거지역으로 정리가 되어 있습니다. 재개발, 재건축조합이 기히 결성이 되어 있으나 수색로 전면부에 사실 협의가 되지 아니하는 몇 개의 필지가 있다 보니까 여러 가지 어려움이 많습니다. 전면도로라 하면 35m도로에 접해지면 여러 가지 사업성도 높아지고 하는데, 전면에 막고 있는 몇 개의 필지들이 같이 협상이 안되다 보니까 시장재개발이 제대로 탄력을 받지못하는 그런 입장이 되겠습니다. 그래서 전면부의 문제를 오히려 공동개발하도록 권장하고, 그렇게 같이 끌어안아야지 제대로 정리될 것이 아니냐.... 기준은 용적이 700%입니다마는, 여러 가지 인센티브를 받고 오히려 부분적으로 공지나 이런 것을 드러내놓고 한다고 했을 때 850%까지 찾아갈 수 있는 여지가 생기기 때문에 오히려 전면부에 대한 공동개발의 문제, 이것은 지금 당면과제라고 판단됩니다. 기부채납이 한 13% 정도 된다고 했을 때 허용은 한 850%까지 찾아갈 수 있고, 다음에 건축물의 용도는 향후 사업시행자측과 협의해서 결정할 수 있는, 그러나 권장은 주상복합, 상업, 업무, 이런 서비스 기능들이 같이 들어와 주는 것이 낫지 않겠나 생각하고 있습니다. 특별설계단지 2단지, 철도청부지가 되겠습니다. 면적은 4,500㎡, 약 1,350평 정도 되겠습니다. 도시계획으로서는 일반주거지역에 역전광장이 되겠고, 새서울타운 계획상 수색역 전정광장이 되겠습니다. 이 전정광장으로서 여러 가지 서비스를 담당해줘야 될 것 같고.... 그 다음에 국유지를 활용해서 공공복지와 관련된 기능을 증진시켜야 되겠다 해서 권장의 용도는 스포츠센터나 구민문화나 관람집회시설, 이런 것들은 오히려 땅의 소유주가 철도청이기 때문에 부분적으로 여기에서 일어날 수 있는, 제가 보기에는 같이 사업으로 돈을 벌어들일 수 있는 메뉴들이 있습니다. 그래서 이러한 사업적인 측면, 공익적인 측면의 서비스를 같이 극대화시킬 수 있는 여지가 되지 않겠느냐 하는 생각입니다. 특별설계단지 3단지는 삼천리하고 명암운수부지, 11,500㎡ 되니까 규모로서는 3,400평 되는 큰 지역입니다. 도시계획으로는 일반주거지역과 2종 미관지구로되어 있습니다마는, 권장용도로서는 할인매장, 오피스, 주상복합, 다음에 여러 가지 벤처와 관련된 서비스기능, 이런 것들도 사실 괜찮습니다. 광역교통시설이 곁들어져 있고 영종도 공항역이 같이 수색에 입지를 하다 보니까, 그 대신 상대적으로 땅값은 좀 쌀 수가 있으니까, 타지역보다. 그러한 비즈니스를 하기에 아주 좋은 정도의 내용으로 가져가는게 낫지 않겠느냐.... 그 다음에 기준용적률은 300% 되겠습니다마는, 허용 650%에 기부채납 관련된 여러 가지 서비스에 대한 용적을 충분히 받아갈 수 있는 그런 지역이 되겠습니다. 특별설계단지 4단지는 강원산업부지로 면적은 33,000㎡, 거의 10,000평에 가까운 큰 땅이 되겠습니다. 현재 용도는 공장용도로 쓰고 있습니다마는, 2011년 부도심의 어떤 상징적인 역할을 담당할 수 있는 부지의 잠재가 있겠다, 그래서 테마상가라든가 비즈니스 호텔, 종합병원, 업무시설, 이런 것을 종합적으로 같이 끌고 갈 수 있는 여지가 충분히 있다.... 단지외곽 남단부에 지금 도로들을 내고, 이렇게 기부채납할 수 있는 여건이 된다고 하면 용적은 상대적으로 상당히 많이 찾아갈 수 있는 입지의 잠재를 갖고 있는 지역이 되겠습니다. 따라서 특별설계단지 수일시장 부지, 아까 말씀드린 대로 이 앞에 있는 건물들을 같이 끌어안고 이뒤에 빨간색으로 나타나고 있는 수일시장이 정리가 된다고 하면 상당히 많은 상권 내지는 입지의 면모가 세워질 수 있다 라고 볼 수가 있겠습니다. 그 다음에 철도청부지, 아까 말씀드린 대로 이땅은 여러 가지 공익하고 관련된 관람집회나 여러 가지 편익시설들, 구민문화활동하고 관련된 내용의 기능을 같이 겸비해서 개발되는 게 낫지 않겠나.... 특별설계단지 3단지는 삼천리.명한운수부지가 되겠습니다마는, 어차피 유사한 비즈니스 관련된 업무기능 내지 한두 가지 특별한 테마상가들이 같이 입지를 한다면 이러한 미래의 모습이 나타날 것 같고.... 다음에 특별설계단지 4단지 강원산업부지는 사실 복합적인 여러 가지, 한 10,000평 정도의 규모가 되기 때문에 엄청나게 큰 땅입니다. 그래서 여러 가지 기능들이 같이 곁들여져서 핵중의 핵역할을 할 수 있도록 하는 장치가 충분히 마련되어야 하지않겠느냐.... 세부적인 여러 가지 기능이나 나머지 문제는 상세계획에서, 특별설계단지지침에서 너무 디테일한 것을 마련해 놓으면 오히려 융통성이 없을 수가있기 때문에 기본이 되는 가닥만 설정해놓고 향후 사업계획에 의해서 정리해 나가는 경로를 택하는게 낫지 않겠나 생각하고 있습니다. 따라서 수색에 대한 전체적인 문제는 이것으로 설명을 마치도록 하겠습니다. 연이어서 불광, 같이 설명드리겠습니다. 아까 진행발언에서 잠깐 설명 들으셨겠습니다마는, 당초 166,100㎡에서 한 1,250㎡ 정도 감소가 됐습니다. 이것은 지구의 연접 자투리 토지에 대한 문제하고, 구적오차에 대한 일부 착오사항이 있었기 때문에 1,250㎡ 정도 감소가 됐습니다. 용도지역은 준주거지역이 52,010㎡, 전체면적의 31.5% 정도, 일반상업지역이 112,840㎡, 약 68.5%정도 차지하고 있습니다. 이 자투리땅, 여기가 당초 내용면적에서 소거가 되었습니다. 빨간색으로 나타나는 부위가 현재 일반상업지역이고, 배후 노란색이 준주거지역이 되겠습니다. 용도지구에서는 통일로변에 2종 미관지구가 20m양측도로 깊이를 배경으로 해서 설정되어 있고, 불광로변에 지금 4종 미관지구가 2종 미관지구로 승격이 되어서 양측 12m깊이로 설정이 되어 있습니다. 도로는 지금 19개 노선에 약 3,100m 정도, 공공공지가 5개소에 530㎡로 계획설정이 되어 있습니다. 2종 미관지구가 통일로, 불광로변으로 해서 같이 곁들어져 있습니다. 공공공지가 아까 말씀드린 대로 5개소가 있습니다. 특히 이런 부분들은 사실 도로로 뚫어줘야 함이옳은데, 도로로 정리하다 보니까 여러 가지 의문점이 있습니다. 그래서 오히려 공공공지로 설정해서, 공공공지라하면 예를 들어서 통행에 지장을 줄 수 있는 여러 가지 구조물이나 장치물을 설치할 수 없기 때문에 오히려 이것만 역을 따주면 이 내부의 도로가 같은 기능으로 연결이 될 수 있는 바로 그런 내용들이 되겠습니다. 가구 및 획지에 대한 기본적인 문제는 사실 역세권 2개, 환승역이 같이 곁들여져 있는 지역이기 때문에 향후로 봐서는 여러 가지 다양한 활동이 이뤄질 수 있습니다. 그래서 부분적인 정비차원에서 이것을 잘 끌고 나가야 되겠다, 한가지는 그러하더라도 기존에 있는 필지소유자의 문제, 기존에 있는 필지의 형틀을 대폭적으로 변경시키는 것은 바람직하지 않다, 그런 개념으로 정리하고 있고.... 공동건축에 대한 규제의 문제, 권장의 문제는 아까 수색에서 말씀드린 대로 똑같습니다. 예를 들어서 도로하고 면하지 못한 어려운 소필지라 하더라도 인접되어 있는 필지하고 가급적이면 권장해서 개발하도록 유도하되, 지금 동일한 소유자로서 인접되어 있는 몇 개 필지가 그냥 그대로 방치되어 있는 것은 오히려 같이 개발해서 제대로 모양을 만드십시오, 하고 저희가 거꾸로 규제를 해주고 있습니다. 아까 말씀드린 대로 이 빨간색들이 공동개발의 규제내용들이 되겠습니다. 동일소유자의 필지끼리는 그렇게 하고, 다음에 이 통일로 전면 35m도로, 이 필지들도 가급적이면 전면하고 후면끼리는 같이 공동개발하도록 권장하고 있습니다. 상업지역이지만 사실 필지규모가 그렇게 크지않기 때문에 향후 규모있는 건물이 되기 위해서는 같이 개발을 연합해서 하는 것이 좋습니다. 건축물에 대한 용도는 아까 말씀드린대로 권장용도, 불허용도 그런 내용으로 정리하고 있고, 그 다음 권장용도 중에서 주요 가각부하고 간선도로 여기는 전문체인점, 의료시설, 업무 판매시설, 일부 집회시설 등을 유치해 주는 것이 좋겠고 먹거리골목, 전에 대한주택공사에서 구획정리 한 지역이 되겠습니다마는 이쪽 지역은 오히려 여러 가지 음식문화나 휴게, 이러한 시설들이 같이 곁들여져서 명소가 될 수 있도록 유도해 주는 것이 낫겠다, 지금도 여러 가지 먹거리 시설들이 있습니다마는 이러한 것들이 오히려 극대화 될 수 있게 해주는 것이 낫다, 그 다음에 지하철 2개 노선이 같이 환승되다 보니까 제일 부족한 것이 여러 가지 시민문화정서하고 관련된 시설입니다. 이러한 것들이 같이 일부 곁들여짐으로써 이쪽지역의 문화수준이 높아지고 오히려 그것 때문에 추가될 수 있는 여러 가지 서비스 사업이나 활동, 이러한 것들을 극대화 시킬 수 있는 장치들이 필요하다 판단하고 있습니다. 따라서 아까 말씀드린 권장용도 1번은 업무 판매시설들, 그러한 시설들을 이러한 간선변으로 입지했으면 좋겠다고 생각하고, 다음 먹자골목 이것은 아까 말씀드린대로 배후에 여러 가지 일반휴게시설하고 같이 곁들여져서 정리가 되고 이 도로같은 경우들은 향후 아스콘 같은 것으로 놔두지 아니하고 블록포장이나 따뜻한 재질의 보행이 일단은 많이 또한 발생될 수 있는 지역이기 때문에 그러한 쪽의 개념으로 걷고 싶은 느낌을 가질 수 있는 그런 환경으로 바꿔준다면 이러한 여러 가지 서비스 기능들이 활성화 될 수 있는 지역이라고 판단하고 있습니다. 그 다음에 이쪽 파란색 지역들은 바로 2개의 역들이 환승될 수 있는 지역이기 때문에 여러 가지 서비스, 교양, 문화시설 이런 것들이 판매와 더불어서 입지할 수 있는 그런 네트워크를 만들어주는 것이 낫겠다 하는 생각입니다. 또한 불허용도는 아까 말씀드린대로 수색하고 기본적인 흐름이 같습니다. 설명은 생략하겠습니다. 청색이 불허용도 중에서 여러 가지 공장, 위험물시설, 장례식 시설, 이런 것들이 들어오지 말아야 될 지역이 되겠고, 불허용도 B는 위험물 저장처리시설, 공장들 이러한 것들이 내부에 들어오면 안되겠다, 그 다음 이런 짙은 노란색깔에는 위험물 저장시설, 안마시술소, 공장, 장례식장 이러한 것들을 배제하고 있습니다. 다음 배후에 노란색깔 준주거지역에서는 안마시술소, 단란주점 바로 인접해 있는 주거지역에 곁들여져 있기 때문에 이런 유흥 위락시설, 위험물 처리시설을 불허하고 있습니다. 용적률의 산정방식은 아까 말씀드린대로 사실은 똑같습니다. 그래서 일반주거지역은 300%를 가지고 시작하고 있고 용도지역이 준주거나 상업으로 변경된 것은 변경된 용적률하고 더해서 1/2 값을 가지고 허용할 수 있는 내용의 용적으로 설정하고 그 차이는 몇가지 것들을 지켜주시기만 하면 찾아가실 수 있는 이런 인센티브 시스템으로 활용한다, 다음 기부채납인 경우는 기부채납한 면적 만큼의 보너스를 허용면적에서 더 찾아가실 수 있는 내용으로 정리하고 있습니다. 다음에 대지에 관한 사항은 아까 말씀드린대로 공동건축, 규제권장, 자발적인 공동건축을 했을 때 이러한 보너스를 찾아가실 수 있고 용도도 지켜주신다면 내가 지켜준 용도분의 전체적인 연면적해서 일부 보너스를 가져가실 수 있습니다. 대지에 관한 사항도 특히 쌈지공원, 연접공지, 전면공개공지 이러한 것들을 오히려 이렇게 제시를 해주셨을 때 여러 가지 보너스를 찾아가실 수 있는 시스템을 전황과 동일하게 했습니다. 건축물 형태에 관한 사항도 사실 마찬가지가 되겠고, 공동주차 통로도 하나를 가지고 둘이 같이 썼을 때 25%에서 50% 정도 보너스를 가져가실 수 있습니다. 용적의 범위는 통일로는 300기준해서 일반주거지역에서 일반 상업으로 바뀐 지역은 허용이 650%정도까지 가져갈 수 있고 불광로나 진흥로는 550% 까지 이면부는 6m 도로 경우는 0.4해서 240%, 이것이 7,8m 이상 된다면 그만큼 더 높아지겠죠. 하더라도 최대용적은 450까지 찾아가실 수 있다, 일반주거지역에서 준주거지역으로 바뀌어진데는 통일로변은 450%까지, 불광로나 진흥로 450%, 이면부는 340 내지 400%까지 찾아가실 수 있겠습니다. 기준용적률이 300%되는 지역이 빨간색깔로 나타나고 있는 지역이고 기준용적률이 280% 나타나는 부분들이 연두색깔, 노란색깔 240%정도 나타나는 지역이 되겠습니다. 허용용적률은 아까 말씀드린대로 통일로변 전면도로가 크기 때문에 650%까지 찾아가실 수 있고 다음 진흥로하고 일부 불광로변 550%정도, 나머지 핑크색으로 나타나 있는 부분들이 450%에서 약간 그것보다 흐린 색깔의 용적이 430%, 다음 이면 내부로 6m 도로에 이렇게 접해져 있는 지역들은 340%까지 찾아갈 수 있는 여지가 되겠습니다. 결국은 또한 용적이라는 것이 이러한 전면에 변하고 있는 도로에 복합하고 상관이 있고 필지의 규모, 깊이하고 상관이 있기 때문에 그렇습니다마는 일부 이런 전면 35m 경우에 아까 말씀드린대로 여러 가지 쌈지공원으로 이렇게 땅을 내놓고 기부채납하는 경우를 상대적으로 허용되는 용적의 범위에서 추가적으로 보상이 되겠습니다. 다음 아까 말씀 드린대로 이것도 똑같은 경우 예제를 나타내서 저희가 만든 것입니다. 그래서 하나보다는 둘을 같이 편입시켜서 정리하는 것이 낫고, 기존의 6m 도로에서 1m만 후퇴시켜서 건축을 한다 하더라도 용적의 증가분은 58% 찾아가실 수 있는 내용을 그림으로 완성시킨 내용이 되겠습니다. 통일로변은 최고높이를 60m, 15층 정도까지 두고 있습니다. 그 다음에 진흥로가 10층 정도, 불광로가 30m, 7층정도, 특별설계단지 지금 시장재개발, 불광, 대조시장이 되겠습니다마는 20층에 100m 정도까지, 사실 20층이 적은 높이가 아니거든요. 어찌보면 그 다음에 여러 가지 내용들이 전개가 되겠습니다마는 인접해 있는 다른 규모의 건축물들하고 밸런스를 맞춰야 되기 때문에 일단은 최고층수 20층 높이는 100m 정도 그런 개념으로 진행해 주고 있습니다. 특별설계단지인 빨간색으로 나타나 있는 불광, 대조시장 재개발지역 100m, 나머지 통일로변에 60m, 나머지 기타 지역들이 진흥로 40m, 불광로 30m 정도, 사실 문제가 되는 것은 이 지역이 향후과연 어떠한 활성화에 의해서 시장건축에 대한 자율적인 흐름이 형성될 것이냐 하는 것이 가장 큰 사항입니다. 그래서 환승역이 같이 만들어지고 했을 때 현재보다는 상당히 탄력있는 시장의 건축수요가 파생되지 않을까 그런 생각을 하고 최대한 15층에서 20층정도 그 정도가 막심합니다. 그 이상 수요가 파생하기를 기대하는 것은 어렵지 않나 생각하고 있습니다. 건축한계선의 문제는 통일로, 진흥로, 불광로는 2,3m 정도 후퇴를 시켜야 되겠다, 다음은 아까 말씀드린대로 미관지구 지정에 따른 지역이었기 때문에 그런 시스템을 그대로 같이 끌고 나가주는 것이 좋으리라고 보고 이면도로 블록내부에서는 약 4m 도로를 1,2m씩 확장시켜서 6m 내지 8m 이렇게 만들어서 건축의 환경을 극대화 시켜야 되겠다, 다음 주차서비스가 전혀 안되는 맹지지역 이런데를 문제 처리를 위해서 벽면선 후퇴 4m를 만들어 놓으면 자동차 출입이 될 수 있는 환경이 만들어지지 않나 하는 생각입니다. 지금 통일로 그 다음에 불광로, 진흥로변이 3m후퇴, 그 다음에 일부 건축선 후퇴가 4m짜리는 아까 말씀 차량서비스나 기타 네트워크형성이 전혀 안되는 이런 지역들은 숨통을 좀 트게 째 놓아야 되겠다 하는 생각입니다. 그 다음에 2m 후퇴선들이 설정이 되어 있는 지역이 나타나고 있고 벽면선 후퇴지역, 한 개소로 나타나고 있습니다. 대지내에 공지사항도 아까 말씀드린대로 기본적인 원칙은 똑같습니다. 특히 공원이나 휴식시설이 전혀 없이 때문에 최소 5,000㎡이상 연면적을 갖고 있는 경우는 45㎡이상의 쌈지공원 이것은 뭐 필수적으로 이것도 확보해라. 이때 최소의 쌈지공원이 만들어 진다해도 폭원 4m 이상은 필히 이건 만들어져야 되겠다는 생각을 갖고 있습니다. 따라서 쌈지공원 + 공개공지는 = 특별설계단지 지금 재건축하는 이 전면하고 측면부 이런데서는 공개공지를 충분히 두고서 여기에 휴식 + 조경, 부대 시설을 설치하도록 하고 그 다음에 통일로 하고 접해져 있는 6호선 환승역 인접 지역은 가로 공원개념의 공개공지를충분히 할애해서 여기다가 나무도 심고, 벤치도 놓고 해서, 뭔가 새롭게 풍광이 좀 이루어지도록 하는 그러한 내용으로 정리를 해주는 것이 낫지 않겠느냐, 그 다음에 대생부지내에 후면부에서는 예를 들어서 지역주민들한테 뭔가 같이 이렇게 서비스를 할 수 있는 그러한 쌈지공원 형태가 하나 설치되는 것이 바람직하겠다 그런 생각을 갖고 있습니다. 차량동선의 문제는 아까 말씀드린대로 제일 관권이 되는 게 통일로, 상당히 교통량이 많은데 이쪽 부분의 차량 출입 문제는 기본적으로 막아야 되겠다 그렇지만 현재 지금 뚫려 있어서 서비스가 되는 것을 그것까지 막을 수는 없지 않겠나 하는 생각입니다. 그래서 기존에 있는 것들은 놓아두되 전체적인 입장에서 통제를 좀 하고 이면도로의 서비스 기능을 확대좀 시킨다. 이면도로의 서비스가 확대되려고 하면 전면의 작은필지는 거꾸로 말하면 연합해서 공동목적이 이루어진다고 보면 목표달성이 될 것이다, 라는 전제가 부과될 것 같습니다. 불광로하고 진흥로는 상대적인 통행량이 좀 작기 때문에 오히려 이런 데는 한두군데씩 같이 뚫어서 공동으로 이용하는 환경으로 만들어 주는 것이 낫겠다 그런 생각을 갖고 있습니다. 나머지 일방통행 구간도 부분적으로 설정해서 폭원을 무작정 넓히기가 어려운 이런 부분의 문제를 이겨 나가야 되겠다 하는 생각입니다. 보행자 위주의 동선 체계 이것도 사실 여기 두개가 환승이 되고 나면 자동차 보다는 오히려 보행이나 이런 체계 대중교통에 의해서 많이 접근되기 때문에 이런 보행체계 시스템을 우선해 주는 것이 났겠다 하는 생각이고 건축선이 후퇴된 부분, 이 부지들이 바로 이런 보행공간의 활성화를 충분히 촉진시킬 수 있겠다.

