김동호 의원 구정질문

존경하는 40만 광산구민 여러분! 이영순 의장님을 비롯한 동료의원 여러분! 그리고 민형배 구청장님을 비롯한 관계공무원 여러분!

비아동ㆍ신창동을 지역구로 활동하고 있는 김동호 의원입니다. 지금 광산구 곳곳에서 공공건설 임대주택에 대한 부당이득금 반환소송이 이어지고 있습니다. 부당이득금 반환소송이란 임대주택법에서 규정한 공공건설 임대주택 분양전환 시 분양전환가격을 산정함에 있어서 법령에 정해진 기준에 따라 그 가격을 산정해야 하는데, 그 기준을 초과하여 금액을 산정한 분양가에 대해서 그 초과한 분양가는 부당한 이득이니 반환해 달라는 것입니다. 2011년 4월 11일 광산구 운남동에 소재하는 주공아파트의 경우 원고 측 즉, 원 분양자에게 부당이득금을 반환하라는 대법원 확정판결이 있었습니다.

이후 2013년부터 민간회사를 상대로 한 1심판결이 전국에서 이어지고 있고 광산구 내에서도 여러 단지가 현재 소송 진행 중인 것으로 알고 있습니다. 임대주택법에서 말하는 공공건설 임대주택이란 임대주택법에 구체적으로 다음과 같이 열거하고 있습니다. 첫째, 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택.

둘째, 주택법60조에 따른 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하는 임대주택. 셋째, 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택이라고 규정하고 있습니다. 공공건설 임대주택의 분양전환가격은 임대주택법 규정에 의하여 건설원가와 감정평가금액을 산술한 가액으로 산정하되 이 가격은 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 주택의 가격 즉, 산정금액에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있습니다.

임대주택법의 분양전환가격 산정의 입법취지는 공공건설 임대주택의 경우 분양가와 건설원가의 차액 즉, 분양이익을 회사 혼자서 취하지 말고 회사와 입주민이 반반씩 나눠가지라는 것입니다. 하지만 건설원가 적용 시 회사는 실제건축비를 적용하는 것이 아니라 표준건축비를 적용해서 분약가격을 높게 적용해왔던 것입니다. 표준건축비는 단위면적당 건축비를 뜻하는 것으로 국토해양부가 면적과 층수에 따라 건축비 상한 가격을 정하여 고시한 금액입니다. 2011년 대법원 판결에서도 표준건축비는 분양전환가격에 반영되는 건축비의 상한 가격을 의미하는 것으로 건축비와는 명확히 구별되고 분양전환가격의 산정기초가 되는 건설원가는 표준건축비가 아닌 건축비를 기준으로 하고 있다고 밝히고 있습니다.

따라서 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한, 표준건축비 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미하고 표준건축비를 의미하는 것이 아니라고 판시하고 있습니다. (PPT 영상자료를 보며 설명) 잠시 파워포인트 자료를 보시면요, 제가 방금 말씀드렸던 분양전환가격을 산정하는 것을 식으로 나타내면 감정평가액과 건설원가를 합한 금액을 2로 나누고 있습니다. 감정평가액이라고 하면 회사가 처음에 분양한 금액을 생각하면 되는데요.

임대아파트에서 분양으로 전환할 때 거래되는 시세가 없기 때문에 그 시세가 얼마쯤 할 것인가, 그것을 평가하는 게 감정평가액이고요. 그래서 저 감정평가액에서 건설원가를 차감하면 분양이익이 나오는 것입니다. 일반적으로 회사가 분양을 할 때 취하는 이익이 저 감정평가액, 즉 분양가에서 건설원가를 차감하는 게 분양이익입니다.

가령 임대주택법에서는 저 분양가, 그러니까 감정가액과 건설원가를 합해서 나누라고 하고 있습니다. 그러면 저 분양전환가격이 일반분양가보다 금액이 떨어지게 돼있습니다. 그게 회사와 입주민들 간의 이익을 반반씩 취하라는 의미입니다.

