소남열 의원 발언

의석을 정돈하여 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 제248회 관악구의회(임시회) 제1차 도시건설위원회를 개회하겠습니다. 위원 여러분 그리고 도시관리국장님, 건설교통국장님, 미래성장추진단장님을 비롯한 공무원 여러분! 안녕하십니까? 제7대 관악구의회가 개원한 지가 엊그제 같은데 어느덧 이번 임시회가 임기 중 마지막 회의가 될 거 같습니다. 그동안 당위원회 운영에 적극 협조를 해주신 선배·동료 위원 여러분, 공무원 여러분께 이 자리를 빌어 깊은 감사의 말씀을 드리겠습니다. 그러면 회의에 앞서 위원님들께 양해말씀을 드리겠습니다. 안건심사와 관련이 없는 부서의 공무원들은 사무실로 돌아갔으면 하는데 위원 여러분 양해해 주시겠습니까? 위원님들의 양해가 있었으므로 주택과를 제외한 부서직원들은 사무실로 돌아가 주시기 바랍니다.

안녕하십니까? 주택과장 직무대리 재개발1팀장 이화석입니다. 먼저, 구정발전과 주민의 복지향상을 위하여 노력하시는 이동일 위원장님과 여러 위원님들께 깊은 감사의 말씀을 드립니다. 금번, 안건으로 제출한 관악구 뉴서울아파트, 개나리·열망연립 재건축정비계획 수립 및 정비구역지정을 위한 구의회 의견청취(안)에 대하여 제안설명 드리겠습니다. 보고순서는 화면과 같습니다. 먼저, 상정사유입니다. 뉴서울아파트, 개나리·열망연립은 1984년에서 1986년 사이에 준공되어 30년 이상 경과된 노후 건축물로, 안전진단 결과 D등급으로 재건축 판정 되었습니다. 노후된 아파트와 연립주택이 밀집하여 주거환경이 열악한 지역에 재건축 정비계획을 수립하여 주민설명회, 주민공람을 마치고, 「도시 및 주거환경정비법」 제15조 제2항에 따라 위원님들의 의견을 듣고자 하는 사항입니다. 다음은 추진경위입니다. 본 구역은 아파트와 연립 주택단지는 2009년과 2010년 안전진단을 D등급으로 통과하였습니다. 토지등 소유자 211명 중 169명, 80.1%의 동의로 주민제안이 있어 재건축 정비계획을 수립하였으며, 관련부서 협의와 주민설명회, 주민공람을 마치고 오늘 구의회 의견청취를 하게 된 것입니다. 이어서 대상지 개요입니다. 본 구역은 미성동 739번지 일대의 면적 14,656㎡입니다. 용도지역은 제2종 일반주거지역과 7층 이하 제2종 일반주거지역 그리고 제1종 일반주거지역으로 금천구와 경계부에 위치하고 공원으로 둘러싸인 지역입니다. 다음은 건축물 현황입니다. 대상지 내 건축물은 총 9개동으로 ’84년 준공된 뉴서울아파트 2개동, ’85년 준공된 개나리연립 2개동, ’86년 준공된 열망연립 1개동, 그리고 동승빌라 다세대주택 4동으로서 총 세대수는 211세대입니다. 대상지 외부 북측으로 18층 373세대 규모의 쌍용아파트가 인접하고 있습니다. 다음은 정비계획(안)입니다. 정비구역의 지정은 주택 단지와 다세대주택 사유지 7필지 12,663㎡에 주변 국·공유지 6필지 1,993㎡를 포함하여 구역면적을 14,656㎡으로 계획하였습니다. 용도지역의 변경은 없습니다. 다음은 토지이용계획입니다. 총 면적 14,656㎡ 중 12,817.1㎡ 약 87%를 택지로 조성하고, 택지는 2개소 로 획지하였습니다. 7m와 10m 도시계획도로 2개소를 신설하고, 현황도로 부분을 도로로 편입하여 1,838.9㎡ 약 13%를 정비기반시설로 계획하였습니다. 다음은 정비기반시설 설치계획입니다. 앞서 설명드린 정비기반시설 계획을 표로 작성하였습니다. 7m와 10m 도시계획도로 2개소를 신설하는 사항과 현황도로 부분을 도로로 편입하여 변경하는 사항입니다. 다음은 공동이용시설 설치계획입니다 주민 공동이용시설은 총 7개 시설 1,538㎡를 설치하며, 주택법 및 서울시조례 기준에 따라 적정 규모를 설치하도록 계획하였습니다. 다음은 도시경관, 교육환경 등의 계획입니다. 먼저, 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 사항입니다. 최고 층수를 제한하여 자연환경과 조화되도록 하였고, 기존 지형을 유지하여 훼손을 최소화하고 주변 쌍용아파트의 일조권이 확보되도록 계획하였으며, 단지 내 도로를 확보하여 소방 활동이 용이하도록 하였습니다. 다음은 정비구역 주변 교육환경 보호에 관한 사항입니다. 소음 및 진동 저감대책으로 영향을 최소화 및 억제하고, 통학 보행안전을 위하여 교통안전시설을 설치하도록 하였습니다. 다음은 환경성 검토 및 계획입니다. 