참고인 의원 5분자유발언

조광호 제가 설명드리겠습니다. 과천지구단위계획을 수립하고 있는 삼안건설기술공사의 조광호입니다. 일단 현재 지금 저희들이 지구단위계획을 수립하고 있는 내용의 범위를 먼저 말씀을 드리면 과천시 도시계획구역이라든가 과천시 행정구역 전체를 대상으로 하는 건 아닙니다. 저희가 도시계획법에 의해서 지구단위계획을 수립하고자 합니다마는 금회에 수립하고 있는 법적인 근거는 도시계획법 제42조 2항에 보면 과천시같이 계획적으로 다른 법률에 의한 택지개발촉진법이나 주택건설촉진법 전에 계획개발을 이루기 위해서 타 법률로 인해 가지고 주택단지가 건설되는 경우 10년이 지나면 그 10년이 도래하기 전에 다시 한 번 그 도시에 대한 세부 입체계획을 수립하도록 법적으로 의무화가 돼 있습니다. ‘시도지사는 각종 도시개발구역에 있는 사업에 있어서 그 사업이 완료된 후 10년이 경과한 때는 이를 지구단위계획 구역으로 지정하여야 된다’ 이러한 법적 근거에 의해서 현재 지구단위계획을 하고 있습니다. 그래서 이번에 지구단위계획은 아까 위원님께서 말씀하신 대로 과천시 전체의 장기적인 미래상이나 이제까지 발표된 과학관 유치라든가 또는 테크노밸리 이러한 것을 담을 수가 없습니다. 다시 말씀드리면 이번에 지구단위계획한 것은 전에 주촉법으로 과천 신도시단위 이름으로 개발된 지역에 한해서 수립이 되도록 돼 있습니다. 아울러서 위원님께서 말씀하신 인구 7만 7천이라는 도시기본계획의 인구가 현재 우리 지구단위계획에 전부 포함돼 있는 건 아닙니다. 일부 개발제한구역에도 포함이 돼 있고 또 현재 우리가 수립하고 있는 주거지역에 많이 배려가 돼 있습니다마는 앞으로 테크노밸리나 개발제한구역으로 인해 가지고 들어오는 여러 가지 상황은 이 지구단위계획이 끝난 이후에 아마 과천시에서 2011년이 아닌 아마 2021년 목표로 도시기본계획을 새로 세우게 될 때 다시 인구가 7만 7천명에서 추가로 우리가 개발제한구역이 조정이 되면서 유입을 꼭 해야 할 인구가 만약에 20만이다 하게 되면 20만을 더 배려를 해서 27만이 되는 계획이 수립이 되고 그 도시기본계획이 수립이 되면 테크노밸리라든가 기타 개발제한구역에서 필요한 지역에 대해서는 지구단위계획을 그 때 가서 또 수립하게 되는 체제로 봐주시면 되겠습니다.

정경상 제가 잠깐 설명을 드리겠습니다. 원론적인 말씀을 드리면 도시라는 것은 가만히 있는 것이 아니고 항상 변하지 않습니까? 그리고 지금 말씀하신 것처럼 4년 후에 바뀔 걸 또 뭐 하러 하냐 이렇게 되면 그 사이에 주민들이 재건축이라든지 새로운 도시활동을 하려고 할 때 그것을 관리하는 기준이 없습니다. 그러면 그 때까지 계속 기다리셨다가 그거 다 끝나고 지구단위계획 새로 수립해서 그 시점에 다시 재건축을 이야기할 수 있느냐는 거지요.

정경상 그렇지가 않지요. 다시 지구단위계획이 수립될 때까지는 효력을 가지는 것이지요.

정경상 그렇지가 않습니다. 제가 보기에는 두 가지 관점이 있거든요. 하나는 과천시가 확장이 되면서 그린벨트가 풀리면서 인구가 커진다고 하더라도 과천시가 앞으로 지향될 지금 개발된 지역의 모습이 크게 달라져야 되느냐 아니면 지금 과천시가 저는 주택공사에 있으면서 과천시 개발 초기부터 관여한 사람입니다. 그런데 그 당시에 무슨 전원주택이라고 해 놓고 이렇게 짓느냐고 굉장히 욕을 먹은 지역이었거든요. 그런데 5개 신도시가 개발되고 나니까 과천시가 그 5개 신도시에 비해서 여러 가지 환경적인 측면에서 탁월하다 이렇게 해서 과천시가 다시 주목을 받았습니다. 저희가 이 계획을 하는 입장에서 보면 과천시가 다른 도시에 비해서 여러 가지 다른 사람의 주목을 받는 이유는 이런 밀도가 낮고 환경이 좋은 것 때문에 과천시의 가치가 있는 거예요. 그러니까 저희가 일하면서 고민하는 것은 그래도 사업성은 있고 과천시를 바라보는 여러 사람들의 눈에 부합되는 안을 어떻게 만드냐 그런 관점에서 이걸 한 것인데 사업성이 완전히 도외시된 건 아니고 저희가 판단하기로는 저희가 제시하는 밀도가 주민 여러분들 생각에는 흡족치 않지만 어느 정도의 사업성도 주민이 조금만 양보를 하시면 되고 그러면서도 과천시가 가졌던 여러 가지 특징을 유지시킬 수 있는 선이 아닌가 하는 뜻에서 이것을 제안한 것이지 테크노밸리 해 가지고 인구가 커진다고 해서 그러면 과천시가 분당이나 일산처럼 25층으로 꽉 차있는 도시가 돼야 될 것인가 하는 것은 저는 다르게 생각합니다. 그런 관점에서 과천시가 다르게 돼야 된다는 것은 인정하지만 그 점에서 특히 과천시가 커지면 크게 영향을 받을 것은 상업지역 같은 것은 지금 저희가 제안하는 것하고 아주 다르게 될 수 있습니다. 그러나 주거지역의 모습은 과천시 인구규모가 커지더라도 우리가 지향하는 바가 있습니다. 그것에 맞게 돼야지 인구가 바뀌기 때문에 주거지역 모습이 마냥 바뀌어야 된다 이렇게 생각하는 것은 조금 고려를 해 주셔야 될 부분이 있다고 생각합니다.

조광호 제가 부연설명을 드리겠습니다. 여러 가지 앞으로 각종 시설이라든가 개발제한구역이 조정이 됐을 때에 과천의 모습하고 이미 개발된 지역에 대한 지구단위계획을 수립하는 것하고 매치라든가 또는 쓸모가 없는 것이 아니냐 하는 말씀 같은데 일단은 이것도 각론에 해당되는지는 모르겠습니다마는 지구단위계획은 도시기본계획하고 조금 차이가 있습니다. 외람됩니마는 과천이 도시가 작다 보니까 상당 부분에 시가와 구역이 지구단위계획으로 결정돼 있기 때문에 마치 지구단위계획이 그 곳이 전체 계획을 커버하는 걸로 오해가 될 수 있거든요. 그런데 지구단위계획 구역은 시장이 어떤 면에서 필요에 의해서 정합니다. 다만 이번에 하는 지구단위계획은 먼저 법에 의한 얘기를 더 말씀드리면 올해 6월까지 이걸 확정하도록 법에 기재가 돼 있습니다. 이것이 일반지역과는 관계가 없고 과천같이 신개념으로 계획 개발된 지역에 하는 겁니다. 그 다음에 이것이 안 되면 내년 7월 1일이 되면 모든 주거지역이 2종 일반주거지역으로 자동으로 편입이 되도록 돼 있습니다. 그렇기 때문에 저희들은 이것이 일단은 나중에 다른 여러 가지 테크노밸리라든가 이런 것이 개발된다 하더라도 최소한 80년도 초기에 개발돼 왔던 과천 신시가지 부분에 있어서 특히 주거 지역에 있어서는 다른 것이 개발된다 하더라도 이러한 방향으로 지구단위계획이 수립돼야 되지 않겠느냐 그리고 이것은 향후 여러 가지 상황 변화에 의해서 과천시 인구가 변경되는 도시기본계획이 변경된다 하더라도 기왕에 주거용지에 대해서는 이러한 식으로 계속 유도가 돼야 된다 이런 생각이 들고 아까 말씀드린 대로 인구가 더 늘어야 할 필요가 있는 경우에는 유동인구가 아니고 상주인구의 경우가 되겠습니다마는 그러한 경우에는 다른 지역에 현재 저희가 지구단위계획을 수립하고 있는 지역말고 다른 지역에 추가로 인구를 유입을 시켜야 된다 이런 생각을 하고 있습니다.

