이성만 의원 구정질문

건설교통위원회 소속 이성만 의원입니다. 먼저 이 부족한 저에게도 이렇게 발언의 기회를 주신 김기신 의장님과 그 다음에 동료의원 여러분들께 감사드립니다. 또한 이렇게 불철주야 인천시민들의 발전과 또는 평안을 위해서 노력하시는 송영길 시장님과 관계 공무원에게도 심심한 감사를 표합니다.

먼저 지난 추석기간 중에 아주 엄청난 물폭탄이 있었습니다. 이 물폭탄이 있었을 때 언론을 통해서 우리 관계 공무원들께서 전부 다 출근하셔 갖고 이런 비상사태를 대비하고자 많은 노력을 했다는 것이 제가 신문지상을 통해서나 또는 인터넷을 통해서 접했을 때 한편으로는 저도 넓게 보면 인천시 공무원의 한 사람으로서 이렇게 많은 분들이 노력해 주는 것에 대해서 뿌듯함을 느꼈고요. 또 한편으로는 시의원인 내가 잘 참석을 못 하고 이렇게 공무원들 하는 것이 저 자신으로서 한편으로 부끄러움도 같이 느꼈습니다.

아무쪼록 이번 기회를 통해서 우리 시와 함께 우리 시 집행부가 힘을 합해서 시정을 잘 이끌어가서 우리 280만 시민들의 평안과 복지를 위해서 더욱더 노력했으면 하는 바람입니다. 저는 오늘 질의를 하고자 하는 내용은 구도심에 관한 부분입니다. 사실 우리 존경하는 김정헌 의원님께서 제일 첫 번째로 해 주셨지만 주로 경제자유구역 신도시 개발에 대해서 주로 하셨습니다.

저는 이에 반해서 우리가 살고 있는 구도심에 대한 문제는 제가 살고 있는 부평 한 60군데 정비사업, 정비구역이 있긴 하지만 우리 부평뿐만 아니라 뭐 타 지역도 아마 공통된 사항이라고 봅니다. 이것은 각 우리 살고 있는 구민들, 주민들의 직접적인 재산적 가치와 연관되어 있기 때문에 주민들이 굉장히 민감하게 반응하고 있고 또 지금은 어떻게 보면 관에 종속된 의미로 좇아가기 때문에 자기의 의견들을 부분적으로 발표하고 있지만 이것이 자기의 재산적인 피해문제로 본격화 될 때는 아마 밀려드는 파도와 같이 지난 추석 때 내렸던 물폭탄처럼 아마 무서운 기세로 올라올 가능성이 많습니다. 그래서 과연 이런 부분에 대해서 우리 시가 또는 우리 시장님이 어떠한 생각을 가지고 어떠한 장기적인 전략을 가지고 준비하고 있는가 이런 점에 대해서 하고자 이 자리에 섰습니다.

첫 번째는 212곳의 정비사업의 관리방안에 대해서 말씀을 드리고자 합니다. 현재 인천시는 잘 아시다시피 212곳의 정비사업지구가 동시다발적으로 진행되고 있으며 구역이 지정된 면적만도 15.4㎢로 여의도의 5.3배에 달하고 있는 상황입니다. 그러니까 지나가다가 좀 약간 동네가 낙후되어 있고 좀 늙었다 그러면 아, 이거 정비사업지구로 지정된 곳이구나 이렇게 생각해도 무방할 정도로 거의 전시적으로 이루어진 게 사실입니다.

이중 재개발 사업지구가 120곳 8.6㎢에 달하여 정비사업의 중심을 이루고 있습니다. 그래서 우리가 잘 아시다시피 정비사업 중에서는 재건축, 재개발, 도시환경정비사업, 주거환경개선사업 크게 네 가지가 있지만 그중에서도 이해관계가 가장 복잡하고 사람들간의 갈등양상이 심한 것이 재개발사업입니다. 그런데 이 재개발사업은 경험 자체가 일천해서 전체 120곳 인천시가 완성한 경우는 불과 두세 곳에 불과할 정도로 아주 경험이 일천합니다.

