박헌섭도시국장
도시국장 박헌섭입니다. 답변서 21쪽입니다. 윤병국 의원님의 영상문화산업단지 복합개발과 관련하여 다섯 가지 질문에 대한 답변입니다. 영상문화산업단지는 자연녹지지역, 유원지라는 한계로 마스터플랜 없이 소규모 임대방식(한중문화대전, 판타스틱스튜디오, 필빅스튜디오, 엑스포산업관, 세계유명건축물박물관, 전면부상가, 세계애견파크, 서커스상설공연장 등)으로 인한 난개발로 45건의 잦은 소송과 행정력 낭비와 예산이 낭비되는 등 비효율적 개발로 인하여 창의적이고 체계적인 개발이 선행되어야 한다는 현실에 이르고 있는 실정입니다. 우리 시는 영상문화산업단지를 복합개발하기 위한 방안으로 2014년 12월 2030 부천 도시기본계획에 반영하여 경기도로부터 시가화예정용지로 변경 승인되어 민간의 투자유치를 위한 다양한 아이디어 공모로 효율적인 개발이 될 수 있는 근거가 마련되었습니다. 영상·문화콘텐츠산업을 연계한 계획과 랜드마크 계획, 여가, 문화, 엔터테인먼트, 친수공간 조성, 관광기능 등을 도입하기 위해 민간의 창의적이고 계획적인 복합개발을 유도하기 위하여 민간참여를 위한 공모사업을 추진하였습니다. 공모사업이 아닌 시가 시행할 경우에는 획지별로 가이드라인을 제시하므로 개별건축에 따른 시설 간 연계성이 미흡하고 미 매각 토지 발생 가능성이 높으며 도로 기반시설의 선투자로 재정적 부담이 가중될 것으로 판단되어 민간자본을 활용한 창의적인 융·복합 개발을 위해 지난해 6월 5일 사업자를 모집 공모하였습니다. 지난 5월 20일 제212회 부천시의회 임시회에서 영상문화산업단지 매각안이 의결된 이후 6월 29일 도시관리계획이 변경결정되었습니다. 영상문화산업단지 38만 2743㎡ 중 금회 시행하는 1단계는 22만 340㎡에 해당하는 부지로서 글로벌웹툰창조센터, 중소기업·전통시장 지원시설 등을 포함하는 공공문화단지, 복합시설단지(신세계컨소시엄), CT산업·캐릭터센터 및 영상·방송센터 등 스마트융·복합단지를 계획 중이며, 신세계컨소시엄에 매각할 예정부지는 7만 6034㎡로 전체 부지의 약 19.9%에 해당됩니다. 구 상설서커스장 및 한옥마을 철거 관련 질문에 대한 답변입니다. 도시계획상 자연녹지지역·유원지에서 추진한 구 서커스 상설공연장은 특수 목적 건축구조에 따른 서커스공연장 외 타 용도 활용에 한계가 있다는 건축전문가 의견이 있고 영상문화산업단지 전체 부지의 우측 중앙부에 위치하여 토지이용 활용에 제약이 높을 뿐만 아니라 영상·문화·산업 등의 융·복합 개발 콘셉트에 부조화를 이루고 2008년 공사 중단 후 방치되고 있어 안전 문제 및 도시미관을 크게 저해하고 있는 상황입니다. 그동안 구 서커스 상설공연장 활용을 위해 2012년부터 2차례에 걸쳐 민간사업자를 모집하였으며, CJ헬로비전이 참여하였지만 특수목적 건축구조와 과다한 추가 공사비 소요 등으로 협상이 결렬되는 등 사업자를 선정하지 못하였습니다. 이에 우리 시는 토지이용의 효율성을 극대화하기 위하여 구 서커스 상설공연장 부지를 자연녹지지역에서 준주거지역으로 용도지역을 변경하고 CT산업 캐릭터센터, 영상 및 방송센터 등을 건립할 수 있는 기업유치를 위한 단지로 도시관리계획을 변경하여 일자리 창출, 도시 경쟁력을 높일 수 있는 스마트 융·복합단지를 조성하고자 계획하였습니다. 