정경상 당초 저희 계획에서는 4, 5단지는 낮았습니다. 지금 현재도 그 부분이 높아 가지고 사실은 과천이 통경이라고 하는 잘 보이는 공간이 안 되도록 돼 있는 점이 있는데 아까 백 위원님이 말씀하시는 것하고 상치되는 부분이 있는데 현실을 얼마나 고려하느냐 하는 것과 전혀 무시하고 그 두 가지 말씀을 같이 하시니까 제가 답변하기가 그런데 솔직히 말씀드리면 아주 백지로 놓고 생각하지는 않았습니다. 그것은 현실적으로 볼 때 어쩔 수 없는 각각의 이해관계가 있기 때문에 그렇게 하지는 않았습니다. 그리고 지금 말씀하신 것처럼 현재 가진 밀도를 자기의 재산의 수준이라고 가정을 하고 우리가 새로운 개발을 통해서 할 때 그것이 비교적 형평성의 원칙에 의해서 상승되도록 하는 것이 좋겠다 하는 것을 하나의 원칙으로 삼았습니다. 그 다음에는 조금 말씀하신 경관 부분 모든 부분에서 다 좋게 할 수는 없지만 이미 과천시민에 눈에 익숙해져 있는 경관이 크게 훼손되지는 않도록 해야 되겠다 하는 것이 전제가 되겠습니다. 그리고 또 다른 기준의 하나는 저희가 평형 배분을 현재 과천시가 60㎡ 이하가 60%입니다. 그리고 30%, 큰 평형이 10% 이것은 개발이 어떤 방향으로 가든 과천시가 하나의 온전한 도시로서의 형상을 가지는데 상당한 한계가 있습니다. 다른 일산이나 분당이나 최근에 개발된 도시를 보면 그 비율이 대개 20%, 40%, 40% 정도로 역전이 돼 있습니다. 그래서 이번 지구단위계획을 할 때도 그 부분을 어느 정도 조정을 하는 걸로 해서 저희들도 20%, 40%, 40%로 맞추다 보니까 2, 3단지에 있는 평형 규모가 다 커져 버리면 작은 평형을 확보할 방법이 없습니다. 그래서 지금 보시는 것처럼 평형의 규모가 늘어나는 것도 어느 정도의 비율에 의해서 늘어나도록 한 이유는 한 도시라는 것이 모두 큰 평형이 있어도 문제이고 예를 들면 초등학교가 안 됩니다. 학교나 이런 도시를 이루는 시설들이 어느 정도 안정성을 가지려면 큰 평형과 작은 평형이 어느 정도 섞여 있어야 되기 때문에 그런 것을 새로운 개발에서도 확보를 하려면 평형 배분에 있어서도 기존에 가지고 있는 평형의 규모를 어느 정도 일정한 수준으로 같이 늘려 가는 방법을 택해서 해 보니까 다행히 어느 정도 비율이 20%, 40%, 40%로 맞았어요. 그래서 크게 세 가지를 말씀드리면 경관 부분이 있고 밀도가 있고 평형 배분 돼 있는 것도 어느 정도 형평성 원리에 의해서 배분을 하다 보니까 결과적으로 이렇게 나왔고 그 다음에 인구 규모를 자꾸 바뀔 수 있는 것이라고 말씀을 하시고 또 바뀔 수가 있는 겁니다. 그렇지만 이 계획이라는 것 자체가 어느 정도 개인의 이해를 구속하는 걸 전제로 만들어지는 것이기 때문에 인구를 7만 7천으로 해 놓으면 학교 시설이나 상하수도나 모든 것이 그에 맞춰서 돼 있는데 개별적 개발을 마음대로 하게 되면 결국은 수도가 부족하든지 학교가 부족하든지 이런 불합리한 문제가 생기기 때문에 저희는 계획적으로 보면 기본계획이 있고 도시계획이 있고 지구단위계획이 있는데 세 번째 계획이 저희입니다. 그래서 그 상위계획에서 정한 여러 가지 지표에 의해서 도시가 가지는 역량이 결정된다고 생각을 하고 그 범위 내에서 지구단위계획을 최선을 다하는 것 그것이 저희가 하는 일입니다. 마침 시점이 과천의 그린벨트가 풀어지면서 상당히 변동이 심한 시점에 돼 가지고 지금 위원님께서 말씀하시는 우려가 저희도 되기는 합니다마는 이 계획 자체는 향후 5년, 10년 이상은 현재대로 저희가 제안하는 걸 받아들여 주시면 이대로 과천시에 개발제한이 통제가 돼야 된다고 저희는 생각합니다.

정경상 경관 부분을 말씀을 드리면 예를 들어서 관악산하고 청계산 두 개가 있단 말이지요. 그런데 실제로 과천시에서 청계산은 관악산만치 영향력이 크게 작용은 안 합니다. 그래서 다소 청계산 쪽은 밀도 부분에 있어서 조금 여유가 있고 관악산은 바로 붙어 있기 때문에 1, 10, 11단지 부분은 다른 곳에 비해서 용적률에 손해를 봤다고 할까요. 그렇게 조정을 했지요. 전체를 다 만족해서는 할 수는 없고 저희가 큰 원칙으로 해서 한 부분을 보면 그런 식으로 조정을 했습니다.

정경상 경관에서는 특히 관악산 부분 저희가 양보할 수 없는 부분이라고 생각했습니다.

조광호 상업지역에 있어서는 현재 어떤 면에서는 현재 과천에서 상업활동을 하기 위해서 건축물을 건축할 때 가급적이면 지구단위계획에서 컨트롤하는 것이 지장이 되지 않도록 조금 여유를 둔 건 사실입니다. 오히려 여유를 뒀습니다. 그리고 현재 낮은 지역과 높은 지역 낮은 지역은 낮은 대로 높은 지역은 높은 지역으로 상향을 하고 말았다고 말씀하셨는데 그것은 그 필지가 가지고 있는 능력의 한계입니다. 다시 말씀드리면 현재 작고 낮게 개발돼 있는 것은 용적률을 1000%, 2000%를 줘도 현재 밖에는 지을 수 없는 필지 규모의 한계입니다. 다시 말씀드리면 필지가 워낙 작은 지역들은 용적률을 많이 부여를 한다 해도 건축설계나 건축 인허가 과정에서 토지주가 자기 의지대로 지을 수가 없습니다. 그러니까 규모가 큰 필지는 같은 용적률 범위 내에서도 규모 있고 높게 올라갈 수 있는 여지가 충분히 있고 그 다음에 똑같은 일반 상업지역이라 하더라도 규모가 작은 필지는 대지의 한계상 층고라든가 건축물의 매스가 한계가 있는 거지요. 그런데 지금 저희들이 같은 상업지역 내에서도 규모가 작게 배려된 지역은 현실적으로 저희들이 조사를 해 보면 필지가 작습니다. 100평 이내 왔다갔다하기 때문에. 외람된 말씀입니다마는 1000%, 2000%를 줘봐도 아무 소용이 없는 실례가 될지는 모르겠습니다마는 지방의 작은 면급 소재지에 일반상업지역 용적률 1000%를 줘도 거기는 2～3층밖에 안 짓는 입장이고 또 대지가 작은 지역은 어차피 말씀드린 대로 한계적으로 지을 수밖에 없기 때문에 위원님이 말씀하신 대로 현재대로 따라갔다는 것 자체는 필지를 완전히 합병을 해 가지고 대규모 건축물을 짓겠다 하는 의지가 없는 한은 현재 트렌드대로 갈 수밖에 없지 않느냐는 생각입니다.