따라서 앞으로 이런 재개발사업지구가 우리 인천시에 또 시민들의 많은 갈등의 증폭의 원인이 될 것으로 생각이 됩니다. 그런데 이 재개발 등 정비사업은 개발이익을 전제로 진행하는 것이나 최근 부동산 시장 악화와 더불어 각종 신도시 개발에 따른 인구유출로 재개발 아파트에 대한 수요가 줄어들어 사업성이 악화되고 있는 상황입니다. 여러분 잘 아시겠지만 재개발사업은 결국 주민들이 자기가 가지고 있는 토지 등의 재산권을 내놓고 그 토지 등 위에다가 아파트를 지어서 분양하는 사업입니다.

그래서 높게 잘 분양하면 그 분양된 이익금을 결국 주민들이 분담금을 낮춘다든지 또는 청산금을 받는다든지 하는 방법으로 보상을 받는 것이 원칙이고 그 개발이익이 커야만 추진원동력이 될 수 있는 조합이 능동적으로 활동할 수 있다고 볼 수 있습니다. 다만 인천시는 잘 아시다시피 주택보급률이 110%에 달하고 있고요. 얼마 전에 영종하늘도시 현장시찰을 가 봤지만 뭐 이미 산 택지마저도 반환하는 사태가 날 정도로 신도시 아파트에 대한 거부감과 또 지나치게 많이 확대된 게 사실입니다.

그러다 보니까 부동산 시장이 이렇게 급속하게 악화된 상황에서 아파트 가격이 떨어지고 또 최근에는 보금자리주택이라고 그래 갖고 정부차원에서 지원하는 주택이 아파트가 평당 한 팔, 구백만원 된다는 그런 설이 있습니다. 이런 것들은 더군다나 우리 재개발아파트의 분양가를 낮출 가능성이 매우 높습니다. 그렇게 되면 결국은 분양가 수입이 줄어들고 그 분양가 수입이 줄어드는 것은 결국 조합원의 이익이 감소해서 개발이익감소로 인해서 재개발을 추진하는 원동력이 감소하는 그런 상황에 직면해 있다고 말씀드릴 수밖에 없습니다.

이에 따라서 다음과 같이 몇 가지 사항에 대해서 하고자 합니다. 첫 번째, 추진위원회 구성 이전 단계부터 주민들은 정비업체 또는 시공사의 자금을 기초로 사업을 진행하나 구역지정 후 사업성 상실로 인하여 정비사업이 진행되지 않을 시에 발생할 수 있는 정비업체 등과 주민간의 자금 정산사태의 대비책은 가지고 계신지를 한번 물어보고 싶습니다. 잘 아시다시피 조합장이나 추진위원장 하시는 분들은 동네에서 신망 받는 그냥 동네 어르신들이 하는 것이 대부분입니다.

그분들이 몇 천억 단위의 아파트 재개발사업을 스스로 할 수 있는 것은 자금력이나 지식적인 능력 면이나 아주 불가능한 것입니다. 그를 뒤에서 도와주고 인도해 주는 것이 시공업자고 이 정비업체와 시공업자가 많은 자금을 대고 있는 것이 사실입니다. 그런데 만약에 쭉 처음부터 진행, 돈을 받고 처음부터 진행해 왔는데 사업성 상실로 인해 더 이상 재개발사업 진행 못 한다 그러면 양자간에 돈 문제를 해결해야 되는 문제가 생길 겁니다.