이형철 그렇게 하겠습니다. 이러한 색깔들이 일방통행이 될 수 있는 그러한 지역들입니다. 도로 폭원들이 그렇게 넓지 않기 때문에 그러한 시스템을 쓰는 것이 낫겠다 그런 생각입니다. 특별설계단지, 지금 시장 재개발부분 잠깐 말씀드리겠습니다. 면적은 60,100㎡ 약 한 1,850평정도가 되겠습니다. 현재에는 214필지에 57일이 지금 현재 재건축조합을 결성하고 있습니다. 권장은 업무, 판매, 전문체인점, 주상복합, 공연, 클리닉, 이런 여러 가지 기능들이 같이 들어 왔으면 좋겠다 하는 생각입니다. 그 다음에 문제가 되는 것이 기부채납을 할 수 있도록 오히려 후면의 서비스 도로 하나가 연결이 되어야지 배후에 있는 나머지 지역하고 같이 융통이 되기 때문에 이런 부분의 문제를 같이 좀 제한을 해야 되겠다 하는 생각입니다. 현재 기준용적률 300인데 허용은 650%까지 허용을 할 때 보정면적 즉 기부채납 여부에 따라서 1000%까지 가능할 수 있는 그런 물꼬가 지금 열려져 있습니다. 바로 지금 이 부위가 시장재개발이 된 그런 지역이 되겠습니다. 그 다음에 지난번에 저희가 오히려 공람을 한다음에 몇가지 사항들에 대한 민원이 있었습니다. 주민들의 의견이 공통적으로 한 유형으로 보아서 어떤 것이 있었느냐 하는 것을 잠깐 말씀드리겠습니다. 불광동 281-63 정기환씨 외 여러분들이 제시한 내용의 공통적인 것은 이면부의 건축선 후퇴 1m를 수용할 수가 없다. 그런 내용입니다. 지금 1m 확보를 결국 후퇴를 시킨다는 것이 재산권이나 이런부분에 상당히 위압요소로 여러분들이 생각할 수 있는데 현재로써는 사실 6m도로는 노변 주차장 등 안전한 보행 환경을 하기에 상당히 어렵습니다. 그래서 건축선을 1m씩 확보를 해놓으면 향후에 건축하는데 아까 말씀드린대로 용적도 보너스를 많이 가져 갈 수 있기 때문에 오히려 이러한 부분의 문제는 이렇게 후퇴를 시킴으로 해서 부분적으로 상실되는 것이 있다고 생각해서....

