전운우 의원 발언

좌석을 정돈하여 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 제57회 남구의회 임시회 제1차 총무위원회 회의를 개의하겠습니다. 동료위원 여러분 대단히 반갑습니다. 오늘 회의는 공유재산관리계획변경동의안과 1996년도행정사무감사계획설명의건을 심사하기 위하여 개의하게 되었습니다. 그럼 의사직원으로부터 보고가 있겠습니다.

보고사항을 말씀드리겠습니다. (보고사항은 끝에 실음) 1. 공유재산관리계획변경동의안(구청장제출)

그럼 의사일정 제1항 공유재산관리계획변경동의안을 상정합니다. 상정된 조례안에 대하여 기획감사실장 공무출장중이므로 자치발전계장으로부터 제안설명을 듣고자 하는데 위원여러분 어떻습니까? 그럼 자치발전계장 제안설명하여 주시기 바랍니다.

자치발전계장 남홍우입니다. 기획감사실장이 내무부 중앙투자심사위원회에 본사업에 대한 설명때문에 출장중이어서 제가 제안설명을 드리게 되어 죄송합니다. 지금부터 의안번호 89번인 공유재산관리계획변경동의안에 대한 설명을 드리겠습니다. 먼저, 배부해드린 유인물을 보아주시기 바랍니다. 감만1동 산36번지 1 토지는 감만삼거리에 인접한 곳으로서 지난 86년에 재해 위험이 우려되어 사방설비지구로 지정되었으며 그 동안 구 예산 8억2,700만원을 투자하여 승수로 공사와 경사지 아래지역 건문 55동을 보상후 이주시킨 바 있습니다만 그 이후 방치시키므로 해서 재해위험이 상존하고 쓰레기 무단투기 등 인근 주거환경을 크게 저해할 뿐 아니라 무허가 건물의 난립이 우려되어 구 소유 토지 40필지 2,329m²의 효율적인 이용을 위하여 산림청 임야를 취득한 후, 재해 예방공사와 병행하여 주택건설사업을 추진하므로서 항구적인 재해예방은 물론, 주거환경 개선효과와 아울러 열악한 구 재원 확보에도 도움을 주고자 하는 사업입니다. 토지 현황을 말씀드리면, 감만1동 산36-1번지 임야 1만 1,021m²와 감만1동 산36-5임야 5,752m²로서 가격은 27억7,300만원으로 추정됩니다. 위원님 여러분께서도 잘 아시겠습니다만 구 재정은 열악한데 할 일은 많아 앞으로 행정이 경영행정 차원에서 이루어지지 않으면 안될 것으로 생각됩니다. 본사업 추진에 대하여는 지나 `96년6월5일 제1회 추경시 의원님들께서 사업의 타당성을 어느 정도 인정하여 토지매입 계약금 4억원을 기승인해 주신 바 있어, 그 동안 부구청장을 단장으로 감만지구 택지개발 추진기획단을 구성·운영하여, 수차례 회의와 현장조사를 실시하여 면밀히 검토하여 왔으며 그리고 부산시 소유 토지 12필지 971m²를 승계받았으며, 사업의 자금조달을 위하여 부산시 공공자금의 연리 8%, 3년 거치 5년, 상환조건의 지역개발 기금 30억을 내년도에 융자한다는 확정 통보를 부산시로부터 받았습니다 사업 개요를 말씀드리면 구 소유 토지와 산림청 토지, 그리고 기타 국·공유지 4,254m²등 총 2만3,356m²에 아파트 591세대를 신축코자 하며 사업기간은 `97년7월부터 `99년10월까지 약 3년 정도로 잡고 있으며, 추진방법은 부동산 신탁회사에 위탁하는 방법과 또는 주택건설업체를 공모하여 사업을 추진하는 방법도 검토하고 있습니다. 참고로 그 동안 수지타당성을 검토해 본 결과, 구 자체 분석은 예상 순수익 약 48억원으로, 그리고 대한부동산신탁의 비공식 분석은 약 67억원 정도로 검토되었습니다. 존경하는 위원 여러분! 본 사업이 성공리에 끝나면 감만 재해위험지역의 항구복구공사는 물론 주거환경이 크게 개선될 것이며, 구 재정확충에도 많은 도움이 될 것으로 기대됩니다. 본 사업이 성공리에 추진될 수 있도록 공유재산관리계획변경동의안을 동의해 주시기 바랍니다. 감사합니다.