일견 생각해 보면 주민들, 본인들이 알아서 정비업체하고 계약한 것이니 우리 시정부가 왜 개입할 것인가 이렇게 답변할 수도 있겠지만 사실 이런 재개발사업이 진행된 것은 애시당초에 정비지구 예정구역으로 인천시가 지정을 했기 때문에 시작을 한 것입니다. 그래서 결국은 정비사업, 재개발사업을 할 수 있는 기초를 인천시가 깔아놨기 때문에 그것이 원인이 돼서 진행된 것이고 그런 측면에서 인천시는 자유롭지 못하다고 할 수 있습니다. 이런 문제를 단순히 주민과 업체간에 서로 이해를 풀어가야 될 문제로 해결할 것은 아니고 시가 지금은 아니지만 내년, 내후년을 대비하는 준비하는 자세가 있어야 된다고 봅니다.

두 번째는 재개발사업 등이 일반분양시 미분양사태가 발생한 경우에 시공사는 건축비만 부담하고 우선적으로 변상받게 될 것입니다. 따라서 분양실패에 대한 책임은 토지소유자인 조합원들이 부담하게 되어 엄청난 재산적 손실이 발생할 것으로 예상되는데 어떤 대비책을 갖고 계신지 묻고 싶습니다. 정비업체의 입장에서 즉 시공사의 입장에서 생각해 보면 토지는 주민들이 대는 겁니다.

토지는 주민들이 댈 거고 본인은 건축비만 내서 아파트 지어서 분양하는 겁니다. 아파트 값하고 건축비를 합계 합하니까 아파트분양가가 평당 1,100만원, 1,200만원 이렇게 얘기하는 것 아니겠습니까? 단순히 건축비만 따지면 한 350만원 내외에 불과합니다.

시공사가 만약에 분양이 안 된다고 손 치면 입금이 안 되지 않겠습니까? 그러면 사업을 시행하는 시행주는 조합이기 때문에 시행사 입장에서는 이 시행사인 조합의 재산권을 가압류할 가능성이 높습니다. 그래서 평당 천 일이백만원 아파트를 평당 700만원에 팔 수도 있어요, 가압류를 해서. 700만원에 팔고 그중에 자기가 우선적으로 350만원을 변상 받고 나가게 되면 나머지 350만원만 주민들한테 주는 꼴이 될 것입니다.

그렇게 되면 주민들은 엄청난 기대감과 부푼 꿈을 안고 거의 10여년간을 재개발사업에 힘을 보태서 여기까지 왔는데 그 결과는 상상할 수도 없는 엄청난 결과를 초래할 수도 있습니다. 이럴 경우에 시는 어떠한 중재안을 갖고 있고 어떠한 대비책을 갖고 있는지 진정으로 묻고 싶습니다. 저희 지역에 부평5구역 일명 신트리구역이라고 있습니다.

거기는 부평구청 더블역세권에 시장을 끼고 있고 아주 좋은 입지기반을 가지고 있습니다. 올해 말에 분양할 예정입니다. 만약에 거기가 실패를 해서 어떤 사태의 진원지가 된다면 그때, 내년부터는 재개발사업에 대한 새로운 이슈와 새로운 주민적 갈등이 일어날 것으로 예상이 됩니다.

이것에 대한 대비책을 확실히 묻고자 합니다. 그 다음에 세 번째로 사업성을 높이기 위하여 기반시설 지원 및 도시계획적 측면을 포함한 어떠한 전략을 가지고 있는가. 그동안 인천시는 신도시 개발에 거의 집중해 왔습니다.

경제자유구역이 인천의 희망으로 삼으면서 모든 것을 거기에 역점을 두어 왔습니다. 그러다 보니까 재산적 가치와 발전가능성을 높일 수 있는 각종 도시기반시설이 이런 경제자유구역이나 신도시에 집중화 된 것이 사실입니다. 당연히 어떤 지역이 개발되고 어떤 지역에 사업성이 있으려면 살기 좋아야 되고 살기 좋으려면 결국 시적 차원의 적극적인 도시기반시설 투자가 있어야 되는 것이 사실입니다.