조광호 저희 계획은 미래를 바라보고 하는 계획입니다. 현실적으로 상당히 부합이 되는 경우에 한해서 미래가 보이는 것이지 현실을 완전히 외면한 상태에서 혁명적으로 개념으로 계획을 수립하는 건 실질적으로 거의 불가능합니다. 그런데 지금 현재 작은 필지로 돼 있는 것들 아파트 단지에 바짝 붙어 있다든가 실질적으로 현재 이용되고 있는 것이 과천시 전체의 상업기능을 담당하는 것보다도 옆에 붙어 있는 주거단지의 근린생활기능을 많이 담당하는 시설들은 용적률이 낮게 돼 있고 또 당초에 과천 신시가지를 개발할 때도 그러한 개념으로 필지를 작게 만들어서 가까이 있는 주민들이 이용하게 하고 중앙로 대로변에는 밀도를 높여 가지고 규모도 크게 한 이유가 주거단위의 이용이 아니고 과천시 전체라든가 인근 도시와의 관계 이런 것들이 서로 연계될 수 있는 기능이 들어왔으면 좋겠다 하는 개념이기 때문에 현재 있는 내용대로 업조닝을 한 내용으로 이해해 주시면 되겠습니다.

정경상 상업지역과 포함해서 하지는 않았어요. 왜냐 하면 아파트 높이가 대개 재건축을 하게 되면 25층 이상 되리라고 생각을 하고 과천에 지어진 상업건물의 높이가 아파트보다 높은 건물이 거의 없을 것 아닌가 이런 생각을 했기 때문에 .......

정경상 대부분 우리나라 최근 신도시는 다 그렇지요.

정경상 대개 신도시에는 오피스 기능 유치가 잘 안 됩니다. 그런데 상업건물을 지면 대개 장사가 되는 건 1～2층이고 그 상권은 대개 오피스거든요. 그렇기 때문에 신도시 같은 경우에 상업지역의 건물이 높아질 가능성이라는 것이 현실적으로 매우 어렵고 아파트의 경우는 반대로 용적률 종래는 250%까지 다 했으니까 용적률을 높이다 보면 제가 참고로 말씀드리면 용적률 200%가 되면 아파트 단지 전체를 16층～18층 정도를 채우면 용적률 200% 정도 되는 겁니다. 그러면 기본적으로 높이가 16～18층인데 상가 건물을 16～18층 짜리를 짓는다는 건 신도시에서는 상당히 어렵습니다. 그게 전 세계적으로 예가 있느냐 없느냐 그것이 옳으냐 그르냐를 떠나서 현실적으로 보면 결과적으로 그렇게 될 수밖에 없게 돼 있습니다.

정경상 일단 어떻게 배분을 했느냐 하면 그 과정을 말씀드리면 7만 7천 중에서 그것은 과천시 전체 구역의 인구이기 때문에 저희가 그린벨트나 이번 지구단위계획을 수립한 이외의 인구 증가는 일단 없는 걸로 봤습니다. 그것마저 인구 증가가 있는 걸로 보면 아파트 단지에 배분할 인구가 전혀 나오지가 않습니다. 그렇게 해서 일단 구역 외의 인구 증가는 없는 걸로 보고 실제는 있으리라고 생각을 하는데 그렇게 따져 보니까 아파트 평형이 늘어나면 가구당 인원수가 늘어납니다. 그것까지 고려해 가지고 해 보니까 세대수가 천여 세대 정도 증가하는 걸로 나왔습니다. 그래서 그것을 현재 각 단지가 가지고 있는 세대수 합을 분모로 하고 그 위를 분자로 해서 같은 비율로 나눠드리는 걸로 계획을 했습니다.

정경상 3000～4000명 정도입니다. 인구조사를 했는데 평형별로 가구 구성이 어떻게 되는가 했더니 평형이 적으면 인구가 적고 대개 3～4인 사이인데 조금씩 차이가 있었습니다. 그래서 그걸 기준으로 해서 했습니다.

조광호 간담회를 하고 나서 저희들이 검토한 건 없습니다. 지난 간담회 때 말씀드린 대로 저희들은 중앙동 같은 경우에는 교회를 비롯해 가지고 실제 현재 교회가 있는 것이고 교회 자체도 하나의 사회 구성원으로 봤을 때 거기에 필요한 여러 가지 시설들은 인정을 해 주는 것이 어떻겠느냐는 생각을 했고 또 별양동 쪽이나 부림동 쪽도 같은 개념으로 또 실질적으로 현재 이용되고 있는 주민들이 그나마 편리하게 이용하는 것이 어떻겠느냐는 생각으로 저희가 근린생활시설을 반영한 건 사실입니다. 그런데 간담회 때 위원님께서 말씀이 계셨는데 오늘 거기에 대한 말씀을 주시면 저희들이 좀더 검토를 해 보겠습니다. 저희들 계획 쪽에서는 주민들이 실질적으로 과천은 거의 보행권입니다마는 보행을 하면서 또는 소단위로 근린주거를 형성하면서 거주하면서 필요한 시설은 넣어주면 어떻겠느냐 하는 생각을 한 것입니다.

조광호 중앙동 같은 경우는 2～3필지 정도가 지금 현재 이용되고 있는 것보다도 조금 더 돼 있는데 지난 간담회 때 말씀드린 대로 계획에서 필지 단위로 여기는 전용주거지역 또 여기는 같은 주거지역에서도 조금 더 뭘 할 수 있는 그렇게 필지 단위로 나누기는 참 그렇습니다. 왜냐 하면 대지가 서로 어깨를 나란히 하고 있는 입장에서 그래서 그것은 작은 블록 단위 다시 말씀드리면 비록 소로라 하더라도 소로망으로 경계가 돼 있는 지역까지는 일반용도지역을 부여하는 기준도 매일반입니다. 가급적이면 필지 단위로 옆집은 높고 바로 붙어 있는 집은 낮고 이런 개념이 아니고 그것이 하나의 소로나 중로급으로 도로가 싸여 있는 블록 단위로 같은 용도를 부여해 주는 것이 실질적으로 생활 환경이라든가 이런 것이 유지하는 게 낫다고 보기 때문에 과잉돼서 2～3필지가 포함돼 있습니다마는 도로를 기준해서 한 것입니다.

조광호 현재 지구단위계획에서 중앙동에 2～3필지를 늘리느냐 마느냐는 크게 중요한 사항은 아닙니다. 그것이 거기에 생활권이라든가 또는 과천시 전체에 미치는 영향은 거의 미미합니다.

정경상 지하 주차장이라는 것은 세대수하고 연동돼서 대수가 산정되는 것이기 때문에 어째서 그런 말씀이 나왔는지는 저는 잘 이해가 안 되는 부분입니다.

정경상 제 생각으로는 2종으로 했을 때 어떻게 따져 보시니까 지하주차장 장소가 불가능한지를 한 번 예를 보여 주시면 제 상식으로는 무슨 말씀인지 ........

정경상 그것은 지구단위계획에서 하는 문제는 아니고 도시 관리적인 문제이기 때문에 일단 주차장이 필요한 만치 확보하는 방안을 제안하는 건 지구단위계획의 일이고 확보된 것이 쓰이고 안 쓰이고는 지구단위계획에서 해결할 수 있는 문제가 아닙니다.

정경상 그래서 그것은 저희가 층수 제한을 할 때 단독주택하고 바로 면한 건물의 높이는 저희가 15층을 두지 않고 층수를 낮추는 걸로 제한하고 있습니다.

조광호 이것이 3, 4, 5, 6단지에 끼어 있는 별양동 주택지에 대해서는 주종이 조금 정리가 돼야 될 것 같습니다. 다시 말씀을 드리면 3, 4, 5, 6 공동주택단지가 용적률이 이번에 상향조정되면 상당 부분 층고가 상향이 되고 상대적으로 별양동이 3층으로 되면 너무 낮은 지역이라서 통풍이라든가 일조 면에서 문제가 있지 않겠느냐 말씀하시면서 그렇다면 4층으로 하면 어떻겠느냐 말씀하셨는데 실질적으로 건물의 모양보다는 제 개인적인 생각에서는 건물의 어디에 사느냐가 상당히 중요하겠지요. 지금 25층 아파트에서도 1～2층에서는 거의 일조가 안 되는 입장인데 그렇다면 별양동 같은 경우에도 한 층을 더 올린다고 해 가지고 당초에 위원님께서 저희들한테 .......

