채근배 의원 발언

안녕하십니까? 도시환경국장 정영섭입니다. 항상 은평구의 발전과 구민의 복리증진을 위하여 헌신적으로 노력을 해 오신 재무건설위원회 채근배부위원장님과 위원님들께 감사의 말씀을 드립니다. 금번 수색증산뉴타운지구내 수색1존치정비구역과 증산2존치정비구역을 수색14촉진구역과 증산4촉진구역으로 지정을 위한 재정비촉진계획 변경(안)에 대한 구의회 의견청취건에 대하여 제안설명을 드리겠습니다. 대상지는 2006. 10.19 수색 · 증산재정비 촉진지구로 지정되고, 2008. 5.22 결정고시당시 구역지정요건을 충족하지 못하였으나 수색1존치정비구역은 2009년 12월에 증산2존치정비구역은 2010년 4월에 구역지정요건이 충족되어 촉진구역으로 변경하고자 하는 사항입니다. 금번변경은 2012년 5월 서울시 도시재정비위원회의 자문을 득하고 5월24일부터 15일간의 공람공고 기간을 거쳐 오늘 구의회 의견을 청취하게 되었습니다. 대상지 위치는 수색동 309번지 일대 및 증산동 216번지 일원으로 단독주택 및 다세대주택이 혼재되어 있습니다. 주요 변경내용은 첫 번째 , 존치구역에서 촉진구역으로 지정사항 두 번째 , 용도지역 및 용적률 관련 사항 마지막으로, 재정비촉진구역의 구역계 변경관련 사항입니다. 본 촉진계획변경은 구의회 의견청취 후 공청회 및 서울시 도시재정비위원회 심의를 거처 수색1존치정비구역은 수색14촉진구역으로 증산2존치정비구역은 증산4촉진구역으로 계획변경 결정 및 고시 할 예정입니다. 오늘 임시회에 귀중한 시간을 내주신점 다시 한번 감사드리고 본 수색증산재정비촉진계획 변경을 위한 의원님들의 고견을 부탁드리며 간단하나마 제안 설명을 마치겠습니다. 감사합니다.

전문위원 홍석중입니다. 검토보고를 드리겠습니다. (검토보고) 이상으로 검토보고를 마치겠습니다.

수색 존치정비구역에서 용적률에 200% 이하에서 이번에 변경안 올라온 것이 195.96이하로 5% 정도 떨어졌네요. 재개발이나 재건축할 때 가장 중요한 것이 용적률 아닙니까? 이게 왜 이렇게 떨어졌습니까? 5%라면 상당히 조합원들한테 부담가는 평수인데.

소장 정해수 5%정도를 떨어뜨리는 반면에 기반시설 분담이라고 하는 주민들의 땅으로써 땅을 대지를 제공을 하고 용적률을 받게 되어 있습니다. 그래서 이 지역은 1종 지역하고 지형에 대한 레벨 소위 말해서 고저차가 상당히 나는 부분이 있어서 또 하나 수색 비행장이 있어서 항공, 높이제한도 받고 입니다. 이점은 안전구역 4구역과 비행안전구역 2구역에 해당되기 때문에 최고로 찾을 수 있는 높이가 17층정도밖에 안 됩니다. 그것도 일부 구간에 있어서 17층 정도로 찾는데 저희가 건축배치를 해보니까 200% 물론 나올 수도 있는데 효과적인 연면적 주민들이 찾아야 되는 연면적을 계산해보면 용적률이 아니라 면적으로써 환산을 하면 195% 정도가 가장 많은 연면적을 보유할 수 있을 것이다 라고 해서 기반시설을 줄이고 용적률을 다소 낮추는 것입니다.

그러면 기반시설을 줄이고 지금 용적률을 올린다는 얘기입니까?

소장 정해수 기반시설에 대한 2% 정도.

그 쪽에서 가장 많이 조사를 해보았을 것 아닙니까? 거기에서 95.96 나온 것이 최적정이다 이거죠?

소장 정해수 저희가 높이를 찾을 수 있거나 아니면 봉산자연공원 면에 1종지역을 유지한 상태에서는 사실상 최고라고 생각합니다.

재개발 지역이나 재건축 지역에서 1종 주거지역에서 재개발했을 경우 보통 3종이나 1종 같은 경우 2종으로 끌어올려 주잖아요. 그렇게 계산을 했을 때 95.96 용적률이 나왔다는 얘기 아닙니까?

소장 정해수 참고적으로 하나 더 말씀을 드리면 서울시에서 2007년도 12월 기준으로 1종 일반주거지역에 대한 종상향 2종 7층 상향을 지양을 하고 있습니다. 되도록 이면 1종을 유지한 상태에서 재개발, 재건축을 검토하라 이런 식으로 나오고 있습니다.

엄청나게 손해보죠. 그것은 서울시에서 말이 안되는 얘기고 1종 갖고 있는 사람들같은 경우 2종으로 올려줘 야지 사업성이 나오는건데 그렇게 얘기한다면 서울시에서 너무한 거라고 보고요. 그리고 또 한가지 임대아파트가 상당히 증가가 많이 됐네요.