과연 우리 인천시는 장기적으로 우리 인천시민들한테 우리 구도심에 살고 있는 거주민들한테 어떠한 비전을 줘가면서 구도심에 살고 계시는 여러분들한테 희망이 될 수 있을 것입니다라고 얘기할 수 있습니까? 이 점에 대해서 질의하고 싶습니다. 네 번째, 현재 정비사업은 사업을 진행하는 자를 중심으로 도시및주거환경정비법이 구성되어 있어 정비사업에 반대하는 각종 비상대책위원회 등의 의견이 반영될 여지가 매우 적은 것이 현실입니다.

이에 따라 반대하는 주민들이 의견개진을 할 수 있는 기회마저 상실되는 경우가 많은데 이를 보완할 수 있는 대비책은 갖고 계신지 묻고 싶습니다. 재개발사업은 도시및주거환경정비법을 근거로 하고 있습니다. 그 재개발사업은 그 법 논리상 재개발을 할까, 말까를 선택하는 것이 아니라 시가 예정구역으로 지정해서 선택을 하게 되면 끝장을 볼 때까지 진행하게끔 만든 사업입니다.

그러다 보니까 중간중간에 재개발사업의 문제점이 있으면 이것을 좀 연기시킨다든지 조정한다든지 반대의견을 개진한다든지 또는 중지시킨다든지 이런 절차가 전혀 준비되어 있지 않습니다. 법적으로 준비되어 있지 않다 보니까 공무원들도 법의 근거가 없으니 우리는 일이, 할 일이 없습니다라고 얘기하는 것이 일반적인 사실입니다. 제일 중요한 것은 이 법의 논리 때문에 반대하고 다른 의견을 가지는 사람은 자기의견을 개진하려면 법적인 소송밖에 할 수 없습니다.

행정소송을 통해서밖에 자기의견을 개진할 수밖에 없다 보니까 그 비용이 엄청나고 주민간 갈등이 거의 극에 달해 있는 상황입니다. 단순히 법타령만 할 것이 아니라 우리 시민들을 대표로 하고 시민들을 보살피고 시민들과 함께 하기 위해서 시장이 되셨으니까 그분들의 의견을 어떻게 합리적으로 조정할 것인지 나름대로의 대비책을 강구하고자 합니다. 두 번째, 조직개편에 대해서 질의하고자 합니다.

그동안 시에서는 정비계획 수립, 예정구역 지정 및 구역확정을 진행하였고 대부분의 관리를 군ㆍ구에 위임하여 진행하였습니다. 법적보완 내용이 있는 경우에는 국토해양부에 건의하는 수준에 머물렀던 것이 사실입니다. 모두에 말씀드린 바와 같이 시는 그동안에 중간에서 지정만 해 주고 모든 것을 관리해 나가는 건 구에 맡기고 문제가 있는 것은 국토해양부에 문제가 있습니다 이렇게 얘기하는 정도 수준에 머물렀던 것입니다.

그러다 보니까 인천시민 수십만이 걸려 있는 그런 사안임에도 불구하고 1개 과에 1개 계, 1개 팀, 1개 반 정도 팀이 담당하고 있는 현실입니다. 거기서 어떻게 전시적이고 우리 수십만의 시민들의 재산권이 달려 있는 문제를 모두 해결하겠습니까? 따라서 앞으로 발생하는 사태를 보다 적극적으로 대처하기 위해서 보다 능동적인 조직적 개편을 주문하는 바입니다.

과를 증설하거나 별도의 관리위원회 등을 제안하고자 하는데 이에 대한 의견을, 답변을 듣고자 합니다. 세 번째, 구도심에 대한 투자유치 전략에 대해서 질의하고자 합니다. 우리 시장님께서는 경제수도추진본부를 신설하셨습니다.