다음은 이무상전문위원 검토보고 하시기 바랍니다.

공유재산관리계획변경동의안에 대한 검토보고를 드리도록 하겠습니다.

그럼 공유재산관리계획변경동의안에 대하여 질의하실 위원 질의하여 주시기 바랍니다. 이산하위원!

이산하위원입니다. 조금전에 전문위원님 검토보고서를 보니까 지금 서민아파트라해서 591세대를 계획하고 있는데 요즘 아파트가 보면 분양이 저조하고 이런 상황에 지금 아파트를 지어서 분양이 다 된다고 가정을 했을 때 지금 수입이 40억 예상을 하신다는데 분양이 다 된다고 생각을 하십니까, 지금 지역여건상 지역여건이 어떻는지 그런 것은 예상하고 계시는지 한번 말씀해 주시기 바랍니다.

자치발전계장 남홍우입니다. 분양문제는 저희들이 그동안 업체들하고 여러번 협의를 해온바 있고 그리고 저희들이 만약에 이 공사를 할 경우에 분양같은 것을 전부다 우리구에서 책임을 지기는 어려울 것이고 그래가지고 선정된 업체에다가 분양이라든가 그것을 다 일임을 해 가지고 우리는 이 땅을 제공하고 수익을 얻는 방법으로 그런식으로 검토하고 있습니다. 분양도 주민들이 선호할 수 있는 평형의 아파트를 분양하면 지금 현재 그 지역여건상 자유아파트라든지 뉴서울아파트에 분양이 대체적으로 잘 된 것으로 알고 있습니다. 그래가지고 자유아파트라든지 이런곳에서도 이야기를 해봤습니다. 분양은 거의 타지역보다는 쉬울 것으로 이래 내다보고 있습니다.

지금보면 막대한 금액이 투자가 되는데 예상했던대로 잘되면 다행이지만 중간에 문제가 있어가지고 하자가 생겼을 경우에는 구청에서는 그냥 분양하고는 관계없이 다른 업체에다가 그냥 일임할 경우에 그 수익이 한 40억이 된다는 얘기입니까, 분양을 다 했을 때 40억이 된다는 얘기입니까?

분양을 다 했을때에 40여억이 된다 이런 얘기입니다.

만약에 안 된다고 가정을 했을 경우에는 그것은 어떻게…

그러니까 그것은 우리가 책임을 안지는 방법으로 그런 식으로 사업을 추진할… 우리가 전부다 분양다 우리가 설계하고 우리가 책임을 다 지는 것이 아니라 민간자본을 투입한다든지 안 그러면 부동산신탁회사에 맡길 경우에도 우리가 책임을 안 지는 방법으로 그것까지는 우리가 책임을 안 지는 방법으로 그런 식으로 계약을 할 계획입니다.

예, 박한성위원!

예, 박한성위원입니다. 예상수익이 자체 분석에서 48억이라 했는데 자체 분석한 내용을 한번 설명해 주시기 바랍니다.