조광호 옛날 얘기를 하게 되면 머리가 아파집니다. 그런데 이것도 우리나라의 현실이겠습니다마는 과천도 그렇고 안산도 그렇고 모든 신도시에서 당초의 계획 개념은 가구당 또는 필지당 한 세대였습니다. 그런 의미로 봐서는 과천에서 인구의 증가에 따라서 부족하게 되는 주차장이라든가 여러 가지 도로의 폭원 이런 것들이 부족하게 된 것은 공동주택지에서 발생하는 건 아닙니다. 공동주택이 집이 크다고 해 가지고 4세대, 5세대가 살 수 없기 때문에. 문제는 단독주택지에서 당초 계획된 대로 만약에 1필지에 2세대만 살았으면 좋겠다고 계획을 했고 거기에 대해서 주차장이나 도로 용량을 정해줬는데 그것이 물론 건축법도 완화가 되고 정권이 바뀌면서 여러 가지 완화 조치가 있어서 그런지는 모르겠습니다마는 이것이 6세대까지 증가가 되고 있거든요. 그러니까 별양동이 면적이 적어서 그렇지 당초 2세대 정도로 거주하도록 계획이 돼 있고 각종 시설들이 배치가 돼 있는데 6세대로 3배 가까이 증가가 됐단 말입니다. 그럼으로 인해 가지고 물론 자동차 보급률도 많아졌습니다마는 자동차 주차할 데도 없고 길도 상당히 좁은 불편이 예상되거든요. 그렇다고 해 가지고 현실적으로 토지주한테 그걸 다시 2세대로 내려라 할 수 있는 방법은 현실적으로 없습니다. 그러한 마당에서 이제까지 6세대까지 증가되는 걸 보고 있으면서 또 그로 인해 가지고 주민들이 재산가치는 형성됐는지는 모르겠습니다마는 현재 살고 있는 분은 상당히 불편하다고 민원을 제기하고 있는 입장에서 지구단위계획을 수립하면서 또 다시 4층 그러면 다시 2세대가 증가되는 8세대가 얘기가 됩니다. 그러면 8세대가 얘기가 된다면 정말 본격적으로 여기는 수술을 해야 되는 문제가 됩니다. 주차장 문제도 이제까지 처방하던 방식으로는 안 될 것이고 또 현재 필지를 획지하는 도로도 현재 도로 갖고는 얘기가 되지 않을 겁니다. 그래서 저희들도 이 계획 과정에 있어서는 물론 이 계획을 함으로 인해 가지고 재산가치도 올라가겠습니다마는 실질적으로 재산 가치보다는 거기에 사는 사람의 어떤 의미에서는 생활하는 질입니다. 8세대를 입주할 수 있도록 지구단위계획에 반영을 시켰을 때 거기에 사는 사람은 과연 어떨까 하는 생각을 해 봐야 될 것 같습니다. 그래서 고층과 단독주택지의 문제 그것은 조금 생각을 해 봐야 될 것 같은데 그렇지만 답은 없는 것 같습니다. 그걸 해결하려면 똑같이 5, 6단지와 아울러서 고층 아파트를 지어야 하는 수밖에 없는 걸로 이해가 되고 다만 그것이 형평성을 맞추기 위해서 4층으로 조정하자고 하는 것은 더 어려운 도시 문제만 낳지 않겠느냐 생각을 하고 있고 현실적으로 좀 외람된 말씀입니다마는 이미 토지주들은 당초에 계획된 것보다 2～3배 정도는 벌써 짓고 살고 계시니까 그렇지 않을까 생각합니다.

조광호 그렇게도 생각을 해 봤는데 지금 저희들이 공청회를 거쳐서 공람공고 기간 중에 별양동 같은 경우에는 조금 이상적으로 생각했을 때는 주차문제에 상당히 앞길을 많이 막았는데 주차문제를 해결하기 위한 현 상태에서의 방안으로는 합필을 하자 이런 개념으로 많이 했습니다. 2필지 합필 또 4필지 합필 지난 간담회 때 말씀을 드렸습니다마는 청주 같은 경우에는 담장만 헐어도 차 2대가 충분히 들어갈 수 있는 공간이 생기더란 말입니다. 그런데 합필을 하게 되면 나머지 건폐율 가지고 충분히 차를 댈 수가 있다 외국에도 그렇게 하고 있고 그래서 별양동 단독주택 같은 일부 구간 특히 중심지에서 상당히 복잡하게 있는 중심지 구간에 한해서 합필 개발을 의무화하는 안을 제시를 했었습니다. 그런데 주차장이 없다고 하시는 분들이 주차장을 위해서 합필 개발을 유도하는 계획을 반대를 하셨습니다. 그래서 의무화에서 권장으로 일부 후퇴할 수밖에 없었습니다. 남의 재산권을 지구단위계획에서 의무화시킬 수는 없습니다. 또 현실적으로 두 집이 동시에 헐고 동시에 지을 확률이 있겠느냐 그렇게 많지 않다고 보고 있고 그런데 이론적으로는 4필지 합필을 하게 되면 주차 문제는 정말 수월해 집니다. 그리고 골목길이 아니고 상당히 넓은 길로 보여질 수 있는 아주 좁은 길입니다마는 실제로 옆에 있는 대지가 건폐가 안 되기 때문에 상당히 넓은 길로 보일 수 있음에도 불구하고 현실적으로 건물주간에 합필 개발은 그렇게 이루어지지 않을 것이다 해서 이번에 권장으로 바꿨습니다. 만약에 주민들이 지금이라도 주차장 문제를 해결하기 위한 하나의 일환으로 합필 개발을 4필지 합필이 가장 효율적입니다. 지금 60～70평 규모의 단독으로 지었을 때 주차가 지하에는 불가능하고 램프 빼고 나면 없습니다. 그러면 지상 1층을 비워서 필로트 형태로 비어놓고 차를 대야 되는데 거기도 기둥 빼고 나면 차가 효율적으로 댈 수가 없습니다. 하지만 4필지 합필이 되면 비건폐 지역이 상당히 많이 늘어나기 때문에 녹지도 확보가 될 수 있고 주차도 수월할 수 있음에도 불구하고 어려운 입장입니다. 그래서 층고를 올려서 주거환경을 옛날 같은 경우는 2룸 정도에서 사는 사람들이 3룸 정도 살게 하는 게 어떻겠느냐 하는 위원님 말씀 찬동합니다. 그렇지만 현실적으로 그것이 가능할 것이냐 문제는 2필지 합필도 권장사항으로 되고 말았다 하는 얘깁니다. 그런 입장에서는 현실적으로는 조금 불가능하지 않겠느냐 생각을 하고 있습니다.

조광호 실제로 용적률을 꼭 올린다고 해 가지고 그것이 인센티브라고 생각하는데 실질적으로 합필 자체가 인센티브입니다. 왜 그런 말씀을 드리냐 하면 합필을 하게 되면 대지가 60평 짜리가 240평이 되는 것 아닙니까? 240평 정도가 현행 건축법에 맞춰서 건물을 지으면 현재 지구단위계획에 나와 있는 용적률 180%를 거의 가져갈 수 있습니다. 그런데 60평을 고집을 하시고 아무리 설교를 잘 하는 사람한테 해도 저희들이 허용해 준 용적률을 가져갈 수가 없어요. 왜냐 하면 남의 집 일조권도 해 줘야지 사선제한도 받아야 되기 때문에 그래서 합필 개발을 하는 것으로 인해 가지고 또 인센티브를 줄 이유가 없는 것이 합필 개발을 하게 되면 저희들이 허용한 것을 아무런 지장 없이 시의 컨트롤 받지 않고도 다 가져가실 수 있습니다. 다만 문제는 지주간에 의견이 조화가 되어야 되는 과정이 필요합니다마는 단독 개발했을 때는 여러 가지 저희들이 이렇게 낮게 부여를 해 줘도 지난번에 보셨습니다마는 현재는 용적률이 87%에 불과합니다. 왜? 이 분들이 덜 지었느냐 절대 덜 지은 것 아닙니다. 물론 100% 짜리도 있지요. 그런데 실제로 60～70평 짜리 가지고는 허용 용적률을 가져가실 수 없다는 얘기입니다. 그런데 이것이 240평 정도의 대규모, 중규모 이상의 토지가 되면 법에서 또 지구단위계획에서 허용한 용적률 150%도 가져가실 수 있다는 얘깁니다. 그 정도가 벌써 본인에게는 상당한 이득이 되는 것입니다.