그래서 경제수도추진본부를 신설하시면서 기존의 경제자유구역청과 또는 경제통상국하고 차이점을 얘기를 하였습니다. 그래서 경제자유구역청하고 다른 점은 경제자유구역청을 제외한 우리 구도심을 어떻게 경제수도로 만들 것이냐라는 측면에 역점을 둔다고 얘기하셨고 경제통상국과 비교해서는 경제통상국은 우리 시 내부적인 경제문제를 얘기하지만 우리 경제수도추진본부는 우리 시 뿐만 아니라 우리 시를 둘러싸고 있는 수도권 또는 우리나라 전체적인 구조 내에서 인천시가 어떠한 위치를 차지할 것인가라는 측면에 접근을 해서 앞으로 인천시가 내적인 역량을 강화하는 것은 우리 경제통상국에서, 새로이 우리 인천의 미래가 될 수 있는 우리 경제자유구역은 경제자유구역청에서, 타 지역, 수도권, 우리나라 전체에서 기능적인 측면에서 가닥을 잡아가는 것은 우리 경제수도추진본부에서 진행한다고 이렇게 얘기를 들었습니다. 또 그거의 한 중점으로 이를 해결하기 위해서 결국 우리가 자본주의 시대에 살고 있으니까 자본주의에서 맞게끔 돈을 유치하는 투자유치과를 신설한 것으로 알고 있습니다.

그러나 현재 지난 정부에서 도시재정비촉진을위한특별법에 근거하여 도시재생사업을 진행하고 있습니다. 여러분들 잘 알다시피 루원시티사업 또 도화구역 상당수의 지구를 지정을 해서 도시재생사업으로 진행하고 있지만 현실적으로 SPC를 담당할 수 있는 투자자를 구하지 못해서 난항을 겪고 있습니다. 또한 아까 말씀드렸듯이 구도심을 개발하는 축은 이런 도시재생사업 그 다음에 지금하는 정비사업 그 다음에 지구단위계획을 변경하는 크게 세 가지 가닥으로 볼 수 있는데 이 정비사업의 경우에도 사업성 악화로 인해서 일부지역에서만 시공사가 달라붙고 실제 투자자가 없는 것이 사실 현실입니다.

따라서 결국 시가 어떠한 투자유치를 해서 구도심을 개발한다는 것은 결국 지역개발론인데 기존 그 정부에서 이걸 다 하지 못했던 겁니다. 그러면 이번에 투자유치과를 신설하고 또 우리 투자유치과를 통해서 외부자금을 통해서 우리 구도심을 다시 발전시킬 수 있다고 한다고 하셨을 때는 어떠한 복안이 있을 거라고 생각을 합니다. 어떠한 전략을 가지고 투자유치를 하려고 하는지 그 방안에 대해서도 질의하고자 합니다.

그 다음에 마지막으로 네 번째, 루원시티 부지에 대한 활용방안 변경 의향이 어떠신지를 묻고자 합니다. 루원시티는 도시재생사업지구 중의 하나입니다. 그래서 토지는 시가 도시개발공사, LH공사가 나서서 수용을 해서 토지를 확보하고 평탄하게 한 다음에는 그것을 민간사업자 SPC를 구성을 해서 아파트 등 각종 건물을 지어서 분양하는 그런 사업으로 진행을 하는 게 사실입니다.

그러니까 결국 토지를 만들어 주는 작업만 인천시가 하는 것인데 인천시가 토지를 만들어 가는 과정에서 시다 보니까 일반 개인업자하고는, 일반 기존의 정비사업 시행자와는 다른 측면에서 더 많은 기존에 살고 있는 주민들한테 혜택을 줄 수밖에 없습니다. 그러다 보니까 정비사업지구의 보상금보다 평가금보다는 높은 것이 일반적이고요. 또는 사업보장책도 더 많이 주는 것이 사실입니다.