환경성 검토 및 계획 사항은 아래 표와 같습니다. 환경성 검토 12개 항목은 기준을 준수하여 계획에 반영하였고, 자전거전용도로 계획 항목은 주변에 자전거도로가 없고, 경사등 여건상 미확보하는 것으로 계획하였습니다. 다음은 기존 건축물 정비 개량계획 및 건축시설계획입니다. 본 구역은 정비구역 내 기존 건축물 9개동을 철거하고, 아파트 9개동을 신축하는 사업입니다. 용적률 250% 이하, 최고층수 18층 이하로 총 347세대 아파트를 건립하는 계획입니다. 주택규모별 건설비율은 전용면적 44㎡(13평) 92세대, 59㎡(17평) 69세대, 60㎡~85㎡(18~25평) 186세대로 계획하였습니다. 다음은 공공시설 부담계획입니다. 도시계획조례상 높이 완화에 따른 공공기여 기준에 따라 구역면적의 7.18%인 1,052.3㎡를 공공시설로 부담하고, 7층 이하에서 13층까지 층수 완화받도록 계획하였습니다. 다음은 정비사업 시행계획 등입니다. 본 구역은 향후 구성되는 재건축조합이 사업시행 할 예정이며, 현재 211세대에서 계획 347세대로 136세대 증가가 예상됩니다. 이 중 전용면적 44㎡(13평) 44세대는 서울시 소형 임대주택으로 계획하게 되었습니다. 정비기반시설 도로 1,838.9㎡는 조합이 조성하여 사업완료 시 기부채납하는 계획입니다. 다음은 용적률 계획입니다. 본 구역은 기본계획상 기준용적률은 획지별로 각각 170%, 190%에 해당하며, 녹색건축물, 지능형건축물을 도입하여 허용용적률을 각각 180%, 200%까지 계획하였고, 정비기반시설 도로를 기부채납하여 정비계획 용적률을 각각 199%, 221%까지 계획하였습니다. 본 구역은 법정상한용적률 250%까지 계획가능하며, 완화받는 용적률의 50% 이상은 서울시 소형임대주택으로 제공하게 됩니다. 다음은 건축계획입니다. 본 구역은 공동주택 및 부대복리시설로 조성되고, 지하4층/지상18층 총 9개동 347세대 연면적 53,411.12㎡, 용적률 249.78%로 계획하였습니다. 전용면적 85㎡ 이하 국민주택 규모로 모든 세대를 계획하고, 규모별 세대는 앞서 설명드린 바와 같습니다. 다음은 조감도입니다. 과도한 층수 상향 대신 주변 쌍용아파트와 조화로운 높이계획을 수립하고 자연경관을 조망할 수 있도록 배치하였습니다. 다음은 지구단위계획에 대한 사항입니다. 도시 및 주거환경정비법에 따라 준공 후에 정비구역이 해제되고, 지구단위계획으로 관리하게 됩니다. 구역결정, 토지이용 및 시설결정과 획지 및 건축물 등에 관한 결정 등 주요 항목에 대하여 정비계획 내용과 같이 지구단위계획을 결정하는 사항입니다. 다음은 관련부서 협의의견 현황입니다. 정비계획에 대하여 2017년 7월 총 47개 부서와 협의한 결과 34개 부서에서 의견이 있었습니다. 그 중 19개 부서의 의견은 정비계획에 반영하였고, 나머지 의견은 향후 사업시행인가에 반영할 계획입니다. 이후 2017년 12월 총 18개 부서와 재협의한 결과 8개 부서에서 의견이 있었습니다. 그 중 6개 부서의 의견은 정비계획에 반영 또는 일부 반영하였고, 나머지 의견은 향후 사업시행인가에 반영할 계획입니다. 다음은 관련부서 협의의견 반영사항입니다. 1차 협의시에는 서울시 재생정책과, 구 도서관과 등 의견을 반영하여 도서관 설치에서 막다른 도로를 연결하는 도로를 신설하는 것으로 공공시설 계획을 조정하였고, 서울시 도시계획상임기획단, 공동주택과 등 의견을 반경하여 B-1 획지를 최고 18층으로 조정하고, 쌍용아파트와 단차를 최대한 낮추는 것으로 변경하였습니다. 2차 협의시에는 서울시 도시관리과, 도시계획상임기획단 의견을 부분반영하여 A-1 획지를 평균 13층에서 최고 13층으로 조정하였습니다. 아울러, 서울시 공동주택과 등 의견에 대하여는 연결도로 순환체계를 기반영하였고, 미집행도로를 등산로로 포장하여 이용함에 따라 부득이 의견을 미반영하였습니다. 마지막으로 향후 일정입니다. 구의회 의견청취를 마친 후 4월에 서울시에 정비구역 지정을 신청하고 2018년 상반기 중에 도시계획심의를 받아 정비구역 지정하는 것으로 추진할 계획입니다. 이상으로 뉴서울아파트, 개나리·열망연립 재건축 정비계획수립 및 정비구역지정을 위한 의견청취(안)에 대한 제안설명을 마치겠습니다. 감사합니다. 관악구 뉴서울아파트, 개나리·열망연립 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 위한 의견청취(안) 부록 참조