소장 정해수 과거법에 의하면 재개발 임대주택에 있어서는 17%에서 18%, 연행법상에서는 20%를 기준으로 하고 있습니다. 과거 2008년도 이전에는 주택재개발을 하면서 전체 세대수의 17%만을 임대주택으로 공급을 해도 되는데 지금은 현행법상 20%를 임대주택으로 공급해야 됩니다. 그것에 대한 숫자가 는 상태입니다.

임대아파트가 많이 늘어나면 서울시는 좋겠지만 은평구 조합원들은 상당히 불리한 것입니다. 사업성이 그만큼 떨어지는 거니까 불리한 것이고 학교부지는 없습니까?

소장 정해수 수색 증산 재정비 촉진지구안에는 학교가 4개소가 있습니다. 수색초등학교, 증산초등학교, 증산중학교, 연서중학교 4개가 있습니다. 수색 증산에 있어서 초등학교 숫자와 중학교에 대한 숫자는 여유가 있습니다. 학급에 있어서는 2개학급 내지 5개 학급정도의 여유가 있는 것으로 판단이 됩니다.

학교부지는 없어도 된다 다행이네요 증산 존치정비구역을 했을 때 2하고 4하고 용적률을 봤을 때 240% 여기는 250% 이렇게 나왔는데 전에는 증산 존치정비구역을 했을 때 몇% 나왔습니까? 예전 것은요?

소장 정해수 전에 것은 관련자료를 보시면 2008년도 5월 기준으로 해서 240% 됐습니다. 감액도 없고 증액도 없고 240% 그대로 옛날부터. 2008년도 5월 기준은 240%인데 2010년도초에 소형주택 공급확대에 의해서 기준용적률을 상향해줬습니다. 저희가 갖는 기준용적률에 대한 변화는 있습니다. 2008년도 당시에는 기준용적률이 190%인 반면에 소형주택 공급확대에서 기준용적률을 20% 올리고 20% 올린 용적률을 전부다 60평방미터 이하로 공급을 하게 되면 주겠다라는조건이 있습니다. 따라서 이 지역은 기준용적률이 16.9% 정도 상향하고 계획가능한 용적률은 10% 정도 상향을 시킨 것입니다.

증산 4는요? 재정비 촉진구역 증산 2하고 증산 4하고 똑같다는 겁니까?

소장 정해수 증산 2존치라는 명칭을 달고 저번에 증산 2존치구역을 증산 4촉진구역으로 지정을 하고자 하는 것입니다.

변경내용이고 10% 늘어났네요. 여기도 임대아파트는 감소된 것이 하나도 없고 증액됐네요.

소장 정해수 2008년과 2012년도의 차이가 3%의 차이가 있습니다.

42가구, 42가구, 46가구 엄청 많이 늘어났네요.

소장 정해수 이것은 소형주택 공급확대에 의해서 적은 평형수의 세대수가 증가했기 때문에 자동적으로 증가하게 되어 있습니다.

분양면적에 의해서 60평방미터 711가구가 증가했는데 평수로 따지면 20평 미만이죠.

소장 정해수 보시는 면적개요 주택공급 개요에 있어서 60이하라고 하는 900세대 짜리는 분양을 하게 되면 평수로 환산하면 25평 정도 되는 평형입니다. 그래서 25평 정도되는 평형이 900세대 정도 일반분양으로 발생되고 국민주택 이하 규모인30평형 정도가 820세대 정도가 있는 상황입니다. 주로 주민조합원 여러분들은 여기에 들어 가실 것이라고 생각하고 있습니다.

알겠습니다. 이상입니다.

소장 정해수 감사합니다.

소장 정해수 이 지역 같은 경우 수색 1존치에 대해서 말씀을 드리면 2006년도에 최초 뉴타운이라고 해서 지정이 됐고 지금까지 6년여 기다리고 있습니다. 근자에 서울시에서 실태조사를 하겠다고 하고 있지만 사실상 주민들은 바라보고 있는 것은 2012년도 2월에 도척법이 개정됨으로 인해서 주택 재개발사업을 못할까봐 우려하고 있는 상황입니다. 사실상 2012년 2월에 도척법이 변경된 것이 8월정도 한정되고 있습니다. 지정요건 중에 호수밀도 부분이라는 것이 20% 완화 했었는데 이것을 완화시키지 않고 있습니다. 저희 같은 경우 은평구청 내부적으로 봐도 금년 8월 이전에는 무조건 이 지역을 구역지정을 하고자 하는 것입니다. 재개발 사업이 가능하도록 재건축 사업으로 갈 수도 있습니다. 그러나 재개발과 재건축에 대한 토지동 소유자에 대한 조건이 다릅니다. 재개발 같은 경우는 토지와 건축물, 각각 하나씩만 보유해도 상관없으나 재건축 같은 경우는 토지 건축을 모두 소유를 하고 있어야 조합원 자격이 있습니다. 그렇게 되면 지금까지 재개발 되겠다고 알려준 주민들에 있어서는 굉장히 큰 혼동이 올 수 있는 상황입니다. 마찬가지로 증산 2존치 구역 같은 경우는 추정하는 조합원수가 1,800명 정도 됩니다. 만약에 2구역이 재건축으로 가겠다고 하면 7% 정도가 조합원 자격으로 상실합니다. 이것은 굉장한 숫자입니다. 1,800명 중에 7%는 사실상 천상 되어야지만 되는 상황이기 때문에 금년 8월 이전에는 무조건 사업이 가능하게끔 만드는 것이 목적입니다.