자체 분석은 지금 현재 용지비가 땅값이 39억원으로 추정되고 있습니다. 땅값 이것은 지금 현재 산림청에서 감정한 사항이기 때문에 거의 확정정인 금액입니다. 그리고 택지조성비가 22억원 다음에 건축공사비가 292억6,600만원 그다음에 우리가 금융비용을 41억9,500만원 금융비용이라 함은 우리가 30억 지역개발비 빌린것도 포함되고 그 다음에 민간업체가 투입한 자본에 대한 이자도 계상이 된 것입니다. 그리고 기타부대경비 설계비라든지 부대경비가 9억9,200만원, 그다음에 진입도로비 14억원을 포함해가지고 총 420억원 투자비가 다음에 수입은 저희들이 290만원 잡았습니다. 평당에 290만원 잡아가지고 259세대에 33평짜리 259세대 292억원 그 다음에 23평짜리 288세대 196억원 그리고 그 앞에 상가를 약 272평 계획을 하고 있습니다. 그래가지고 400만원씩 계상해가지고 약 11억원해 가지고 토탈 약499억원됩니다. 그래가지고 조금전에 말씀드린 투자비가 420억원 그다음에 지가를 저희들이 계상을 했습니다마는 이것이 확정적이 아니기 때문에 여유자금으로 10억원 계상을 해 놓았습니다. 그리고 만약에 민간업자들에 맡기면 약 20억원 자기들이 이익을 가져가야 되기 때문에 21억원을 잡았습니다. 그래가지고 499억에서 420억원 빼고 지가상승분 10억원 신탁비 21억 빼면 48억원이 되겠습니다.

자체분석이란 말이죠?

예.

그런데 대한부동산신탁이 67억원이 물론 비공식입니다마는 약 20억이 차이가 나는 것은 구청에서 어떻게 봅니까?

그런데 대한부동산신탁회사에서는 저희들보다는 좀 이익이 많다고 얘기를 했습니다. 이것이 왜 비공식이냐 하면 실제로 우리가 계약단계에 들어가면 자기들이 엄밀하게 분석하면 돈이 약 3,000만원 정도 투자가 되어야 한다고 합니다. 그렇기 때문에 비공식적으로 우리가 내어달라 해가지고 낸 것인데 그에 보면 건축비라든지 이런것을 우리보다 적게 잡았고 자기들이 그거하게 되면 설계비라든지 이런 것이 적게 잡았습니다. 우리가 하면 27억원, 자기가 하면 설계감리비가 약 15억 이런 식으로 해가지고 자기가 관리하는 회사가 있답니다. 그렇기 때문에 좀 그런 관계 때문에 약 차이가 20억 정도 차이가 납니다.

그러니까 20억을 더 벌수도 있다 이 말이네요?

자기들은 지금 현재 비공식이기 때문에 나중에 계약단계에 들어가면 일이 안 되는 것도 저희들은 예상을 해야하기 때문에 우리보다는 자기들이 좀 많은 것으로 그래 나와 있습니다.

그런데 지목이 임야로 되어 있지요?

예, 지목이 임야로 되어 있습니다.

임야에 아파트를 지을 수 있습니까?

예.

알겠습니다.

정덕원위원!

정덕원위원입니다. 기획감사실 자치발전 계장에서 질의를 드리겠습니다. 현재 감만동 산 36-1, 36-5 임야에 대한 공시지가는 평당 얼마정도 책정이 되어 있습니까?

저희들이 지금 현재 작년 95년도 공시지가가 12만7,000원인데 저희들이 올해 초부터 이것을 계획을 했기 때문에 올해 지적과 공시지가는 우리 구청에서 측정을 하기 때문에 구청에서 우리가 사야 될 땅이기 때문에 공시지가를 낮추어라 해가지고 m²10만9,000원으로 낮추어 놓았습니다. 실지로 국유지도 팔때는 감정을 해야 되기 때문에 표준지공시지가를 적용을 자기들이 많이 합니다. 표준지공시지가가 그 위에 있는 표준지공시지가가 위에 막바로 필지가 있습니다. 위에 필지가 18만원으로 되어 있습니다. 그래 가지고 공시지가하고 감정가하고 좀 차이는 좀 납니다.

그런데 구청에서 사업을 한다고 해서 민간인한테는 18만원정도 드리고 현재 12만7,000원 되어 있는 공시지가를 구청에서 수익사업을 하기 위해서 10만원으로 밑으로 낮추셨다고 말씀을 하셨죠?

그것은 전부 사유지가 없고 국유지입니다.

국유지라도 그것이 있으면 구청에서 사업을 하는 것이 아니고 민간인한테 만약에 이것을 불하해가자고 사업을 한다고 하면 그 공시지가는 낮추지 않을 것 아닙니까, 공시지가 그대로를 계상해야죠?

민간인한테 불하를 하더라도 공시지가를 안하고 감정을 합니다.