재개발1팀장님 수고하셨습니다. 다음은 전문위원으로부터 검토보고를 받는 순서이나 당위원회 전문위원이 공석중인 관계로 검토보고는 서면으로 갈음하겠습니다. (검토보고서)뉴서울아파트,개나리·열망연립 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안) 부록 참조 다음은 질의를 하도록 하겠습니다. 질의는 원활한 회의진행을 위하여 일문일답식으로 진행하겠습니다. 주택과장을 대리하여 재개발1팀장께서는 답변준비하여 주시기 바랍니다. 답변하시는 재개발1팀장께서는 위원님들의 질의내용을 경청하고 정확한 근거에 의해 답변하여 주시기 바랍니다.

장동식 위원입니다. 팀장님, 자료에 보면 국공유지가 6필지 1,993㎡지요?

예, 그렇습니다.

그런데 거기 자료에 보면 정기기반시설을 1,838.9㎡ 약 13%를 계획했네요?

예.

그러면 기반시설은 도로로 나가는 겁니까?

지금 여기 기반시설은 4개소로 해가지고 다 도로로 계획돼 있습니다.

도로로?

예, 그렇습니다.

그리고 거기에 보면 서울시 소유 잡종지가 있잖아요?

예, 거기는 하천부지로 해가지고 기존 지하부분에 공원에서 내려오는 물길로 해서 구거로 설치돼 있는 사항입니다.

그런데 이 잡종지도 같이 합병한 거지요?

예, 그렇습니다.

그러면 잡종지가 들어가면 건폐율에 다 적용될 거 아닙니까?

자세히 설명을 드리면, 신림동 808-438번지는 하천용지로 사용하고 있고요, 이걸 도시계획시설 도로로 결정해서 기부채납을 하는 사항입니다. 만약에 이게 사유지에 포함되면 그 밑에 있는 하수박스에 대해서는 우리구에서 시설을 관리해야 되거든요. 그래서 이걸 복개한 건 도로를 개설해서 기부채납을 하고 일반인들이 사용 가능한

그러면 현재는 서울시 땅이잖아요?

예.

그러면 서울시 땅을 조합측에서 매입한 다음에 다시 기부채납 한다는 거 아닙니까?

그 도로가 보통 6m 정도 폭이 되는데요 7m로 더 확장해서 일반인들이 사용 가능하도록 해서 본 시설도로로 결정해서 공공에 개방하는 개념입니다.

도로가 소방도로입니까, 무슨 도로입니까?

일단은 주로 보행공간을 하기 위해서 개방되는 도로인데요, 응급상황에 따라서 소방이라든지 이런 게 이용 가능하도록 계획돼 있습니다.

그리고 기재부 땅도 있잖아요?

예.

기재부 땅인데 이건 용도가 뭘로 돼 있어요?

지금 현재는 나대지 상태로 해가지고

나대지?

예.

대지예요, 임야예요?

나대지 상태로 수목이 좀 돼 있습니다.

아니, 대지로 돼 있어요? 그냥 나대지로 돼 있다는데 지목이 뭘로 돼 있냐고요?

지목은 대지일 거 같고, 잡종지로 해서 일반행정재산으로

그러면 잡종지는 본시 건폐율이나 용적률에 똑같이 적용할 수가 없잖아요?

이걸 대지로 전환해 가지고 사전에 협의가 돼서 매수 가능한 걸로 돼 가지고 대지조성이 돼서 그만큼의 아파트가 올라갈 수 있습니다.

그러면 기재부 땅을 조합에서 매입하는 거예요?

예, 그렇습니다.

매입해서 나중에 여기 도로가 세 군데 생기지요?

예, 주로 마을버스 회차부분 그 다음 방금 말씀드렸던 지하에 하수관로 해야 되는 도로, 민방위교육장에 인접해 있는 현황도로까지 포함해서 도로를 만들고 있습니다.

그러면 조합측에서는 기재부 땅, 우리 구 소유지 도로용지 또 서울시 잡종지를 다 매입한 다음에 우리가 정비기반시설을 그 중에서도 1,838㎡를 하는 거 아닙니까?

예, 그렇습니다.

그러면 조합원들은 일단은 땅을 매입해서 또 다시 기부채납하는 형식이 되네요?