소장 정해수 반대의견은 없지 않아 있는데 지금 구역을 해제해달라는 의견이 있습니다. 이 분들은 사실상 예측컨데는 지금 임대수익을 가지고 계신 분들이 주로 반대를 하고 있다고 볼 수 있습니다. 그런데 재개발구역에 있어서는 사실상 열악한 환경이기 때문에 재개발을 하고자 하는 것이고 임대 수효자들은 당장에 재개발이 되면 수익에 대한 부분들이 걱정이 되기 때문에 반대하는 경우에 있고 증산1존치 같은 경우에는 약7%, 5% 이내로 반대를 하고 있는 것으로 알고 있고 수색1존치같은 경우에는 지금 수색로 변에 있는 일부 상가건물을 가지고 계신분들이 다소간의 반대를 하고 있는 것으로 알고 있습니다. 숫자에 대해서는 실태조사를 해봐야지 정확하게 알 수 있습니다.

소장 정해수 소유주에 대한 민원이 지속적으로 있었습니다. 지속적으로 민원제출을 하셨고 민원에 대해서 재정비위원회에 수차례 보고를 했습니다. 수차례 보고를 했고 이 재정비 촉진지구에 대한 촉진계획을 수립하는데 있어서 엠피라고 있습니다. 총괄엠피 계획한 건국대학교 강병군교수님도 이부분에 있어서는 타당하다고 판정을 했습니다. 대부분의 제척된 건물중에 대해서는 2003년도에 준공된 건물이 3개가 있습니다. 그래서 2012년도에 구역지정을 하고 빠르게 사업을 하면 3년을 바라보는 2015년정도 되는데 10년도 된 건물을 개발로서 밀어버린다는 것이 굉장히 불합리하다고 판정을 해서 제척을 시키된 사유입니다.

소장 정해수 예.

소장 정해수 이 사유는 이 지역에 있어서 조합원 숫자를 고려를 했습니다. 수색1 존치 같은 경우에는 약 저희가 파악하기로는 440명 정도의 조합원이 발생할 수 있을 것이라고 생각하고 있습니다. 증산2존치 같은 경우에는 지금 1800명 정도 되는 상황이라서 분양주택에 있어서는 2263세대정도 됩니다. 그러면 약 460세대 정도를 일반분양하게 되어 있고 나머지는 조합원이 들어가게 되어 있습니다. 그래서 되도록이면 대형평수 지금 분양이 잘 안 되고 있는 대형평수는 감소를 시키고 되도록 국민주택 이하 소형주택으로써 원주민 정착률을 주택높이고자 해서 주택의 수를 평형을 그 쪽으로 공급을 하게 됩니다. 수색1존치같은 경우에는 지금 680여 세대를 공급을 하고 있지만 사실상 440명의 조합원이 발생을 하고 있습니다. 그래서 여기에는 540세대 정도를 조합원과 일반분양을 하는데 100개 정도를 바라보고 있지만 조합원이 들어가고자 하는 세대 평형은 85이하 60이하정도가 될 것으로 예측이 되고 있습니다. 그리고 일부에 있어서는 권리가가 작은 부분에 들어간다고 예측을 했고 주로 일반분양이 발생할 것이라고 생각하는 부분이 이것 3개 평형에서 일반분양이 발생할 것이라고 예측을 했습니다. 그래서 되도록 일반분양에 있어서는 25평 이상 내지는 25평 전후로서 계획을 하는 것이 좋겠다라고 생각을 했습니다. 그래서 그런 식으로 주택공급계획을 짰습니다.

소장 정해수 저희가 바라보고 있는 것은 40평정도로 보고 있습니다. 전용면적이 약 99㎡에서 약 한 110㎡사이에 머물러 있는 것들입니다. 그러면 분양을 하게 되면 40평에서 42평정도 분양을 하게 되어 있습니다.

혹시 지금 도정법이 작년 12월에 바뀌지 않았습니까?

소장 정해수 도정법은 최근 바뀐 것은 2월입니다.

그러니까 혹시 기반시설을 서울시에서 부담하고 그런 것은 아직 어떻게 되는 것입니까? 그 얘기가 국회차원에서 많이 나왔는데 지금 기반시설을 해 주었을 경우에 서울시에서 상당히 조합원들한테 분양이권 그런 것이 다운이 되는데 아직까지는 그 계획은 안 나왔나요?

소장 정해수 그것은 아직 안나와 있습니다. 기반시설에 있어서는 사실상 무상양도 부분과 유상양도 부분이 있는데 사실상 기존에 국공유지라고 하는 부분은 사실상 무상양도 부분이고 나머지 부분에 있어서 다 유상양도를 해야 되는 부분이고.

나는 법이 통과가 되어 있는지 알고 혹시 물어본 것입니다.