감정을 하더라도 지금 우리 계장님 말씀이 구청에서 이런 수익사업을 하기 위해서 공시지가를 낮추었다고 했는데 본위원이 묻고자 하는 것은 일반 구청에서 행정이 민간인한테 할 때는 이렇게까지 편의를 도모해주지는 않거든요. 구청에서 할 때는 이렇게 한다는 것은 하나의 횡포나 마찬가지입니다. 형평성에 안맞고 그 다음에 질의를 드리겠습니다. 산림청과 협의를 하신 일이 있습니까?

예.

협의한 내용을 한번 밝혀 주시기 바랍니다.

산림청에는 지난 96년6월1일날 저희들이 산림청에 임야 이것은 사겠다고 매입신청을 한바가 있고 그 다음에 매입신청을 하고 난 뒤에 산림청에서 날짜가 현재 기록이 안되어 있습니다. 관리계획에 반영해 가지고 지금 현재 관리계획이 산림청에 관리계획이 반영이 되어가지고 양산산림청에 내려와 가지고 감정을 해가지고 저희들한테 매입통보를 해온 상태입니다.

허락이 되었다, 이 말씀이죠?

예.

그런데 남구청에서 처음에 제시할 때 산림청에다 평당에 얼마씩 제시했습니까?

그런데 국유지 평당을 할 때는 저희들이 가격을 제시하는 것은 없습니다.

감정을 시켰을 것이 아닙니까?

감정은 저희들이 시킨 것이 아니고 산림청에서 시킨 것입니다.

산림청에서 해가지고 산림청에서 최초에 통보온 것이 평당에 54만5,000원으로 이것이 맞습니까?

정확한 금액이 54만5,425원 정도 됩니다.

그런데 이것 계장님이 봤을 때는 비싸다고 생각 안드십니까?

제가 생각할 때는 이것이 비싸다고는 생각하지 않습니다. 왜냐하면 그 인근지가가 산이라 하더라도 백만원 넘어가는 것으로 생각을 합니다.

그런데 지금 계장님께서 54만5,000원에 산림청 땅을 불하받아서 한다는데 이런 땅을 본위원이 알기로는 좀 비싸다고 생각을 하는데 왜 비싸냐 하면 지금 요금 지상신문에 보시면 신호공단에 공단조성을 해가지고 임의방지를 전부 토목공사를 완료해가지고 지금 정부에서는 70만원이라고 하니까 입주자들은 너무 비싸다 50만원 내려야 된다라고 이렇게 되어 있습니다. 그래서 양쪽에 협의하는 과정에서 한 60만원 미만인대로 불하를 하고 있는데 이것은 산으로 되어 있고 지금 아무런 토목공사에 들어가려면 공사비를 얼마를 계상했는지 모르겠습니다만 상당히 토목공사비가 여기에 계상이 되어 있습니까?

예.

되어 있는데 지금 54만5,000원이 정도로 사가지고 토목공사비하고 계상을 했을 때 토목공사비는 평당에 얼마정도 지금 계상했습니까?

그런데 택지조성비의 정확한 금액은 저희들이 몰라가지고 좀 넉넉히 잡아 놓았거든요. 조금전에 말씀드린 22억인데 제가 잡아놓은 금액이 22억 같으면 한 30만원 정도 되네요.

평당에 30만원 토목공사비를 들여서 지금 현재 계장님 말씀하시는 평당 아까 290만원에 분양할 예정이라고 아까 말씀하셨죠. 지금 현재 해운대나 시중에 아파트분양가격이 얼마씩인지 압니까?

그런데 저희들이 여기 290만원을 잡은 것은 좀 낮추어서 잡은 것이지 금액이 확정된 것은 아닙니다.

예상수입을 계상을 해 본 결과가 아까 계상적으로 봤을 때 우리 남구에 약 50억원 수입이 있다고 하는데 그래서 조금전에 동료위원께서 말씀하시기를 만약에 그것이 분양이 다 되었을 때는 그런 이익이 돌아오지만 요즘 불경기가 되어가지고 분양이 안 되었을때는 상당한 차질이 생깁니다. 예를 들어서 그것을 공사발주로는 해가지고 1년이내에 분양이 안 되었을 때는 거기에 따른 모든 지체상금이라든지 연은행이자를 주어가지고 은행하고 건설회사하고 되어있는 그 약관을 한번 보신 일이 있습니까?