예, 그런 형식인데요. 사유가 뭐냐면, 뉴서울아파트가 2종 7층지역입니다. 그래서 7층밖에 못 짓는 걸 이 부분에 대해서 10% 기부채납을 하면 도로계획조례 제28조에 의해서 13층까지 올릴 수가 있습니다.

그러니까 인센티브를 준다는 거 아니에요?

예, 그렇습니다.

인센티브를 준다는 거 아니에요. 그러면 본시 7층 이하인데 13층까지 완화해 주는 거 아닙니까, 층고 완화를?

예, 그렇습니다.

그리고 여기에 보면 공동이용시설에 관한 계획 있지요? 거기에 보면 계획이 347세대네요?

예, 그렇습니다.

347세대인데, 모르겠습니다. 본위원이 판단할 때는 다는 아니겠지만 그래도 주민들한테 자부담이 덜 되는 방향을 세워본다면 347세대인데 관리사무소, 경로당, 어린이집, 작은도서관, 주민운동시설, 어린이놀이터, 휴게시설을 각 동에 1개소씩 해가지고 2개소를 했단 말이에요. 그렇죠?

예.

이게 면적이나 또 향후 관리비나 여러 가지 다 조합원들이 부담하는 거란 말이에요. 우리 주민들이. 본위원이 판단할 때는 500세대 넘는 데도 이렇게 안 하고 있습니다. 347세대에 구태여 이걸 2개소 할 필요성이 있나. 여기 내용에 보면 이걸 가운데에 하는 거 아닙니까, 동과 동 중간에. 보행중심축을 따라 배치한다 그랬지요?

예.

그러면 이걸 구태여 2개소를 해가지고 향후 관리문제도 있고 관리비 문제도 있고, 지금 인건비가 올라가서 기존에 아파트들도 관리인들을 줄이는 시국인데 향후 이렇게 해놨다가 관리비나 또 이걸 다 활용도가 꼭 필요한가. 이걸 한 번 고려해서 우리 의회에서는 분명히 주민들의, 이거 한 번 잘못해 놓으면 향후 주민들이 다 책임져야 될 문제란 말이에요 관리비나. 그래서 이런 것을 347세대밖에 안 되는데 도서관도 2개 들어가고 어린이놀이터도 2개 들어가고. 340세대에 요새 아이들도 잘 안 낳고 해가지고 숫자가 굉장히 적은데 본위원이 어떤 아파트도 보니까 아이들이 없어가지고 어린이놀이터를 전부 폐쇄하고 운동기구를 설치하는 그렇게 변화가 되고 있는 실정인데 과연 이게 필요한가.

답변드리겠습니다. 우리가 위원님 지적하신 말씀대로 법이 현실을 따라가지 못하는 경향이 있는데요, 일단은 구획지정을 해서 관련 법을 지켜야 될 의무가 있습니다. 그래서 주택조례에 경로당 같은 경우는 300에서 500세대 같은 경우는 155㎡ 이상, 어린이집도 마찬가지로 198㎡ 이상, 작은도서관도 108㎡ 이상을 의무적으로 설치하게 돼 있습니다. 그래서 주택조례를 지켜야 되기 때문에 현실과는 지역특성하고도 거리가 있을 수 있겠지만 이건 의무사항이라서 지켜야 될 사항입니다.

예를 들어서 340세대에 요즘은 연세가 연로하신 분들이 많기 때문에 경로당은 어떻게 보면 이해도 할 수 있어요. 그렇지만 경로당도 500세대, 600세대도 경로당 하나인데도 충분히 수용하고 남더라고요. 그런 것도 아무리 규정에 그렇게 돼 있지만 규정대로만 할 게 아니라 뭔가 내실있게끔 서울시하고도 협의하고 하는 게 낫지 않을까. 이건 팀장님께서 한 번 깊이 검토 좀 해보시기 바랍니다.

예, 알겠습니다.

그리고 최고층수가 13층이라고 했지요?

평균 13층이고요, 최고는 18층까지 있습니다.

그런데 거기에 보면 쌍용아파트쪽으로 일조권이 확보되도록 계획했다고 그러는데, 그러면 13층에서 몇 층으로 다운시킨 거예요?

거기가 2종지역이라 해서 층수는 임의대로 계획은 할 수 있지만 쌍용아파트의 일조권이 정남향입니다. 그러다 보니까 그걸 고려해서 약 10m 도로개설을 하고요, 쌍용아파트도 자체 대지 내에서 약 22m가 후퇴돼서 건축물이 올라가 있습니다. 그리고 저희들도 약 10m 이상 후퇴돼서 보통 35m 이상이 이격돼 있어서 우리가 일조권에서 보통 2시간·4시간, 2시간은 연속해서 2시간 일조를 받고 이런 규정에 적합하도록 계획을 했습니다.

아니 지금 몇 층이에요, 계획 잡은 게?

지금 쌍용아파트에 접하고 있는 거에서는 8층으로 계획이 됐습니다.

8층?

예.