이형철 그런 부분의 내용이고 그 다음에 이것도 사실 3m 후퇴선에 대한 반대 그런 내용이 되겠습니다. 그 다음에 대조동 14-23 배봉균씨 외 몇분 이 문제는 불광대조시장 재건축 조합하고 의견이 정리되어야 될 부분입니다. 조합원들로 지금 들어가는 것을 반대하는 그런 부분의 내용같은데 이것은 저희가 어떻게 갈음할 수 있는 그런 문제는 아니라고 생각합니다. 그 다음에 15-28 이 부분의 문제는 도시계획선을 폐지시켜 주기 바라는 그런 내용인데 이것은 사실 그렇게 정리하기는 사실은 어려운 점이 있습니다. 그 다음에 다섯 번째 재건축조합에서 일부 의견이 있었던 것들은 80m에서 100m 정도 상향 조정해주는 것이 향후 사업성에도 맞고 바람직하지 않겠느냐 이런 제안을 하고 있습니다. 이것을 여러 가지로 타당성 부분을 검토해서 그런 내용을 받을 수 있는 여건이 된다면 수용을 할수도 있다 하는 것으로 정리하고 있습니다. 아까 말씀드린대로 이면부 필지에 대한 민원, 그 다음에 특별설계단지내에 포함되어 있지만 부분적인 이견이 있는 부분. 도로가 이렇게 연결이 되어야 되는데 약 한 28㎡정도 23㎡정도 되는 작은 땅입니다마는 연결이안되면 도로기능을 발휘를 못하는데 그러한 부분의 문제들이 주요 쟁점 사항들이었습니다. 따라서 문제가 되는 것이 바로 시장 재개발, 재건축 이 문제가 다시 제대로 활성화가 될 것이냐 또한 이것이 상당히 큰 메스의 건축물이 되기 때문에 인접되어 있는 기존에 있는 상업 + 나머지가 환경하고 어떻게 잘 연속이 될 것이냐 하는 게 사실 관점이겠고, 그 다음에 환승역으로 이루어 나가지고있는 이런 교차로변에 도시기능이나 휴게기능이나 이런 것들이 같이 어떻게 잘 정리가 될 것이냐 이런 부분의 문제, 그 다음에 내부의 지금 상당히 폭원이 협소해서 도저히 차들이 교행이 되기 어려운 부분의 문제들은 향후로 본다면 1m씩 후퇴를 시켜서 제대로 숨통이 트여질 수 있는 동선체계로 확보해주는 문제. 그것이 가장 큰 불광지역의 관권사항이 되리라고 봅니다. 일부는 세밀한 내용들이 다 어느정도 공통성을 갖기 때문에 종합적인 설명을 이것으로 마치겠습니다.