한옥마을은 전통한옥이 아닌 개량한옥으로 건축되어 전통성과 보존성이 떨어진다는 전문가의 의견과 한옥전통문화 체험을 다목적 1개 동, 한옥 7개 동을 운영함에 있어 2016년 6월 말 현재 한옥숙박체험, 전통문화체험, 전통차 체험, 김치 체험관 등을 이용하는 사람이 약 7,000여 명에 이르고 있으나 2015년 6월 민간사업자 모집 공모 시 한옥마을에 대한 창의적인 제안을 통한 활용방안을 모색하였으나 개량한옥으로 건축된 시설물로서 해체 시 재사용이 어렵고 과다한 이전비용 발생이 예상되어 민간사업자는 영상문화단지의 효율적인 토지이용을 위해서 철거를 제안하였습니다. 따라서 향후 한옥마을은 현재 이용실태 등을 감안하여 감정평가 후 민간사업자에게 시설물을 매각하여 그 비용을 부천시 세외수입으로 처리하고 실시설계 시 이전·철거·재활용 등 세부적인 처리방안을 협의해 나갈 예정입니다. 그간 신세계컨소시엄을 우선협상대상자로 선정 후 시민 및 시의회 설명회 등을 통해 구 서커스 상설공연장 및 한옥마을 처리방안 등 사업계획에 대해 여러 차례 설명드린 바 있으며 앞으로도 사업진행 과정을 지속적으로 시민의 의견을 수렴하기 위하여 노력할 것입니다. 다음은 외국인투자에 대한 답변입니다. 신세계컨소시엄의 지분율은 ㈜신세계프라퍼티 50%, ㈜신세계 10%, 외국인투자자 40%로 구성되어 있으며 외국인 투자자는 싱가포르투자청의 별도 법인으로 영상문화산업단지 개발 사업에 총 자본금 4500억 원 중 1800억 원을 투자하기 위한 공증서, 투자확약서, 서약서 등을 2015년 9월 공모 시에 제출된 사항입니다. 향후 본 사업이 원활히 추진될 경우 민간사업자는 협약 이후 싱가포르투자청의 승인을 받고 한국법인인 특수목적법인(SPC)을 설립하여「외국인투자 촉진법」제21조제1항 및 같은 법 시행규칙 제17조제3항에 따라 코트라 외국기업창업센터에 투자 심사를 선행한 후 외국인투자기업 등록증명서를 산업통상자원부장관으로부터 발급받아 우리 시와 토지매매계약을 체결하게 될 것입니다. 의원님께서 말씀하신 바와 같이「외국인투자 촉진법」에 의거 수의계약으로 토지를 공급하는 사항이므로 관련법에 따라 철저히 검증하여 행정절차를 진행하겠습니다. 다음은 24쪽입니다. 용도지역의 상업·준주거 적용 사유에 대한 답변입니다. 용도지역 적용 사유에 대하여 말씀드리면 시행사, 투자운영사 인터뷰 및 전문가 자문, 사업타당성 분석 등을 통해 공모지침서(안)을 작성하고 시민 및 시의회 설명회, 법률자문, 관련부서 협의 등을 거쳐 최적의 공모지침서를 마련하였습니다. 과도한 상업지역의 제안은 민간사업자의 사업비 부담 등으로 공모참여 저조가 예상되어 공모지침서 제8조제4항제3호 및 제4호에 의거 매각부지는 1단계 사업용지 중 공공기반시설(공원, 녹지, 도로 등) 부지를 제외한 면적의 최소 50% 이상으로 제안하도록 하였으며, 매각부지 면적의 30% 이상 상업용지 지역으로 그 외는 준주거로 제안하도록 명시하였습니다. 또한 공공성 확보를 위해 토지매각대금 외에 500억 원 이상을 공공기여시설로 제시토록 하였으며, 별도로 도로 등 공공시설을 조성하여 부천시에 무상 귀속하도록 하여 부천시의 재정적 부담을 최소화하는 방안으로 추진한 것입니다. 용도지역 적용 비율과 공공기여 500억 원은 전문가 등의 분석을 통해 민간사업자 선정 이전에 공모지침서에 명시된 내용입니다. 