35m 도로를 확보했는데?

일조권이 동지 때 기준이기 때문에 태양고도가 낮아서 실질적으로 일부시간은 다 가리게 돼 있습니다.

본시 도로가 일조권 안 받으려면 몇 m 돼야지요?

일단은 도로하고 일조권은 상관없고, 여기는 뉴서울아파트에서 막다른 도로로 계획이 돼 있기 때문에 그걸 쌍용아파트 부분에 도로를 개설해서 순환하는 도로체계를 계획한 겁니다.

법에 저촉 안 되면, 왜냐하면 조합원들 부담이 덜 가게 하는 게 우리의 임무 아닌가. 벌써 2개층 3개층만 더 올라가도 조합원들이 그만큼 자부담이 줄어드는거 아닙니까?

일단 그런 내용도 있는데요, 저희들도 처음에는 어느 정도 수준의 높이를 계획했는데 시 협의과정에서 상당히 제약을 받는통에 층수는 줄었지만 전체적으로 아파트 짓는 용적률이라는 건 변동이 없습니다. 그래서 용적률은 다 차게 설계가 됐기 때문에 크게 지장은 없습니다.

그리고 단지 내 도로 있잖아요? 소방도로나 이런 거.

예.

이건 기부채납 하는 거지요?

이건 단지 내 도로가 아니라 도시계획시설 도로로 결정해서 하는 도로입니다.

그러니까 통상 요즘 보면 과거에 그걸 정확하게 명시를 해 기부채납 받아서 공부정리를 해놔야 되는데 그걸 안 해놓다 보니까 아파트에서 통제를 하고 여러 가지 주민의 불편을 초래하거든요. 그리고 지금 주택가도 마찬가지예요. 우리 관악구에 엄청 많습니다. 도로가 사유지라 도로포장도 못 하고 또 전주 같은 거 이설문제도 있고. 그래서 이런 데는 앞으로 도로를 낼 때는 분명히 기부채납을 받아서 공부정리를 완전히 해놔야 됩니다. 그때 그때 바로.

예, 당연한 말씀이고요. 7m 도로, 10m 도로는 기부채납 하는 도로이고, 아파트 단지를 차량을 이용해서 외곽으로 나가거나 하는 이런 계획은 없기 때문에 그런 건 다 피해서 결정한 사항입니다.

수고하셨습니다. 이상입니다.

장동식 위원 수고하셨습니다. 질의하실 위원 계십니까? 이성심 위원 질의하시기 바랍니다.

조금전에 주변에 있는 대지 인접해 있는 여러 가지 국공유지를 매입해 가지고 도로를 만들어서 기부채납 한다고 그랬지요?

예, 그렇습니다.

그러면 그건 분명히 내부도로는 아니고 외부로 개방돼 있는 도로지요?

그 지역이 특성상 공원으로 둘러쌓인 지역으로 있어서 일반인들이 등산 내지는 산책하는 도로로 현재 이용되고 있는 도로를 도시계획시설로 결정을 해서 폭을 6m에서 7m로 확폭하고 그래서 일반인에게 개방하는 겁니다.

개방이 아니라 당연히 단지 내 도로가 아니면 자기네들 관리권은 없지 않습니까?

예.

그렇게 관리가 되는 거지요?

지하에 하수도 지나가기 때문에 물길이 있어서요.

분명히 말씀하실 것은 단지 내 도로냐, 기부채납을 해서

도시계획 도로입니다.

도시계획 도로로서

기부채납하는 겁니다.

그래서 그분들이 단지 내 도로니까 차단하거나 이런 일을 앞으로 없겠지요?

예, 그렇습니다.

알겠습니다. 조금 전에 장동식 위원님께서 말씀하시는 부분 서울시 조례가 현실을 못 따라가주고 있잖아요. 이것은 서울시에 조례개정을 요구해야 될 거 같아요.

예, 충분히 검토를 하고요. 요새 노인정에서 65세라 해도 노인정도 사실 안 가지 않습니까? 그래서 그런 현실은 반영돼야 될 거 같습니다.

그리고 원래 2종 일반주거지역은 7층 이하가 평균 층수를 7층 이하로 얘기하는 겁니까 아니면

일단은 이 개념은 저층주거지의 안정을 위해서 7층으로 규제를 하는 거고요, 다만 대단위 1만㎡ 이상의 사업개발을 할 때 평균 층수 개념을 도입해서 그 주변 여건에 대해서 급격한 변화를 이루지 않는 범위 내에서 평균 13층 이렇게 해서 도시계획심의 결정을 통해서 건축이 이루어집니다.

알겠는데요, 2종 일반주거지역에 7층 이하라면 1만㎡ 이상이 안 되면 7층 이상은 못 짓는 건가요? 그런 개념입니까?

2종 일반주거지역을 세분화해서 2종 일반주거지역이 있고 어떤 부분은 7층 이하로 해서 좀더 규제가 있는 지역이 따로 있습니다.