최봉구위원입니다. 일문일답식으로 하겠습니다. 지금 이 도면을 볼 것 같으면 아까 설명을 안해주셔서 제가 질문하는 건데, 은평터널과 상암동 수색역사를 짓는 양쪽으로 도로표시가 있는데, 2번, 3번 얘기하는 겁니다. 12페이지를 보세요. 그게 도로입니까?

이형철 예, 도로표시입니다.

제가 보니까 25m도로 같은데, 맞지요?

이형철 예, 맞습니다.

그러면 이게 지하도로가 되는 겁니까? 지상은 안되지요, 철도가 있기 때문에? 그러면 어떤 식으로 건설이 되는 겁니까?

이형철 그래서 지금 새서울타운에서 제안하고 있는 노선을 같이 받았는데요. 지금 문제는 잘 아시는 바와 같이 철도시설이 약 120m, 130m 설치가 되어 있다 보니까 지상, 지하가 사실은 상당히 다 어렵습니다. 그것이 근원적인 문제, 즉 철도가 바닥으로 완전히 깔아앉아 버리면, 바닥으로 들어가 버리면 지상으로 그냥 패스가 될 거고, 반지하 정도만 가져간다고 하더라도 제가 보기에는 가능성은 어느정도 있습니다. 그래서 서울시 자체내에서는 이 수색에 대한 여러 가지 문제를 감안해서 결정을 안하고 사실 보류를 시키려고 계속 그랬었는데, 위원님들 잘 아시겠습니다마는 이게 워낙 4년 이상이라는 기간이 흘렀기 때문에 일단은 향후에, 세부적인 문제는 뒤에 구체적인 내용을 가지고 해결방안을 찾는다 하더라도 지금 새서울타운에서 제안하고 있는 그러한 노선만큼의 융통성만 받아놓고 이것을 풀어나가는 게 낫지 않겠느냐, 그런 내용으로 가고 있습니다.

지금 어떤 식으로 건설한다는 것도 안나온 거지요?

이형철 지금은 일단 지상으로 계획을 받아놓고 있습니다.

그리고 또한가지 아까 특별지역이라고 했나, 남단쪽이 8m후퇴라고 했지요?

이형철 5m에서 8m정도.

북단은 어떻게 됩니까? 수색역쪽에.

이형철 그렇지요. 수색로 접한 북단....

북단은 3m입니까? 지금 미관지구라서 3m 떼는 거지요?

이형철 예, 맞습니다.

그러면 수일시장도 거기에 같이 적용이 되지요?

이형철 수일시장은 현재 전면에 점포들이 있습니다.

그러니까 점포가 수일시장으로 흡수되었을 때 그것도 3m를 떼게 되느냐 그겁니다.

이형철 전면으로 합치가 되었을 때요. 저희 계획에서는 그것이 일단은 합일치가 안된다고 보고 있습니다.

그래서 지금 그 뒤에다 6m도로를 신설해놓은 겁니까?

이형철 예.

그러면 만약 이게 합칠 수 있다고 본다면 6m도로는 될 수가 있는 겁니까?

이형철 그렇지요.

그러면서 3m만 떼면 된다....