이걸 뒤집어 놓고 생각해 보면 SPC를 구성한 사업자의 입장에서 보면 토지는 비싸게 사는 결과고 자기가 분양해야 될 아파트는 특혜를 줘서 싸게 분양하게 되는 결과니까 결국은 자금적인 아귀가 잘 안 맞는 상황이 될 것입니다. 이런 이유로 인해서 사업성이 안 맞으니까 당연히 SPC업자가 구성되는 것이 어려웠던 것이 그것이 현실입니다. 이 루원시티가 가장 대표적인데 이 루원시티는 복합지하입체도시가 건설되고 있고요.

또 그 인프라 면에서 보면 경인고속도로 직선화 사업, BRT사업, 도시철도 2호선, 경인고속도로 연결구간으로 막대한 투자가 이루어지는 지역입니다. 그러다 보니까 이 토지에 투입되는 원가가 거의 평당 2,000만원에 달한다는 그런 업무보고를 받았습니다. 그렇다면 2,000만원의 투자를 부었다 한다면 2,000만원에 맞는 그런 토지로 활용하여야 됩니다.

열심히 투자해 놓고 열심히 투자해 놓은 그 가치 있는 곳을 일반적으로 평범하게 쓴다고 한다면 투자할 이유가 사실 근본적으로 없었고 또는 잘못된 판단이라고 볼 수 있습니다. 이렇다고 본다면 토지에 투입된 가치를 비교했을 때 주거용으로 활용하기에는 이게 부적절하지 않겠나. 주거용 토지가 1,000만원 이상 넘어가면 사실 어려운 게 현실입니다.

오히려 중심상업지구로 개발해야 할 것으로 판단됩니다. 다소 시간이 걸리고 어려움이 있다 하더라도 중심업무지구로 개발해야 되는데 그렇다고 한다면 도시계획적 측면에서 새로운 접근이 필요하지 않을까 생각이 됩니다. 따라서 도시계획적으로 인천시 서부에 위치한 청라지구 등에 중심상업지구를 일반상업지구로 전환하고 루원시티부지를 중심으로 인천 서부의 핵심거점지역으로 육성하는 방안에 대한 인천시장님의 의견을 듣고 싶습니다.

지난 정부에 우그러져 왔던 어떤 일정한 부분 때문에 어려운 점이 많은 것이 사실입니다. 다만 우리가 이런 문제를 해결함에 있어서는 어떤 문제는 할 것인가 어떤 문제는 하지 말 것인가 취사선택의 문제가 아니라 우리는 어떠한 방향으로 도시를 이끌어갈 것인가라는 논리의 구조적인 문제라고 생각합니다. 따라서 정비사업이나 도시재생사업이나 기존에 해 왔던 논리 그대로 가지고 가고 이것은 돈이 되니까 하고 이것은 돈이 없으니까 못하고 간다면 우리 인천시정이 시민들한테 무슨 희망을 주겠습니까?

새로운 비전과 새로운 전략이 필요합니다. 새로운 비전과 새로운 전략은 다른 것이 아니라 우리 주민들에게 희망을 주고 주민들을 이끌 수 있는 이름을 주는 것이 가장 중요하다고 봅니다. 따라서 본 의원이 모두에서 설명했던 정비사업에 대한 법이 없다고 그래서 돌아설 것이 아니라 법이 없다면 법을 찾아서 또는 법을 만들어서 해결해 나가는 지혜를 부탁드리고요.

도시재생사업에 관해서는 안 되는 구조를 가지고 있으면 우리 전체 도시계획적 판을 새롭게 짜서 새롭게 의견수렴을 해서 우리가 가지고 있는 여건하에서 최대한의 비전과 구도심을 어떻게 만들 것인가라는 전략을 세워줬으면 하는 바람입니다. 끝까지 경청하여 주신 우리 의장님과 동료 의원님들 감사드리고……. (발언시간 초과로 마이크 중단) (마이크 중단 이후 계속 발언한 부분) 우리 시장님과 공무원 여러분께도 감사드립니다.

이상입니다. <참 조> ㆍ시정질문서(이성만의원) (부록에 실음)