약관은 아직 못 봤습니다.

참 답답합니다. 계장님. 조그마한 공사를 하더라고 그 약관을 건설공사에 수주하면 그 약관이 있습니다. 1년내로 집을 지어가지고 이 집이 분양이 안 되었을 때는 그 이후에 공사금액이 반환이 안되니까 그것은 은행에 이자를 계상해가지고 그것을 반환하게 되어 있다고 이렇게 약관이 되어 있습니다. 그러면 거기에 따른 금액이 나중에 분양이 안 되었을 때는 엄청나게 나갑니다. 1년후에까지 안 되었을 때는…그러면 그런 약관도 안 보시고 그냥 이런 몇백억 공사를 하시면서 그냥 이것을 가지고 주먹구구식으로 이렇게 했다는 것은 상당히 모순점이 있다고 생각이 되네요?

그런데 제가 아까도 말씀드린대로 이것을 만약 첫계약을 할 때 현재 분양같은 것까지도 우리가 책임을 안지고 그런 식으로 계약을 할 생각입니다.

일괄 회사에다 떠넘긴다 이 말씀이죠?

예.

그런데 신문같은데 지금 매스컴에 어째서 지금 현재 실무자들이 깊이 있게 진단을 안 해보고 토목 공사비가 약 21억원 들어가고 지금 그 부지에 평당 토목공사비까지 포함시키면 대충 계상해도 60만원 정도 현재 안 됩니까, 평당에… 그러면 이것을 국유지 불하받아가지고 거기에 수익성이라고 하는 것은 상당히 좀 적습니다. 한마디로 말해서 국유지를 불하받아서 관에서 이런 공사를 한다면 본위원이 생각하기로는 54만5,400원의 평당 불하 가격이 좀 비싸다고 생각합니다. 거기에 대해서 산림청에 다시 건의를 해서 토목공사비가 약 평당 30만원정도 들어가고 하니까 좀 다른데 비교해볼 때 비싸다고 조정해 볼 용의는 없습니까?

그런데 국유지 불하보면 저희 구청에서도 불하를 합니다마는 감정가격에서 그것이 재감정이라고 하는 것이 실제로 없거든요. 저희들이 감정할 때 이것이 평지가 아니고 임야가 경사지고 적다고 사방설비지구로 다 된 것으로 해가지고 감정을 하고…

감정을 어디다 감정을 했습니까?

한국감정하고 중앙감정 두 군데 감정을 했습니다.

가격은 같이 나왔습니까?

가격은 조금 차이가 났습니다.

어느정도 차이가 났습니까?

한1억정도, 1억5,000만원 정도 차이가 났을 것입니다.

좀 이런 공사를 하신다면 좀더 깊이 있게 연구를 하셔가지고 밖에나 언론이라든지 배포를 해야 되는데 언론에 보도되신 것 봤지요?

예.

이것은 어디서 언론보도에 자료를 제공해가지고 미리 아직 통과도 안된 사항을 보도되도록 하였습니까?

그것은 저희들이 이 사업 때문에 저희들이 보도자료를 준일은 없습니다. 이 사업 때문에 지난 시에다가 발표도 한 번 했고 경영수익사업하는 발표도 했고 시융자를 받기 위해서 중앙이라든지 이런데 자료가 나가야 됩니다. 거기서 유출 되었는지 그것은 확실히 모르겠습니다.

안병길위원!

안병길위원입니다. 자치발전계장님 오늘 상당히 수고가 많습니다. 열악한 남구 재정에 경영수익사업을 추진하면 쌍수들어 본위원은 찬양하는 바입니다. 아무튼 치밀한 계획과 시행착오가 없도록 하여 성공적인 사업이 될 수 있도록 계속 지혜를 모아 주실 것을 당부드리면서 이에 대한 부대경비 세세한 목록을 알려주시면 고맙겠습니다.