이형철 그때는 어떤 상황이 틀려지겠지요. 예를 들어서 아까도 말씀드렸습니다마는, 연면적이 어차피 5,000㎡이상은 될 것 아니겠습니까? 그러면 침상형공지, 그러니까 쌈지공원을 어차피 설치를 하게 되고, 그랬을 때 쌈지공원이 설치가되고 나머지 부대적으로 쭉 연결되었던 건축선 후퇴에 의한 보행이나 녹지선, 이런 것들이 같이 플러스될테니까.... 지금 전면필지까지 통합해서 개발하시겠다 그러면 사실 부분적으로 계획을 보완해야 되는....

그러니까 더 뗄 수도 있다....

이형철 그런 전제가 따를 것 같습니다.

몇m를 떼든간에 용적률의 적용을 받는 거지요?

이형철 예, 맞습니다.

그리고 한가지는 아까 특별지구라하셨지요, 수일시장을? 60m라고 하셨지요? 만약 이게 합해졌을 때 60m면 층고로 15층을 얘기하는 겁니까?

이형철 그렇지요. 우리가 편의상 1개층을 4m 정도로 본다면, 예를 들어서 주상복합이 되면 상가쪽은 아무래도 층고가 높을 거고, 주거로 올라가면 한 2.75m, 3m미만이면 다 해결이 되니까....

그러니까 제한폭은 60m고, 층고는 15층 정도라는 얘기지요?

이형철 예, 맞습니다.

그리고 아까 이쪽에 증산 지하철역 있는 데, 끝으로. 거기 공원을 얘기하시는 거지요?

이형철 예, 녹지요.

녹지는 어느 필지를 얘기하는 겁니까?

이형철 지금 교통섬으로 되어 있는 부분의 내용입니다.

그게 몇페이지에 있습니까?

이형철 지금 그것은 공원입니다. 죄송한데요, 저희가 책을 프린팅하면서 이게 색깔이 빠져있습니다.

지금 어딘지 찾을 수가 없는데....

이형철 맞습니다. 그것은 저희가 유인물만들면서 색깔이 안발라서 그렇습니다. 죄송합니다.

그러면 나중에 알 수 있게끔.... 이게 공원이란 말이지요? 몇㎡ 정도 됩니까? 2,370㎡맞아요?

이형철 맞습니다.

그리고 지금 표시된 게 글씨가 작아서 잘 안보이는데, 지금 수색로 말고 은평터널로 넘어가는 길이 이것이 15m, 지금 현재 도로 그대로네요?

이형철 예.

그것은 안늘어나고, 그러면 학교길가는 것은 어떻게 되는 겁니까? 몇 번이에요?

이형철 21번입니다.

그대로네, 늘지 않네. 알았습니다, 이상입니다.

이형철 저희가 지금 새서울타운하고 그동안 수차례에 걸쳐서 정보를 서로 교환하고 있는 것은 사실 저것이 지하로 가거나 지상으로서는 수색로하고 기하구조가 달라 사실 곤란합니다. 천상 평면에서 교차가 되어야 하는데 평면에서 교차가 된다면 전체적으로 철도가 다 지하로 들어가야 된다는 말이죠. 그런데 제가 지난번 이규상 과장님 계실 때 서울시하고 두차례 철도청하고 협의를 했을 때는 최근에 위원님들하고 이런 세미나도 하시고 하면서 어떤 어떤 상황이 전개가 되었는지 참석을 안해서 모르겠습니다마는 문제는 지하화를 한다고 하더라도 공기소통, 공조의 문제를 과연 어떻게 할 것이냐 예를들어서 전철로 쓰는 것이 있느냐 하면, 화물차들은 전기로 가지 못하게 부분들이 있으니까 연료를 떼고 나면 가스가 발생되는데 그 가스를 지하에서 어떻게 지상으로 분출시켜 낼 것이냐, 그런 설비 환경적인 문제가 사실 상당히 관건이 됐었습니다. 그 다음에 인입선들이 엄청 많은데 여기에서의 기능을 정비나 기타의 것들을 일부 이루어지고 있는 타곳으로 이관시키고 최소한의 패스할 수 있는 철도선만 지하로 가져간다면 사업비가 상당히 세이브 되겠죠. 지금에 있는 여러 가지 인입을 100% 지하화 하기에는 상당히 비용이 많이 들어가니 두가지 문제가 관건입니다. 그런데 그것이 완전히 대지로 평면이 되고난 다음에 그것이 사업용도나 나머지 부가가치로 계산하면 사실 그돈도 엄청 큰 돈이거든요. 그래서 그러한 부분의 문제는 구체적인 사업타당성 개념의 뭔가 내용을 두드려보고 구체적인 대안을 갖는 것이 낫지 않겠느냐 그런 의견을 나눈 바 있습니다.

이형철 그 내용은 저희가 더 이상 극명하고 구체적인 말씀을 드리기 어렵고 새서울타운에서는 지금 말씀드린대로 그런 여러 가지 변수 때문에 본인들도 구체적으로 세밀한 정책에 대한 결정방침을 내리지 못하고 있는 것으로 알고 있습니다. 결국은 지하화로 된다라는 것이 전제가 되어야지 이것이 평면으로 도로가 달라붙고 그 땅이 예를 들어서 분양이 되고 개발사업의 순수한 용지의 개념으로 손에 쥐어줘야 하는 그러한 부분이 있다보니까 저것은 사실 그렇게 된다면 수색, 여기에 철도부지, 그 다음에 상암, 밑으로 쭉 난지까지 연결되는 그러한 커다란 네트워크하에 이루어져야 되기 때문에 본인들이 아마....

이형철 그것은 지하쇼핑하고 나머지 세미한 계획인데....

이형철 그것은 저희가 약 1km 구간 그대로 받아놓고 있습니다.

이형철 여기에서는 지금 위에 나타나는 도로만 표시하다 보니까 빠져 있는데 그것은 보고서상에 다 산입이 되어 있습니다.

그런데 이것 말입니다. 김장주 위원장님께서 말씀하셨는데 지금 이렇게 불확실한 계획선을 그어놓고 주민들은 만약에 안됐을 때 혼란만 가져오는 이런 일이 생길 수도 있단 말이에요. 그러면 지금 철도부지를 짧은데가 110m내지 130m인데 고속전철화가 되면 이 부지가 130m까지 다 쓰지 않아도 될 것이라고 생각된다구요. 그러면 수색 파출소 옆으로 나가는 것 같은데 거기서부터 시작이 된다면 고가도 충분히 가능하다라는 생각이 드는데 그렇게는 안되는 겁니까?

이형철 일단은 예를들어서 한 노선이 중앙을 지나간다고 그러더라도 철도부지의 깊이가 제일 깊은 곳이 130m 정도 나오기 때문에 철도가 지나가면 형상공간이 거의 8,9m 정도 높이가 나옵니다. 그러면 지금 도로가 짧은 110m에서 등판을 해서 올라갔다 내려가는 기하구조가 엄청난 종단에 급구배가 나오기 때문에 그것 정리하기가 사실 어렵습니다.

그러면 수색역 지하에 시설물이 있다면서요? 지난번 얼핏 듣기로 20m 들어가야지만 된다고 그런 얘기를 들은 것 같은데 그러면 지하통로를 뚫는다는 것은 더 불가능 하잖아요?

이형철 지하통로는 그렇게 큰 문제가 아니죠.

어떻게 해서 큰 문제가 아니에요? 이게 도로 아닙니까, 연결도로? 철도가 지하로 안되는 것을 갖다가 지하로 하면 어떻게 해요? 지금 고속전철 건설을 하고 있는 것 아닙니까?

이형철 고속전철은 설계까지 다 끝을 내놓고 있죠?