조광호 제가 말씀드리겠습니다. 지금 단독으로 갔을 때는 150%가 되고 합필로 가면 180% 주도록 돼 있습니다. 그리고 건폐율도 단독으로 가면 50%, 합필로 가면 60%까지 저희들이 인센티브를 드리도록 돼 있습니다.

조광호 지금은 1종, 2종, 3종, 전용, 일반 나옵니다마는 주거지역이라고 해서 꼭 사람이 자는 시설만 있어서는 안 되지요. 학교도 있어야 되고 사실 구멍가게도 있어야 됩니다. 주부께서 저녁을 하다가 뭐가 없는데 백화점까지 갈 수는 없는 것 아닙니까? 그러한 것들을 팔 수 있는 것 아이스크림을 판다든가 세탁소가 필요하다든가 이런 최소한도로 우리가 주거지에서 살면서 사람들이 늘 가까이 해야 되는 시설들이 있습니다. 그것이 건축법이나 도시계획법에 보면 근린생활시설로 용도는 돼 있습니다마는 그것도 여러 가지가 있는데 그러한 것 중에서 여기 별양동 지역의 주민들이 자기 집 옆에 거느리고 살아야 될 시설들이 있습니다. 구멍가게나 세탁소라든가 유치원 이러한 생활과 직접 연결돼 있는 근린생활시설은 해 줘야 되겠다는 생각을 했고 그 위치는 주로 4단지 전면부에서 중앙동 중앙로에서 버스에서 내려 가지고 도보권으로 걸어오는 길가 편 거기다가 해 줘야 되겠다는 생각을 했습니다. 그런데 이것이 위원님이 말씀하신 대로 상업지역은 아닙니다. 여기에 들어갈 수 있는 시설은 아까 제가 말씀드린 대로 꼭 우리 생활과 연계되는 예를 들면 단란주점은 주거생활과는 직접 연계가 안 돼 있습니다. 그런 시설은 못 들어오는 거지요. 안마 시술소 이런 것은 근린생활시설입니다마는 여기에는 못 들어오고 여기에 들어오는 건 주로 우리가 일반적으로 얘기하는 소매, 가게 같은 걸로 이해를 해 주시면 되겠습니다.

정경상 상가라는 것은 잘 아시겠지만 구멍가게 식으로 있는 것은 도시적 환경에 미치는 영향이 한정이 되고 그것이 연속화 된 상가들이 활성화가 잘 됩니다. 지금 과천에 보행자 전용로가 완전히 일종의 난전처럼 된 것도 저도 과천에 살았거든요. `84년부터 `94년까지 살았었는데 처음에는 할머니들이 파 파시다가 연달아 하니까 굉장한 활력을 가지게 되지 않습니까? 저는 이왕에 이런 식으로 과천이 새로운 방향으로 가는 거라면 일정한 길이를 물론 건축허가를 내줄 때 좋은 상가가 되도록 유도해서 그렇게 해 주는 것이 오히려 과천 환경에 미치는 영향이 좋다고 생각합니다.

정경상 그 당시 우리나라 기술력이 우선 평수가 적은 데는 연탄이 아니고 중앙난방을 하면 난방비가 굉장히 비쌌었습니다. 그래서 저희 주택공사에서 기준이 17평 이하는 연탄 온돌로 했었는데 마침 과천이 지역난방지구가 되면서 문제가 해소가 됐지요. 그건 그 당시 그랬던 겁니다.

정경상 7.5평은 원래 두 개를 합해서 15평이 되도록 합병형으로 개발을 했기 때문에 난방으로 했습니다.

정경상 지금은 가스를 대부분 하고 계시지 않습니까?

정경상 아까 제가 잠깐 설명을 드렸는데 저희가 여러 가지 일종의 지표를 결정하는 과정에 대해서 평형별 배분이라는 것도 있었고 현재 가지고 있는 밀도를 일정한 비율로 같이 상승시킨다는 형평성의 원칙도 있었고 .......

정경상 그렇지요. 왜냐 하면 아까 말씀드린 것처럼 늘어날 수 있는 나눠 가질 수 있는 용량은 정해져 있거든요.

정경상 그것은 일단 형평성을 기준으로 해서 나눠보고 다른 시각으로 과천이 가지고 있는 장점인 경관을 유지시키는 쪽을 엎어보니까 1, 10, 11단지는 조금 양보해야 되겠다고 생각합니다.

정경상 물론 그렇게 생각할 수 있으리라고 보는데 제가 좀 원론적인 말씀을 드리면 원론적인 말씀을 드리면 계획이라는 것에서 특히 도시계획을 보면 용도지역이 상업지역이냐 주거지역이냐 녹지지역이냐 이렇게 정하지 않습니까? 그러면 그것도 왜 남은 상업지역인데 나는 주거지역이냐 그것은 결정적으로 지가 영향을 미치는 거거든요.

조광호 도시기본계획의 개념은 30년이 그대로 간다는 개념으로 승인난 것은 아니고요...

조광호 아마 그렇게 건교부에서 승인했을 것입니다.

조광호 이것은 경기도 소관사항입니다.

조광호 이번에 지구단위계획은 행정하고 있는 것처럼 저희들이 의회 의견이나 시 도시계획위원회 자문을 받아서 도에 상정이 되면 도 도시계획위원회에서 의결하는 것이거든요? 거기서 결정이 되면 결정 고시일부터 시작되는 것입니다.

조광호 그렇습니다.

조광호 제가 질문요지를 파악하지 못하겠는데요.

조광호 현재 인구만 가지고 이야기한다면 현재 지구단위계획은 현재 운영되고 있는 기본계획의 틀에 맞추어서 가고 도시기본계획이 되었든 하위계획이 되었든 지구단위계획이 됐든 모든 것이 다 계획이기 때문에 5년마다 리뷰를 하게 되어 있습니다. 리뷰해 보니까 별로 문제가 없다 하면 그냥 놔두고 조금 손을 봐야 되겠다 하는 경우는 5년마다 재검토를 해 나가게 됩니다. 그 과정에서 도시기본계획과 하위인 지구단위계획의 관계는 지금 지구단위계획이 현재 도시기본계획에 맞추어서 흘러가고 있었는데 현재 지구단위계획은 앞으로 과천시가 개발제한구역 빼놓고 현재 우리가 만지고 있는 과천시 부분에 대해서는 기본계획에도 부합이 되고 상당 기간동안 이렇게 가는 것이 합당하다 하는 내용으로 흘러가고 있는 것이고 지금 이야기가 한참 되고 있는 그린벨트가 포함되었을 경우는 그린벨트 전역이 아니라 그린벨트가 조정되는 지역에 한해서 도시기본계획이 수립이 되고 거기에 맞추어서 필요한 지역을 예를 들면 밀도를 어떻게 할까 하는 것이 옛날에는 지정만 하면 개별건축을 했었습니다. 그런데 지금은 그런 것이 아니고 모든 개발계획에 앞서서 일단 지구단위계획을 시장이 입안을 해야 합니다. 조정되는 지역이 아마 대상지구로 보고 있는데 그런 지역은 별도로 지구단위계획을 수립해야 됩니다. 다시 말씀드리면 현재는 과천시가 하나의 지구단위계획구역만 있습니다. 그런데 앞으로는 개발제한구역이 개발된다고 보았을 때는 지구단위계획이 여러 군데가 있을 수 있습니다. 전체가 아니고 국부적으로 개발이 필요하고 컨트롤이 필요한 부분 도시계획법에 명시가 되어 있습니다마는 무슨 택지개발 사업을 해야겠다 할 경우는 사전에 지구단위계획 구역을 묶어서 계획 후에 개발하도록 되어 있습니다. 그래서 만약에 의원님이 말씀하신 내용에서 현재 수립하고 있는 지구단위계획이 경기도지사가 확정시킨다 하더라도 상황 여건의 변동에 따라서 계획은 또 바뀔 수가 있습니다. 5년마다 항상 다시 뒤돌아보도록 했기 때문에, 올해 경기도지사가 승인해 주어서 운영 중에 있다가 여러 가지 상황이 바뀌어서 이것도 바꿔야 겠다 하면 도시기본계획이 바뀌면서 또 지구단위계획을 또 손을 보는 내용이 되겠습니다.