부대경비자료를…죄송합니다. 제가 안가지고 있고 지금 현재 이 서류가 오늘 아침 이 시간에 내무부에 투자심사 때문에 올라가 있기 때문에 자료가 홀타지 전부 거기에 보내어버렸는데 부대경비를 상세히 댈 수가 없습니다.

거기에 대해 이해가 가면서 기획실장이 남구를 위해서 서울로 출장을 가셨다는데 계장께서는 그 정도는 복사를 하더라도 해 준비를 해 놓았어야 마땅한 것 아닙니까, 앞으로 그래가지고 행정사무감사든지 진행을 하겠습니까, 보기 좋게…예, 다음에 받도록 하겠습니다. 아무튼 성공적인 사업이 될 수 있도록 차질 없이 지탄 안 받는 마음의 각오로서 사업에 임해 주시기 바랍니다. 이상입니다.

다음에 송석복위원!

송석복위원입니다. 자치발전계장 께서 계획을 실무계장으로서 계획을 세웠는데 처음부터 참여를 했을 것으로 압니다만 오늘 총무위원회에서 보고하는 것은 과장님 보고해도 되겠지요. 부득이한 사정에 의해서 계장이 보고함으로써 사전준비가 소홀한 것이 있을 것으로 사료됩니다. 한 몇가지만 추가질의를 하겠습니다. 구유지 2,329m²가 있는데 약 700평 정도됩니다. 이것은 매입안해도 되지요?

예.

주변토지가격이 135만원으로 추정하고 있는데 약 54만원으로 산림청 땅을 매입해가지고 아파트를 건설하게 되면 개발이익금도 있을 것이 아닙니까, 그런 것은 고려 안해 보았습니까?

그런데 지방자치단체가 시행청이 도히면 개발부담금은 없는 것으로 알고 있습니다.

관에서 하든지 지방자치단체에서 하는 사업은 개발부담금이 없다…

예.

그리고 오늘 기획감사실장이 지역개발기금 약 한 30억원을 융자받기 위해서 가셨다고 하는데 만약에 이것이 융자가 꼭 된다고 봅니까, 안 되는 경우도 고려해 보았습니까?

시에는 이미 통보를 받았기 때문에 되는 것으로 보고 있습니다.

만약에 우리 총무위원회에서 이것을 가결해가지고 만약 30억원이 안 되는 경우도 생각을 해봐야 될 것 아닙니까. 하필 또 총무위원회 안건을 올린 그날 또 설명회를 갔다는데 오늘 약 48억원의 경영수익이 나는데 또 의회에서 이것을 부결하면 또 안될 것이고 또 가결해가지고 만약에 30억이 융자가 되지 않는다든지 계획이 차질이 생긴다면 그것도 문제가 있다고 보는데 이 안건을 다음으로 미루든지 하는 것이 바람직하다고 안 보입니까?

그런데 주택건설사업나중에 세부적인 추진사항은 또 별도로 대책기구를 설치한다든지 이래가지고 추진하도록 그래하기 때문에 오늘은 일단 이 땅을 사는데 대해서 동의안을 제출하는 내용입니다. 그리고 30억 융자관계 그것은 지금 현재 투자심사에 들어가 있기 때문에 부산시 지역개발 것입니다. 위에 중앙돈이 아니고 시 기금이기 때문에 이상이 없을 것으로 그래 생각이 됩니다.,

국민주택기금 70억원은 어떻게 마련할 겁니까, 그것을 구체적으로 설명해 주세요.

그것은 분양금을 이야기하는 것입니다. 분양할 때 은행융자 받는 것 업체가 은행융자 받는 것 그 금액입니다.

지금 감사실장이 어디에 나갔다고 했습니까, 부산시에 나갔습니까, 중앙에 나갔습니까?

중앙에…

중앙에 무슨 이유로 올랐습니까. 아까 내가 잘못 들었는데…

행정기관에서 어떤 사업을 하게 되면 투자심사를 하게 되어 있습니다. 투자심사 설명을 드리려고 올라갔습니다.

알겠습니다.

전운우위원!