그런데 그것 안된다고 그랬던 것 아니에요, 지하화가 안된다고?

이형철 고속전철이 지하화가 안된다고요? 경의선이 지하화가 안되는 것이고 고속전철은 지하화죠.

그러면 경의선이 지하로 안됐을 때 지상으로 가능하냐 이거죠, 도로가?

이형철 그러니까 지금 고속전철을 계획부터 지하화고 경의선도 지하화가 되어야지....

경의선은 지하화가 안된다는 것이 전제 조건이 붙은 것 아니에요?

이형철 서울시에서는 이것에 대한 문제가 그렇게 같이 어우러져서 지하화로 들어가지 아니하면 이 땅을 어떻게 써먹을 수가 없는 것이죠, 지금의 문제는. 그러니까 지금 절충적인 방법이 반지하가 나오고 그러는 것인데 조금전에 위원장님 말씀하신대로 여기에서 차량정비, 박차 이 기능이 다 빠져 나가야 됩니다. 인입선이 많기 때문에 이렇게 배가 불러 있는것인데 차량 정비, 박차 이 기능이 사실은 다 빠져나가야 합니다. 인입선이 많기 때문에 이렇게 배가 불러 있는것인데 그것만 예를 들어서 다른 건폐에서 찾아먹어야 할 부분들을 찾아먹어야 하는 과정이 생기는데, 당초 플랜을 갖고 있었던 것은 사실 24층이 맞습니다. 그래서 24층 가지고 저희하고 수차례 협상을 했는데, 이게 24층이 되다 보니까 이것이 어찌 보면 인접되어 있는 나머지 건축물하고의 향후 높이관계도 사실 밸런스가 맞아야 되는데, 특히 일부 통일로변에 제일 높아진다고 해봐야 이쪽에 한 15m보고, 여기를 24층까지 인정해 준다면 거기에서 한 10층정도 지금 차이가 나거든요. 그러면 엄청 큰 고저차이지요. 그래서 15층하고 20층, 한 5층 정도라면 시각적으로 어느정도 순화를 시켜줄 수 있는 그런 높이의 변화인데, 그것이 한 9층 정도 벌어진다면 이것은 엄청난 압박감이다.... 그 다음에 인접되어 있는 나머지 층수들이 대부분 3층 내지 4층 정도, 5층이 같이 혼재되어 있는데, 그래서 한 20층 정도에 기부채납 일부를 하고 나머지 허용되는 용적을 오히려 찾아가시는 게 낫지 않겠습니까, 하고 서너차례 협의한 결과 한 20층 정도면 사업주측에서는 자기네가 수용을 하겠다, 그 정도까지 협의가 되어 있습니다.

그렇습니까? 거기 앞면도로, 그러니까 한빛은행에서 지금 복개천으로 불광길로 들어가는 거기를 기부채납한다고 약속을 했지요?

이형철 그렇지요. 그 도로가 가다가 끊겼지 않습니까? 끊겨서 사실 그게 위로 쭉 연결이 되어야 하는문제가 있다 보니까 그 연결되는 연결구간은 자기네 부지내에서 도로를 개설해서 소통을 시키는 그런 내용으로 협의를 하고 있습니다.

본위원은 그 지역에서, 그 동네에서 태어난 사람입니다. 그래서 제가 어렸을 때부터 그 지역을 잘 알기 때문에 말씀드리는데, 거기가 워낙 발전이 안된 지역이다 보니까, 거기에 그렇게 큰 건물이 들어온다하더라도 다른 데보다도 발전이 안된 지역이기 때문에 인센티브를 줘서라도 층을 좀 높여서 거기에 이마트라든가 백화점식의 유통센터가 들어왔으면하는 바램에서 말씀드리는 거니까 그런 것에 대해서 반영해 주시기 바랍니다. 참고인 이형철 예, 알겠습니다.

주차금지라고요?

예. 주차금지구역이라고 해놨다는데.

좋습니다.

이형철 예.

이형철 이것은 저희가 지침으로 공히명시를 합니다. 그래서 이 사항이 지켜졌을 때 그것에 따른 나머지 부분의 용적을 보너스로 당연히 찾아가실 수 있게 반영을 합니다.

같이 되어야지요.

이형철 당연히 같이 되어야 된다고 생각합니다. 같은 상세계획구역이고, 동일한 기능의 지역입니다.

이형철 그래서 저희가 사실 필지에 면하지 아니하는 도로의 경우는 당초에는 강제적으로 합동개발하도록 했었는데, 그것에 대한 개념은 거의 100% 다 순화를 시켜놓고 있습니다. 그 얘기는 결국 최근의 건축법이 대지면적의 최소한도라는 규정까지 이미 다 없어져버린 상태에서 오히려 이제는 자율적으로 형성이 될 수 있는 권장의 개념으로 가져가야 되겠다는 것을 원칙으로 세워놓고 있고.... 그렇다 하더라도 예를 들어서 전혀 도로에 면하지 못하는 3, 4개 필지가 이렇게 모아져있는 부분, 그런 부분들은 아까 말씀드린 대로 주차통로를 한 4m 정도는 부분적으로 막다르게라도 개설해서 접할 수 있도록 유도해놓고 있고.... 다음에 개인필지이지만 인접되어 있는 게 한 2, 3개가 옆에 달려있는 것들, 그런 것들은 오히려 같이 규모있게 개발하십시오, 그런 부분만 강제규정을 두고 있습니다. 동일소유자 필지에만.

이형철 불허용도에 대한 기준은 조금전에 위원장님 말씀하신 대로 준주거지역에서의 안마시술소 이런 문제, 오피스텔같은 경우는 큰 문제가 없습니다. 오피스텔의 경우는 저희가 보기에는 전혀 문제가 없는데, 유흥시설쪽에서 안마시술소, 이런 것들이 대표적인 사례가 되겠습니다마는, 가능하면 간선변이나 이런 데서는 설치가 안되는 것이 여러 가지 미관이나 정서상 나으리라고 보고.... 또한가지 어떻게 보면 불광지역같은 경우 일부 삼각형땅의 배후같은 데는 아직도 주거가 많이 살아남아 있습니다. 연립, 다세대, 다가구, 이런 것들이 많이 살아있다 보니까, 어찌보면 순수 주거기능이. 그래서 그런 것하고의 마찰을 줄일 수 있는 그정도의 것들은 보완을 해주는 것이 낫지 않겠느냐.... 이것이 5년이 지나고 10년이 지나고 서서히 상업기능으로 완전히 무르익어 갔을 때 차후에 시간을 두고 정리하는 것이 낫지 않겠나 하는 개인적인 생각을 가져보고 있습니다.

지난번에 철도청에서 나와서 설명을 할 때는 이 시설을 어디로 가져 가느냐 가져갈 데가 없다는 얘기를 했고 안된다는 것을 강력하게 주장을 했다고요. 누가 해도 안된다 이것은. 그런데 지상도로를 내겠다고 여기서 얘기하면 한쪽에서는 절대로 안된다고 하고 괜히 주민들 혼란만 가져오지 않느냐 이것이지.