신세계컨소시엄이 제출한 사업계획을 보면 판매시설, 문화시설, 호텔 등의 용도와 용적률·건폐율은 준주거지역에서 모두 허용 가능하나 공모지침서에서 토지가격의 적정한 확보를 위해 상업지역 30% 이상을 의무적으로 제시하도록 한 것입니다. 신세계컨소시엄이 개발하는 복합시설단지 외 글로벌웹툰창조센터 등의 공공문화단지는 일반 상업지역으로, 기업유치를 위한 지식산업센터 등의 스마트융·복합단지(4만 7917㎡, 1단계의 약 22%)는 준주거지역으로 계획하여 합리적이고 토지의 효율성을 높일 수 있는 도시계획을 수립하였습니다. 다음은 25쪽 토지매각 대금 결정 및 감정평가법인 선정 절차에 대한 답변입니다. 토지공급 방식 또한 공모지침서에서 명확히 제시하였습니다. 공모지침서 제32조제2항에 의거 매각부지의 공급가격은 토지공급계약 체결 전「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 둘 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액과 사업신청자가 제시한 금액 중 높은 가격으로 체결하도록 하고 있습니다. 따라서 2015년 9월 신세계컨소시엄이 제출한 사업계획서상의 토지매입 가격 3157억 원과 우리 시가 감정평가 의뢰한 감정평가 금액을 비교하여 높은 가격으로 토지매매계약을 체결하게 될 것입니다. 감정평가법인 선정은 부천시 공유재산관리지침에 의거 지역사정에 밝고 대상 시·도 지역에 소재하는 법인과 공신력이 있고 우수한 법인 등을 고려하여 선정하도록 규정하고 있습니다. 감정평가 금액의 신뢰성을 높이기 위해 6월 30일 국토교통부가 지정한 대형감정평가 법인 중 6개 사에 감정평가를 의뢰하였으며 2개의 감정평가법인을 컨소시엄으로 구성하여 1개의 컨소시엄에 3개의 법인이 참여할 수 있도록 하여 객관적이고 신뢰성 있는 토지가격이 결정될 것으로 기대하고 있습니다. 다음은 사업계획서 및 심의위원회 회의내용 자료 제공에 대한 답변입니다. 사업계획서 및 심의위원회 회의내용 자료 제공은「공공기관의 정보공개에 관한 법률」제9조제1항에 의거 성명 등 개인에 관한 사항과 법인의 경영, 영업 등과 관련된 내부 자료에 관한 사항 등은 비공개 대상 정보에 해당됩니다. 또한 공모지침서 제21조(심의과정의 비공개)에 의거 심의과정 및 내용 등에 대하여는 공개하지 않도록 규정하고 있음을 이해하여 주셨으면 좋겠습니다. 다음은 26쪽 최갑철 의원께서 질문하신 대장안지구 개발에 대한 답변입니다. 대장안지구는 도시개발사업 추진을 전제하여 개발제한구역이 해제된 지역으로서 토지소유자가 개발 주체인 조합을 설립하여 환지방식으로 개발하는 조건이었으나 그간 부동산 경기 침체, 과다한 기반시설비율 등 사업성 확보가 어려워 추진되지 못하는 실정에 있습니다. 이에 도시개발사업에서 부천시가 기반시설 설치를 부담하는 개발방식(도시계획시설사업)으로 변경하고자 하였으나 경기도 및 국토교통부 협의 결과 현행 개발제한구역 해제지침에 맞게 도시개발사업 내지는 정비사업을 통한 개발만 가능하도록 도시계획시설사업으로의 변경은 불가하다는 의견이 있어 당초 계획(안)인 도시개발사업(환지방식)으로 추진 계획을 재수립 중에 있습니다. 향후 기반시설 비율 축소 등 사업 여건을 개선하여 대장안지구 도시개발사업이 원활히 추진될 수 있도록 노력하겠으며, 한편 도시개발사업의 사업성 향상을 위해 개발제한구역 해제지침에 따른 해제면적 기준 완화를 지속적으로 건의할 것입니다. 감사합니다.