이 지역은 7층 이하입니까?

뉴서울아파트 같은 경우는 2종 7층 지역이고요, 연립지역은 2종 일반주거지역이라서 좀더 용적률도 높고 계획이 자유스러운 지역입니다.

아니 2종 일반주거지역도 달라요, 용적률이?

용적률은 우리가 국토법에 의한 용적률은 당연히 같고요, 개발사업을 할 때는 2종 일반주거지역은 190%가 기준으로 해서 기부채납을 통해서 250%까지 가는 거고요, 2종 7층 지역은 20%가 더 낮은 170%가 기준으로 돼 있습니다. 그래서 2종 7층 지역은 170%, 2종 일반지역은 190% 이렇게 기준용적률이 있습니다.

2종 일반지역과 2종 7층 이하지역이 또 달라요?

예, 그렇습니다.

어떻게 다릅니까? 아니 주거지역이라고 하면 종세분화 하면서 주거 1종

단순히 건축허가일 때는 용적률 200%는 맞는데요, 우리가 대단위 개발사업을 할 때 기준용적률, 기부채납하는 허용용적률, 최고상한 용적률까지 해서

대단위면 몇 ㎡ 이상입니까?

보통 우리가 도정법에서 말하는 건 1ha 해가지고 1만㎡을 말하는 겁니다.

1만㎡ 이상이면 이런 용적률을

정비사업으로 해가지고 구역지정해서 도시계획사업으로 해서 아파트를 건립하는 겁니다.

이럴 때는 여러 가지 인센티브를 준다라는 거지요? 기부채납하거나 이럴 때.

예, 그렇습니다.

그렇지 않으면 7층 이하로 전부

7층밖에 못 짓기 때문에 사업성이 없고요.

알겠습니다. 그러면 여기는 여러 가지 기부채납을 통해서 13층까지 되는 거고 그 다음에 평균 층수가 13층이니까 지금 18층까지로 계획을 하셨다는 얘기잖아요?

예.

여기에서는 사업성은 좀 있는 겁니까?

일단은 지금 구역지정 단계에서 사업성을 논하기는 조금 무리가 있고요, 일단은 기존에 211세대에서 347세대로 세대수가 136세대, 임대아파트 빼고 92세대 순증이 되기 때문에 약 수치상으로 64%가 더 늘거든요 세대수로 해가지고. 그렇기 때문에 다른 지역에 비해서 세대수가 그래도 많이 늘어나는 거기 때문에 상당히 사업효과도 있고 주민들 열의도 많이 있습니다.

이거 사업하기 전에 서울시에서 예산 들여서 사업성 분석 안 하나요?

이건 2009년도, 2010년도에 각각에 연립과 아파트가 사업추진을 했습니다. 그런데 단지규모가 작다보니까 사업성이 없고 그러다 보니까 재건축사업이 지지부진했는데 이걸 같이 통합해가지고 면적이 1만4,000㎡ 이상이 되다 보니까 도시계획절차로 해서 층수완화를 받는 이런 계획도 다 수립이 가능해서 그 전보다는 사업성이 상당히 좋아졌기 때문에 주민들도 열의를 가지고 사업하려고 하는 거고요. 그리고 주민제안에 의해 하는 방식 있지 않습니까? 여기에서는 전체적으로 169명이 동의해서 80.1% 동의를 했고 주민제안이 됐기 때문에 일반적으로 공공에서 지원하는 방식이 아니라 주민 스스로 80% 동의해서 하는 사업입니다.

그러니까 공공이 지원하지 않기 때문에 사업성 분석을 하지 않았다라는 건가요?

사업성 분석은 조합에서 나중에 추진위 단계에서 사업성에 대해서 분담금이라든지 계획을 해야 되는데 사업성이 나오려면 현재의 가치 그 다음에 미래에 아파트를 지었을 때 가치가 나와야 되는데 현재는 초기단계기 때문에 건축심의라든지 이런 절차가 되면 현재의 평가금액이 나올 거고요, 그 다음에 얼마에 분양해서 얼마의 이익이 나올 거다 해야 되는데 이런 게 변수가 다 있기 때문에 지금은 섣불리 말씀드릴 사항은 아닙니다.

알겠습니다. 그러면 가로정비주택이라든가 이런 것들 짓기 전에 시가 사업성 분석 해주거든요 예산 투자해서.

예, SH공사에서 하고 있습니다.

그런데 이건 대상이 아닌가요 아니면 어떻게 된 건가요?

일단 가로주택정비사업 같은 경우는 SH공사에서 어떻게 보면 모든 걸 책임지면서 사업을 유도하려고 하는 사업이고요, 이건 1만㎡ 이상의 사업으로 해가지고 도시계획사업으로 해서 정비사업을 하는 거기 때문에 이거까지는 아닙니다.

이런 것은 시에서 예산반영해서 사업성 분석 대상이 아니다?