하지만 저 건설원가에 보면 표준건축비와 실제건축비가 있죠. 저 건설원가를 적용할 때 임대주택법에서는 건축비를 적용하라고 돼있는데 일반적으로 회사에서는 저 표준건축비를 적용해서 분양전환가격을 높여버리는 것입니다. 그러면 애초에 임대주택법에서 규정하고 있는 반반씩 나눠가지라는 취지에 어긋나는 것이죠.

분양전환가격이 올라가기 때문에 그만큼 입주민들이 더 손해를 보는 것이고 회사가 더 이익을 많이 취하는 것입니다. 사인 간의 소송문제를 행정과 정치권에서 직접적으로 개입해서 해결할 문제는 아니라고 생각합니다. 하지만 이를 개인의 권리문제라고 치부해버리기에는, 광산구는 다른 지역에 비해 상대적으로 많은 공공임대아파트가 있고 부당이득금 반환소송금액도 상상을 초과할 정도로 많다는 것입니다.

최근 판결문에 근거해 신창동의 한 아파트단지의 부당이득금 금액을 산정해보니 약 300억에 가까운 금액이었습니다. 주민의 재산권을 보호하는 차원에서 현재 광산구에 있는 공공건설 임대아파트 중 부당이득금 반환소송의 대상이 되는 아파트단지를 파악하는 노력이 선행되어야 한다고 생각하면서 광산구에 부당이득금 반환소송의 요건이 되는 공공건설 임대주택 현황이 어떻게 되는지에 대해서 질문을 드립니다. 그리고 더욱 심각한 문제는 민법상 채권 소멸시효기간인 10년이 근접해 있음에도 불구하고 이러한 권리조차 파악하지 못하고 있는 주민들이 상당수 있다라는 것입니다.

분양전환 이후 소멸시효가 완성된 아파트 단지는 없는지 또는 소멸시효 기간에 근접한 아파트단지 현황은 어떤지 질문 드리겠습니다. 마지막으로 광산구에는 공공건설 임대주택 중 지방자치단체의 재정으로 건설한 임대주택이 있습니다. 이 중 분양가 상한을 적용 받는 임대주택 현황과 분양이 완료된 단지의 경우 민간기업을 상대로 하는 소송절차 외에 적극적인 행정으로 주민의 권리를 찾아주려는 건의를 해보실 의향은 없으신지 질문 드리겠습니다.

여기서 말씀드리는 지방자치단체는 광주광역시를 말하고 광주광역시에서 도시개발공사에서 건설하는 아파트가 광산구에는 상당수 존재하고 있습니다. 존경하는 40만 광산구민 여러분! 민형배 구청장님을 비롯한 공직자 여러분 그리고 동료 의원님 여러분!

최근 광주에 분양예정인 한 아파트가 3.3㎡당 1,000만원이 넘는 분양가가 책정돼 논란이 되고 있습니다. 수요와 공급이라는 경제논리 속에서 돈 없는 서민들의 아픔은 더해가고 있습니다. 그동안 광산구에 소재하는 임대주택 분양전환의 경우 분양가가 너무 높다는 주민들의 의견을 무시하고 일방적으로 임대주택법에서 정한 분양가 이상으로 분양을 한 사실이 법원 판결문에 의해 나타나고 있습니다.

지금도 하남2지구의 도시공사아파트가 분양 진행 중이고 공공건설 임대주택에 해당합니다. 이 아파트단지도 지금과 똑같은 전철을 밟는다면 부당이득금 반환소송으로 또 한 번 홍역을 치를 것이 자명합니다. 광산구청에서는 이 점을 유념해서 분양과정에 임차인들의 정당한 요구가 반영될 수 있도록 적극적인 행정을 펼쳐 주시길 바라면서 구정질문을 마치겠습니다.

끝까지 경청해 주셔서 감사합니다.