조광호 제가 계획의 책임자로서 말씀드리는 것인데 현재 저희들이 지구단위계획을 수립하는 것이 공동주택부분과 일부 단독주택부분인데 그 지역에서는 앞으로 과천의 여러 가지 특별한 시설들 테크노밸리라든지 이런 것이 다 들어왔을 때라 하더라도 현재 저층 아파트 단지를 노후화 되어서 재건축할 경우는 이런 틀 하에서 운영하는 것이 낫다고 보고 있고 추가로 인구가 더 필요하고 과천시가 더욱 더 도시기능을 유치하기 위해서 그린벨트를 활용할 방법이 되겠지요. 그래서 추가로 인구가 유입이 되고 하는 경우는 그 지역에 수용을 해야 되지 않겠나 생각을 하고 있습니다. 어쨌든 간에 현재 지구단위계획이 운영되고 있는 것은 전에 과천 신시가지 개발되고 난 그 땅에 다시 재건축을 위해서 한다고 하면 이 정도 밀도로 가는 것이 맞지 않겠느냐 생각을 하고 있습니다. 그래서 이것은 나중에 과천시 전체의 도시기본계획이 다른 방향으로 발전적으로 입안이 된다 하더라도 현재 있는 시가지 구역에는 현재 저희가 만들고 있는 안대로 가는 것이 합당하지 않겠나 생각하고 있습니다.

조광호 네. 아까 20년 전 과천 참여자에 대해서 그 사람이 참여했기 때문에 고정의 시각이 있지 않겠느냐 하는 우려에서 잠깐 말씀드리겠습니다. 제가 재작년에 이것을 맡고 나서 굉장히 고민이 많았습니다. 그리고 저 역시도 예전에 건설부에 있을 때 개입한 사람 중 한 사람입니다. 그런데 결론부터 말씀드리면 기존의 과천에 참여했기 때문에 당시 시각으로 바라보고 일한 것은 없는 것으로 말씀드리는 이유가 지금 저희는 저희말고도 실지로 이 일을 맡으면서 어떤 멤버들과 일을 같이 했으면 좋겠는가 고민을 많이 했습니다. 저희 회사도 우수한 인재가 있습니다마는 최소한 우리나라에서 도시계획을 한 교수들이라든가 실지로 분당이나 일산에 개입했던 교수들 이런 분들 열 명을 상근 자문위원으로 모셨습니다. 그래서 과천에 참여한 멤버들뿐만 아니라 최근 5개 신도시에 참여한 분도 있고 현직에 국토연구원에 있는 분도 있고 해서 어느 한쪽으로 편중되는 것을 막기 위해서 환경분야도 있고 이래서 열 명 정도가 공동으로 작업을 했다고 보시면 되겠습니다. 그리고 그 일을 착수할 때 시에다가 이러이러한 멤버를 모시고 일하겠다고 보고드린 적이 있습니다. 그렇기 때문에 어느 한 두 사람이 계획을 좌지우지 할 수 없는 내용입니다. 또 그분들이 형식적인 자문보다도 거의 한 달에 2회 정도 만나서 계속 토론을 했기 때문에 어느 한쪽으로 치우쳤다는 우려는 안 하셔도 되지 않나 생각합니다.

조광호 저희가 설문조사를 2회 걸쳐서 해 보았습니다. 설문내용은 상당히 많은 양이 잡혀 있는데 일일이 다 말씀드릴 수는 없고.....

조광호 설문내용과 설문을 만들어내는 방법부터 자문교수들과 상의해서 만들었는데 1차 설문은 2000년 11월에 했고 2차 설문은 2001년 4월에 했습니다. 설문을 한 결과 저희가 가장 관심이 있었던 것은 밀도였습니다. 그리고 과천의 환경이 여러 가지 신문지상에 투표나 채점을 매겨본 결과 과천이 늘 상위권으로 도시환경이 좋다 그것이 실지로 주민들한테 어떤 영향을 미치고 그 가치를 주민이 어떻게 생각하고 있느냐 남들이 좋다고 하는 것보다 주민들이 어떻게 생각하느냐가 궁금했습니다. 왜냐하면 환경의 질 자체가 점수로 매김을 하기는 상당히 어려운 내용이지만 주민들이 어떤 생각을 하고 있느냐 그 내용을 반영을 하려고 했습니다. 그런데 저희들이 실제로 2000년도 11월에 설문을 약 760인 정도 표본 추출해 가지고 해 본 결과 전에 공청회 때도 발표를 했습니다마는 놀랍게도 상당히 환경을 고려를 하는 다시 말하면 저밀도 또 녹지 강도를 좀더 높게 해 달라든가 또는 관악산이나 청계산에 대한 보호 이런 여러 가지 의견이 많았습니다. 그래서 저희들도 계획하면서 놀랬습니다. 그런데 여기에 조금의 오차는 아닌데 간과한 게 하나 있었습니다. 왜냐 하면 전에도 말씀드린 걸로 기억이 납니다마는 과천은 평형수가 대부분 소형 평형이 많기 때문에 인구 계속 7만 천명을 유지하고 있습니다마는 실제로 그 내용을 들여다보면 인구 이동률이 엄청나게 많습니다. 다시 말해서 한강이 그대로 있는 것처럼 밑에는 흘러가듯이 인구 7만 천명이 어떻게 움직이냐 보면 주로 자녀가 장성해 가지고 집을 큰 걸 사고 싶어도 못 하는 경우 이래서 안양이나 기타 지역으로 나가는 그래서 과천시민의 정체성이 떨어진다 하는 겁니다. 그런데 거기에 맞춰서 보는 것이 과천시는 세입자가 상당히 많다 이런 얘깁니다. 그렇다면 저희가 1차에서 하나 놓친 것이 있습니다. 과연 환경이 과천에서는 제일이다라고 답변하신 분들이 세입자가 아니겠느냐 왜냐 하면 세입자는 전혀 재건축과 이해관계가 없는 분들입니다. 그러면 그 분들은 현재 자기 가구 크기에 맞춰서 세를 얻어 살고 있는데 그 분들로 봐서는 현재 녹지공간도 많고 사는데 좋다 하고 답변하는 것은 분명한 얘기지요. 그래서 저희들이 2001년 4월에 답변하신 분이 세입자냐 실거주자냐 실제 소유자냐를 구분하고 내용도 필요한 부분을 더 넣어서 의견을 물어봤습니다. 그래서 당초에는 760명을 했는데 2차에는 2400세대로 확대를 하면서 19,861세대 중에서 2400세대를 조사를 했습니다. 상당히 방대한 작업이었는데 그 내용에서 보면 단독주택지의 불편한 점은 주차문제라든가 그 다음에 앞으로 재건축을 할 때도 과천의 기존의 이미지를 손상시키지 않는 그 주된 내용은 환경이었습니다. 그런 내용들을 요구를 했습니다. 특히 과천에 살면서 가장 만족스러운 게 뭐냐 하는 것이 환경이 81% 다시 말씀드리면 자연과 도시가 그나마 어우러져 있는 것이 낫겠다 하는 의견들이 많았고 그 다음에 대답하는 주민들은 용적률의 개념 100%가 몇 층인지 200%가 몇 층인지 개념적으로 이해하시는 분도 있지만 저희들이 별로 거기에 대한 신뢰는 안 가지고 있습니다마는 서울의 고밀의 재건축 수준 이렇게 예를 들었습니다. 그것은 약 300% 이상입니다. 이랬을 때는 거기에 약 5%밖에 동의를 하지 않았습니다. 그리고 현재 수준 37% 이것이 저희들이 이 설문조사가 계획에 그대로 반영된 건 아닙니다. 주민의 성향이 어떤가 물어본 것이고 또 올림픽 선수촌 아파트 수준 이렇게 물어봤습니다. 그것은 140%다 이렇게 물어본 결과 호응도가 괜찮았고 또 분당 수준 이것은 평균 200%인데 20%로 괜찮겠다고 의견을 주셨고 같은 신도시라도 중동은 250% 정도가 됩니다. 분당보다 더 높은데 그것은 적게 선호가 되고 그래서 가급적이면 아주 적은 것도 높은 걸 별로 좋아하지 않는 내용이었고 또 재미있는 것은 층고도 25층 이상 해 보니까 2%밖에 없었습니다. 그리고 10층이나 15층 정도가 69%를 차지했습니다. 말씀드리자면 이 설문조사가 우리 계획 내용에 그대로 반영된 건 아닙니다마는 자연과 조화된 저층, 저밀의 도시경관이 좋겠다는 의견이 상당히 많이 나왔기 때문에 저희 계획팀에서도 상당히 놀랬습니다. 일반적으로 개포나 요새 재건축을 하는 분들 가서 물어보면 이런 것들은 상상을 안 하고 있는데 과천에서는 이런 의견이 상당히 많이 나왔기 때문에 나름대로 저희가 계획하면서도 힘이 됐습니다. 단독주택에서는 중앙동과 별양동 그 다음에 부림동 동마다 조금씩 차이를 보였습니다. 특히 중앙동 분들은 세대수를 좀 늘려보는 게 어떻겠습니까 하고 물어보니까 절대 안 된다 하는 것이 90%를 넘었습니다. 그렇지만 별양동 쪽이나 부림동 쪽에 가면 조금 늘려야겠다는 의견이 중앙동보다는 훨씬 많이 나오는 개념이기 때문에 각각 의견이 그래도 현실을 반영하는 의견이었다 하는 걸 봤습니다. 다시 말씀드리면 단독주택지 호당 5세대로 제한을 하겠습니다 하고 물어보니까 중앙동은 95%가 반대를 했습니다. 대신 별양동은 65%가 반대를 했고 그러니까 약 35%가 좀더 늘려달라 하는 개념이었습니다. 그래서 저희들이 개개인에 대한 주민들의 의견은 모두 다 반영하지는 못했습니다마는 대부분 그 지역 사회를 구성하고 있는 모임의 의견은 대강 수렴한 의견이 아닌가 하는 생각을 하고 있습니다. 필요하시면 설문조사 자료를 드리겠습니다.