이형철 그래서 그러다 보니까 서울시 자체내에서는 수색에 대한 문제를 가지고 상당히 논란이 좀 많았습니다. 이것을 결정을 할 것이냐, 보류를 시킬 것이냐, 그러면 4년이 지났는데 향후에 어떤 변수가 생긴다고 하더라도 그래도 기본적인 어떤 윤곽은 결정해놓고 나중에 하다 못해 손을 대서 정리를 하는한이 있더라도 그렇게 나가는 것이 바람직하지 않겠느냐 왜냐 하면 지금 저희도 그렇고 너무나 많은 변수가 있기 때문에 이게 돈이 한두푼 들어가는 것이 아니다 보니까 어느 한 쪽에서 일방적으로 이게 맞으니까 이런줄 아시오, 라고 지금 통보를 못하는 입장이거든요. 그러니까 그런 쪽에서 새서울타운기획단도 애로가 있고, 저희도 사실 결론을 얻어보려고 수없이 협의를 거쳤는데 위원장님이나 여러분들 좀 아시겠습니다마는 그런 관계성 속에서 지금 어떻게 딱알맞는 정답을 얻어 내지 못하고 있는 것이 저희 입장입니다.

김덕홍위원입니다. 불광역, 수색역, 연신내역 이렇게 해서 상세계획으로 이것이 확정이 되게 되면 거기에 대한 형질변경이 이루어질 것 아닙니까?

아니 왜 안되요? 거기에 대한 개발부담금 같은 것은....

그냥 안되는 것이에요?

그래도 세금은 증액될 것 아닙니까?

그래가지고 국장님에게 우리 관련된 지역이 있기 때문에 물어보는 것이에요. 국장님이나 이사님이 아시면....

이형철 그 문제를 제가 위원님한테 정답을 이렇게 답변할 그런 직접적인 입장이 안되는 것 같습니다.

잘 모르십니까? 그러면 다른 것 하나 질문하겠습니다. 이걸 보면 상세계획으로 확정이 되면 6m 도로가 확보가 된다고 말씀하셨는데 수색역하고 불광지역은 거의가 일방통행로로 계획을 세우고 있습니다. 되어 있지요?

이형철 예.

6m도로라면 하등의 일방통행을 꼭해야 되는가, 일방통행을 시행함으로써 차량통행의 불편을 가중시키는 그럴 우려도 없지 않아 있는데 이 점에 대해서 어떻게 생각하십니까?

이형철 양면성은 있습니다. 예를 들어서 폭원이 6m밖에 안되는 것을 예를 들어서 이렇게 양방을 시키다 보니까 주차장을 갖지 못하는 대지 내지는 건물들도 꽤들 있거든요.

노상주차만 시키지 않으면 6m도로에서 쌍방 교차가 되거든요?

이형철 예 그렇습니다. 쌍방 교차는 됩니다. 그래서 지금 저희가 생각하고 있는 문제는 예를들어서 어느 일부지역이 갖고 있는 어떤 교통의 흐름으로 본다고 한다면 오히려 예를 들어서 일방으로 시키는 것이 편의가 증진이 되는데가 있나하면 쌍방으로 교행을 시켜주는데가 오히려 좀 있거든요? 그래서 저희가 볼 때에는 불광역 인접 먹자골목 그 쪽 안쪽으로는 저희가 어떤 지역의 활성화라는 문제의 개념을 가지고 일방을 시켰습니다. 그 얘기는 예를 들어서 사람들의 많은 보행이 이루어지게 하기 위해서는 교행을 시키는 것 보다 오히려 한 방울 시키는 것이 그런 측면에서 유리하고 그래서 그것은 도시기능하고 일부 교통하고 곁들여서 할 수 있는 쪽의 체계를 만들어 주는 것이 낫겠다 하는 것으로 일방으로 해서 부분적으로 쓰고 있습니다.

또 한가지는 대조시장 구역의 상세계획에 대해서 고도를 15층이나 15층에서 20층, 그러면 20층 이상은 전혀 안된다는 얘깁니까?

이형철 20층 이상은 저희가 억제하려고 합니다. 왜냐하면 그 쪽도 거의 로터리 중심인데 멀리보면 북한산 경관도 그 쪽이 잘 나타나는 부위가 되거든요. 그런데 그것도 너무 높게 올려 버리면 아직은 상업지역이라고 하더라도 불광 같은 경우는 삼각형 상업지역 땅안에 주거가 많이 혼재구성되어 있습니다. 그래서 그러한 것이 이미 상업지역으로 바뀌었기 때문에 일조권에 대한 문제를 가지고 시시비비를 걸 그런 상황은 아니겠습니다만 너무 이것이 솟아 버리면 인접지역하고 관련된 어떤 마찰이나 이런 것도 생기기 때문에 저희가 보기에는 20층의 높이가 100m 정도라고 하면 웬만큼 사업을 할 수 있는 사업자 입장에서 실컷 이것은 운신을 할 수 있다 이렇게 판단을 하고 있습니다.

제가 해당 지역사람들한테 들은 이야기가 있어서 말씀드리는데 그 사람들은 20층이상으로 생각하고 있는 것 같아서 여기에서 결정이되면 20층 이상이 아니라는 얘기가 나오기 때문에 그래서....

이형철 당초 조금 부연 설명을 드리면 조합에서 당초 자기네 [plan]내에서는 한 24층정도까지 [plan]을 짯었거든요? 그런데 그것이 아까 말씀드린대로 바로 북한산 경관하고의 문제 나머지 등등으로 해서 20층 정도라면 그렇게 큰 무리들이 없지 않나 해서 한 서너차례 저희하고 협의했고, 그 문제 가지고 구하도고 같이 논의를 한바 있습니다. 서로 사업자들하고 협의가 된 것은 당초 24층에서 20층정도 양보해서 경관이 어느정도 유지될 수 있는 범위로 가져가자 하고 의견교환한 바 있습니다.

한가지만 더 물어 보겠습니다. 혹시 알고 계신지는 모르겠습니다만 연신내 지역, 또 불광 대조시장, 수색지역 해서 거기에 용적률 차이가 납니까?

이형철 용적률의 기본적인 것들은 공히다 똑같습니다. 왜냐 하면 그것을 달리하기에는 한 지역에서 또 서울시하고 나중에 총체적인 협의를 해야 되기 때문에 너무 또 이렇게 차이가 나거나 거의 유사한 정도의 개념이지만 수색같은 경우는 남단은 향후부도심이라는 대명제를 갖고 있기 때문에 거기는 기부채납을 조금더 하면 오히려 예를 들어서 보정용적을 더 찾아 갈 수 있는 그 차이가 틀리고 나머지 것은 다 동일합니다.

알겠습니다. 이상입니다.

백영준위원님 질문해주십시오.

불광시장하고 대조시장 관계를 제가 질의좀 하겠습니다. 거기 도면을 보니까 지금 한빛은행쪽에서 대조시장쪽으로 들어오는 길목 있지요? 그게 6m도로로 확장을 한다고 했는데 일방통행입니까? 왕복 통행을 할 수 있는 겁니까?

이형철 그것 지금 양방입니다.

양방할 수 있습니까?

이형철 예.

상당히 좁던데 지금.

이형철 8m의 양측에서 1m정도에서 한 10m정도 지금 확보하도록 그렇게 유도하고 있습니다.

확보라는 것은 지금 현재 기존건물을 뒤로 물린다는 얘깁니까?

이형철 건축선 지정으로 해서 이것은 같이 정리를 할 생각입니다.

제가 거기 출신 지역의원이기 때문에 거기 골목을 제가 잘압니다. 잘 아는데 거기 차량이 전혀 다니지 못하고 있어요. 거기 왕복차선이 왔다 갔다 한다는 것은 불가능하다고 보는데 가능합니까?

이형철 지금 저희가 생각하는 것이 이 도로를 지금. (참고인 이칠성 기관석에서 - 그 부분이요. 도로부지에 건축물이 약간 앞으로....) 앞으로 좀 일부 튀어 나온 부분이 있지요? 그 부분이 정리만 되면. (참고인 이칠성 기관석에서 - 원래 도로지정은 8m가까이 되었습니다.)