이건 이미 과거에 사업을 했고 주민제안이기 때문에

앞으로도 이런 사업이 있다면 시가 사업성 분석 해주나요 안 해주나요?

이건 안 하는데요, 일단은 구역이 해제되거나 이럴 때는 사실상 사업이 지연되고 이랬을 때는 사업분석을 통해서 독려할 수는 있습니다.

서울시가 광범위하게 지역개발을 위해서 재개발·재건축을 위해서 사업성 분석을 하지 않고 특정분야만 하다는 얘기지요?

모든 걸 다 할 수는 없는 걸로 알고 있습니다.

알겠습니다. 이상입니다.

이성심 위원님 수고하셨습니다. 소남열 위원 질의하시기 바랍니다.

소남열 위원님 질의하신 거에 보충설명을 제가 하겠습니다. 아까 어린이집을 말씀하셨는데요, 사실 사무실 같은 걸 한다면 철거하기도 좋고 또 변경하기도 참 쉬워요. 그러나 이런 어린이집 같은 데는 시설비가 상당히 들어요. 그러면 그 시설비를 다 투자해가지고 했다가 나중에 변경하려면 그게 다 조합원들의 비용이거든요. 그러니까 아마 이걸 바꾼다고 해서 조합원들이 반대를 한다거나 그러지는 않을 거 같아요. 역시 부담금이 줄어들잖아요? 조합원들의.

예.

그래서 그런 걸 정말 심사숙고해서 잘 해주셔야 되지, 그런 정비는 공무원들이 해주셔야지 그분들은 잘 모르잖아요. 우선 해놓는 것만 좋아서 그러는데 예산이 하나 세우는데 20억, 30억원 그러더라고요. 그 돈이 다 어디예요. 차라리 조합원들한테 적게 내는 방향으로 잘 하셔서 그런 시설투자하는 걸 생각을 깊이 해주셔야 될 거 같습니다.

예, 알겠습니다.

이상입니다.

차정희 위원 수고하셨습니다. 송정애 위원님 질의하시기 바랍니다.

안녕하세요? 과장님. 국공유지가 6필지 604평 정도 되는데요, 시유지는 143평, 국유지는 307평, 구유지 7평인데 합치면 457평인데요 604평 된다고 하는데 150평 가까이 되는 건 어떤 땅인지요? 자료에는 없네요. 그렇죠? 국공유지 6필지를 다 합쳐보면 457평인데 1,993㎡하면 604평이잖아요? 150평 가까이가 어떤 땅이고

저희 PPT자료가 일부 오타가 있습니다. 이 자료는 제가 별도로 제출해 드리고요. 아까 말씀드린 기재부 땅에서 사용하는 게 958㎡고요 그 다음 현재 6m 도로 가운데 있는 도로를 7m로 확보하는 도로가 541㎡으로 해서 도로가 국토부 땅이고요 - 도로로 이용되는 게 - 그 다음에 민방위교육장 있는 부분에 경사진 부분에 데크가 설치돼 있는 지역이거든요. 이 부분이 497㎡로 해서 시유지 땅입니다. 그리고 구유지 23㎡는 일부 자투리땅으로 해가지고 도로확보를 위해서 필요한 일부 자투리땅이 우리 구유지 땅입니다.

그러면 매수계획이 다 돼 있고,

아까 말씀드린 것처럼 매수가 돼서 도로로 개설이 돼서

다시 기부채납해서 용적률 올리고

예, 용적률도 반환을 받고 해서 인센티브를 받는 사항으로 계획돼 있습니다.

국유지가 307평 정도 되는데 이걸 매수하지 않으면 이렇게 건축행위 하는 데 어려움이 있지요? 정비사업 하는 데.

우리가 구유지 958㎡ 나대지 상태인 땅은 어떻게 보면 상당히 저평가가 된 땅입니다. 그래서 아파트 대지로 변함으로 해가지고 958㎡에 대한 2.5배인 250%로 해서 건축을 하기 때문에 조합에서는 굉장한 이익이 되는 사항이 됩니다.

다른 위원님들도 말씀하셨는데 공동이용시설을 확충하는데 주민들하고 충분히 설명회를 거쳐서 필요한 시설을 설치하는 것이 맞다고 생각됩니다. 국가에서 노인인구가 너무 많이 늘어나기 때문에 어린이시설은 충분히 확보돼 있고 또 의무적으로 설치가 되니까 연령층들이 노인분들한테 맞춰서 노인치매예방센터를 한다든지 현실적으로 서울시 조례를 빨리 개정해서 주민들이 정말 원하고 현실적으로 필요한 시설들을 유치하셨으면 좋겠고요. 그리고 쌍용아파트가 옆에 18층으로 돼 있는데 사후에 민원발생에 대해서 미리 일조권을 확보할 수 있는 최소한의 거리는 어느 정도 돼야 됩니까?