조광호 과천의 특징은 과천이 이렇게 환경적인 저밀도로 가야 하는 이유 중에 하나가 분지형 지형입니다. 분지형 지형이 특히 관악산과 청계산 사이에 끼어 있는 규모가 크지 않은 분지입니다. 그 지역 자체가 주민들이 느끼는 개념을 또 저희들이 계량화하기 위해서 주민들의 관악산과 청계산에 대한 의견은 어떤가 하고 물어봤습니다. 물론 지역마다 공동주택지역이라든가 단독주택지역 현재 거주하고 있는 지역마다 조금이 편차는 보이고 있습니다마는 관악산에 대한 조망경관을 청계산보다는 더욱더 우선시하는 경향이 있었습니다. 그 이유는 뭐냐 하면 관악산이 청계산보다 산이 더 좋다 하는 이런 인지도보다는 관악산이 실제로 과천에 더욱더 다가와 있고 청계산은 조금 물러나 있는 입장도 있을 걸로 저희들이 판단했습니다. 이것은 주민들 의견이고 저희 계획팀은 어떻게 분석을 했느냐 실질적으로 관악산은 어쨌든 간에 서울의 남산이라든가 각 시마다 거의 자기 도시가 자랑하는 하나의 산이 있습니다마는 과천에서는 최소한 관악산의 조망은 가려서는 안 되겠다는 생각을 했습니다. 물론 컴퓨터 시뮬레이션한 결과도 나중에 기회 있으면 보여드리겠습니다마는 우리나라 같은 경우 아파트 배치될 때 남향이 우선이기 때문에 남향을 많이 볼 수 있는 아파트 형태로 개발하는 게 원칙입니다. 원칙보다도 일반적입니다. 또 그렇게 해야 잘 팔리고 동향이나 서향은 별로 좋아하지 않기 때문에 그런데 실질적으로 정남은 아닙니다마는 관악산에다가 상당한 높이의 용적률을 허용하면서 건축을 시켜 보면 건축설계를 사업성을 특히 재건축에는 사업성을 위주로 하는 쪽에 서 가지고 설계를 시켜 보면 현재 조그만하지만 중앙공원에서는 관악산이 하나도 보이지 않습니다. 왜? 분명히 남향을 바라보는 판상형의 25층 아파트를 짓게 되면 관악산은 과천에서 사라지게 되는 산입니다. 그래서 저희가 컴퓨터 시뮬레이션한 결과 조망선 어느 정도 건축이 올라가 줘야 어느 위치에서 관악산과 청계산이 어느 정도 보인다 그렇다고 건축물을 하나도 안 얹힐 수도 없고 얹혀야 한다면 최소한 어느 정도의 양보는 있어야 되지만 이 정도 이상의 양보는 어렵겠다 하는 그 선이 저희들 나름대로 설정을 했습니다. 그러다 보니까 지금 관악산 밑에 있는 1, 10단지 경우는 일반 3, 4단지보다는 같은 저층의 재건축이 필요로 한다하더라도 3, 4단지 또 2, 3단지보다는 줄여져야겠다는 결론을 내게 된 겁니다. 그리고 재건축이 이루어지면 관악산이나 청계산을 모든 지역에서 볼 수는 없을 겁니다. 그렇지만 우리가 과천에서 중요하다고 판단되는 지점 예를 들면 중앙공원 일대라든가 또는 과천을 가로지르는 보행주기라든가 과천의 관문 쪽에서 봤을 때에 재건축을 했을 때 모양은 어떨까 하는 것을 가급적이면 층고를 조정을 해서라도 정리를 해야 될 게 아니냐 하는 생각이 들고 그 다음에 실질적으로 아파트 모양에 있어서는 지구단위계획에서 지나치게 컨트롤하게 되면 정말 주민들이 불편해집니다. 예를 들면 타워형으로 높게 지으면 높이는 올라갑니다마는 건물과 건물 사이사이에 통경축이라든가 조망축이 생깁니다. 그렇지만 타워형은 꼭 절반 가까이가 북향이 생겨야 된다는 단점이 있기 때문에 그걸 너무 강조할 수도 없습니다. 지난 간담회 때 말씀을 드렸습니다마는 가급적이면 적당한 용적률을 주민들이 찾기 위해서는 조금 고층의 아파트도 필요합니다. 그랬을 때는 타워형으로 가는 것이 중요한데 세부 건축 설계가 이루어지면 2세대를 붙여서 타워로 간다든가 그런 건물들은 또 폭이 워낙 좁기 때문에 일반적으로 얘기하는 세장비라고 하는데 너무 좁은 건물이 너무 위로 젓가락처럼 올라가게 되면 보는 경우도 안 좋고 적당한 비례를 찾아서 설계를 해야 될 겁니다. 저희 지구단위계획에서는 세부적인 건축에 대한 지침은 줄 수가 없고 그것은 자율적으로 맡도록 돼 있는데 가급적이면 층고라든가 단지 내에서도 예를 들면 중앙로에서 어디를 봤을 때 저촉되는 부분은 같은 단지 내에도 일정 지역은 층고를 제한하는 장치를 해야 되지 않겠나 생각하고 있습니다. 그래서 세부 아파트 설계는 지금 저희들이 다룰 수는 없습니다. 다만 저희들이 지구단위계획 틀 내에서 앞으로 재건축을 하면서 건축설계를 했을 때 가이드 라인은 가급적이면 주는 것이 낫지 않겠느냐 그 대표적인 게 관악산의 밀도와 층고의 조정입니다.