그렇습니까? 그리고요, 아까 불광, 대조시장이 재건축이 될 경우에 20층이하로 제한 했다고 말씀하셨는데 지금 그 분들 얘기가 그 정도 가지고는 사업성이 없다. 이렇게 보고 있습니다. 아까 김덕홍위원이 거기에 대한 질의를 하셨는데 24층정도 되어야지만 사업성이 있다고 판단을 하는데 거기에 대해서 어떻게 생각하십니까?

이형철 글쎄 그래서 저희가 조금전에도 말씀드렸습니다만 사실 불광 내부에는 아직 주거하고 상업하고 혼용이 되어 있는 그런 부위도 상당히 많고 더군다나 이것이 높이도 문제지만 사실 어찌 보면 사업자 입장에서는 관권이 되는 것이 사실은 용적입니다. 어찌 보면 높이를 제한을 하게 되면 건폐에서 찾아 먹어야 될 부분들을 찾아 먹어야 되는 그런 어떤 과제가 생기는데 당초 [plan]을 갖고 있었던 것은 사실 24층이 맞습니다. 그래서 24층 가지고 저희하고 수차례 협상을 했는데, 과연 이게 24층이 되다 보니까 이것이 어찌보면 인접되어 있는 나머지 건축물하고의 향후 높이관계도 사실 밸런스가 맞아야 되는데, 특히 일부 통일로변에 제일 높아진다고 해봐야 이쪽에 한 15m 보고, 여기를 24층까지 인정해 준다면 거기에서 한 10층정도 지금 차이가 나거든요. 그러면 엄청 큰 고저차이지요. 그래서 15층하고 20층, 한 5층 정도라면 시각적으로 어느정도 순화를 시켜줄 수 있는 그런 높이의 변화인데, 그것이 한 9층 정도 벌어진다면 이것은 엄청난 압박감이다.... 그 다음에 인접되어 있는 나머지 층수들이 대부분 3층 내지 4층 정도, 5층이 같이 혼재되어 있는데, 그래서 한 20층 정도에 기부채납 일부를 하고, 나머지 예를 들어서 허용되는 용적을 오히려 찾아가시는 게 낫지 않겠습니까, 하고 서너차례 협의한결과 한 20층 정도면 사업주측에서는 자기네가 수용을 하겠다, 그 정도까지 협의가 되어 있습니다.

그렇습니까? 거기 앞면도로, 그러니까 한빛은행에서 지금 복개천으로 불광길로 들어가는, 거기를 기부채납한다고 약속을 했지요?

이형철 그렇지요. 그 도로가 가다가 끊겼지 않습니까? 끊겨서 사실 그게 위로 쭉 연결이 되어야 하는 문제가 있다 보니까 그 연결되는 연결구간은 자기네 부지내에서 도로를 개설해서 소통을 시키는 그런 내용으로 협의를 하고 있습니다.

본위원은 그 지역에서, 그 동네에서 태어난 사람입니다. 그래서 제가 어렸을 때부터 그 지역을 잘 알기 때문에 말씀드리는데, 거기가 워낙 발전이 안된 지역이다 보니까 거기에 그렇게 큰 건물이 들어온다 하더라도 다른 데보다도 발전이 안된 지역이기 때문에 인센티브를 줘서라도 층을 좀 높여서 거기에 이마트라든가 백화점식의 유통센터가 들어왔으면하는 바램에서 말씀드리는 거니까 그런 것에 대해서 반영해 주시기 바랍니다.

이형철 예, 알겠습니다.

한가지 더 질의하겠습니다. 박국장님께 질의하겠는데요, 제가 지금 주민한테 전화를 받았는데, 연신내 신한은행 쪽에서 대우병원 쪽으로, 지금은 하나은행으로 되어 있지요. 거기에 주차금지구역이라고 표시를 해놨다고 하는데 그것에 대해서 설명해 주시기 바랍니다.

예. 주차금지구역이라고 해놨다는데.

좋습니다.

이형철 예.

이형철 이것은 저희가 지침으로 공히명시를 합니다. 그래서 이 사항이 지켜졌을 때 그거에 따른 나머지 부분의 용적을 보너스로 당연히 찾아가실 수 있게 반영을 합니다.

같이 되어야지요.

이형철 당연히 같이 되어야 된다고 생각합니다. 같은 상세계획구역이고 동일한 기능의 지역입니다.

이형철 그래서 저희는 지난번에는 사실 필지에 면하지 아니하는 도로의 경우는 당초에는 강제적으로 합동개발하도록 했었는데, 그것에 대한 개념은 거의 100% 다 순화를 시켜놓고 있습니다. 그 얘기는 결국은 최근의 건축법이 대지면적의 최소한도라는 규정까지 이미 다 없어져버린 상태에서 오히려 이제는 자율적으로 형성이 될 수 있는 권장의 개념으로 가져가야 되겠다는 것을 원칙으로 세워놓고 있고.... 그렇다 하더라도 예를 들어서 전혀 도로에 면하지 못하는 3, 4개 필지가 이렇게 모아져있는 부분, 그런 부분들을 아까 말씀드린 대로 주차통로를 한 4m정도는 부분적으로 막다르게라도 개설해서 접할 수 있도록 유도해놓고 있고.... 다음에 개인필지이지만 인접되어 있는 게 한 2, 3개가 옆에 달려있는 것들, 그런 것들은 오히려 같이 규모있게 개발하십시오, 그런 부분만 강제규정을 두고 있습니다. 동일소유자 필지에만.

이형철 불허용도에 대한 기준은 조금전에 위원장님 말씀하신 대로 준주거지역에서의 안마시술소 이런 문제, 그 다음에 오피스텔같은 경우는 큰 문제는 없습니다. 오피스텔의 경우는 저희가 보기에는 전혀 문제가 없는데, 유흥시설쪽에서 안마시술소, 이런 것들이 대표적인 사례가 되겠습니다마는, 가능하면 예를 들어서 간선변이나 이런 데서는 설치가 안되는 것이 여러 가지 미관이나 정서상 나으리라고 보고.... 또 한가지 어떻게 보면 불광지역같은 경우는 일부 삼각형 땅의 배후같은 경우는 아직도 주거가 많이 살아남아 있습니다. 연립, 다세대, 다가구, 이런 것들이 많이 살아있다 보니까, 어찌보면 순수주거기능이. 그래서 그런 것하고의 마찰을 줄일 수 있는 그 정도의 것들은 보완을 해주는 것이 낫지 않겠느냐.... 이것이 5년이 지나고 10년이 지나고 서서히 상업기능으로 완전히 무르익어 갔을 때 차후에 시간을 두고 정리하는 것이 낫지 않겠나 하는 개인적인 생각을 가져보고 있습니다.

이형철 그래서 이 문제는 어찌 보면 서울시 실무협의하고 다음에 서울시가 권장하고 있는 기본적인 하나의 가닥은 안마시술소하고 단란주점같은 경우는 특히 준주거지역에서 불허하는 그런 쪽의 통일된 성향입니다.

이형철 일단은 초안이 저희가 만들어놨기 때문에 이것가지고 일단은 의견을 들을까 합니다.

김덕홍위원입니다. 본위원은 연신내.독바위구역과 불광.수색구역에대한 본상세계획안은 본상세계획안의 용적률이 계획한 바대로 적용되는 경과조치가 이루어져야 하고 공공공지의 확보, 규제사항을 권장사항으로 유도하는 등 배부하여 드린 유인물의 내용과 같이 본상세계획안에 대한 의견을 제시하는데 동의합니다.