법적으로 일조받는 시간이 최소한 2시간 이상 확보해야 되는데요, 이 부분이 동지다 보니까 태양고도가 낮아서 그림자가 상당히 길게 지는 걸 기준으로 하고 있습니다. 그래서 이 법적기준에 다 맞도록 계획을 했고요, 거기에 도로도 개설하고 다른 데는 13층이지만 거기는 8층으로 계획해서 최대한 고려한 사항입니다.

그러면 고려를 해서 쌍용아파트하고 재건축되는 아파트하고 거리상으로 어떻게 돼 있어요? 계획이.

다시 말씀드리면, 쌍용아파트하고 쌍용아파트 대지경계선에서 22m가 이격돼서 건축이 돼 있고요 그 다음 저희가 10m 도로개설을 하고 또 아파트도 그만큼 거리가 떨어져서 최소한 35m 이상 확보가 돼서 상당히 거리는 많이 이격돼 있는 상태입니다.

잘 알았고요. 어쨌든 중요한 건 여러 위원님들이 말씀하신 것처럼 현실적으로 공공시설, 공동이용시설을 주민들이 원하고 세대 조합원들, 주민들 의견을 잘 들어서 그대로 반영될 수 있도록 노력해 주시기 바랍니다.

예, 알겠습니다.

이상입니다.

송정애 위원 수고하셨습니다. 질의하실 위원 계십니까? 질의하실 위원이 안 계시므로 본 위원장이 당부의 말씀을 드리겠습니다. 본 계획에 대해서는 충분히 구·시 관련부서와 유관기관 협의과정에서 의견이 대부분 반영되었다고 봅니다. 그런데 인근 정심초등학교 교육환경에 대해서 침해가 되지 않도록 적극적으로 검토하셔서 주민의 민원이 발생하지 않도록 당부의 말씀을 드리겠습니다. 더 질의하실 위원이 안 계시므로 재개발1팀장님 수고하셨습니다. 더 질의하실 위원이 안 계시므로 본 안건에 대해서 질의를 마치겠습니다. 다음은 위원님들 의견조정을 위하여 잠시 정회를 하겠습니다. 정회를 선포합니다. (재석위원 6명) (재석위원 6명)

위원장님, 의사진행발언 있습니다.

송정애 위원님 발언해 주시기 바랍니다.

현재 심사중인 관악구 뉴서울아파트, 개나리·열망연립 재건축 정비계획수립 및 정비구역지정을 위한 의견청취(안)에 대하여 재개발1팀장의 제안설명과 전문위원의 검토보고를 듣고 질의·답변 후 여러 위원님의 의견을 종합하여 다음과 같은 의견을 당 위원회 의견으로 채택하고자 합니다. 첫째, 뉴서울아파트, 개나리·열망연립은 관악산 공원과 연계되고 노후된 3개 이상의 아파트․연립주택 밀집지역이며, 구립 어린이집과 경로당이 인접해 있으므로 지역현실에 맞는 주민편의 시설의 충분한 확보 및 수해예방 시설 확충을 검토하고 효율적인 조경대책, 주변 환경과 조화를 이루는 환경 친화적인 설계실시 등을 사업 시행단계에서부터 적극 반영되도록 할 것이며, 둘째, 정비구역 인근에 4개의 초·중교가 입지하므로 사업추진시 대상지 교육환경에 위해한 소음 및 진동발생 등을 최소화할 것이며, 셋째, 정비구역 주민들의 의견을 정비계획에 최대한 반영하여 민원발생을 최소화하는 등 사업이 원활하고 신속하게 추진될 수 있도록 적극적으로 지원할 것, 이상의 의견을 당 위원회 의견으로 채택하고자 동의발언을 드렸습니다.

송정애 위원 수고하셨습니다. 송정애 위원이 발의한 동의에 재청하시는 위원 계십니까? 재청하는 위원이 있으므로 송정애 위원이 발의한 동의는 의제로 채택되었음을 선포합니다. 송정애 위원이 발의한 동의안에 대하여 질의와 토론을 생략하고자 하는데 위원 여러분 이의 없으십니까? 이의가 없으므로 질의 및 토론을 종결하겠습니다. (재석위원 6명) 다음은 관악구 뉴서울아파트, 개나리·열망연립 재건축 정비계획수립 및 정비구역지정을 위한 의견청취(안)에 대하여 표결을 하겠습니다. 표결방법은 이의유무로 하겠습니다. 본 안건에 대해서 송정애 위원이 발의한 동의안을 당 위원회 의견으로 채택하고자 하는데 위원 여러분 이의 없으십니까? 이의가 없으므로 의사일정 제1항은 송정애 위원이 발의한 동의안을 당위원회 의견으로 채택되었음을 선포합니다. 위원 여러분, 관계 공무원 여러분! 수고 많이 하셨습니다. 이상으로 제248회 관악구의회(임시회) 제1차 도시건설위원회를 모두 마치겠습니다. 산회를 선포합니다. (재석위원 6명)