조광호 그런 것도 있고 지금 중앙공원만 잡은 건 아니고 우리가 다녀보고 도면검색도 하고 현장에서 바라보고 과천 터널 같은 위치라든가 과천 터널이 남부 경기 쪽에서 과천으로 진입돼 오는 부분에서는 과천의 관문지역입니다. 물론 자동차 타고 보는 경우가 되겠습니다마는 관문사거리 같은 경우는 북부 지역에서 과천으로 진입되는 부분의 얼굴이 되겠고 그 다음에 청사로 들어오는 길이라든가 이런 각 지역을 저희들이 전부 조사를 했습니다. 그 중에 하나가 대표적인 게 중앙공원이 포함이 돼 있는 것이지요.

조광호 가장 설명하기 쉬운 예를 하나 들었을 뿐입니다. 원칙은 최소한도로 저희들이 중앙공원이나 관악산으로 들어가는 보행로나 주민들이 많이 찾는 지역에서 봤을 때 최소한 관악산이나 청계산 지역이 높이의 70% 정도는 보여야 되겠다 하는 나름대로 저희들의 원칙을 세워보기도 했고 그 다음에 지점은 과천 진입부라든가 중앙공원 1, 8, 10, 11단지 여러 가지 지역을 체크한 지역이 있습니다.

조광호 실질적으로 좀 외람됩니다마는 지구단위계획을 할 때 공청회 같은 경우도 법에는 없는 사항이 되겠고 그 다음에 저희 계획팀에서 이해관계가 얽혀 있는 주민들을 만날 이유도 없는 겁니다. 그런데 나름대로 고민한 결과 만나자 는 결론을 내렸습니다. 그것은 시에서 지시한 것도 아니고. 왜 저희들이 3단지 주민도 만나고 규정에도 없는 공청회를 해 보는 이유가 뭐냐 하면 가급적이면 이 계획을 정말 주민이 원하는 쪽으로 가보자는 내용이었습니다. 그런데 지금 주민들은 어쨌든 간에 높은 용적률을 요구하고 있고 상대적으로 저희들은 요구한 것보다 낮은 용적률을 제시하고 있는데 그 말의 출발부터가 잘못되지 않았나 생각을 하고 있습니다. 용적률이 250%가 돼야 사업성이 있다 용적률이 200%가 되면 사업성이 없다 이렇게 단정지어서 얘기할 수는 없는 겁니다. 공청회 때 그런 의견이 많았기 때문에 제가 공청회 끝난 이후에 실제로 세부적인 계획을 수립하고 있는 3단지 분들하고 저희 회사 주관으로 몇 번 공식적인 모임을 가졌습니다. 실제로 하고 싶은 얘기를 정말 허심탄회하게 하고 싶어서 시민회관에서 몇 차례 만났습니다. 그런데 만난 결과 서로 만족스러운 답은 듣지 못하고 회의가 몇 차례 계속이 됐습니다마는 저는 저 나름대로 거기에서 상당히 도움이 많이 됐다고 봤습니다. 계획팀에서는 주민들의 입장을 정말 실감나게 느낄 수 있었고 계산도 같이 해 봤고 돈이 얼마나 들어가는데 용적률이 얼마 하면 어떻게 해서 팔고 하는 것까지 같이 계산을 해 봤고 그런데 결론은 다 만족스러운 건 얻지 못했습니다. 그 이유는 뭐냐 하면 도시계획이 그것이 아니냐 하는 제 나름대로의 생각입니다. 도시계획은 가장 좋은 걸 만들기 위해서 가다가 그걸 하고자 하는 사람과 거기에 담겨 있는 주민들과의 협상 과정을 거쳐서 차선책을 선택하는 길이 도시계획이 아니겠느냐 하는 도시계획의 특성입니다. 누구도 만족시키지 못하는 바보 같은 짓을 하고 있는 것도 도시계획입니다. 그렇지만 누구도 만족을 못하지만 누구든 다 한발씩 양보한 계획이 아니었느냐 생각을 합니다 200%가 됐든 250%가 됐든 어떤 걸 드려도 주민들은 만족을 못하고 세월이 바뀌게 되면 250%도 아무런 용적률이 아니고 350% 얘기도 나올 수도 있지만 최소한 과천에서만큼은 이러한 상태에서 용적률이 갔을 때 저희들이 결국은 검증은 못 했습니다. 저희들이 용적률이 낮아 가지고 실제로 주변의 아파트 단지 내 환경이 정말 좋아 가지고 용적률이 높은 아파트보다 값을 더 많이 받기 때문에 사업성이 있다 하는 걸 연구를 저희들이 엄청나게 했는데 결국은 계량화시키지 못하고 말았습니다마는 그것은 다른 연구 교수들의 몫이겠지요. 시립대교수가 지금 연구를 하고 있답니다. 그런데 일반적으로 봤을 때도 예를 들면 올림픽 선수촌 아파트가 왜 비싸냐 바로 옆 우성아파트는 쌉니다. 그러면 여러 가지 이유가 있습니다. 선수촌 아파트가 비싼 이유가 있습니다. 한 가지 이유가 아니고 여러 가지가 있을 겁니다. 기념비적인 건축물이기도 하고 여러 가지 있습니다마는 그 중에 상당을 차지하는 것이 뭐냐 아시아 선수촌은 나름대로 조형미가 있고 녹지량이 상당히 많다는 장점을 가지고 있습니다. 그리고 그 옆에 있는 우성아파트는 같은 위치임에도 불구하고 인기가 없고 아파트 값이 선수촌 아파트보다 떨어지는 이유가 그 당시에 보편적인 아파트였기 때문에 그랬다 하는 것도 하나의 아파트 값을 따지는 요소가 됩니다. 사실 검증을 해 봤으면 참 좋았겠는데 저는 오히려 과천이 관악산이나 청계산이나 또 현재 가지고 있는 녹지를 전부 잠식을 해 가면서 또 관악산이 청계산의 조망을 전부 양보를 해 가면서까지 높은 용적률로 가는 아파트보다는 지금은 돈이 좀 들 겁니다. 그렇지만 만족스럽지는 않습니다마는 녹지와 그나마 조망축을 유지해 가면서 했을 때 대한민국의 어디다 내놔도 빠지지 않는 아마 아파트 값으로 따지면 아주 높은 값을 받는 단지가 아니겠느냐 또 그렇게 만들어 드리려고 나름대로 애를 쓰고 있습니다.

조광호 그러니까 법 개정 후 3년 후가 되면 자동적으로 2종 일반주거지역이 되는데 과천을 예를 들면 중앙동의 단독주택지가 있는데 그것은 이제까지 과천 신시가지 개발하면서 개발허가 내용에 의거해 가지고 지금으로 얘기하면 일종의 주거단위성격이 있습니다마는 그러한 걸로 저층으로 혹은 주거전용으로 컨트롤 했습니다. 그런데 내년 7월부터는 2종 일반주거지역으로 전부 다 돼 버리면 과천 중앙동에 어떤 사람이 건물을 헐고 2종 일반에 맞춰서 용적률 200%로 다세대를 짓겠다 또 근린생활시설을 짓겠습니다 하고 건축허가가 들어왔을 때 시장은 그를 거부할 법적인 권한이 없습니다. 예를 들어 하나 말씀드렸습니다. 그렇기 때문에 지금 이것이 법에 의해서 물론 이루어지고 있는 사항입니다마는 어떤 의미에서는 지금 과천시가 그나마도 신도시 개념으로 끌고 온 내용이 2종 일반주거로 변경됨으로 인해 가지고 누구든지 2종으로 건축허가를 신청했을 때 시장이 허가를 안 내줄 수 있는 근거가 없는 내용이 됩니다. 그래서 지금 서둘러야 되는 것이 같은 일반주거지역이라 하더라도 지금은 1종이고 2종이고 구분 없는 다 같은 일반주거지역입니다. 그렇지만 신도시개발지침이 운영되고 있는데 그것이 전부 다 무효가 돼 버리고 모두 2종으로 변경이 됩니다. 그렇기 때문에 2종으로 했을 때에 문제는 상당히 있을 걸로 봅니다.